万科地产工程管理六管一控

时间：2020-11-02 20:06:21 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人

相关热词搜索：工程管理 地产 万科

　【框架】万科工程项目管理框架

　 万科将项目管理的知识与工程管理相结合

　 六管一控

　1 洞察预

　五个环节

　 定义

　 务 务

　 司

　战

　 服 服

　 公

　 略

　 与 与

　范围

　 修 修

　2

　 维 维

　 管理

　 5

　 策

　 计划

　采购

　划

　 项

　管理

　管理

　与

　 项目及

　 供

　评

　质量 风险

　组织

　估

　 目

　管理

　管理 方

　4

　成本

　完

　工

　 策

　管理 管

　与

　 制

　交

　 略

　理

　 控 控

　 移 移

　与

　 场

　 现

　 3

　万科培训体系

　 【功能】

　万科工程项目管理的六管一控

　 范围管理

　计划管理

　质量管理 成本管理

　组织管理

　采购管理

　管理范围定义

　 确保所作的工作既充分且必要，这些工作可以实现项目的目标。

　管理范围含义

　 所确定的工作范围是充分的

　工作范围不包括那些不必要的工作

　工作范围规定要做的工作能够实现预计的项目目标

　司

　战

　 公

　范围 略

　 计划 管理 风险

　 项

　管理 项目

　管理 供

　组织

　成本

　 目

　管理 质量 管理 方

　 策

　管理 管

　略

　理

　 【功能】

　万科工程项目管理的 “ 六管一控 ”

　 【功能】万科工程项目管理的六管一控

　 范围管理

　计划管理 质量管理 成本管理

　组织管理 采购管理

　房屋的生命周期

　决策阶段

　实施阶段

　 使用阶段

　土地机会

　市场定位

　概念

　规划

　施工图

　 房屋

　销售

　物业

　寻找

　产品建议

　设计 准备

　 设计

　设计 设计

　施 建 工 造

　管理

　 项

　投资方

　DM PM

　目

　开发方

　DM PM

　 的

　PM

　 参

　设计方

　 与

　 PM

　 者

　施工方

　 其它供方

　 PM

　 物业公司

　 FM

　 DM - Development Management PM - Project Management

　FM - Facility Management

　【功能】万科工程项目管理的六管 一控

　 司

　战

　略

　工程项目管理的含义

　 公

　范围

　 计划 管理 采购

　通过 项目策划 (Project

　Plan) 和 项目控制 (Project

　 Controlling) 以 达到项目的 费用目标 （投资目标、成本目标）、

　项

　管理 项目

　管理 供

　质量目标和进度目标 。

　 组织

　质量 及风险

　 PM=PP+PC

　目

　管理 成本 管理 方

　房地产的工程项目管理的范围包括了

　 策

　管理 管

　  参与项目的前期设计

　 略

　理

　  参与项目采购

　【功能】

　万科工程项目管理的 “ 六管一控 ”

　 依照公司的经验计划开展质量、进度和成本控制

　 配合销售

　 计划管理

　  对供方的管理

　 保证房屋竣工验收………

　提问：由于图纸原因影响施工进度，谁应该负责？

　 【功能】万科工程项目管理的六管一控

　【功能】万科工程项目管理的六管一控

　范围管理

　计划管理

　质量管理 成本管理

　组织管理 采购管理 范围管理

　计划管 理 理

　质量管理 成本管理

　组织管理

　采购管理 编制项目计划的重要性

　 万科三级计划管理 体 体 系 系

　5

　 我们在计划管理中常犯的错误：

　计划管理的

　拍

　 一级计划：三年经营计划

　 项目实施前的详尽预测和模拟

　 由公司计划管理工作组拟稿，公司决策层审议，总经理签发

　二级计划：项目开发工作指导书等

　 促进项目干系人之间的沟通，达成共识

　 由相关责任部门拟稿，计划管理工作组审核，总经理签发  为项目测量和控制提供基准

　 例：

　项目开发工作指导书：项目经理部与各专业部门协调后拟稿，

　  构成项目档案的主要组成部分

　 计划管理工作组审核，公司总经理签发  项目的独特性决定了，每个项目都是从未做过的事情，所

　三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划

　由项目总经理协调各专业部门拟稿（集成），项目总经理审核并

　 以计划编制对项目来说是非常重要的。

　 签发

　 计划编制是一 项贯穿整个项目生命周期的持续不断的工作。

　 计划编制不是精确科学，不同的项目团队对同一项目可能做出截然不同的计划。

　

　【功能】万科工程项目管理的六管一控

　 【功能】万科工程项目管理的六管一控

　范围管理

　计划管理

　质量管理 成本管理

　组织管理 采购管理

　范围管理

　计划管 理 理

　质量管理 成本管理

　组织管理 采购管理 万科的三年经营计划

　万科的二级计划

　 目标管理的产物--- 组织的目标

　目标分解的产物—— 业务目标与管理目标

　 内容

　  公司发展战略与策略

　各部门季度及年度考核的依据

　  公司经营目标

　内容

　 业绩

　  项目开发工作指导书

　 品牌与客户

　 项目经营目标

　内部管理

　 项目开发进度（狭义的计划）

　创新和可持续发展

　 质量管理、风险管理

　 公司经营计划---业绩目标的细化

　  《财务管理、销售管理、土地储备、人力资源工作指导书》

　利润\销售面积、销售收入\资金控制性计划\土地储备控

　  《各职能部门年度工作目标与计划》

　 制性计划\人力资源控制性计划\个项目开发控制性计划

　2 计划模板

　 【功能】万科工程项目管理的六管一控

　【功能】万科工程项目管理的六管一控

　范围管理

　计划管理

　质量管理 成本管理

　组织管理

　采购管理 范围管理

　计划管 理 理

　质量管理 成本管理

　组织管理

　采购管理 万科的三级计划

　项目计划（ 2 级计划 ）

　）

　在 在 项 项 目 目 生 生 命 命 周 周 期 期 的 的 位 位 置 置

　 过程管理的产物—— 目标与行动

　公司多项目操作模式下，项目总经理控制各部门

　 实施 协 同工作的有力工具

　 内容：项目操作全过程中各专业的作业计划清单

　计划编制

　三级计划

　 收尾 项目开发二级计划的分解落实

　控制 围绕项目各专业协同作业的依据 启动

　实现二级计划目标的重要保障

　 时间

　万科颁布的计划管 理 理 办 办 法 法

　包

　【功能】万科工程项目管理的六管一控

　 【功能】万科工程项目管理的六管一控

　 范围管理

　计划管理

　质量管理 成本管理

　组织管理

　采购管理

　范围管理

　计划管 理 理

　质量管理 成本管理

　组织管理

　采购管理 工期的经验值是编制计划的基础之一

　 工期的经验值是 编 编

　制 制

　计 计

　划 划

　的 的

　基 基

　础 础

　之 之

　一 一

　万科的规划设计工期

　 万科的建造各阶段 工 工 期 期 （ （ 集 集 团 团 平 平 均 均 33 层层 ）

　）

　策划阶段

　 设计前期

　实 施方案

　施工图

　3 个月

　 5 个月

　2 个月

　 期 设计周期 3 ：5：

　：2

　【功能】万科工程项目管理的六管一控

　【功能】万科工程项目管理的六管一控

　范围管理

　计划管理

　质量管理 成本管理

　组织管理

　采购管理 范围管理

　计划管 理 理

　质量管理 成本管理

　组织管理

　采购管理 工程项目计划的主要内容（3 级计划）

　 控制性进度计划（为业主服务）

　材料设备进场计划（项目部编制）

　2 、均好中加 速 速

　分包进场计划 （项目部编制）

　施工图需求计划 （项目部编制）

　3 、标准化提 高 高 项 项 目 目 的 的 速 速 度 度

　采购和招标计划（工程管理部编制）

　销售配合（卖场）计划（项目部编制）

　 施工总进度计划（为施工服务） 阶段性进度计划

　4 、工厂化提 高 高 建 建 造 造 过 过 程 程 的 的 速 速 度 度

　 前期及基础施工阶段进度计划

　主体进度计划

　装修进度计划

　验收进度计划

　 月进度计划、周进度计划、日进度计划 项目里程碑节点表 万科计划管理体系

　 司

　战

　【功能】万科工程项目管理的六管一控

　 公

　范围 略

　 范围管理

　 计划管理 质量 质量 管 管 理 理 成本管理

　组织管理

　采购管理

　 计划 管理 采购

　质量的困惑

　项

　管理 项目

　管理 供

　 组织

　 质量 及风险

　 但是 — —

　 质量是什么？

　目

　管理 成本 管理 方

　 策

　管理 管

　 投诉依然不断，客服、维修忙个不停……

　略

　理

　 谁对质量负责？

　 【功能】

　万科工程项目管理的 “ 六管一控 ”

　 我们都认同质量的重要性 质量管理 质量管理

　 部分公司也通过了 ISO9000 的认证

　 我们有详细的制度

　 关于质量我们应做些什么？

　 我们在现场频繁地做着施工监督的工作

　 交楼前我们会仔细的验收

　 ……

　 【功能】万科工程项目管理的六管一控

　万科质量管理 之质量文化

　 范围管理 计划管

　 质量管理

　成本管理

　组织管理 采购管理

　 质 质 量 量 文 文 化 化 的 的 力 力 量 量

　万科三－五年工程管理策划

　质量公共关系

　 领导者行为 氛围

　 规范

　 过程管理

　绩效评估

　行动 绩效

　符号

　人事惯例

　 质量标准

　准则

　决策

　 愿景目标和战略

　供

　 质

　组织结构

　方

　工程团队建设

　质量保证体系

　量

　价值观

　客户

　 管

　 文

　竞争环境 信念 质量文化巡讲 理

　 化

　技术管理、搭建技术平台

　 •中国质量管理的发展：TQC、TQM、ISO9000、6 西格玛、ERP

　客户、服务

　•突破口和管理工具上：乱点鸳鸯谱，赶时髦，学招式，学皮毛

　 •实施变革和过程管理上：蜻蜓点水、戏化质量文化

　关注市场、成本和持续学习

　 •领导把要培养的孩子交给别人养

　策划书

　万科质量管理 之质量文化

　【功能】万科工程项目管理的六管一控

　 质量管理水平评价

　 一级：质量控制-出厂前产品检验

　 质量管 理

　之万科质量标准 入伙前模拟验收

　二级：质量保证-生产过程控制

　ISO9000

　三级：质量管理-以顾客为中心，倡导质量文化

　文化：万科 PK 中海

　万科质量管理 之质量标准

　万科质量管理 之质量标准

　国家质量管理条例

　万科的质量标准

　《建设工程质量管理条例》 客户工程质量满意度调查结果

　客户对工程质量的满意程度作为衡量工程管理专业的核心指标 第四十条

　在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

　在公司内部以户均保修率作为改善质量的重要指标 设立工程质量管理专项奖金

　 （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构

　历年工程专业满意度

　工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　 关键的质量指标：

　 （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面

　 80%

　 的防渗漏，为 5 年；

　1. 户均缺陷率

　 （三）供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期； 60%

　（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2 40%

　60% 68% 2. 户均渗漏率 年。

　61% 52% 20%

　 3. 户均裂缝率 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

　0%

　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

　2002

　2003

　2004

　2005

　说明：总体呈上升趋势。2005年，在各专业系统中是提升最快

　 的，但绝对值仍是最低的。2005年集团总体满意度为 82%。

　 万科质量管理 之质量标准

　 万科质量管理 之质量标准

　 万科的质量标准

　 万科的质量标准

　 客户关注的质量重点是什么？

　 客户衡量质量的标准

　客户质量标准的特点

　客户关注的问题就是我们工作的重点

　对渗漏水、裂缝无法接受

　 2003年

　注重使用功能

　抱怨的前三位：

　关注观感质量

　铝合金/ 塑钢门窗、墙面、阳露台

　 关心质量的耐久性能

　 2004年

　允许质量有瑕疵，但希望及时维修整改

　抱怨的前三位：

　铝合金/ 塑钢门窗、墙面、楼地面/ 顶棚

　 万科质量管理 之质量体系

　【功能】万科工程项目管理的六管一控

　1 质量策划

　质量管理

　之万科质量管理体系 2 合理工期

　3 施工过程质量控制

　 4 对供方的质量管理输出

　万科质量管理 之质量体系

　1

　万科质量管理 之质量体系

　1

　 质量策划

　 质量策划

　确定质量目标

　 确定质量目标：成果体现

　 质量目标：

　工程管理指导书+防水体系等各种分项工程标准

　 总体质量水平：鲁班奖、XX 杯

　重要分项工程质量指标：

　渗漏水率、裂缝防治、

　南京金色二期工程 成都工程项目管理

　其他细项质量标准

　管理策划书 指导书

　工程管理流程符合度：

　体现项目内部管理水平

　 武汉公司防水体系 加气混凝土砌块砌

　 筑工艺标准

　Microsoft Word

　 各种成果的上报时间要求

　文档

　 万科质量管理 之质量体系

　1

　万科质量管理 之质量体系

　1

　 质量策划

　 质量策划

　建立质量管理体系的重要性

　万科质量管理体系介绍

　1、减小失误概率

　 质 集团项目评估

　量

　 集团项目评估

　2、持续保证成功

　 管 公司检查评比

　理

　公司检查评比

　 体 万科项目部抽检

　3、系统性控制风险

　 系

　层 万科项目部抽检

　级 监理公司质量监控

　4、职责清晰

　监理公司质量监控

　 承包商质量保证体系

　 承包商质量保证体系

　 重点

　承包商应建立完善的多多级级检质查量：保证体系 ：

　 工人自检→ 班承组包自商检←→监质理量公员司检←验万，科保项证目资部料←（万 砼 科 试 工 块 程 、 部 钢 ← 筋 万 抽 科 检 集 报 团 告 工 等 程）部审查

　万科质量管理 之质量体系

　1

　万科质量管理 之质量体系

　2

　 质量策划

　合理工期

　质量管理体系评估和改进

　 集团检查 深圳区域检查

　三令五申

　 深圳区域检查总结

　 定 1、监理公司除每天日常监理外并应对重要分项工程

　 进行专项检查，对安全文明施工应每周检查一次

　  集团运营与计划管理 最新运营管理办法

　 检

　 单位

　期 2、项目部每周对承包商进行工地巡检→评比各总包

　查 3、万科工程部月度检查评比→评比项目部名次

　 均好中加速

　估 1、检验监理工作是否弄虚作假、承包商自检体系是

　  质量底线 （质量与计划的关系）

　 评 否正常运转，人员架构有无缺失

　与 2、找出施工质量的系统性偏差：工艺、工序、工期

　 问题

　改

　3、组织各承包商相互学习先进经验

　进

　 4 、处罚是必要的手段

　IMPORTANT

　缺陷一定要整改关闭！

　 万科质量管理 之质量体系

　2

　万科质量管理 之质量体系

　 2

　 合理工 期

　 合理工期

　一申：万科确定工期注意的两个方面

　二申：关键线路的控制是工期管理的核心

　标准工期：

　把控关键线路，合理穿插搭接

　规划成果

　 考虑正常的技术间歇、组织间

　歇、特殊季节

　消防审查报建

　单体报建

　 （麦收、秋收、梅雨）和自然条件影响而编制出

　 工程规划许可证

　施工图审查

　 的正常施工周期。

　 桩基、总包合同备案

　请写出简单的装修房 开工证及监督登记

　勘察、设计、监理、

　 安全、质量监督手续

　施工关键线路

　 最短工期：

　桩基施工 基础施工

　 销售许可证

　考虑正常的技术间歇和自然条件影响，通过加大

　主体结构施工

　 施工单位成本投入而编制出的最短施工周期。

　开盘

　门窗安装

　砌筑工程

　外檐装饰

　室内水电安装

　外架拆除

　防水施工

　 范例：

　上海万科工程主要

　竣工验收

　内檐装饰

　 节点统一参考工期 标准工期

　 室外配套工程

　竣工备案

　园建绿化工程

　万科质量管理 之质量体系

　2

　万科质量管理 之质量体系

　2

　合理工期

　 合理工期

　三申：合理的施工间歇必须考虑

　四申：以大局为重，配合销售

　桩基——成桩后 28 天达到龄期，开始试桩——可采用早强剂、

　销售配合是公司经营需要，必须服从大局

　提高标号等措施。

　土方夯实回填——每 30cm 回填一次，分层夯实，环刀取样。

　砼——混凝土浇捣后强度达到 1.2N/mm2 后才能上人。

　必须按照合理最短工期排定

　加气块砌筑——1 天砌筑高度不得超过 1.5m，2 天砌完，7 天后顶

　请写出一项正常施工

　 砖，15 天（含顶砖时间）后才能开始粉刷。

　 增加必要的成本以保证质量

　工序交接间歇时间

　粉刷——分层粉刷，每层间隔五天。

　 必须安排相应技术措施和后期整改维修

　防水——表干时间（聚氨酯 8h，JS 涂膜 4h）和实干时间（聚氨

　酯 24h，JS 涂膜 8h）。

　 请列出五项技术措施

　地坪——养护 7 天后才能上人。

　 提高砼标号、早强剂、铺设钢丝网、杜拉纤维、

　碘钨灯、搭设大篷、细石混凝土地坪、防水材料

　 选择

　万科质量管理 之质量体系

　2

　万科质量管理 之质量体系

　3

　 合理工期

　施工过程质量控制

　五申：坚持合理工期

　过程质量控制的 6 6 项做法

　坚持合理工期要求

　 材料控制

　 工期的红牌制度

　样板引路制度

　 前期工作延误、销售

　成品保护

　 配合、经营压力等对

　 工序检查

　 工期的压缩

　 质量巡检制度

　 竣工验收

　项目经理职责所在

　 坚持合理工期要求是职业项目经理的职

　责！没有合理工期不可能有优质工程！

　万科质量管理 之质量体系

　3

　 万科质量管理 之质量体系

　 3

　 施工过程质量控制

　施工过程质量控制

　材料控制：选用要求

　质量稳定

　 材料控制：建立材料样板的封样制度

　品牌产品

　 可靠

　大厂产品

　 经过考察的产品

　材料进场检验制度

　材料样板间

　材料封样

　材料对样

　 样

　 板

　材料选用

　封

　 存

　 甲供和三方现供场货专材设料一进间场材料样板间，由

　地域差别

　项目材料一览表

　 招标完成后，项目经理部应要

　地方 规定

　 时，甲方工材程料师工和程监师理负人责员管理，分类别

　满足技术

　原材料产地

　 求工程\合约部或材料供应商

　适应地域

　均可调出样贴板标到签现有场序进陈行列对，并建立材料

　 标准和环

　 提供封样材料，同时存档合同

　特点

　样，用完后样及板时入归库还台。帐已。有任何人进入材

　保要求

　或定样时所规定的技术规格、

　封样的材料第样一板次间进，场都时必，须有材料工程

　 要求。对非甲供的其它重要材

　材料和部品定样手

　必须进行现师场陪对同样，，任并何对现已确定样板的

　册

　料，也应进行材料封样。

　 场对样情况变做动出都书必面须记通载过。材料工程师。

　料设备采购管

　 工程材料设备使用 室内环境污染控制

　 管理指引.doc 作业指引.doc

　规定

　万科质量管理 之质量体系

　3 万科质量管理 之质量体系

　3

　 施工过程质量控制

　 施工过程质量控制

　材料控制：做好材料合同交底

　材料控制：做好材料进场验收关

　 组织交底

　交底内容

　材 甲供材料

　乙供材料

　材

　料

　料

　 进

　合

　 场

　同

　 验

　工程师组织监理公司、承建商 交

　 收

　承包商必须向监理公司进行报 项目经理部组织监理、总包进

　对材料当场进行对样；检查供 底 材料规格

　 验，验收要求必须符合国家规 行集中交底，对于材料工艺复

　 应商是否按要求提供了合格的

　技术标准

　 范、现行技术标准、政策、法

　产品合格证明、质量检验报

　杂或特殊的，可邀请供应商进

　规规定的要求；重要的乙供材

　行交底供。货周期

　 告；安排监理公司根据国家规

　料：如钢筋、水泥、砌块，项

　范、万科技术标准、合同要求

　订货方式

　 目经理部会同监理公司将另行

　进行抽对样材检料查进，行由抽项样目送部检人。员

　 设备材料验收作业 设备材料验收单 见证取样送检。

　 指引

　万科质量管理 之质量体系

　3

　万科质量管理 之质量体系

　3

　施工过程质量控制

　 施工过程质量控制

　样板引路：样板引路制度是质量控制关键控制措施

　 样板引路制度：施工样板间

　 1 、交楼标准间管理 ：

　施工样板间 ：

　 解决设计缺陷和功能问题

　 范围：每一家总包单位、每一种户型

　 完成时间：在大面积装修施工开始前

　 作用：

　 1 1 、检验各家总包单位及分包商的质量水平，及

　完成标准：按交楼标准完成整套房间的

　 早发现质量缺陷

　 全

　部施工

　 2 2 、检验施工图纸

　 作用：检验设计合理性、材料部品效

　3 3 、规范施工过程

　 果，确保工程产品满足营销、设计要求和

　 4 4 、让各承包商明白万科的质 量要求。

　 客户正常使用要求。

　 5 5 、经过验收的施工样板间作为施工的质量标准 。

　万科质量管理 之质量体系

　3

　万科质量管理 之质量体系

　3

　 施工过程质量控制

　 施工过程质量控制

　样板引路制度：工艺样板管理

　Microsoft Word

　成品保护流程和原则

　 工艺样板：

　样板引路工

　文档

　作流程表

　 成品保护方案审核

　 目的：确定工序质量标准，控制大面积施工

　 各

　 合理安排工序

　 负

　  范围：每一道关键工序

　其

　 时间：关键工序施工前

　成品保护样板验收

　责

　 的

　要求：按要求做样板，样板的施工工艺和质量

　 原

　实施并维护

　则

　合格后，才能大面积施工。

　 注意事项：工艺样板的实施时间必须尽量提

　 成品保护交验

　前，给设计修改和工艺改进预留足够的时间。

　 成品保护体系示例

　万科质量管理 之质量体系

　3

　万科质量管理 之质量体系

　3

　施工过程质量控制

　施工过程质量 控制

　工序检查的目的和内容

　工序检查表格的实施细则

　目的：工序检查表的建立主要是填补过程控制的空白，使之

　编制：由项目经理部组织项目成员和监理公司，联

　 在分步骤验收中规定更具体。

　 合制定实施细则，保证工序检查能够落实。

　内容：确定项目工程师和监理公司的检查比例；简要阐述该

　施工步骤需控制的主要技术要点。

　 内容：规定总包施工计划的编制必须符合工序验收

　 执行：编制完善的工序检查表应作为合同签订的附件，要求

　要求；规定不同施工阶段需采用的表格； 规定

　 总包单位建立和深化报验的工作次数、检验

　监理公司和承包单位按工序检查表格要求进行验收工作。

　 批；规定违反工序施工的处罚措施等。

　万科质量管理 之质量体系

　3

　万科质量管理 之质量体系

　3

　施工过程质量控制

　施工过程质量控制

　建立健全质量巡检制度

　建立健全质量巡检制度

　1、建立项目工程师现场质量巡视制度

　 2、建立项目定期质量检查制度

　各地区公司对现场的质量应进行分级控制；

　项目经理部应建立工程师日常质量巡视制度；

　 各地区公司工程管理部应制定项目管理评估检查制度，定期对

　 各项目进行横向检查。目的是为提高项目质量管理水平，使各

　检查评分表

　 项目工程师应不定期对现场质量进行专项检

　 项目工程质量均衡发展并不断提高。

　 查；

　 各项目经理部应组织监理公司联合制定项目定期质量检查计划。

　项目工程师对检查的情况应该有详细的记录；

　 针对不同项目的特点，作为公司工程管理部检查制定的延伸，

　 应该更具体。

　项目经理应定期检查工程师日常巡检的记录，

　 目前集团公司从２００５年已经开始展开对各地公司综合检查

　并作为考核的依据之一。

　 评估的工作，分为深圳区域、上海区域、北京区域、武汉、成

　 都几个片区进行检查，并相应制定了评估办法：《项目工程管

　 理监控实施办法》（VKGC09-04）

　万科质量管理 之质量体系

　3 万科质量管理 之质量体系

　4

　模拟验收

　施工过程质量控制

　 对供方的质量管理输出

　 供方管理的重要性

　项目部验收 客户服务中心验收

　从产品开发的流程：拿地—设计——报建——建

　 由项目经理部组织，监理公司、物业公司、承 造——销售——投诉处理——物业管理中不难发

　 现，几乎每个环节都离不开与我们合作的供方，

　 包单位参与，其中物业公司在该阶段仅做公共

　 如果供方提供的产品和服务能满足我们的要求，

　 专项方面的检查。

　 条件：房屋取得竣工备案证；现场所有工作项 则我们的工作质量和效率就会大大提高。

　 目已经完成；设计变更核对完毕；交房标准核

　 对完毕；工序检查表记录完整、齐全、真实、

　 有效；监理公司提交工程竣工报告。

　 计划：项目经理部负责编制项目部内部验收计

　 划。并组织召开预验收准备会，规定验收中的

　 各项事物安排，包括缺点的指标。计划范例如

　 附件所示。

　整改：项目经理部负责组织督促问题整改关闭

　 情况。

　 万科质量管理 之质量体系

　4 万科质量管理 之质量体系

　4

　 对供方的质量管理输出

　 对供方的质量管理输出

　与供方的战略合作

　 万科的发展给合作 与供方沟通的方式和方法

　 提出的研究课题

　建立总包战略合作关系是

　过程评估

　坚守质量底线的基础 建构 立体管理输出体系

　客户理念

　供方高层

　 质量底线

　 管理流程 万

　 供方项目管理团队

　 万科首选

　 科

　合作伙伴

　工艺标准

　供方施工班组

　优秀总包

　 产品 服务

　后评估

　质量稳定 价格合理 长期优质

　质量管理 之万科质量技术标准

　【功能】万科工程项目管理的六管一控

　集团“ 磐石行动

　” 之一—— 珊瑚虫计划

　质量管理

　之万科质量技术标准

　珊瑚虫 －技术研究与质量标准化 质量管理 之万科质量技术标准

　 质量管理 之万科质量技术标准

　技术标准

　设计控制

　 三新研究 技术研究

　控制重点 维修支持 技术标准

　设计控制

　 三新研究 技术研究

　控制重点

　维修支持 问题催生质量标准

　 寻找解决方法及 其 其 目 目 的 的

　 每个项目每项工程每种部品的采购和实施前，都需要工

　思路：系统性改进和预防

　程人员研究技术要求。

　 — — 建立一套工程技术标准体系，系统性改

　 因人因时因地而异，同样的研究对象却产生出不同程度

　善前述不良状况

　差异的技术要求。

　  可能结果：

　 目的：

　以 “ 对 ” 求 “ 快 ”

　 考虑不周

　 错误重犯

　 效率低下

　 要求各异，供方不适，成本升高，质量降低

　质量管理 之万科质量技术标准

　 质量管理 之万科质量技术标准

　 技术标准

　设计控制

　 三新研究 技术研究

　控制重点

　维修支持

　技术标准

　设计控制

　 三新研究 技术研究

　控制重点

　维修支持

　万科的质量技术的分类

　 12 项分部工程， 3434 项 项 子 子 分 分 部 部 工 工 程 程 ， ， 8080 个 个 分 分 项 项 工 工 程程

　 主体结构

　清水结构 工程技术标准

　加气混凝土砌体

　 建筑装饰装修 建筑装饰装修

　铝合金门窗工程设计与安装统一标准

　 钢结构设计与施工 施工方案

　建筑防水

　塑钢门窗工程设计与安装统一标准

　 建筑节能与降噪

　标准化木质入户门及配件 设计与工程

　外墙涂料施工工艺标准

　 建筑给排水及采暖

　外墙弹性涂料施工工艺标准 新节点、新技术、新工艺、新材料

　橱柜地柜制作与安装

　 建筑电气 建筑电气

　标准化钢制楼梯

　 台面板、窗台板 重点分项工程

　智能建筑

　标准化玻璃栏板

　 标准化空调百叶 维修支持

　通风与空调

　标准化轻质雨棚

　 电梯

　多层防水构造统一标准

　高层防水构造统一标准

　设备降噪

　中空玻璃窗

　防噪地板

　消防

　多层水暖工程设计与施工统一标准

　室内外管材及防腐要求

　室外建筑环境

　变频供水设备统一技术标准

　。。。。。。。。

　 质量管理 之万科质量技术标准

　 质量管理 之万科质量技术标准

　 技术标准

　设计控制

　 三新研究 技术研究

　控制重点 维修支持 技术标准

　设计控制

　 三新研究 技术研究

　控制重点 维修支持 编制依据

　 “ 度” 的把握

　 1 1 、国家、地方、行业标准

　 1 1 、以客户的需求和满意程度为衡量标准

　2 2 、万科以前的做法

　 2 2 、源于国家标准，但又不同于国家标准，一

　3 3 、万科工程历史上的经验教训

　般高于国家标准。

　4 4 、供应商资源及他们的企业标准

　 3 3 、侧重于我们的成熟做法和经验教训的转化。

　4 4 、比国家规范做法更具唯一性。

　5 5 、底线是能通过各种验收

　质量管理 之万科质量技 术标准

　质量管理 之万科质量技术标准

　 技术标准

　设计控制

　 三新研究 技术研究

　控制重点 维修支持

　技术标准

　设计控制

　 三新研究 技术研究

　控制重点 维修支持

　重点关注

　统一技术标准模 板 板 （ （ 九 九 个 个 部 部 分 分 ）

　）

　 1 1 、适用范围

　 1 1 、技术创新亮点

　 2 2 、编制依据

　2 2 、对质量通病的克服办法。

　 3 3 、材料、设备及配件要求

　 3 3 、对成本的影响。

　 4 4 、设计、制作、安装及施工要求

　4 4 、 其它提升品质的特点。

　 5 5 、成品保护及维护

　6 6 、附件（图形）

　7 7 、本项目特殊要求

　 8 8 、检测工具及检测方法

　 9 9 、推荐的供应商资源

　质量管理 之万科质量技术标准

　质量管理 之万科质量技术标准

　技术标准

　设计控制

　 三新研究 技术研究

　控制重点

　维修支持 技术标准 设计控制 制 三新研究 技术研究

　控制重点 维修支持 目的和作用

　设计控制的方法

　详细的施工语言

　1、设计指导书

　仔细描述了产品产生的过程

　施工班组能按此操作

　能产生正确的交付物 4、二次设计 控制手段 2、图纸预审

　 直接成为工程招投标的技术要求

　 现场工程师对供方培训交底

　区域公司项目工程评估的重要基

　准

　3、图纸会审

　 指导现场施工生产的实施性文件

　质量管理 之万科质量技术标准

　 质量管理 之万科质量技术标准

　技术标准 设计控制

　三新研究 技术研究

　控制重点

　维修支持

　技术标准 设计控 制 制

　 三新研究 技术研究

　控制重点

　维修支持

　设计控制的方法：设计指导书的使用

　 设计控制的方法 ：

　：

　严 严 把 把 图 图 纸 纸 过 过 程 程 审 审 核 核 关 关

　设计指导书——

　——

　图纸预审 1、对设计功能性、合理性、具体的施工做法提出要求，包

　包括条件图预审和施工图出图前的预审。在出图 括各地区公司所在地区具体标准的提供，并补充地区公司编

　 前核对设计院是否按设计指导书进行设计，同时 制的技术标准的做法。对工程做法、建筑构造等的总结，绝

　 预先发现设计的错漏碰缺以及不利施工的节点， 不能只依赖于设计师。最为有效和主动的方式，是将总结融

　入到设计指导书中去，让设计师（设计院）在最初的出图中

　两次预审能够有效地减少现场设计变更的数量。

　尽量地减少设计缺漏。

　 2、编制各专业施工图出图标准

　 质量管理 之万科质量技术标准

　 质量管理 之万科质量技术标准

　技术标准 设计控制

　三新研究 技术研究

　控制重点 维修支持 技术标准 设计控制 制

　 三新研究 技术研究

　控制重点

　维修支持 设计控制的方法：严把图纸会审关

　 设计控制的方法 ：

　：

　开 开 展 展 关 关 键 键 部 部 品 品 的 的 二 二 设 设 计 计

　图纸会审——

　二次设计——

　 图纸会审不仅仅是去发现设计的缺陷和问

　题，更重要的是让监理工程师和施工方更深刻 铝合金门窗、栏杆、雨蓬、厨柜、瓷砖铺贴、立 地了解图纸的内容。

　面分色等需要进行二次设计，而此时项目正处于

　 非常繁忙的阶段，易产生疏忽，会造成严重后果。

　监理工程师需要特别关注设计所要求的工程做法、施工中的难点、需要控制的要点。

　施工方需要特别关注图纸中的质量难点并需要对设计的易建性提出意见。

　质量管理 之万科质量技 术标准

　质量管理 之万科质量技术标准

　技术标准

　 设计控

　 三新研究

　 技术研究

　控制重点

　维修支持 技术标准

　 设计控制

　三 三 新 新 研 研 究 究 技术研究

　控制重点

　维修支持 保持产品领先，需要不断对新技术、新工艺、新材料进行研究

　三新研究应注意的事 项 项

　产品创新带来的难题：加强对“新技术、新工艺、 结合本项目特点，有针对性编制项目工程管理 指导书；组织专业技术小组成员对其 重点分 新材料”的研究，为设计部品选择和解决工程质量 部工程技术方案（尤其是涉及到防裂、 问题提供专业改进意见。

　防渗漏部位）

　进行讨论、审核并给出专业意

　 见逐步形成 统一的技术标准 。

　例如：屋面、露台、阳台防水体系、新型

　 材料施工工艺、铝合金门窗设计、外墙保

　 温体系、基坑支护方案

　质量管理 之万科质量技术标准

　 质量管理 之万科质量技术标准

　技术标准

　 设计控制 三新研究 技术研究 重点控制

　 维修支持

　技术标准

　 设计控制 三新研究 技术研究 重 控 点 制 控 重点 制

　 维修支持

　 质 量控制的重点环节：砌筑控制的九个重点（举例）

　重点分部工程专项检 查 查 控 控 制 制 重 重 点 点 ：

　：

　比 比 如 如 防 防 水 水

　 材料厂家

　材料品种

　材料品种

　设计要求

　龄期要求

　 防

　材料检验

　砌

　筑 筑

　材料堆放

　 水 水

　材料使用

　基层验收

　 砌筑砂浆

　户型确认

　管道封洞

　砌筑高度

　施工要求

　砌块湿水

　防水验收

　检查要求

　工序交接

　质量管理 之万科质量技术标准

　 质量管理 之万科质量技术标准

　技术标准 设计控制 三新研究 技术研究 重点控制

　 维修支持

　技术标准 设计控制 三新研究 技术研究 重 控 点 制 控 重点 制

　 维修支持

　 重点分部工程专项检查控制重点：铝合金门窗检查重点

　 重点分部工程专项检 查 查 控 控 制 制 重 重 点 点 ：

　：

　外 外 墙 墙 保 保 温 温 检 检 查 查 重 重 点 点

　 材料检验

　洞口交接

　挂基准线

　铝

　框体安装

　塞缝控制

　聚苯板的粘贴

　合

　 外

　金

　淋水试验

　 墙

　面层施工

　门

　防水涂刷

　 保

　窗

　 成品保护

　 温

　交接验收

　粉刷移交

　密封性能

　过程控制 过程控制

　 外观检查

　整窗淋水

　工序交接

　质量管理 之万科质量技术标准

　 质量管理 之万科质量技术标准

　技术标准 设计控制 三新研究 技术研究 重点控制

　 维修支持

　技术标准 设计控制 三新研究 技术研究 重 控 点 制 控 重点 制

　 维修支持

　重点分部工程专项检查控制重点：

　内墙涂料检查重点

　 重点分部工程专项检 查 查 控 控 制 制 重 重 点 点 ：

　：

　金 金 属 属 防 防 腐 腐 涂 涂 料 料 料 料 检 检 查 查 重 重 点 点

　 基层检查

　锈蚀等级及常见锈蚀种类

　 内

　 金

　腻子涂刮

　表面处理方法

　外

　属

　 墙

　 防

　大面涂刷

　 底漆、中间漆及面漆的涂刷

　面

　 腐

　 涂

　 涂

　 检验控制

　料

　细部控制

　 料

　常用检验工具

　 工具统一

　 工程效果图

　 工序控制

　质量管理 之万科质量技术标准

　 质量管理 之万科质 量技术标准

　技术标准 设计控制 三新研究 技术研究 重点控制

　 维修支持

　技术标准 设计控制 三新研究 技术研究 重 控 点 制 控 重点 制

　 维修支持

　 重点分部工程专项检查控制重点：金属防腐涂料料检查重点

　 重点分部工程专项检 查 查 控 控 制 制 重 重 点 点 ：

　：

　外 外 墙 墙 劈 劈 开 开 砖 砖 检 检 查 查 重 重 点 点

　铺贴详图

　样板

　室

　排砖样板

　 外

　内

　 墙

　 水电定位

　墙

　 劈

　流程

　地

　开

　砖

　样板

　 砖

　 检验

　 大面粘贴

　铺贴流程

　 工序控制

　 质量管理 之万科质量技术标准

　 司

　战

　略

　技术标准

　 设计控制

　 三新研究 技术研究

　控制重点 维修支持

　 公

　范围

　计划 管理 采购

　 落实维修阶段的技术支持

　项

　管理 项目

　管理 供

　组织

　 质量 及风险

　维修是挽回在客户心目中工程质量

　 目

　管理 成本 管理 方

　 印象的最后一次努力。要求一次做

　策

　管理 管

　好，避免多次维修

　略

　理

　 参加维修会议并提供维修建议方

　 【功能】

　万科工程项目管理的 “ 六管一控 ”

　 案，协助客户服务部力争做到“一次

　维修合格率 100％”

　成本管理

　 结合客户服务部门整理的“缺陷反馈”内容，通过分类将其列为后期施工质量预控重点。

　【策略】万科工程 项目之成本管理

　 【策略】万科工程项目之成本管理

　房地产成本作业过程与成本形成

　2004 年集团强 调 调 ：

　：

　什 什 么 么 时 时 间 间 挣 挣 钱 钱 和 和 挣 挣 多 多 少 少 钱 钱 一 一 定 定 要 要 管 管

　 项目论证 获取土地信息

　销售及物业管理

　 产品策划

　项目可行性研究

　竣工结

　营销策划 规划设计

　施工

　算

　招标

　签约

　公司决策

　 施工过程管理 规划设计

　 项目发展

　 销售实现

　 项目谈判签约 土地成本

　政府费用

　设计费

　招标费用

　建造成本

　销售费用

　使用成本、维修成本、

　 产品交付客户

　供应商成本、质量不合的处置成本、社会资源的占用

　管理费用

　保修及物业服务 项目手续办理

　 英国：１：５：２００

　通过项目管理指导书，强调可行性研究报告中指标的严肃性

　【策略】万科工程项目之成本管理

　【成本分析】万科工程项目之成本管理

　项目听证会是确定目标成本的里程碑

　万 万 科 科 成 成 本 本 九 九 大 大 分 分 类 类

　项目投 资收益指标要求

　土地获得价款----指为获取土地开发使用权发生的各 核心指标

　 第一部分

　 说明：

　 项费用。一般包括：

　内部收益率≥25%

　通过项目听证会的销

　土地出让金

　销售净利率≥9%

　合作款项

　售净利率是不能降低的

　目标成本原则上不能

　拆迁补偿

　 参考指标

　 提高，但是如果完成了

　红线外市政费用

　 利润指标，可以突破目

　 单位面积净利

　标成本

　 如果因为成本提高而

　 课堂提问：

　销售毛利率

　影响利润时，当事人将

　 受到处理

　我们请合作方吃饭的费用，算不算合作款项？

　 资金峰值比例

　我们在前往土地拍卖现场的车费算不算土地获得价款？

　 地价支付贴现比

　答案：都不是。

　各年资金占用回报率

　【成本分析】万科工程 项目之成本管理

　 【成本分析】万科工程项目之成本管理

　万科成本九大分类

　 万 万 科 科 成 成 本 本 九 九 大 大 分 分 类 类

　第二部分

　开发前期准备费

　---...