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    不动产登记信息管理基础平台

    时间：2021-02-13 00:05:19 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人 蒲公英阅读网手机站

    相关热词搜索：不动产 信息管理 登记

    不动产登记信息管理基础平台 本文关键词：不动产，信息管理，登记，基础，平台

    不动产登记信息管理基础平台 本文简介：不动产登记信息管理基础平台建设研究众所周知，我国的不动产登记工作一直分布在多个部门，并由这些部门独立管理。由于不动产登记机构不同，程序不同，采用的信息系统平台多种多样，也正因为如此，登记制度统一以后，就是如何实现信息资源共享，所以在不动产统一登记制度下，不动产登记的信息化建设需要统计口径一致、标准统

    不动产登记信息管理基础平台 本文内容：

    不动产登记信息管理基础平台

    建设研究

    众所周知，我国的不动产登记工作一直分布在多个部门，并由这些部门独立管

    理。由于不动产登记机构不同，程序不同，采用的信息系统平台多种多样，也正因为如此，登记制度统一以后，就是如何实现信息资源共享，所以在不动产统一登记制度下，不动产登记的信息化建设需要统计口径一致、标准统一，具有充分的兼容性，并且要求原不动产登记机构参与设计，只有如此才能避免重复建设，协调繁复的弊端。在将原有的、分散的登记信息进行整合，系统对接的同时，也要借鉴国外一些不动产登记信息化建设的有益经验和成功做法，拓宽思维视野，保障不动产登记信息管理基础平台建设顺利实施。

    平台的建设思路

    1.

    顶层设计

    建立和实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是我国产权管理体制机制的重大改革，设计统一登记机构、统一登记依据、统一登记薄证、统一登记信息平台等工作要逐一落实到位，任务极其艰巨。当务之急，就是国土资源部副部长徐德明在2014年全国国土资源工作会议上说的：重点做好不动产统一登记顶层设计。

    不动产登记信息管理基础平台建设是一项全局性、前瞻性的工作，首先应当进行顶层设计。如果没有顶层设计，或者对顶层设计认识不足，光靠经验、热情做事会导致系统的集成性、扩展性比较差，信息孤岛严重，陷入泥潭，一定程度上制约了不动产登记信息管理基础平台的建设发展。因此，不动产登记信息管理基础平台建设必须重视顶层设计，全面实施信息资源规划，来化解这一难题。

    2.

    信息资源规划是不动产登记信息化顶层设计的核心方法

    信息资源规划是指对信息的采集、处理、交换、共享和使用的全面规划，是以信息工程方法论为技术基础，侧重于业务分析与优化、数据流分析、建立业务模式、功能模型和数据模型，并架构系统体系结构模型，形成信息化建设的信息资源管理基础标准，并通过后续的数据环境改造来解决信息资源整合等问题，以实现数据集成与信息共享的关键技术方法。

    3.

    进行不动产数据整合

    实行以土地登记为核心的不动产登记体制，符合自然规律，也是当前世界上大多数国家采用的方法。以土地为核心构建不动产统一登记体系，其中心思想是各类使用权登记必须以相应的土地所有权登记为基础，地上附着物登记以相应土地使用权登记为基础，后续登记必须与前期登记信息相吻合。我国当前已经基本完成了全国的城镇国有土地使用权和农村集体土地所有权的确权登记发证工作，集体建设用地使用权和宅基地使用权确权发证工作正全面开展，同时实现全国宗地编码的标准化（标准适用于国土资源、农业、林业等领域对宗地进行标识、信息处理和交换等），使每宗地均获得一个唯一的代码，以适应土地统一登记的需要。

    土地登记信息动态监管查询工作已在多个省份进行试点，并取得阶段性成果。现有地籍测量成果已基本覆盖全国，技术标准相对统一，精度较高，档案资料齐全，这是其他部门无法比拟的。所以在不动产登记数据整合方面，以土地数据为基础，以宗地统一编码为索引，采用松耦合集成扩展其他类型的不动产登记的方式，有利于加快整合不动产同一等级的数据及系统平台，具有现实的可操作性。

    平台系统构成

    1.

    建立不动产登记法证信息管理系统

    建立不动产登记发证信息管理系统主要针对现有的土地、房产以及其他不动产业务管理的特点，建立一套完整的不动产图形管理、登记、交易、查询、分析、统计、预警预报及信息发布系统，重点通过以图管不动产的核心理念，实现不动产各项业务内部联动，提高不动产管理效率。建立不动产登记法证信息管理系统以土地相关数据库为基础，拓展系统功能，融合房屋、草地、林地、海域等其他不动产登记信息，实现统一信息平台建设。

    2.

    建立不动产登记信息动态监管查询系统

    目前，全国土地登记信息动态监管查询系统建设实现了重大突破，已经有浙江、江苏、山东、广东、海南等五个省近200个市县实现了土地登记信息的国家、省、市、县四级互联互通，为建立不动产登记信息管理基础平台建设打下了良好的基础。从构建统一平台、方便查询的角度，以业务服务为主，以公众服务为中心，充分分析和利用已有信息资源，拓展系统功能，融合土地、房屋、草地、林地、海域等其他不动产登记信息，推动建设不动产登记信息攻台监管查询系统，并统筹做好信息保密和共享应用查询，实现最广泛的兼容性和互联互通。

    3.

    搭建“不动产资源云平台”，推进资源整合共享

    将云计算技术充分运用到不动产登记信息管理基础平台建设中，搭建“不动产资源云平台”，逐步实现信息的云储存、云共享等。基于“不动产资源云平台”将基础架构进行整合，通过虚拟化技术和自动化技术，构建云计算中心，用于部署流程、应用程序和服务，实现硬件资源和软件资源的统一管理、统一分配、统一部署、统一监控和统一备份，使IT管理更简单并提高业务响应速度、降低拥有成本、提供服务的快速交付以及更高的服务质量。

    4.

    建立不动产产权产籍“一张图”

    按照尊重历史、充分继承的原则，保留和认可原有各部门已形成的调查结果，对涉及到初始调查和表更调查的土地、林地、草原、海域等，统一按照目前的有关要求和方法开展，采用松耦合方式进行数据继承。在不动产登记智能整合基本完成后，按照工作总体推进安排，在一定时期内，组织开展集中统一的调查，紧密整合各类不动产调查结果，消除各类数据之间的矛盾和冲突，真正实现以土地为核心的不动产统一调查。将各部门的调查资料，按照控件位置关系和统一标准，补充叠加形成全国统一的不动产产权产籍“一张图”，在此基础上，按照不动产统一登记要求，开展登记发证工作。

    存在难点问题

    1.

    多时点、多业务的数据整合

    多时点、多业务的历史数据，是不动产登记信息管理基础平台建设的基础，这部分数据没有统一的建库标准，各自有相应的业务标准，甚至同一种业务在经历不同时期，有不同的业务标准，给数据整合带来了很大的难度，主要有：

    1)

    标准不一：对同一要素描述不一，而数据已经形成，不能轻易修改；

    2)

    数据精度不一：不同精度的数据叠加在一起，不能很好的处理边界等问题;

    3)

    数据要素不齐全：因历史数据主要满足的是单一业务登记的需要，不动产统一登记后，历史数据相关要素不一定齐全；

    4)

    没有关联：不同业务数据之间缺少内在关联信息。

    2.

    业务数据的调查与更新

    不动产统一登记数据库，是以土地数据为基础，宗地统一代码为索引建立，但还包括了房产、草原、林权、海域以及土地承包经营权等不同的业务数据，为了登记的准确性，这些数据不惜实时进行调查与更新在，这些调查与更新有以下几个难点：

    1)

    调查与更新是以什么模式开展，由不动产登记机构负责，还是仍由原业务部门负责；

    2)

    数据调查与更新的标准尚且空缺，必须尽快完善；

    3)

    日常调查与更新，需考虑以什么形式汇总到不动产登记数据库中，数据的共享不动产登记信息管理基础平台建设完成后，数据的共享是重点。其包括三部分，即对政府部门的数据共享、对企事业单位的数据共享以及对公众的数据共享。在共享过程中，需要考虑一下三点。一是以什么级别共享，以及各自的侧重点。二是以什么形式共享：因面对不同的数据用户对象，需要考虑数据共享是离线方式还是在线方式，还是两者结合的方式进行共享。三是数据共享的安全性考虑：数据安全问题是重中之重，针对不同的数据用户对象，共享的数据内容不一，因此要考虑安全性问题。

    篇2：担保法实施前成立而未登记的不动产抵押合同效力问题分析

    担保法实施前成立而未登记的不动产抵押合同效力问题分析 本文关键词：担保法，不动产，抵押，效力，登记

    担保法实施前成立而未登记的不动产抵押合同效力问题分析 本文简介：担保法实施前成立而未登记的不动产抵押合同效力问题分析人民法院在审理涉及抵押合同效力的民商事案件过程中，常会遇到这样一个问题──一份不动产抵押合同于担保法实施日（1995年10月1日）之前订立，当时因法律、法规未有规定登记才生效，故未有办理抵押物登记。担保法实施后，对照该法第四十一条、第四十二条的规定

    担保法实施前成立而未登记的不动产抵押合同效力问题分析 本文内容：

    担保法实施前成立而未登记的不动产抵押合同效力问题分析

    人民法院在审理涉及抵押合同效力的民商事案件过程中，常会遇到这样一个问题──一份不动产抵押合同于担保法实施日（1995年10月1日）之前订立，当时因法律、法规未有规定登记才生效，故未有办理抵押物登记。担保法实施后，对照该法第四十一条、第四十二条的规定，这份抵押合同属于登记才生效的合同范畴，但当事人未有补办抵押物登记（注：虽然担保法采用了“抵押物登记”一词，但是科学的法律用语应当是“抵押权登记”，下同）。在此情况下，人民法院应当如何看待这类抵押合同的效力？编辑。

    司法实践中，对于这个问题的处理意见分歧较大，形成了以下四种观点：

    第一种观点，有效说。这种观点认为，这类抵押合同有效，债权人对抵押物享有优先受偿权。

    其主要理由是：

    ①最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百三十三条第一款规定，担保法施行以前发生的担保行为，适用担保行为发生时的法律、法规和有关司法解释。因此，研究这类抵押合同效力的法律依据，主要是民法通则相关条款。

    ②民法通则未规定抵押合同是否登记才生效，故这类抵押合同只要符合民法通则第五十五条规定的民事法律行为三项条件，同时不具有民法通则第五十八条规定的无效民事行为七种情形之一，就应当认定其有效。

    ③民法通则第八十九条第二项规定，债务人或第三人可以提供一定的财产作为抵押物，债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。既然这类抵押合同有效，那么债权人就对抵押物享有优先受偿权。

    第二种观点，无效说。这种观点认为，这类抵押合同无效。

    其主要理由是：

    ①尽管担保法实施前当时的法律、法规未明确规定这类抵押合同须登记才生效，但这类抵押合同在履行时间上跨越担保法实施日，在担保法实施后应当补办抵押物登记而未予补办，故应认定这类抵押合同无效。

    ②第一种观点认为这类抵押合同有效，债权人享有优先受偿权，是不妥当的。假设抵押人在担保法实施后又将同一抵押物抵押给了其他债权人（善意第三人），并且在登记部门办理了抵押物登记，试问，前后两个债权人到底谁对抵押物享有优先受偿权？这个问题的两难回答，可以成为第一种观点的否定性评价。

    第三种观点，效力中止说。这种观点认为，这类抵押合同成立后生效，但其效力维持到担保法实施之日中止，如在担保法实施后补办了抵押物登记则恢复其效力，反之则不能恢复其效力。

    其主要理由是：

    ①在担保法实施之前，抵押合同签订时如果未有约定特别的生效条件，加之当时法律、法规未规定这类抵押合同须登记后才生效，那么应当认定这类抵押合同在成立后生效。

    ②至担保法实施之日（以及实施以后），国家对这类抵押合同须登记后才生效作了明确规定，如果当事人不补办抵押物登记，就违背了这一强行性法律规定，那么人民法院就不应认可其继续有效。

    ③由于这类抵押合同在成立时已经生效，故而与其说它在担保法实施以后又无效，还不如说它在担保法实施以后效力中止。

    ④对于效力已经中止的抵押合同，债权人对抵押物不能享有优先受偿权。

    第四种观点，不对抗第三人说。这种观点认为，这类抵押合同有效，但因其未办理抵押物登记，故而不具有对抗第三人的物权效力。笔者即持这种观点。

    笔者归纳的主要理由如下：

    ①基于第一种观点所表述的主要理由，这类抵押合同是有效合同。

    ②第一种观点所表述理由中认为，既然这类抵押合同有效，那么债权人对抵押物就享有优先受偿权。这种说法，在一般情形下是成立的，但在本文所讨论的特定情形下则是不成立的。第一种观点的错误原因在于：把抵押合同的生效与抵押权的设定混为一谈，未作必要区分。

    ③在担保法实施以前，民法通则等法律未将债权与物权作明确区分，抵押合同在民法规范上一般被列入合同之债的类别之中，抵押权也自然而然地被归类到债权的范畴之中。这种立法上的先天不足，是形成第一种观点的主要根源。

    按照物权法理论，不动产抵押权属于物权范畴，不动产抵押权的设定要符合物权法三大原则：一是物权法定主义原则；二是公示原则（主要体现为抵押物登记）；三是公信原则。若想不动产抵押权设定有效，则三大原则缺一不可。

    尽管担保法实施前民法通则等法律尚未规定不动产抵押权属于物权性质，但物权法基本理论早已存在，并早已在法学界、司法界形成了较多共识。在法律未作明文规定时，人民法院就应当遵循法理原则来探求并体现法律精神。因此，即便在担保法实施以前，人民法院也不宜认定未经登记的不动产抵押权的设定有效。

    ④这类不动产抵押合同在成立时属于债权合同性质，依照当时债权法的法律规范，属于有效合同。债权合同具有相对性，对合同各方有拘束力，但合同各方不能据合同约定来对抗第三人。

    在法理上，不动产抵押权终究属于物权性质，按照物权法中公示原则需要办理抵押物登记。不动产抵押合同从签订到登记，可以说是从债权到物权的性质跨越，因合同签订而约束合同各方当事人，因合同登记而约束合同各方以外的第三人。或者说，因合同登记而有效设定了抵押权，因合同登记而取得了对抗第三人的效力。

    人民法院不宜用债权法上的规定来支持当事人在物权法上的权利。第一种观点认为抵押合同有效则债权人享有优先受偿权，就是陷入了用债权法上的规定来支持当事人在物权法上的权利的认识误区。

    ⑤当事人以抵押合同形式来设立不动产抵押权的，债权人自登记之日起才能取得属于担保物权性质的抵押权，从而具有对抗第三人的效力。

    本文所讨论的这类抵押合同虽然生效，但未经登记，故只有债权的效力，其效力范围只及于抵押人和抵押权人（债权人），而不及于第三人。如果第三人要求以抵押物清偿债务，那么抵押权人（债权人）不得享有优先受偿权。

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