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    【保利投顾】2020年兰州8月房地产市场报告

    时间：2020-10-22 15:08:34 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人 蒲公英阅读网手机站

    相关热词搜索：兰州 房地产市场 保利

    　前言

    　政策端：

    　 8 月兰州无实质利好楼市政策出台，以稳为主，政府对城市基础配套设施有序推进完善，不断提升城市服务功能。

    　市场端：

    　 1.土地市场：土地市场热度阶段性下降。土地供应规模环比增加，区域供地差异高。成交端受供应端影响，月度热度波动幅度较大，成交楼面价结构性下降。

    　2.商品住宅市场：8 月商品住宅市场供应收缩，去库存为主，前期供应充足刺激成交高位运行，市场恢复迹象显现，成交均价小幅上调，疫情影响客户结构改变，倾向购买地段和资源更优的中小面积产品（低总价），选择主城及近郊低价刚需客户预计长期主导市场。

    　3.竞争环境：8 月市场热度阶段性降温，主城来访认购环比均降，均价微涨，郊县维持稳定，整体转化微涨但仍低位，开盘节奏放缓，去化率上涨，各品牌房企实行高分销点位带客，效果明显。市场核心区货量充足的房企，业绩占优。

    　后期预判：后期土地市场供销节奏趋稳，商品住宅市场四季度随富力、中海、华润、恒大等品牌房企新项目集中入市，叠加"金九银十"市场热销期，市场热度将达到全年高峰。

    　01 宏观经济环境 全 国 宏 观 环 境 ：

    　国 家 坚 持 " " 房 住 不 炒 " " 的 决 心 不 动 摇 ， 推 行 稳 健 的 货 币政 策 更 加 灵 活 适 度 ； 其 次 监 管 部 门 首 谈 房 企 “ 长 效 机 制 ” ， 形 成 对 重 点 房企 资 金 监 测 和 融 资 管 理 规 则 ， 引 导 资 金 流 向 制 造 业 ， 支 持 实 体 经 济 发 展 ，地 产 政 策 总 基 调 维 稳 。

    　兰 州 宏 观 环 境 ：

    　8 8 月 兰 州 无 实 质 利 好 楼 市 政 策 出 台 ， 以 稳 为 主 ， 政府 对 城 市 基 础 配 套 设 施 有 序 推 进 完 善 ， 不 断 提 升 城 市 服 务 功 能 。

    　<国家层面>

    　8 8 月 月 6 6 日 日 央 行 发 布 《 2020 年 第 二 季 度 中 国 货 币 政 策 执 行 报 告 》 。

    　报 告 指出 ， 上 半 年 结 构 性 货 币 政 策 取 得 实 质 有 效 的 成 果 ， 综 合 融 资 成 本 明 显下 降 。

    　下 一 阶 段 ， 稳 健 的 货 币 政 策 要 更 加 灵 活 适 度 、 精 确 导 向 ， 货 币 政策 要 服 务 实 体 经 济 ， 做 好 稳 企 业 保 就 业 工 作 ， 并 牢 牢 坚 持 “ 房 住 不 炒 ”的 定 位 ， 做 好 房 地 产 金 融 审 慎 管 理 。

    　8 8 月 月 6 16 日 日 央 行 党 委 书 记 、 银 保 监 会 主 席 郭 树 清 在 《 求 是 》 撰 文 ， 重 提“ 坚 定 不 移 打 好 防 范 化 解 金 融 风 险 攻 坚 战 ” ， 提 出 “ 房 地 产 泡 沫 是 最 大灰 犀 牛 ” 等 观 点 。

    　政 策 初 衷 是 既 要 满 足 房 地 产 行 业 平 稳 发 展 的 正 常 需要 ， 又 要 避 免 因 资 金 过 度 集 中 出 现 更 大 风 险 ， 手 段 是 严 防 资 金 违 规 流 入房 地 产 市 场 。

    　8 8 月 月 0 20 日 日 住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，提出为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管 理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，相关部门形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。另外，将完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快研究形成“租购并举”住房制度

    　 融 360 报 告 显 示 ， 全 国 房 贷 利 率 整 体 走 势 趋 于 平 缓 ， 8 月 首 套 房 贷 平 均利 率 5.25%， 环 比 下 调 1BP， 二 套 房 贷 平 均 利 率 5.56%， 环 比 下 调 2BP。监 测 41 个 城 市 中 ， 首 套 房 贷 利 率 有 16 城 环 比 下 降 ， 18 城 维 持 不 变 ， 7城 有 所 上 涨 。

    　 8 8 月 月 5 25 日国 务 院 召 开 政 策 例 行 吹 风 会 ， 会 议 强 调 ：

    　下 阶 段 ， 稳 健 的 货 币 政策 要 更 加 灵 活 适 度 、 精 准 导 向 ， 完 善 跨 周 期 设 计 和 调 节 ， 有 效 发 挥 结构 性 货 币 政 策 作 用 ， 引 导 新 增 融 资 重 点 流 向 制 造 业 、 中 小 微 企 业 等 实 体经 济 。

    　<区域层面>

    　 项 目 建 设 兰州九州公交综合停车场项目用地已划拨，占地约 7 27.37 亩 8 8 月 月 6 6 日，九州公交综合停车场项目土地面积为 1.82479 公顷（合 27.37 亩），土地用途为交通服务场站用地，用于建设九州公交综合停车场项目，受让单位为兰州公交集团有限公司。代征道路 5459.5 平方米（合 8.189 亩）和代征绿地 1749.3 平方米（合 2.624亩），由受让单位按照《兰州市城乡规划条例》规定，分别无偿移交市住建局和市林业局。

    　兰州植物园二期规划 0 1290 亩

    　将建设七大主题公园

    　8 8 月 月 4 14 日，兰州植物园二期最新规划中，将其定为市级综合公园、具有西北特色的城市专类公园。植物园二期规划用地约 1290 亩，整体分为东西向三大块，建设了 7 个主题公园，包括温室植物园、药用植物园、珍稀植物园、儿童植物园、纤维植物园、旱生植物园、彩叶植物园。同时也引进了 100 余种新优园林植物。在此次规划中，于 1999 年建成的植物园标志性景观—敦煌园将改造为生态文明展示馆。

    　教 育 项 目 建 设 兰州定连园区天立教育小镇建设用地摘牌（定远高速公路口）

    　8 8 月 月 7 27 日，兰州神州天立教育咨询有限公司取得了编号 GG2001-01 地块，位于高新区定连园区，由定远高速、S309 省道、等道路围合，该项目有土地平整，自然质素条件较好的土地资源优势，而且还有兰州首批高新技术产业开发区的区位优势，同时随着众多开发商在周边投资，涵盖住宅、酒店、购物、娱乐、休闲等多种功能，该项目会成为区域内标杆型教育中心及配套设施一体的商住体。面积约 231.801 亩，出让年限 50 年，容积率≤1，建筑密度≤30%，绿化率≥35%。

    　02 土地市场

    　 8 8 月土地市场热度阶段性下降。土地供应规模环比增加，外围区域土地供应充足，但质素较低。成交端受供应端影响，月度成交热度 波动幅度较大，成交楼面价结构性下降。

    　<整体市场表现>

    　 1-8 月兰州整体土地供销规模同比齐增，供应建面 2315 万㎡，同比增加 27%，成交建面1734 万㎡，同比增加 77%，成交楼面价 1045 元/㎡，同比下降 35%。

    　 8 月兰州整体土地供应建面 325 万㎡，环比增加 30%，同比增加 42%，成交建面 163 万㎡，环比减少 3%，同比增加 18%，成交楼面价 346 元/㎡，环比下降 70%，同比降低 76%。8 月土地供应放量，成交热度阶段性降温，预期后期土地出让节奏趋稳，主城近郊区域为主。

    　 <土地成交结构>

    　1-8 月兰州土地成交以住宅为主，成交建面 956.4 万㎡，占比 55.1%，第二为商办土地，成交建面 379 万㎡，占比 21.8%，第三为工业土地，成交建面 380.1 万㎡，占比 21.9%。

    　 1-8 月兰州住宅+商办成交建面为 1335 万㎡，其中住宅土地 956 万㎡，占比 71.62%，商办土地 379 万㎡，占比 28.38%。

    　1-8 月住宅成交集中近郊及郊县区域，城关、七里河等主城近郊（青白石，黄峪镇）品牌房企积极大规模圈地。

    　 <土地成交明细>

    　8 月兰州市 2 宗土地成交，位于城关区（定远高速路口旁），占地面积为 5.46 万方，建筑面积为 15.79 万方，成交楼面价 1222.29 元/㎡，由兰州天展房地产开发有限公司竞得（天立教育小镇项目)。

    　 03 商品住宅市场 8 8 月 市 场 供 应 下 降 ，去 存 量 为 主 ，价 格 趋 稳 ，市 场 恢 复 迹 象 略 显 ，尤 其以 核 心 区 成 交 量 趋 稳 上 行 。

    　其 次 疫 情 导 致 客 户 需 求 结 构 变 化 ， 部 分 刚 改 刚需 客 户 以 总 价 预 期 选 购 ， 转 变 为 突 破 门 槛 ， 购 买 地 段 和 资 源 更 优 的 中 小 面积 产 品 （ 低 总 价 ）

    　， 选 择 主 城 及 近 郊 低 价 产 品 的 刚 需 客 户 预 计 长 期 主 导 市场 。

    　<整体市场表现>

    　 1-8 月兰州商品住宅供应面积 595 万㎡，同比增加 48%，成交面积 527 万㎡，同比增加41%，成交均价 8410 元/㎡，同比增加 12%，成交金额 443 亿元，同比增加 57%。市场容量扩充，供应放量推动成交高位运行，均价稳中有增。

    　 8 月兰州商品住宅供应面积 48 万㎡，同比减少 47.2%，环比减少 59.7%，成交面积 96 万㎡，同比增加 74%，环比增加 14.6%，成交均价 8596 元/㎡，同比增加 19.8%，环比增加2.4%，成交金额 83 亿元，同比增加 108.5%，环比增加 17.3%。

    　 <区域市场表现>

    　各区域成交热度冷热不均呈阶梯状现状不变，城关、七里河、兰州新区借势大盘及品牌效应成交热度持续，此外皋兰县、安宁区、七里河区等市场热度环比增速迅速。

    　 成交量方面：1-8 月除永登县成交同比下降外，其余区域供销均呈上涨趋势；成交均价方面：除榆中（大名城、恒大未来城等项目以价换量拉低整体均价）、永登县外，其余区域成交均价同比均增。

    　城关区成交面积排名第一，为 134.03 万㎡，兰州新区排名第二，为 110.86 万㎡，七里河区排名第三，为 83.65 万㎡。

    　 <面积段及总价段成交结构>

    　 2020 年 1-8 月全市刚需刚改型 90-120 ㎡成交占据主力，市场占比为 57%，其中主城偏向刚改改善类产品，郊县以刚需为成交主流。

    　 2020 年 1-8 月全市置业主力总价接受度在 100 万元之内超 6 成，区域总价段成交结构呈两极分化，其中主城总价接受度趋高，郊县总价接受度走低。主城区高收入人群聚集，收入稳定对房产的承受力度呈上升趋势，郊县区客群收入波动大，不稳定，对高价承受度低。

    　<库存及去化>

    　 整体表现：8 月商品住宅库存 1038 万㎡，库存持续上涨，去化周期为 14.4 个月（12 个月均），库存持续承压；

    　去化周期：以近 6 个月月均去化 77 万㎡为参数，调整后去化周期为 13.4 个月（6 个月均）。

    　 04 竞争格局 8 8 月 市 场 热 度 阶 段 性 降 温 ，主 城 来 访 认 购 环 比 均 降 ，均 价 微 涨 ，郊 县 维持 稳 定 ，整 体 转 化 率 微 ，开 盘 节 奏 放 缓 ，去 化 率 上 涨 ，各 品 牌 房 企 实 行 高 分销 点 位 带 客 ， 效 果 明 显 。

    　市 场 核 心 区 货 量 充 足 的 房 企 ， 业 绩 占 优 。

    　<开盘情况>

    　 8 月整体开盘去化波动幅度较大，呈上涨趋势，8 月去化率 66%，与去年四季度基本持平，开盘项目集中主城区域，区域开盘去化呈两级分化，主城项目开盘活跃度优于郊县。

    　 <营销政策>

    　 8 月恒大折扣力度持续加大，华润、万达、中海、恒大等品牌房企高分销点位带客，效果明显。

    　 <房企排名>

    　碧桂园 1-8 月实现 74.7 亿元业绩，位列第一；万科实现 31.85 亿元业绩排名第二；保利业绩 23.01 亿元，排名第三。市场份额集聚头部品牌房企，且业绩差距缩小，后续碧桂园、绿地、蓝绿双城、中海、恒大等新项目入市，整体竞争格局加剧。

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