正式稿正文

时间：2020-11-16 15:11:42 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人

相关热词搜索：正式 正文

　 金科地产集团股份有限公司文件

　 金科股份营销红发〔2013〕59 号

　 关于印发《金科股份营销宣传、 公示风险防范管理办法（2013 年版）》的 通

　知

　集团总部各部门、所属各公司：

　随着集团全国化战略的稳步推进，集团范围内新项目不断增加。营销宣传、公示风险防范管理工作的挑战不断加大。为加强对全集团范围内营销宣传、公示风险防范工作的规范管理，提高对外宣传广告的准确性、规范性、科学性，控制营销宣传风险，统一对外输出的信息口径，规避因虚假、夸大宣传造成不必要的损害，集团营销管理部特对《金科股份营销宣传、公示风险防范管理办法（2012 年版）》进行了修订，现予下发，请集团各部门、各所属各地产公司严格按照本办法执行。

　特此通知

　 附件：《金科股份营销宣传、公示风险防范管理办法》（2013 版）

　 二〇一三年四月二十六日

　 主题词 ：

　管理办法

　通知

　金科地产集团股份有限公司人力资源与行政中心

　 2013年4月26日印发

　金科股份营销宣传、公示风险防范管理办法

　（3 2013 年版）

　第一章

　总则

　第一条

　为建立健全金科集团营销风险防范体系，对全集团各公司对外销售宣传载体和红线内、外不利因素的公示进行规范管理，以达到提高客户满意度、消除投诉隐患的目的，特制定本管理办法。

　第二条

　本办法适用于金科集团所属各地产公司在售及待售项目的所有对外宣传载体以及红线外 1 千米内不利因素的公示。

　第三条

　红线外不利因素是指开发项目规划建设用地红线范围以外，对商品房买受人的利益有负面影响的客观存在。通常情况下，它不足以影响居住目的实现，也不至于对人体产生危害。

　第四条

　红线外不利因素的种类：

　一、按实际损害的有无，可以分为客观损害类（如噪音、气味、烟尘等）与精神禁忌类（如墓地、监狱等）。

　二、按其影响的范围，可以分为全局性的不利因素（如垃圾场）与局部性的不利因素（如铁路、公路、学校、市场、运动场、影剧院、市场、医院等）；三、按影响的易判断程度，可以分为显性的（可以预见会产生明显不利影响的）和隐性的（指销售时还难以判断其影响、处于不确定状态的因素）。

　第五条

　销售宣传的主要包括公开媒体（报刊、电视、广播、网络等）上发布的广告：

　一、户外广告。

　二、自制印刷品资料（售楼书、海报、折页、宣传单页等）。

　三、销售道具（模型、展板、平面图等）。

　四、口头解说。

　五、样板房等示范单位。

　第二章现行广告法律法规

　第 六 条

　《合同法》规定：

　 一、要约是希望和他人订立合同的意思表示。

　二、要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。

　三、拍卖/招标公告、商业广告为要约邀请，商业广告的内容符合法律关于要约规定的，视为要约。

　第 七 条

　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：

　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　第 八 条

　《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等国家法律法规规定，售房宣传广告必须符合以下要求：

　一、须标明预售、销售许可批准机关及文号。

　二、使用相关数据、统计资料、文摘、引用语的，须真实、准确，并表明出处。

　三、不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染不得有悖社会良好风尚。

　四、使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

　五、涉及专利产品或者专利方法的，应当标明专利号和专利种类，不得使用未授予专利权的专利申请和已经终止、撤销、无效的专利做广告。

　六、表现项目位置应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离，项目位置示意图应当准确、清楚，比例恰当。

　七、涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确，预售、预租商品房广告不得涉及装修装饰内容。

　八、不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

　九、不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

　十、不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报

　 的承诺。

　十一、涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

　十二、涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间。

　第 九 条

　地方性法律法规规定，售房宣传广告必须符合相关要求的，对外广告发布应满足该要求。

　第三章

　对外宣传载体的管理规定

　第 十 条

　为确保公司销售信息的准确、统一。各地产公司营销部应及时制订销售手册。销售手册的制订及使用应遵循以下原则：

　一、销售手册的制定时间必须在各项目开始制作楼书、发布销售广告之前。在销售手册未经集团相关部门联合完成审批流程之前，各地产公司营销部不得擅自制作楼书、发布销售广告。

　二、在制定销售手册之前，各地产营销部应提前了解各地方工商法规政策及相关单位的操作流程，准确、全面掌握与销售有关的信息，并上报集团营销管理部备案。

　三、销售手册应作为各种形式广告宣传的依据，口头解说的依据，设计和物业等相关部门工作的参照。

　四、销售手册的内容应包含：与项目有关的情况；周边市政配套情况；购房、按揭、办理产权证的条件、流程；疑难问题解答等。

　五、销售手册仅供本司人员内部使用，不得外传。销售人员应妥善保管自己的销售手册，不得外借、更不得提供给客户。如有遗失，需向销售主管书面说明情况。销售人员中途离职或调岗，应交还销售手册。项目销售结束，应由公司统一收回销售手册。

　六、销售手册的制订部门为地产公司营销部，并由地产公司营销部确定各部门负责提供的信息内容，其他各部门负责提供相关信息并审核会签。

　七、 工程、设计、物业、项目发展等部门应重视销售承诺的严肃性，若需对在销售手册中已明确的内容进行变更，均需事前取得销售、客服两个部门的同意，并在变更后通过工作联系函的形式及时知会这两个部门。项目开发部获悉周边市政配套等发生变化而与销售手册不一致的，应及时通 过工作联系函的形式知会销售部。

　 若涉及到商品房质量、使用功能或使用环境的发生变化的（如：结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率），则在其变更实施之前，经办部门应向设计、工程、营销、法务审计、客服等部门进行知会，提前预估变更后产生的风险及应对措施后，方可进行变更。

　销售手册的内容发生变化的，应以培训等方式确保每个销售人员及时掌握变化后的内容。项目销售手册变更后，该项目销售主管应重新拟定销售手册并报地产公司相关部门和集团营销管理部审批备案。

　第 十一 条 对外广告宣传内容应遵循以下原则：

　一、各项目广告内容以销售手册为依据。对外发布各类宣传资料时应严格按照授权手册的规定完成审批后方能对外发布，未经审批的宣传资料不得擅自对外发布。

　二、慎重发布对公司有约束力的广告宣传：没有确定的事不要说，可能更改的内容以及难以控制的事项不要说；对于法律风险的防范，应提前将事项与各公司律师沟通或上报集团法务审计部备案审核。

　三、尽量避免绝对含义的词，慎重使用有多重含义可能引起歧义的词。

　四、加强广告提示语，确保广告内容的真实、准确。

　五、对商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明不要达到要约的条件，不得对商品房规划范围内的房屋及相关设施做出不能达到的承诺。

　第 十二 条 在广告宣传中出现以下内容时，须特别慎重：

　一、对房屋本身的介绍：结构、尺度、朝向、间距、花园、露台等。

　二、价格条件的介绍：均价、起价、价格有效期、价格优惠条件等。

　三、设备和材料的介绍：电梯、洁具、橱柜等的品牌、型号、性能等。

　四、小区主要指标的介绍：占地面积、建筑面积、容积率、总户数、五、绿化指标（绿地率、绿化率、绿地面积）、水面面积等。

　六、小区配套文体、教育、商业等设施的介绍：会所、泳池、各类体育健身设施；学校、幼儿园、托儿所；商场、医院、邮局、银行等。

　七、物业管理的介绍：管理单位、管理方法、服务内容、收费标准等。

　八、对交通状况的介绍：班车、地铁、高速、公汽等的现状与规划等。

　第 十三 条 对模型的制作和管理应遵循以下原则：

　一、整体沙盘模型的楼盘立体造型与外墙色彩应与实际相符；沙盘上

　 应注明项目的南北整体朝向、模型比例、周边道路、公园、湖泊、山体等，分期开发的应注明后期发展用地；项目的各类配套、临时建筑、临时道路、市政道路应在沙盘上注明；应标注“ 因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在本沙盘上标明，本沙盘仅供参考，最终以竣工后的实际状况。

　及商品房买卖合同约定为准。”的提示说明。

　二、户型模型中跃层、错层和带地下室的户型应明确展示出各层间的空间关系，各层之间应有一定的距离便于客户参观，同时注明提示说明。

　三、区域模型应明确注明项目与主城中心的关系，周边的商业区域、大型购物广场、运动场馆、文化景点、主要街道等，由市中心至项目的路线应明确标明，同时注明提示说明。

　四、单体模型的造型、颜色与实际应相符合，能看见内部的应注意内部装饰，外部花园、泳池等进行相应的布置，同时注明提示说明。

　五、以下小区内、外部对业主正常生活可能会造成干扰的不利因素应在沙盘模型内进行公示：

　(一) 车库出入口（含车、人行出入口）;

　(二) 小区路、市政路（规划中有的）;

　(三) 市政的配套设施，如:公共汽车站、轻轨站、地铁站等;

　(四) 噪音设施，如：风机、锅炉房、洗衣房等;

　(五) 健身运动场所，如：羽毛气场、网球场、游泳池、篮球场、棋牌室等;

　(六) 为小区提供配套的设施，如：幼儿园、物管用房、配电房、变电站、管道井、地下车库出风口、垃圾站或垃圾回收站等。

　六、若项目规划、设计发生变更，需对沙盘模型进行及时更改。相关部门需事前知会并取得销售部门的同意，销售部门在知晓变更后应立即对沙盘模型进行调整。

　第十 四 条 销售资料的制作应遵循以下原则：

　一、所有对外宣传资料上均应当按以下要求注明免责声明； 免责声明字体不得小于宣传主体内容的字体大小并加注特别标识进行表示，且应放在显著位置，根据宣传物料的版面大小作出相应调整，做到提示显著且易让人识别，达到提示目的。如：A4 大小的宣传物料字体不得小于小四号字，

　 并加粗显示。

　（。

　注意：字体过小、位置不明确的免责声明可以被认定为无效。）

　二、户型图上应印有：“ 本宣传资料为要约邀请，因建筑规划、设计变更原因，相同户型局部会有所不同，户型图尺寸标注上可能存在偏差，家具、隔断和洁具仅供示意，以 上图形、文字今后可能有所修改、变更、调整，开发商不再另行通知，敬请关注相关最新宣传资料，买卖双方权利义。

　务以双方签订的商品房买卖合同约定为准。”的字样，同时应注明印刷时间。

　三、宣传折页和楼书应印有：“ 本宣传资料为要约邀请，买卖双方权利义务以双方共同签订的商品房买卖合同约定为准。所涉及图形及文字以政府批准的方案为准，在建设过程中可能因政府强制性要求而修改。在不违反犯 法律及 合同约定的前提下，本公司亦有权做出细部调整，开发商不再另行通知。”的字样，同时应注明印刷时间。

　四、置业算价表上应印有：“ 上述计价仅供参考， 本公司并不做出承诺，最终计算结果以银行或公积金中心的计算为准。上述计价结果均根据买受人所述事实得出，买受人对此确认无误”的字样，同时应注明印刷时间。

　五、若销售手册在后期有较大变更，则项目现存与之相悖的销售宣传资料应及时收回并销毁，以免引起客户投诉； 第十 五 条 示范区域及样板房的展示应遵循以下原则：

　一、示范园区内是临时绿化区域的应有“临时绿化”或“临时栽种”的提示，并明确标示今后该区域功能并对提示事实进行公证；临时道路或通道的应设有“临时道路”或“临时通道”的提示，并对提示事实进行公证，如未对需公证的提示进行公证，集团营销管理部将对该地产公司营销第一负责人处于 1000 元罚款、对该项目营销经理\主任处以 500 元罚款。

　二、在示范园林区内有安全隐患的地方，如陡坡、水边、池边等应设置醒目的安全提醒。

　三、示范单位的电梯前室、入户大厅、消防楼梯、防火门、外墙、空调位、涂料颜色及公共部分的塑钢门窗若与交房标准不符时，应在现场注明：“X XXXX 为临时配置，不作为交房标准”的提示。

　四、看房通道必须做温馨提示牌，内容为：“ 本看房通道为临时看房通道，所有装饰非交房标准。” 五、样板房、入户大厅、电梯前室、消防楼梯的背景音乐应注明“ 背

　 景音乐为临时配置，不作为交房标准”。

　六、样板房门口或墙上的户型牌除标注该样板房的户型结构、面积以及户型特点外，还应标注“ 因建筑场地、立面效果等原因，同一户型在不同楼层、位置其局部细节、尺寸等将有所不同。本图例所示仅作参考，具体面积及尺寸以竣工后的实际状况及双方签订的买卖合同约定为准。此样板间为装饰展示，非交房标准。”等具体文字内容提醒。

　七、如样板房在交房标准基础上有所改动，须对改动内容做出明示并对该明示内容进行公证。内容包括：

　（一）因建筑场地、立面效果等影响，阳台栏杆、五金配件、门窗使用型材及配置的玻璃等局部细节将有所不同。本样板房仅供参考，不作为交房标准;

　（二）本样板房的质量、装修、设备、配置等仅供参考，不作为交房标准，即实际交付的商品房质量、设备及装修、配置等与本样板房不一致，具体交房标准以商品房买卖合同约定为准;

　（三）户内配电箱（弱电、强电）均以最终交房时的实际状况为准;

　（四）所有空调穿线孔洞、落水管配置、烟道排烟孔及厕所排气孔均以最终交房时的实际状况为准。

　第十 六 条 所有对外的广告宣传资料应保存至少 2 份原件备案存档，备档的报纸广告应有报纸名称与发行时间及版面，并定期核查是否与销售手册、合同约定一致，与前后不同广告之间是否相互矛盾。如核查有误应及时在公开媒体和销售现场对广告宣传的错误以告示、更正等方式进行补救。集团营销管理部将在每季度营销考核中予以检查考核。

　第十 七 条 为规避口头解说的风险，各地产公司营销部应通过培训等方式确保销售人员掌握销售手册内容。并在销售现场前台公示关于口头解说的提示语：“ 本公司要求工作人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由。

　于口头传递信息的不确定性，最终以公司书面承诺内容为准。”及集团开设的营销投诉 400 专线。

　第 四 章

　不利因素公示的管理规定

　第十 八 条 红线外距红线 1000 米内，如存在显性不利因素，结合当地实际情况判断，可能在日后引起业主投诉的，应当公示。其具体内容包括

　 但不限于以下事项：

　一、噪音：机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、学校、车站、货场。

　二、恶臭：垃圾场、污水河/塘、屠宰场、皮革场、养禽/畜场、动物园。

　三、污染：造纸场、化工厂、橡胶厂、废品站、产生烟雾和扬尘的场所。

　四、宗教：庙宇、教堂、清真寺。

　五、禁忌：殡仪馆、火葬场、公墓、监狱或看守所、刑场、核电站、油气库站。

　六、辐射性：高压线路、微波信道、无限通讯基站。

　七、环境变迁：规划中的公路、铁路、高架桥建设、绿地、水面、树林等改变现状。

　八、其他可能在日后引起业主投诉的显性不利因素。

　第十 九 条 对距项目红线外距红线 1000 米内不利因素的公示因遵循以下原则：

　一、对市场、医院、学校、道路、宗教场所等非绝对有害的因素。

　二、在销售现场设置环境示意图，在图上仅作标识，只注明名称，不评价其影响。

　三、对全局性的显性不利因素，应当在宣传资料（售楼书等）上设专章《重要提示》，以文字和图示详细介绍环境因素的位置和可能产生的影响。

　四、 对与价格有关的特定环境因素，应在合同附件中约定，各地产公司销售部在上报商品房买卖合同审批时应将相关内容加入。

　五、 对具有重大风险的显性不利因素的提示，也应当在合同附件中约定，请各地产公司销售部在上报商品房买卖合同附件审批时将相关内容加入。

　第二十条 项目开发前期，市场调研人员应对项目红线外距红线 1000米内不利因素全部进行调查，将不利因素的规模、影响、发展趋势尽可能掌握清楚，可能的情况下，要请专业机构测试（噪音、废气等），并取得科学数据。

　 第二十 一 条

　负责项目设计的部门要针对已发现的问题逐一研究解决方案，并负责方案的具体落实。

　第二十 二 条

　地产公司营销部要确保销售资料中已包含了应公示的全部内容，同时要对销售人员进行如何介绍不利因素的专门培训，以防止口头介绍情况时的随意性。

　第二十 三 条

　在合同补充协议报审和定稿前，地产公司营销部应仔细核查针对不利因素的条款是否已加入补充协议里。

　第二十 四 条

　项目开盘销售前，地产公司营销部应组织客户服务部和法律顾问检查现场对不利因素的公示是否按规定布置。必要时应请公证机关对相关公示内容进行现场公证。

　第二十 五 条

　各地产公司营销部应根据项目实际情况对不利因素进行提示。常见不利因素提示语的示例如下（此示例仅供参考）：

　一、提示噪音：小区北面临 XX 铁路，可能有噪音影响。

　二、提示危险源：小区南面 500 米处为 XX 危险品仓库，XX 部门已要求其迁移至远郊，具体时间未确定，本公司只告知信息，不对此提供保证。

　三、提示烟尘污染：小区西北方约 900 米处有 XX 火力发电站，遇西北风向时可能会受烟尘的影响。

　四、提示污染源及其发展趋势：小区东南方约 600 米处有大型市政垃圾填埋场，据 XX（信息来源）称，二年内将关闭并覆盖绿化。本公司只告知信息，不对此提供保证。

　五、提示红线外不确定因素：小区北面至 XX 路为政府规划公建用地，具体用途尚不明确。

　六、提示民俗活动：小区东面约 1000 米处为 XX 公墓，逢有祭祀活动时，人流量大。

　七、提示将来可能产生的不利影响：小区西北方向规划为 XX 轻轨路线，最近处距红线约 300 米。本公司只告知信息，不对此提供任何保证。

　第五章

　罚则

　第二十 六 条

　销售手册未经审批擅自对外发布销售信息的，对所在地产公司营销第一负责人按每发生一起处以 1000元罚款，对该项目营销经理（主任）按每发生一起处以 500 元罚款。

　 第二十 七 条

　未经审核擅自发布广告信息的，对所在地产公司营销第一负责人按每发生一起处以 1000 元罚款，对该项目营销经理（主任）按每发生一起处以 500 元罚款。

　第二十 八 条

　因夸大、虚假广告宣传等不符合广告法律法规及公司制度规定导致所在公司被业主、对方单位索赔，或者被政府部门行政处罚的（包括罚款、通报批评等），根据具体情形，按公司《处罚与赔偿制度》对相关责任单位（部门）和责任人进行处罚；同时对所在公司和营销管理部门按每发生一起处以 1 万-5 万元罚款。

　第二十 九 条

　因夸大、虚假广告宣传等不符合广告法律法规及公司制度规定导致公司被证券监管部门通报批评、公开谴责或者行政处罚的，根据具体情形，按公司《处罚与赔偿制度》对相关单位（部门）和责任人进行处罚；同时对所在公司和营销管理部门按每发生一起处以5万-10万元罚款。

　第三十条 广告宣传行为不符合广告法律法规及公司制度规定，但尚未发生本制度第二十九条和第三十条规定情形的，所在地产公司及营销管理部门应及时对该不当宣传行为进行纠正，并采取有效措施，确保整改到位，避免给公司造成经济损失和不良影响；同时根据具体情形对相关责任单位（部门）和责任人按每发生一起处以 500-2000 元罚款。

　第六章

　附则

　第 三十一 条

　本办法由集团营销管理部负责解释。

　第 三十二 条

　本办法自颁布之日起实施。

　附件：《金科股份项目销售现场营销法律风险检查指引手册》