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    衢州房地产市场调研

    时间：2020-09-25 22:18:34 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人 蒲公英阅读网手机站

    相关热词搜索：衢州 市场调研 房地产

    　 目录

    　一、前言

    　................................ .................

    　1 1

    　（一）调研目的

    　................................ .......

    　1 1

    　（二）调研时间

    　................................ .......

    　1 1

    　（三）调研对象

    　................................ .......

    　1 1

    　（四）调研方式

    　................................ .......

    　1 1

    　二、调研分析

    　................................ .............

    　1 1

    　（一）供给分析

    　................................ .......

    　1 1

    　（二）需求分析

    　................................ .......

    　3 3

    　三、调研结论

    　................................ .............

    　6 6

    　1 一、前言 （一）调研目的 房地产业是国民经济新的增长点并且是一项极其重要产业，所要应对的机遇和挑战也是前所未有的。其一，我国房地产市场的主要消费者在于个体。在房地产市场中，消费者需求和供求关系在持续更替，这也加剧了国内房地产市场竞争关系，由“暴利”逐步转变为“微利”。另外，海外资本和开发商在中国成功进入世贸组织后，投入中国房地产业的成本大幅下降，这也使得大批国外开发商涌入中国房地产市场，拥有全球竞争格局的中国房地产市场由此形成。房地产价格的变化也引起了人们购房心理的变化，本文基于衢州购买房屋的居民进行调研，分析其供需情况。

    　（二）调研时间 2019 年 2 月 28 日到 2019 年 4 月 28 服 （三）调研对象 衢州购买房屋的居民 （四）调研方式 问卷法与访谈法 二、调研分析 （一）供给分析 本文对房地产在 2004 年到 2010 年的销售数据进行研究整理得出，房地产销售数量在逐年上升，并且在 2008 年出现了下降的趋势，可是从整体上来看还是不断升高的，并且有关数据显示，房地产销售面积在 2010 年达到了最高峰：10亿 m³ ，且衢州商品房的销售数量也升高到了 143 亿 m³ ，比上一年上升了 10。1%，虽然楼市进行了有关的制度介入和调整，对于商品房的投资还是上升了 33。2，在 2011 年国家政府介入，开始了宏观调控，商品房投资在开始下降，同比降低了 15%，并且保持了平稳的下降趋势，但是仅仅由于房地产业的建设用地规划混乱导致了部分区域投资形式开始降低，可是由于只是少部分地区，无法代表全部房地产业。并且由于国家城镇一体化的猛烈发展，让越来越多城市的居民住房需求不断增强，这让衢州房地产业的发展和投资热越来越高，因此，衢州房地产业的发展潜力还是非常大的。

    　2 具体来说，这些年来，浙江在经济上取得了巨大成就，房地产业作为国民经济的重要支撑更是以飞快的速度向前发展，房地产市场的前景一片良好。

    　首先，浙江不断加大在房地产上的投资力度，无论是投入的资金占到 GDP总值的比例，还是投资的总额都处于一种逐年上升的状态。其次，改革开放的大力发展，加快了城镇化建设的步伐，人民的收入水平、生活质量、消费能力都得到了全面提升，房地产的崛起是顺应当代社会需求的必然结果。浙江地区中有越来越多的投资商都把目光聚焦在房地产业上，高楼大厦拔地而起，房地产市场呈现出一派欣欣向荣的景象。具体表现出如下几个方面的形势：

    　①房地产业投资总额逐年增加，投资规模不断扩大。2006 年起，国家出台了许多政策为房地产业保驾护航，浙江的房地产市场开始变得活跃起来，2017年，全省上下吸引了一大批投资商发展房地产业，投资规模也得到持续扩大。截至 2018 年，浙江的房地产投资始终维持在较高的状态，并且有继续增加的趋势。

    　② 一项新的工程投入建设也会带动周边产业的的发展，因此在无形中就扩大了房地产的开发规模，为浙江地区的投资建设打好坚实的基础。

    　③浙江衢州的楼盘四起，施工面积不断扩大，这虽然在一定程度带来了库存上的压力，好在其所带来的风险在人们能接受的范围之内。况且，随着外来城市人口的流入以及高铁的全面投入，社会对房地产业的需求还会增加。

    　④销售状态良好，房屋空置率有所降低。经过对浙江房地产业的市场情况进行考察，发现在最近几年有关浙江的房地产投资、开发建设的工程、社会的需求量等方面都处于一种持续增长的状态，这也就意味着浙江房地产业的未来发展前景比较乐观。

    　发展前景分析：浙江的房地产业外受政府的施压，内受行业间日益加剧的竞争压力，即使这样，浙江的房地产业还有一定的进步空间，接下来就围绕市场需求与国家的政策支持来展开进一步的探究。

    　一方面是房地产市场需求。

    　浙江最近几年在经济上取得了较大的突破，这吸引了许多外来企业、投资商的目光，随着城市化建设的不断推进，浙江也成为了外来人口的聚集地，这自然会对增大住房的需求量。所以浙江地区要加大房地产投资力度，扩大住房建筑面积规模，才能够缓解住房压力，顺应社会的发展趋势。

    　3 另一方面是国家在政策上的支持。

    　2012 年国家正式发表了 2 号文件，这为浙江建设民胜工程提供了政策上的支持，同时也是房地产业的良好机遇。浙江地区可以在此基础上大力建设民生工程，实现产业的转型升级，完善交通设施配置，推动房地产业的可持续发展。

    　（二）需求分析 第一，房价的波动和消费水平的矛盾。随着经济的迅速稳定发展，房价也在不断地上升，经济的迅速发展促进了 GDP 的提高，人均收入也逐渐增加，人均可支配的收入在可以接受房价上升的范围内。然而，因为贫富差距以及大多数的资金仍在较少数人的手中掌握着这种社会现象的存在，以及工薪并不能满足人们需求，导致一大部分人仍然没有房住。

    　第二，城市的规划建设和房地产开发之间的矛盾。现如今，城市的规划建设在逐渐加大，居民增多对住房的需求也开始增加，因此需要不断去开发房地产市场，由于利益关系的存在，使得房地产市场的开发和城市的规划建设之间产生了较大的矛盾。

    　房价情况。选取 11 个指标：1X 浙江衢州各地区房价增长率（％）， 2X ：平均年房地产开发投资额（亿元）， 3X ：服务业（第三产业）占比，（％）， 4X ：人均公共建筑区域面积（平方米）， 5X ：人均公共绿化面积（平方米）， 6X ：居民家庭消费性支出（元/人）， 7X: ：地区年平均生产总值（亿元）， 8X: ：年平均房屋在销售面积（万平方米）， 9X: ：居民年人均家庭收入（元/人）， 10X ：在施工房屋建筑面积（万平方米）， 11X ：年平均房屋已销售面积（万平方米）。

    　4 各城市数据统计表

    　1X 2X 3X 4X 5X 6X 7X 8X 9X 10X 11X 衢江区

    　6。96 190 72 6。12 8。32 1323 3367 132 25234 1011 113 江山市

    　-2。03 143 54 4。36 7。53 1391 2741 233 21672 1023 107 龙游县

    　-3。80 51 50 14。31 10。22 653 2058 71 22123 419 41 常山县

    　9。03 61 42 16。52 8。36 789 1984 77 24031 489 46 开化县

    　4。82 74 43 10。50 13。43 856 1873 101 22156 534 53 太真

    　6。93 55 46 8。36 12。00 459 1802 93 15698 412 41 双桥

    　-2。76 16 38 5。34 7。85 833 1771 34 18635 156 16 周家

    　8。95 42 41 11。43 7。45 763 1763 72 15623 456 45 灰坪

    　2。45 56 46 8。55 6。09 856 1756 85 16578 389 40 黄坛口

    　-0。68 43 50 9。21 9。72 811 1698 96 14365 364 62 石室

    　2。36 99 52 5。43 16。39 1564 1652 23 15723 215 41 华墅

    　9。98 92 43 9。44 7。58 456 1156 65 11563 763 121 沟溪

    　11。0 27 47 10。30 7。80 864 933 58 14256 106 16 九华

    　13。0 54 49 7。05 9。16 765 647 77 15634 396 56 七里

    　5。23 9 50 7。28 8。94 322 445 14 11457 102 13 资料来源：由《中国统计年鉴》各城市统计公报数据整理得到。

    　对房地产发展影响较大的四个指标，所以指标就选取以下四个：

    　（1）地区生产总值（亿元）

    　地区生产总值指的是一个地区在一定时期（一个季度或者一年）内的经济发展中所生产的全部产品及其最终获得的价值，常被公认为衡量地区经济状况的最佳指标。

    　（2）居民人均可支配收入（元）

    　居民人均可支配收入指的是居民家庭的所有收入中，可以用来支付生活支出的收入，人均可支配收入是按照家庭所有人口计算的人均生活费收入，它被认为是消费开支的最重要的决定性因素。人们都能接受这样的概念：收入高的城市，房价相应也就高，就是说，房价应当相对于可支配收入进行比较。

    　（3）人均地区生产总值（元）

    　5 人均地区生产总值是一个考虑了人口因素的相对指标。

    　（4）居民收入和房价水平之间的比率 具体数据见下表 各城市数据统计表

    　地区生产总值 居民人均可支配收入 人均地区生产总值 居民收入和房价水平之间的比率 房地产发展水平（房价）（元/平方米）

    　衢江区

    　4689 32064 49632 12。23 12563 江山市 3367

    　25234

    　45236 6。12

    　7635 龙游县 2741

    　21672

    　42158 4。36

    　4536 常山县 2058

    　22123

    　44212 14。31

    　5321 开化县

    　1995 32569 43251 6。32 8635 太真 1984

    　24031

    　45632 16。52

    　5489 双桥 1873

    　22156

    　39968 10。50

    　6589 周家

    　1825 23212 39624 12。03 7564 灰坪 1802

    　15698

    　36951 8。36

    　6324 黄坛口 1771

    　18635

    　40002 5。34

    　5231 石室 1763

    　15623

    　36982 11。43

    　6325 华墅 1756

    　16578

    　34265 8。55

    　4215 沟溪 1698

    　14365

    　29635 9。21

    　5321 九华 1652

    　15723

    　30265 5。43

    　3215 七里 1156

    　11563

    　25331 9。44

    　2314 衢江区 933

    　14256

    　29654 10。30

    　3261 江山市 647

    　15634

    　35241 7。05

    　2321 龙游县 445

    　11457

    　22314 7。28

    　3202 资料来源：由《中国统计年鉴》各城市统计公报数据整理得到。

    　6 三、调研结论 房地产业是城市经济活力不可缺少的组成成分，是城市经济发展的重要支柱，房地产业的发展推动着城市经济的迅速发展，对于扩大城市规模建设以及促进城镇化建设有着十分重要的意义，在城市经济的发展中有着不可估量的意义。因此，协调好房地产业以及城市经济的发展关系，保障房地产业持续稳定健康发展，为城市经济的发展打下了坚实的基础，而城市经济的迅速提升又为房地产业的发展提供了条件。所以我们要做到以下几点：

    　(一)完善关于房地产业的相关法规 在市场经济发展的过程中，国外会采取许多规章制度对市场上的一些行为进行一定的控制和约束，一方面是对市场上行业规范的约束，另一方面是国家对于市场经济的约束。像房地产业这样对经济发展有着支柱意义的产业，如果，不采取与之有关的法律法规对其进行约束，那么市场经济的健康发展就可能会存在许多问题。因此，国家应加快完善房地产业的有关法律法规，以保障房地产业在法律允许的范围内持续健康发展。

    　(二)建立与房地产市场相互协调的住房保障体系 现阶段，由于我国房地产业的快速发展，房价的大幅上涨问题已经逐渐从一个经济问题变为一个社会问题。如果房价的增长速度在大多数人的消费能力范围内，那么这可以促进我国经济的发展，因为恰当的价格上升也是市场的基本规律。然而现在的房价从基数上来说已经超过了大多数人的实际购买能力，而且房价的增长幅度也比大多数人收入的增长幅度大得多。

    　(三)加强对金融业的监管 房地产业的迅速发展一定程度上利用了更多的社会资源，这使得社会上这方面的资源不足。因此，国家应加大金融行业的监管机制，特别是有关房地产业的项目建设管理，对房地产业的投资和产出进行适当的调整，特别对于房地产业的银行负债率要进行严格的监管和调整。

    　由于房产业是我国经济发展的支柱，它有两种性质，主要表现在房地产建设过程中需要的生活和生产资料中。前者主要是给住宅建立基本的居住环境；后者主要是给生产、办公等社会活动提供场地的支持，以上都可以看出房地产是我国的基础产业，并且在我国各个经济活动中都有涉及，这些原因都让房地产业变成了我国经济发展不可缺少的行业。对房地产业要进行深入研究，使其发挥对城市经济发展的作用，保障房地产业持续健康稳定发展，这样我们的经济发展才会走得更远、更持久。

    　7 。

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