个人住房抵押贷款风险分析

时间：2020-06-03 16:14:48 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人

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　个人住房抵押贷款风险分析

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　内容摘要

　1 1

　一、美国次贷危机

　2 2

　（一）什么是美国次贷危机，根据美国次贷危机谈我国个人住房抵押贷款

　2 2

　二、个人住房贷款业务的风险

　4 4

　（一）个人住房贷款业务风险的外因主要有“假按揭”风险、由于房屋发生瑕疵的风险和借款人的信用风险。

　4 4

　（二）个人住房贷款风险的内因则是商业银行贷款的操作风险，主要有人员道德风险、贷款审查风险和贷后管理的风险

　8 8

　三、个人住房贷款风险的发展趋势及方向

　11

　（一）贷款逾期额已出现逐渐升高的趋势

　11

　（二）银行放贷日趋谨慎的趋势

　12

　四、个人住房贷款的风险防范

　13

　（一）个人住房贷款风险外因的防范

　13

　（二）银行贷款内部管理的防范

　15

　（三）中央银行对强化银行贷款质量的监督

　15

　五、降低个人住房贷款风险的策略探讨

　16

　（一）推行住房贷款抵押证券化

　16

　（二）建立住房抵押保险制度

　16

　（三）政府对个人住房抵押贷款提供适当的担保和政策支持

　18

　（四）认真研究抵押房产处置的途径

　18

　（五）个人对于住房贷款需谨慎注意的几点

　18

　六、结论

　19

　参考文献

　20

　内容摘要

　 随着我国社会和经济的发展，人们对自己的居住条件提出了越来越高的要求，个人住房已逐步走向商业化、市场化。但是，我国城镇居民的人均收入还远远未达到能完全依靠自己来购买理想住房的水平，何况，提前借钱买房、住房已逐步成为一种生活理念，但是在此过程中，个人住房抵押贷款的风险也逐渐暴露出来。为此，本文以美国次贷危机为现实背景，对我国个人住房抵押贷款风险进行分析。在房地产市场繁荣时，对房价上涨的预期，购房欲望强烈，导致房价不断上升，住房抵押贷款占消费信贷的比重也逐渐上升；但是随着房价的下跌，利率的上升，债务人为了维护自己的利益，终止偿还尚欠的贷款，从而引发危机。最后，得出应加强个人信用制度、加强银行内部风险管理以及加强政府监督等政策建议。

　关键词：个人住房抵押贷款；美国次贷危机；风险；对策

　 个人住房抵押贷款风险分析

　随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生，由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。而且，政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验，本文根据美国次贷危机着重研究其风险及对策措施。

　一、美国次贷危机

　（一）什么是美国次贷危机，根据美国次贷危机谈我国个人住房抵押贷款

　1.简述美国次贷危机 美国次贷危机又称次级房贷危机，也可称为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。

　在2001-2006年5年里，美国住房市场持续繁荣，加上之前利率水平较低，美国次级房屋抵押贷款市场迅速发展，通常对购房者采用固定利

　率和浮动利率相结合的还款方式，本来这项产品并无风险，因为即使购房者违约，借款机构也可以靠出售始终在升值的房屋挽回损失，但是在2006年美国房价泡沫破裂以后，危机便开始了。

　作为一个高收益的产品，次贷自然吸引了很多抵押贷款机构的加入，如果仅限于此的话，次贷危机的影响本不会如此之大了，但是这其中的分先却被资产证劵化的特点所放大了，美国抵押贷款机构一般都将贷款打包进行证劵化后出手给各类金融机构，由于次贷的本质决定了他的风险，所以无论哪个机构，购买了次贷就以为这承担了超过一般投资的风险。

　次贷危机的爆发迅速影响了整个美国的金融界，就连全球金融市场也无法幸免于难，在金融一体化及其联动效应的影响下，美国次贷危机已经演变成了一场全球时间，尽管我国资本管制相对严格，次贷危机对我国的直接影响有限，但是也引起了我们对个人住房抵押贷款的审视。

　2.根据美国次贷危机谈我国个人住房抵押贷款 美国次贷危机从2007年8月全面爆发以来,对国际金融秩序造成了极大的冲击和破坏,使金融市场产生了强烈的信贷紧缩效应,国际金融体系积聚的系统性风险得以暴露。作为美国自 20 世纪 30 年代“大萧条”以来最为严重的一次金融危机,其影响蔓延全球,危害程度仍不断深化。我国住房抵押贷款自 1998 年以来,一直以其高收益、低风险的特质被各商业银行视为优良资产而大力发展。特别是 2000 年以来,随着我国房价的不断上涨,国内住房抵押贷款发放额飞速增长。据中国人民银行的统计数据显示,1997 年末个人住房抵押贷款余额仅为190亿元,截至2009年第一季度末,个人住房

　抵押贷款余额达 3.49 万亿元,短短 12 年间增长了 180 多倍,其增幅远远超过其余贷款。然而在大力发展这项业务的同时,商业银行忽略了其中蕴含的巨大风险。据中国人民银行 2009 第一季度《货币政策执行报告》显示,截至 2009 年第一季度末,中国工商银行、中国银行、建设银行和交通银行的不良贷款率分别为 2.0%、2.2%、1.9%和 1.6%,个人住房抵押贷款的潜在风险己逐渐显现。次贷危机的爆发及其严重危害为我国金融市场敲响了警钟,对于我国的房地产信贷风险而言是个很好的预警。鉴于我国的个人住房抵押贷款是房地产贷款的重要组成部分,而房地产业又对经济增长贡献相当大的比重,因此,一旦住房抵押贷款风险暴露,会对房地产市场,乃至整个中国宏观经济造成严重的冲击。我国不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为我国房地产业市场一个不容忽视的风险源。

　二、 个人住房贷款业务的风险

　具体来说，个人住房贷款是指贷款人向购买自用住房的自然人发放的贷款。

　贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或物质，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

　（一）个人住房贷款业务风险的外因主要有 “ 假按揭 ” 风险、由于房屋发生瑕疵的风险和借款人的信用风险。

　1. “假按揭”风险

　“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款，从而达到套取银行信贷资金的目的。在此至今,国家出台的一系列政策措施在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下,很多开发商开始借"假按揭"之名套取银行信贷资金。

　房地产开发商虚构房屋买卖关系，恶意套取银行贷款是最常见的假按揭方式。有的开发商假按揭就是为了骗取银行信贷资金，一旦得手就逃之夭夭；有的开发商是由于实力不够或者楼盘销售不畅，在开发过程中后续资金不足，加上央行新规定提高了贷款门槛，其无法通过正常渠道获得资金继续开发，无奈之下只好通过假按揭骗取资金维持开发。

　在假按揭中，开发商一般先大大抬高其开发的楼盘的售价，然后指使其亲属、朋友、员工等一大批人到银行办理按揭贷款手续。开发商与他们签订虚假的商品房买卖合同、开具虚假的首期款收款收据、伪造收入证明，再让他们持自己有效身份证件和其他相关材料办理按揭贷款手续。由于开发商参与造假，申请贷款所需的材料在形式上是完整的，银行很难发现问题。借款人申请到贷款后，银行的一般做法是把贷款直接划入开发商的帐户。在假按揭人数众多的情况下，银行划入开发商帐户的就是一笔巨额资金。

　据搜集的一起典型假按揭案件中，当初销售情况非常好的楼盘，在发放贷款后仅过了几个月，就出现了大部分借款人集体违约不还款的情况。后来贷款银行经过调查才发现这些借款人大部分都是该楼盘开发商的员工，他们持伪造的单位收入证明、虚假的购房合同和首付款收据申

　请贷款，开发商套取了银行贷款后，仅帮借款人还款几个月后就不知所踪了。这一案件涉及金额上千万元，而该楼盘也因此成了烂尾楼，银行无法处置抵押物，承受了重大损失。

　2.由于房屋发生瑕疵的风险 如果开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵，比如1、房屋有严重的质量问题，无法正常居住；2、住房面积缩水，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款；3、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入住；4、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险；5、开发商为了售楼，过度地承诺。最常见的是开发商与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款；6、物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。

　3.借款人的信用风险 目前由于全社会缺乏完善的个人信息管理体系，使得商业银行很难进行准确的风险判断，从借款人信用风险的角度来看分为一下几种：

　（1）个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收入、健康等因素的变化息息相关，借款人经济状况严重恶化导致不能按期或无力偿还银行贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继承人放弃所购房屋，不愿还款，或其他特殊情况导致无法还款的一种无意违约

　，贷款人是很难做到对借款人的财物状况或突变事故作出有效监管及准确预期，从而给银行利益带来损失的风险。

　（2）借款人恶意违约风险，我们假设认为每一个借款人都是一个理性的决策者，目标是追求一定约束条件下的个人效用最大化，因此，在特定的经济条件下，借款人会采取违约策略来获得更大的收益。当违约在经济上有利于借款人时，也就是说当住宅价格降到低于抵押贷款价值时，借款人就会选择违约策略，这个风险在美国次贷危机中尤为明显，当经济衰退的时候，重新购置一套房子的价值比剩余的抵押贷款价值低，因而许多购房人放弃了继续偿还抵押贷款，造成了银行的一系列坏账。

　（3）借款人假信息的风险，借款人向银行申请个人住房抵押贷款的过程，是一个信息不对称的过程，在信息不对称条件下，借款人的信息只有借款人自己最清楚，银行却知之不多，因而就会存在分离均衡，存在着借款人提供不真实的材料骗取银行贷款的道德风险，例如很多借款人根本不具备按期还款的能力，其通过伪造个人信用资料，有意提高收入水平，骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收入还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。

　（4）借款人提前还款为银行带来的风险损失，住房按揭贷款提前偿还现象屡见不鲜，这对于银行业来说也并非一件好事。首先，这将会降低银行的利息收益。其次，它将使银行的可用资金增加，会造成资金闲置增加，从而加大银行的投资压力和风险。再次，提前还款还会增加银行的各项无形成本。由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算

　机来处理，耗费较大的人力。而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本和服务成本。

　值得指出的是，个人住房贷款属于中长期贷款，其还款期限通常要持续20－30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款银行承担了相当大比率的利率风险，一旦货币政策紧缩，存款利率提高，银行几乎没有利润，甚至可能出现存款利率高于贷款利率的情况，这使得贷款银行在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。

　（二）

　个人住房贷款风险的内因则是商业银行贷款的操作风险，主要有人员道德风险、贷款审查风险和贷后管理的风险

　根据巴塞尔委员会的定义，操作风险是指由不完善或有问题的内部程序、人员、系统及外部事件所造成的风险 1.人员道德风险 人员道德风险主要是指银行贷款经办人员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人。更有甚者，有个别经办人员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。

　案例：在2007年，国家审计署审计长李金华在提交让人触目惊心的审计“清单”时提到，中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人就发放个人住房贷款7141万元，这些资金被用于购买128套住房，炒作房地产。上海房价在前些时候的急剧上涨，上海房地产泡沫的堆起，姚康达功不可没。

　银行有钱却不能大肆炒房，姚康达没钱却能大肆炒房。这其中，除了贷款这层契约关系之外，有没有姚康达与银行个别人员的分成？外高桥保税区支行投入7141万元人民币，产出多少？有关人员有没有从中捞得好处？外高桥保税区支行向姚康达一人发放个人住房贷款达7141万元用于购买128套房屋，姚康达显然不需要如此多的房屋居住，其炒房意图非常明显。外高桥保税区支行明知贷款风险巨大仍然贷款，这里面是否存在人员的道德风险呢？ 2.贷款审查风险 贷款审查是个人住房抵押贷款业务的重要环节，导在贷款审查阶段出现的风险主要出现在以下的环节。

　（1）审查内容遗漏 贷款审查是一项细致的工作，要求调查人员就借款人的真实身份、收入情况、个人信用、家庭财政状况方面进行系统的考察和调查，但是在实践中，银行经办人员风险意识不强，警惕性不高，对借款人相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、合法性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实，导致挂一漏万。造成贷款风险 （2）没有尽职调查

　由于没有一个完善的社会信用体系，贷款审查手段单一，银行对借款人情况不是很了解，加上全社会没有形成讲信用的风气。这就导致有的借款人伪造贷款资料，然而有关审贷往往只注重于简单文件上的识别，而缺乏尽职的调查，这样很难贷款中的欺诈，造成贷款风险。

　（3）判断错误 银行审贷过程中，不仅仅要查明事实，更应当就有关事实进行法律、财务等方面进行专业的判断，在实践中，大多银行未由专业人员来对有关内容进行专业判断或审查，这也可能会对贷款造成风险。

　（4）银行审查程序的简单化 有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，这也会银行贷款埋下了风险隐患。

　3.贷后管理的风险 大部分商业银行对个人住房贷款的贷后管理参照公司类贷款的贷后管理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具有客户分散、数量众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数量远远大于公司类贷款客户的数量，如果沿用公司类贷款的贷后管理办法，根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。

　三、个人住房贷款风险的发展趋势及方向

　个人住房贷款业务开办之初，由于普遍实行了抵押+担保+保险的多重保障模式，该项业务被银行认为是风险低，利润稳定的信贷品种。事实也证明个人住房贷款的风险远远小于其他贷款品种。但是也应看到不良贷款率之所以能保持较低的绝对值，一方面是因为不良贷款余额较小，另一方面是因为贷款余额的不断增大。而目前这两个方面均出现了一些不利的变化。

　（一）

　贷款逾期额已出现逐渐升高的趋势

　1.自2009年房地产经过金融危机后，再次被炒到了高潮，国家为了抑制房价的疯狂增长，出台了一系列治理整顿的制度措施，房地产业陷入了困境，资金周转慢、财务费用高、银行贷款到期不能偿还的现象普遍。随着银行贷款管理的加强，房地产被列为高控制行业，银行对该行业的贷款收紧。而房地产业是最需要通过融资来发展的行业之一，因此有的房地产开发企业为了能够得到银行的贷款，便指派本企业员工办理按揭贷款，通过办理假按揭贷款来套取银行贷款供开发商使用。这样就使低风险的个人住房贷款变成了高风险的房地产开发贷款。对于这种假按揭贷款，银行非常难于监控，一旦企业经营出现困难，无法按时偿还贷款，就会造成风险的集中暴露，致使大量的按揭贷款逾期。

　2.由于房地产业的发展还不够规范，到目前为止，住宅仍是投诉率最高的商品之一，房地产开发商与购房者常常因为质量问题或其它问题而产生纠纷，而且往往很难在短时间内得到解决。一旦出现这种情况，使用个

　人住房贷款购房的客户往往会暂停偿还银行贷款。从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。

　（二）银行放贷日趋 谨慎的趋势

　1.国家出台一系列的抑制房价的政策，其中精髓方式就是银行收紧对房地产业的贷款，就算以后要放松对此的收紧，但此是抑制房价疯狂增长的一个有效且直接的方式，为此配合国家相关政策制度，促进房地产也的健康发展，银行会加强对房地产业贷款的谨慎。

　2. 个人住房贷款主要是 10 年以上的长期贷款，银行发放大量的个人住房贷款只会占用巨额资金，银行用来发放贷款的资金主要来源于存款，而存款具有较强的流动性和不稳定性，在鼓励创新与冒险的经济环境中，银行吸纳存款的难度会大大提高，导致资金流动性的恶化，为了避免产生过大的流动性风险，银行只得减慢个人住房贷款的发展速度。

　3. 由于种种原因导致个人住房贷款出现不良后，银行必须及时采取措施化解贷款风险，然而从银行目前的总体情况来看，化解不良贷款风险的主要手段是通过法律诉讼来处理抵押物，即借款人的现住房。我国的国情决定了一般家庭一般只有一套住房，也就是说银行如果强行处理了抵押物，那么借款人将无房可住，面对这种情况，法院很难执行，从而使抵押物形同虚设，银行的利益得不到保护，因此银行对个人住房贷款的发放已日趋谨慎。

　四、 个人住房贷款的风险防范

　（一）个人住房贷款风险外因的防范

　1.“假按揭”的风险防范 （1）银行加强内部控制制度，防范内部工作人员道德风险与能力风险，银行应从授权管理、风险预警、不良贷款目标控制、现场与非现场检查、员工培训等方面加强制度建设，为防范假按揭及其他的风险夯实基础。

　（2）建立客户筛选机制，要认真审查借款人的真实身份、家庭情况、工作单位、住址、联系方式、收入水平等情况，最好到借款人住所、工作单位实地调查核实，最好到借款人住所、工作单位实地调查核实，改进对购房人还款能力的评估方式。不但要求购房人提供收入证明，还应该要求提供单位证明、个人职位、学历、家庭收入等情况，更为客观、准确地对购房人的整体信用进行评估。在此同时转变观念，即由“客户是上帝”的观念转变为“优质客户才是上帝的”观念，在贷款审查阶段严把关。

　针对具体的情况，银行还应采取尽早的措施进行预防，比如如果同一个单位的大量职工同时申请贷款购买同一楼盘的房屋，银行就要提高警惕，防范假按揭的产生。如果一个楼盘价格远高于同地段、同档次的其他楼盘，而销售又非常好的话同样也要引起银行的注意，这也是假按揭的一个显著特征。最后，在贷款的贷后管理上要积极关注借款人的还款情况，借款人一期未还款就要引起重视，找出原因，制定措施防止更大的损失。

　2.房屋发生瑕疵的风险防范

　要加强贷款后的项目管理工作。对于未完工的工程，要对其工程进度进行实时监控，随时注意开发商的经营、管理等情况，一旦出现有可能影响银行贷款回收的情况（如房屋建设中存在较大质量问题可能会影响借款人的还款意愿、开发商经营困难可能使房屋难以完工），要及时停止放贷，并要求房地产开发商留足保证金，一旦出现开发商违约导致借款人不还款的情况时，立即扣划该保证金以清偿银行债权。

　3.借款人的信用风险防范 针对此风险，现阶段银行可以有针对性的开展如下的几点工作：

　（1）要求贷款调查人员对借款人收入情况进行深入调查并为其真实性负责。在目前全国个人征信系统尚未建立的情况下，应通过审查借款人的工资单、住房公积金收入证明、税收证明、银行对账单等确定借款人的真实收入水平，并根据银监会《商业住房房地产贷款风险管理指引》规定，通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响。

　（2）与中介机构签订责任书并保留适当金额责任保证金，如果中介机构未按约定履行对借款人的调查义务造成银行的贷款风险，就应承担相应的问曰责任。

　（3）建立适合个人住房贷款特点的保险机制，银行应逐步改变房屋财产保险一统天下的局面，开展包括人寿保险、失业保险、意外伤残保险等在内的高层次的保险业务，从而增强借款人未来的还款能力，防范银行个人住房贷款的风险。

　（二）银行贷款内部管理的防范

　首先，加强对经办人员的职业道德教育和业务素质教育，提高从业人员的政治素养、业务水平和风险意识。经常组织一些与业务有关的金融、法律知识培训，建立一支专家型的、高素质的个人住房贷款业务队伍。其次，鉴于个人住房贷款业务具有客户分散、数量众多的特点，商业银行各分支机构各自为政，分散经营的方式已不适应业务发展的要求，应该设立专门的机构来统一开展个人住房贷款业务，设立专门机构开展个人住房贷款业务可以实现专业化、集约化的经营，可以把有限的信贷人力资源整合起来，集中办理个人住房贷款的受理、调查、审批、发放、贷后管理等全过程，提高了工作效率，实现了规模化经营。并且，通过集中开办个人住房贷款业务也可以使经办人员积累大量经验，可以更快的发现业务开展中的问题和风险，避免损失。

　（三）中央银行对强化银行贷款质量的监督

　中央银行应规范加强其贷款标准，特别是在房地产市场价格高涨时期，更要避免只注重抵押物价值而忽略对借款人还款能力的审查，在提高信用评级机构公信力的同时，从制度上规范其行为，避免其为追求自身利益而忽视了其存在的风险。

　五、 降低个人住房贷款风险的策略探讨

　（一）

　推行住房贷款抵押证券化

　所谓住房抵押贷款证券化，就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，其作用可以有效地分散和转移风险。将住房抵押贷款证劵化，由于证劵具有可分割性和变现性的特点，一方面可以把社会中分散的小额闲散资金集中起来，实现住房投资的大众化，另一方面可以使住房抵押贷款这部分银行资产以有价证劵的形式在二级市场上流通和转让，这样在一定程度上，就将由商业银行承担的存在于住房抵押贷款中的各种风险分散给大众投资者。

　随着我国住房体制改革的深化，金融对住房产业的支持作用日益巨大，开展住房抵押贷款证劵化，是十分必要的。

　（二）

　建立住房抵押保险制度

　购房抵押保险，是指被保险人因意外事故或病故等原因，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并等原因而失业或收入下降等社会性原因导致无法继续归还购房贷款时，由保险公司一次给付被保险人在保险事故发生时按贷款合同尚需归还的贷款本息。由保险机构向放贷银行提供抵押贷款人寿保险和贷款信用保险介入住房消费信贷也是当前银行化解风险的较好途径。

　1.介入住房消费信贷市场的人寿保险一般称之为住房抵押贷款寿险，这种险种借款人的健康为标的。当借款人在保险期内由于疾病或意外事故导致死亡时，由保险公司负责偿还借款人所欠的银行的贷款，从而使银行不会因借款人的死亡而损失所贷资金。这样，一方面确保了放贷资金的安全性，另一方面也使其受益人所居住房不至于因未归还贷款而遭处置。在国外，住房抵押贷款一般与寿险紧密相连，其几十年的实践已形成了一套完整的运作机制。

　2.住房抵押信用保险是以个人的信用为保险标的的一种险种（指非恶意拖欠款的信用保险），是在借款人抵押房屋的基础上，再由保险公司提供保险。如果借款人不能如期偿还贷款，则由保险公司负责向贷款银行偿还借款。优点有：首先，保险公司是专职规避风险、提供保障的企业，其信用度高，担保能力强。其次，保险公司的信用受法律约束，按照《中华人民共和国保险法》第八十七条的规定，如果某一家保险公司被依法撤消或依法破产，其全部的保险合同及其准备金必须移交给其他保险公司；不能同其他保险公司达成协议的，由中国人民银行指定其他保险公司接受。从这个意义上讲，保险公司对投保者的责任是无限的，那么相应地银行的放贷资金的安全性也就是绝对的，不存在任何风险；最后，由保险公司充当借款者的担保人有利于建立社会化的抵押贷款保险机制。

　（三）

　政府对个人住房抵押贷款提供适当的担保和政策支持

　在我国的住房金融发展过程中，政府始终处于主导地位，为了促进住房贷款业务开展，我国可借鉴美国市场机制与政府干预相结因合的形式，设立或指定专门机构，为中低收入家庭的住房贷款提供担保或制定相关政策，这样可降低其商业银行的贷款风险。

　（四）

　认真研究抵押房产处置的途径

　随着个人住房贷款业务的迅速发展，不良贷款绝对数量明显增加。认真研究抵押房产处置的途径，可减少不良资产，有效化解风险，一方面当确认借款人丧失还款能力时，应将其抵押房产处置交由专门机构负责，以提高效率和规范性。另一方面要采取各种可行的方式处置抵押物，能够将抵押物直接变现，清偿债权最好；也可以通过调换住房缩小面积、调整住房位置等方式，使借款人既有房屋可住，又能重新具有偿债能力；还可以通过借款人放弃住房所有权改为租赁住房支付租金的方式解决清偿债权问题。

　（五）

　个人 对于 住房贷款 需谨慎注意的几点

　1.对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额和比例。经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部分。后者又涵盖了有价证券、现有住房置换等。

　2.对家庭未来的收入及支出作合理的预期。这包括收入预期和未来大额支出的预期。前者要考虑的因素包括年龄、专业、学历、工作单位

　性质、行业前景乃至宏观发展趋势等。一般来说，年轻、高学历、专业前景好、单位效益好的家庭成员收入预期较高。个体经营者和规模较小的私营业主应该对经营风险有充分预期，谨慎制定贷款及还款计划。后者要考虑的因素包括结婚、生育、健康、求学、出国以及购买其他大额消费品等。如果您的家庭预期有较大的支出，这将会削弱您的还款能力。

　3.学会计算自己的还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出的余额。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化。

　4.组合贷款的最优组合原则。公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。

　5.首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，而应该留有一笔相当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。

　六、结论

　从未来的发展趋势看，中国的个人住房贷款会有很大的发展空间，但是，如果在目前相对欠缺的风险管理机制下进行个人住房信贷业务的快速扩张，未来必然会给商业银行带来巨大的风险。因此，我们当前应当把完善个人住房信贷风险作为商业银行风险管理的重点。

　 参考文献