财产、行为和资源税法律制度

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财产、行为和资源税法律制度 本文简介：第五章经济法基础财产、行为和资源税法律制度l财产、行为和资源税法律制度l2009年教材的主要变化l（1）印花税：自2008年9月19日起，对买卖、继承、赠与所书立的A股、B股股权转让书据的出让方按1‰的税率征收证券交易印花税，对受让方不再征税；l（2）印花税：自2008年11月1日起，对个人销售或者

财产、行为和资源税法律制度 本文内容：

第五章经济法基础

财产、行为和资源税法律制度

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财产、行为和资源税法律制度

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2009年教材的主要变化

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（1）印花税：自2008年9月19日起，对买卖、继承、赠与所书立的A股、B股股权转让书据的出让方按1‰的税率征收证券交易印花税，对受让方不再征税；

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（2）印花税：自2008年11月1日起，对个人销售或者购买住房暂免征收印花税；

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（3）契税：自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一调至1％；

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（4）土地增值税：自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

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第一节

房产税

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一、纳税人

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房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人。

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1、具体规定

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（1）产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人；

–

（2）产权未确定或者纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人；

–

（3）产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人；

–

（4）产权出典的，承典人为纳税人。

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出典是指产权所有人为了某种需要将自己的房屋在一定的期限内转让给他人使用，以押金形式换取一定数额的现金（或者实物），并立有某种合同（契约）的行为。在此，房屋所有人称为房屋“出典人”，支付现金的人称为房屋的“承典人”。

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对个人所有的非营业用房产免征房产税。

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2、外籍人员和华侨、港澳台同胞在内地拥有房产的，应当按照《城市房地产税暂行条例》的规定缴纳房地产税，不适用《房产税暂行条例》。

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二、征税范围

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1、房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。

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2、独立于房屋之外的建筑物（如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等）不属于房产，不是房产税的征税对象。

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三、计税依据

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1、从价计征

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以房产余值（按房产原值一次减除10％－30％）为计税依据。

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应纳税额＝房产原值×（1－扣除比例）×1.2％

–

房产原值应当包括与房屋不可分割的各种附属设施或者一般不单独计价的配套设施（如暖气、卫生、照明设备、各种管线、电梯等）。

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2、从租计征

–

按房产租金收入的12％计征。

–

应纳税额＝租金收入×12％

–

2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按4％的税率征收房产税。

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出租居民住房适用10％的个人所得税税率。

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3、特殊规定

–

（1）以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。

–

（2）以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。

–

（3）属于融资租赁性质的房屋，以“房产余值”作为计税依据计征房产税。

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四、纳税义务发生时间

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1、纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

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2、纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

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3、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

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4、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

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5、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

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6、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

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7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

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只有第一种情形从生产经营之月起缴纳房产税，其他均从“次月”。

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第二节

车船税

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一、纳税人

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1、车船税的纳税人，是指在中国境内“拥有或者管理”车船的单位和个人。

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2、由于租赁关系，致使拥有人与使用人不一致时，如车辆拥有人未缴纳车船税的，“使用人”应当代为缴纳车船税。

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3、外商投资企业、外国企业、华侨、外籍人员和港、澳、台同胞，属于车船税的纳税人。

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二、征税范围

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1、车辆

–

①载客汽车（包括电车）

–

②载货汽车（包括半挂牵引车、挂车）

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③三轮汽车、低速货车、摩托车、专业作业车和轮式专用机械车

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2、船舶（包括机动船舶和非机动驳船）

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三、计税依据

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1、载客汽车、电车、摩托车：以每辆为计税依据

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2、载货汽车、三轮汽车、低速货车：按自重每吨为计税依据

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3、船舶：按净吨位每吨为计税依据

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四、税率

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车船税采用定额税率（固定税额）。

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五、纳税义务发生时间

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车船税的纳税义务发生时间，为车船管理部门核发的车船登记证书或者行驶证中记载日期的“当月”（而非次月）。

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第三节

印花税

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一、纳税人

–

印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、使用税法所列凭证的单位和个人，主要包括：立合同人、立账簿人、立据人、领受人和使用人。

–

1、签订合同的各方当事人都是印花税的纳税人，但不包括合同的担保人、证人和鉴定人。

–

2、在国外书立、领受，但在国内使用的应税凭证，其使用人为纳税人。

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二、征税范围

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1、具有合同性质的凭证：购销合同、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、货物运输合同、仓储保管合同、借款合同（包括融资租赁合同）、财产保险合同、技术合同

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2、产权转移书据

–

产权转移书据是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据，具体包括：

–

（1）知识产权：版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权的转移书据

–

（2）企业股权转让所立的书据

–

（3）动产：经政府管理机关登记注册的动产的所有权转移所立的书据

–

（4）不动产：土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同

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3、营业账簿

l

4、权利许可证照：房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证

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在境外书立、领受但在我国境内使用，在我国境内具有法律效力，受我国法律保护的凭证，也属于印花税的征税范围。

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三、税率

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印花税的税率有两种形式：比例税率和定额税率

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四、印花税的计税依据

l

1、合同：以凭证所载金额作为计税依据

–

以凭证上的“金额”、“收入”、“费用”作为计税依据的，应当“全额”计税，不得作任何扣除。

–

载有两个或两个以上应适用不同税率经济事项的同一凭证，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按税率高的计算贴花。

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2、营业账簿中记载资金的账簿：以“实收资本”和“资本公积”两项的合计金额作为计税依据

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3、不记载金额的营业账簿、权利许可证照（房屋产权证、营业执照、专利证）和辅助性账簿（企业的日记账簿、各种明细分类账簿）：以件数作为计税依据

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第四节

契税

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一、纳税人

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在我国境内“承受”（获得）“土地、房屋权属”（土地使用权、房屋所有权）的单位和个人。

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谁买房，谁缴纳契税。

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二、征税范围

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1、基本界定

–

（1）国有土地使用权出让

–

（2）土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）

–

（3）房屋买卖、赠与、交换

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土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

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2、视同转移应当缴纳契税的特殊情况

–

（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；

–

（2）以土地、房屋权属抵债；

–

（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；

–

（4）以预购方式承受土地、房屋权属。

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3、不缴纳契税的情况

–

土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围。

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三、契税的计税依据

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1、只有一个价格的情况

–

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。

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2、无价格的情况

–

土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。

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3、有两个价格的情况

–

土地使用权交换、房屋交换，为所交换土地使用权、房屋的“价格差额”；

–

交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。

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4、补缴契税的情况

–

以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。

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四、契税纳税期限

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纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的税务机关办理纳税申报。

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第五节

城镇土地使用税

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一、纳税人

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1、城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳；

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2、拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或者实际使用人缴纳；

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3、土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；

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4、土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳。

l

城镇土地使用税对外商投资企业、外国企业同样征收。

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二、征税范围

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1、凡是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，不论是国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税范围。

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2、建制镇的征税范围为镇人民政府所在地的地区，但不包括镇政府所在地所辖行政村。

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三、计税依据

l

城镇土地使用税的计税依据是纳税人“实际占用”的土地面积。

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1、凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准。

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2、尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用权证书的，以证书确定的土地面积为准。

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3、尚未核发土地使用权证书的，应当由纳税人据实申报土地面积，待核发土地使用权证书后再作调整。

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四、纳税义务发生时间

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1、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税（房产税）。

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2、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税（房产税）。

l

3、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税（房产税）。

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4、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳城镇土地使用税（房产税）。

l

5、纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时，开始缴纳城镇土地使用税。

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6、纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起，缴纳城镇土地使用税。

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第六节

城市维护建设税

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一、纳税人

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1、城市维护建设税的纳税义务人是缴纳“三税”（增值税、消费税、营业税）的单位和个人。

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2、外商投资企业、外国企业和进口货物行为不征收城市维护建设税。

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二、城市维护建设税的计算

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城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额。

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应纳税额＝（增值税＋消费税＋营业税）×适用税率

l

纳税人违反“三税”的有关规定而加收的滞纳金和罚款，不作为城市维护建设税的计税依据。

l

纳税人在被查补“三税”和被处以罚款时，应同时对其偷漏的城市维护建设税进行补税、征收滞纳金和罚款。

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如果要免征或者减征“三税”，也要同时免征或者减征城市维护建设税。

l

对出口产品退还增值税、消费税的，不退还已经缴纳的城市维护建设税。

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由受托方代扣代缴“三税”的单位和个人，其代扣代缴的城市维护建设税按照受托方所在地的适用税率执行。

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第七节

车辆购置税

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一、纳税人

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车辆购置税的纳税人是指在我国境内“购置”应税车辆的单位和个人。

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购置包括以购买、进口、自产、受赠、获奖等方式“取得并自用”应税车辆的行为。

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车辆购置税同消费税，只征收一次。购置已征车辆购置税的车辆，不再征收车辆购置税。

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二、征税范围

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车辆购置税的征税范围包括：汽车、摩托车、电车、挂车、农用运输车。

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车船税的征税范围：载客汽车（包括电车）、载货汽车（包括半挂牵引车、挂车）、三轮汽车、低速货车、摩托车、专业作业车、轮式专用机械车和船舶（包括拖船和非机动驳船）。

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三、车辆购置税的计税依据

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1、纳税人购买自用的应税车辆的计税价格，为纳税人购买应税车辆而支付给销售者的全部价款和价外费用，不包括增值税税款。

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甲汽车制造厂向乙销售小汽车，价款100万元（不含增值税），同时向乙收取了5万元的手续费：（1）甲企业增值税销项税额＝[100＋5÷（1＋17％）]×17％；（2）甲企业应纳消费税＝[100＋5÷（1＋17％）]×9％；（3）乙应纳车辆购置税＝[100＋5÷（1＋17％）]×10％。

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2、纳税人进口自用的应税车辆计税价格的计算公式为：计税价格＝关税完税价格＋关税＋消费税

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四、纳税期限

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1、纳税人购买自用应税车辆的，应当自购买之日起60日内申报纳税。

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2、自产、受赠、获奖方式取得并自用应税车辆的，应当自取得之日起60日内申报纳税。

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第八节

土地增值税

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一、征税范围

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1、转让的土地使用权必须是“国家所有”。

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凡是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，不论是国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税范围。

l

2、土地使用权、地上建筑物的“产权”必须发生转让。

–

房地产的出租、抵押，由于产权未发生转让，不缴纳土地增值税。

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3、必须取得“转让收入”。

–

以继承、赠与方式“无偿”转让房地产的行为不缴纳土地增值税。

–

土地、房屋权属的继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围；但以受赠方式取得土地、房屋权属的当事人，应缴纳契税。

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教材P220注①从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

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二、土地增值税的计算

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土地增值税实行四级超率累进税率，计算时一般采用速算扣除法，其计算过程分为5个步骤：

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1、计算转让房地产取得的收入（货币收入、实物收入）

–

2、计算扣除项目

l

①取得土地使用权支付的金额

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②开发土地的成本、费用

l

③新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格

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④与转让房地产有关的税金

–

3、计算增值额＝转让房地产的收入－扣除项目

–

4、计算增值额÷扣除项目的比率

–

5、计算土地增值税的应纳税额

l

开发土地的成本费用包括：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。）

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与转让房地产有关的税金包括：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。

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某房地产企业销售商品房取得销售收入8000万元，扣除项目合计5000万元，增值额＝8000－5000＝3000万元，增值额÷扣除项目＝3000÷5000＝60％。

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（1）采用速算扣除数的方法

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应纳土地增值税＝3000×40％－5000×5％＝950万元。

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（2）采用超率累进税率的方法

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应纳土地增值税＝5000×50％×30％＋（3000－5000×50％）×40％＝950万元。

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三、纳税义务发生时间

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土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

–

契税的纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的税务机关办理纳税申报。

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第九节

资源税

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一、征税范围

目前资源税的征税范围仅包括矿产品和盐类，具体包括：

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1、原油：仅限于开采的天然原油，不包括人造石油

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开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税。

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2、天然气：专门开采或者与原油同时开采的天然气，暂不包括“煤矿生产的天然气”

l

3、原煤：不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品

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4、其他非金属矿原矿

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5、黑色金属矿原矿

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6、有色金属矿原矿

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7、盐：包括固体盐、液体盐

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二、征税数量

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1、纳税人开采或者生产应税产品销售的，以“销售数量”为课税数量；

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2、纳税人开采或者生产应税产品自用的，以“自用数量”为课税数量；

l

3、扣缴义务人代扣代缴资源税的，以“收购数量”为课税数量；

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4、纳税人不能准确提供应税产品数量的，以应税产品的“产量”为课税数量；

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5、原油中的稠油、高凝油与稀油划分不清的，一律按原油的数量为课税数量。

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三、纳税义务发生时间

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1、纳税人采取分期收款结算方式的，为销售合同规定的收款日期的当天。

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2、纳税人采取预收货款结算方式的，为发出应税产品的当天。

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3、纳税人采取其他结算方式的，为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。

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4、纳税人自产自用应税产品的，为移送使用应税产品的当天。

l

5、扣缴义务人代扣代缴税款的，为支付首笔货款或者开具应支付货款凭据的当天。

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（二）转让不动产时缴纳的税种

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1、受让方

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（1）契税

–

土地、房屋权属的继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围；但以受赠方式取得土地、房屋权属的当事人，应缴纳契税。

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（2）印花税

–

自2008年11月1日起，对“个人”销售或者购买“住房”暂免征收印花税。

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2、转让方

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（1）印花税

–

自2008年11月1日起，对“个人”销售或者购买“住房”暂免征收印花税。

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（2）土地增值税

–

自2008年11月1日起，对“个人”销售“住房”暂免征收土地增值税。

–

以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不缴纳土地增值税。

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（3）营业税、城市维护建设税、教育费附加

–

“单位”将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产，征收营业税；“个人”无偿赠送不动产的行为，不征收营业税。

–

自2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

l

（4）个人所得税

–

个人转让自用达5年以上，并且是惟一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

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李某2000年3月以60万元的价格购买了两套公寓作为投资，2006年5月以50万元的价格将其中一套公寓出售给郑某。郑某在此次房屋交易中应缴纳的税种有（

）。

A、印花税

B、契税

C、营业税

D、土地增值税

l

答案：AB

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解析：（1）买方缴纳契税、印花税；（2）卖方缴纳印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税和个人所得税。

l

某房地产公司出售一幢已办理竣工结算的商用写字楼，获得2000万元。根据税收法律制度的有关规定，下列各税中，属于该公司此项售楼业务应缴纳的税种有（

）。

A、契税

B、营业税

C、印花税

D、土地增值税

l

答案：BCD

l

解析：（1）选项A：契税由买方缴纳；（2）选项BCD：与转让房地产有关的税金包括营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加和土地增值税。

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张某于2005年以每套80万元的价格购入两套高档公寓作为投资。2006年7月将其中一套公寓以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根据我国税收法律制度的规定，张某出售公寓的行为应缴纳的税种有（

）。（2007年）

A、个人所得税

B、营业税

C、契税

D、土地增值税

l

答案：ABD

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解析：（1）选项A：如果张某转让的是自住5年以上的惟一家庭生活用房，才免征个人所得税；（2）选项B：自2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；（3）选项C：契税由买方缴纳；（4）选项D：自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

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