广州市购买商品房贷款抵押规定

时间：2021-02-28 12:03:04 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人

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广州市购买商品房贷款抵押规定 本文内容：

广州市购买商品房贷款抵押规定

第一章

总则

第一条

为活跃本市房地产市场，加强购买商品房的贷款抵押管理，保障当事人合法权益，根据国家有关法律法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条

本规定所称购买商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的价款后，由贷款银行代其支付其余购房款，而将所购不完全产权的商品房作为履行债务担保抵押给贷款银行，待清偿全部贷款本息才取得完全产权的商品房的购房行为。

本规定所称抵押物，是指将购买现成商品房或预购在建商品房设定抵押的标的物;所称购房人、借款人与抵押人，抵押权人与贷款银行，分别为同一权利人。

第三条

凡在本市行政区域内办理购买商品房贷款抵押的，必须遵守本规定。

第四条

商业银行按本规定为购房人办理商品房贷款抵押业务，应遵守国家的有关金融法律、法规的规定。

第五条

广州市国土局、房地产管理局(以下简称登记主管机关)负责商品房抵押物的登记、处分等管理工作;中国人民银行广州市分行负责商品房贷款业务的监管和协调。

第二章

贷款抵押

第六条

办理购买商品房贷款抵押业务，由房地产开发企业(以下简称开发企业)凭商品房预售许可证与贷款银行共同商定，签订合作协议书，并送登记主管机关备案。

申请购买商品房贷款抵押的，应由约定贷款银行办理。

第七条

购房人申请贷款抵押应符合下列条件：

(一)具有合法的身份证明;

(二)首期购房付款应达到规定比例;

(三)信誉良好，确有偿还贷款本息能力。

第八条

购房人以购买的现成商品房或以预购的在建商品房设定抵押物的，必须向贷款银行提交申请书和合法有效的购房合同。

第九条

以购买的商品房设定抵押物，其合法占有的土地使用权应同时抵押，如其土地使用权已先行抵押的，须征得原抵押权人的书面同意。

第十条

具有下列情形之一的商品房，不得设定贷款抵押：

(一)未取得商品房预售许可证的;

(二)房地产权属有争议的;

(三)属于违法用地和违法建筑或临时建筑的;

(四)行政、司法机关依法限制房地产权转移的;

(五)法律、法规规定不得贷款抵押的其他情形。

第十一条

购房人办理购买商品房贷款抵押时，应与贷款银行签订贷款抵押合同。合同内容应包括：

(一)抵押当事人的姓名或名称、住址或营业所在地;

(二)贷款的金额、币种、用途、期限、利率、支付方式或地点、本息归还方式;

(三)抵押物的座落、用途、结构、面积、成交价值、使用期限、房地产权证书或预售房契约编号;

(四)抵押物的权证保管;

(五)抵押物的占管方式、占管责任、归还方式及意外毁损、灭失的责任;

(六)抵押物的保险金额和保险受益人;

(七)抵押物的处分方式及受偿人的顺序;

(八)违约责任;

(九)争议的解决方式;

(十)约定的其他有关事项。

第十二条

购买商品房贷款抵押合同可以由公证部门公证;在港澳台地区或境外签订的合同应依法见证或认证。

第三章

抵押登记

第十三条

购房人与贷款银行签订贷款抵押合同之日起30日内(在港澳台地区或境外签订的贷款抵押合同在见证或认证之日起60日内)，双方应持贷款抵押合同、购房合同、身份证明及有关资料向登记主管机关申请办理抵押登记。

以购买在建商品房作抵押的应办理抵押登记备案;以购买现成商品房作贷款抵押的，应办理抵押登记。

凡办理抵押登记的，应先办妥房地产权属登记。

第十四条

申请抵押登记，登记主管机关对证件齐备、权属来源清楚的应自受理之日起15日内核准登记事项，并将抵押登记备案证明书或他项权证发给贷款银行。

第十五条

购买商品房贷款抵押合同，应自核准抵押登记备案颁发备案证明书或核准抵押登记颁发他项权证之日起生效。

第十六条

凡已办理抵押登记备案而贷款抵押关系未终止的，开发企业应在房屋竣工验收合格之日起30日内，到登记主管机关办理房地产证，并通知贷款银行、抵押人，补办抵押登记。

第十七条

贷款抵押权属发生变更的，当事人应在变更之日起30日内办理变更登记。

贷款抵押关系终止时，当事人应自终止之日起30日内办理注销登记。

第四章

保证与监督

第十八条

贷款抵押合同登记备案生效后，贷款银行即为该贷款抵押商品房工程建设的监督机构，行使对所贷购房款的使用和工程建设检查的权利，开发企业应接受监督。

第十九条

开发企业必须向贷款银行提供下列保证事项：

(一)保证抵押贷款专款专用;

(二)保证购房人用抵押贷款购买的商品按期、按质竣工，交付使用;

(三)双方约定的其他保证事项。

上述保证事项可以在双方合作协议书中约定。

第二十条

开发企业应在贷款银行设立专项帐户，将所收购房款存入专项帐户，由贷款银行监管。

贷款银行应根据双方约定，按期转拨款项，保证贷款抵押商品房工程建设的需要。

第二十一条

开发企业因故终止已抵押商品房工程建设的，应从终止之日起10日内通知贷款银行与购房人，并应清偿贷款银行本息和赔偿购房人经济损失。

第五章

抵押物的占管与处分

第二十二条

商品房贷款抵押期间，商品房由抵押人占管。占管期间抵押人应维护抵押物的安全、完好，不得擅自改变其使用性质，不得拆建。贷款银行有权按贷款抵押合同的约定，检查抵押人占管的抵押物。

第二十三条

商品房贷款抵押期间，抵押人或贷款银行未经对方书面同意，不得将抵押物变买、赠与，或以其他方式处置抵押物，但有本规定第二十六条的情形除外。

抵押物发生继承或遗赠的，承受人应及时通知贷款银行。

第二十四条

商品房贷款抵押期间，抵押人如将房屋出租的，应当征得贷款银行的书面同意。

第二十五条

抵押人死亡、失踪的，抵押物的合法继承人、受遗赠人或代管人可以继续履行贷款抵押合同。

第二十六条

有下列情形之一的，贷款银行有权申请处分抵押物：

(一)抵押人不履行合同的;

(二)抵押人死亡、失踪而无人代其履行合同的;

(三)抵押人的继承人、受遗赠人或代管人不愿履行合同的;

(四)抵押人被宣告解散或破产的;

(五)抵押人受刑罚羁押无法履约，无人代其继续履行合同的。

第二十七条

依照本规定第二十六条所列情形，贷款银行、抵押人及有关当事人对抵押物处分有异议的，可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

对抵押物处分没有异议的，应向登记主管机关提出申请。登记主管机关在接到处分抵押物申请之日起30日内，应做出决定。

第二十八条

抵押物的处分应按下列方式处理：

(一)拍卖;

(二)变卖;

(三)折价抵偿。

第二十九条

对抵押物的处分，当事人要求对抵押物进行评估的，由登记主管机关指定的房地产估价机构评估。

第三十条

处分抵押物所得款项，按抵押人和抵押权人出资比例分配。其中抵押人的份额依照下列顺序分配：

(一)支付处分抵押物的费用;

(二)扣缴抵押物应缴的税款;

(三)剩余金额交还抵押人。

抵押人所得的金额不足偿还所欠贷款银行本息的，贷款银行有权追索不足部分。

第六章

法律责任

第三十一条

购房人、贷款银行、开发企业及其他有关当事人应当履行合同约定的义务。违约的，应依法承担违约责任;造成他人经济损失的，应赔偿经济损失。

第三十二条

购房人办理商品房贷款抵押登记时，隐瞒真实情况或以虚假身份证明及其资料，骗取贷款抵押登记的，除依法赔偿经济损失外，并由登记主管机关按所骗取金额的5%以下处以罚款;情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十三条

在商品房抵押占管期间，抵押人未经贷款银行同意，擅自变卖、2出租、赠与该商品房的，其行为无效;随意改变、损坏房屋内部结构，能恢复原状

的，应恢复原状;造成经济损失的，应依法赔偿经济损失，并由登记主管机关分别处以1000元以上5000元以下的罚款。

第三十四条

开发企业将购房贷款挪作他用的，贷款银行有权拒绝拨款，并由建设主管机关依照有关房地产开发经营法规予以处罚。

第三十五条

当事人对行政处罚不服的，依照《中华人民共和国行政诉讼法》、《行政复议条例》有关规定，申请行政复议或向人民法院提起诉讼。

第三十六条

由于不可抗力致使抵押物全部或部分灭失、毁损的，抵押占管人应及时告知有关当事人，在取得有关主管部门证明以后，可免除借款人向贷款银行重新提供或增加担保的责任。但不能免除偿还贷款银行本息的责任。

第七章

附则

第三十七条

购买解困房、安居工程住房，需贷款抵押的，适用本规定;购买住房制度改革的房屋，需贷款抵押的，可以参照本规定执行。

第三十八条

本规定自一九九六年一月一日起施行。

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篇2：广州市行政复议案件办理程序补充规定

广州市行政复议案件办理程序补充规定 本文关键词：行政复议，广州市，案件，补充规定，办理程序

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广州市行政复议案件办理程序补充规定

第一条

为了保证行政复议机关合法、准确、公正、及时审理行政复议案件，根据国家和地方有关规定，结合本市实际，特对《广州市行政复议案件办理程序规定》作补充规定。

第二条

复议申请人申请复议应提交下列材料：

(一)行政复议申请书一式二份。被申请人是两个以上的，每增加一个，应增加一份;

(二)申请人身份证明。申请人是公民的，应提交身份证复印件;申请人是法人的，应提交营业执照复印件，法定代表人证明书;申请人是其他组织的，应提交有关机关对组织成立时的批准材料;

(三)被申请人作出具体行政行为的证明材料;

(四)其它证据材料。

第三条

申请人口头申请复议的，复议人员应告知其在复议申请期限内提交申请书和有关材料。

第四条

申请人提交的书证为复印件的，复议人员应要求提供原件予以核对，在复印件上加盖本件与原件核对无异的核对章，并填写收案登记表呈送复议机构主管领导审批。对重大疑难案件呈送复议机关主管领导审批。

第五条

复议机构主管领导确定案件承办人。

第六条

承办人应依照复议条例以及有关法律、法规的规定对复议申请进行审查。

经审查，认为复议申请符合受理条件，应该受理的，需填写立案审批表，依照权限报复议机构主管领导或复议机关主管领导审批，在领导批准立案后应将立案情况向复议机构主管领导报告。

第七条

承办人审查后，认为复议申请不符合受理条件，应填写案件呈批表，报复议机构主管领导或复议机关主管领导审批。

第八条

承办人审查后，发现申请人提交的复议申请书需补正的，应制发补正通知书，写明补正的内容和期限，并将不合格的复议申请书退回申请人。

申请人补正的申请书符合要求的，按本办法第六条规定办理。

第九条

复议机构主管领导或复议机关主管领导审批后，应即登记编号，由承办人制作受理通知书或不予受理裁定书送达申请人，并将送达回证入卷。

第十条

对已受理的案件，由复议机构的领导指定一名协办人，协助承办人审理好案件。

第十一条

承办人应当于决定受理之日起七日内，将受理通知书和复议申请书副本送达被申请人，并同时告知被申请人在送达之日起十日内提交答辩书和作出具体行政行为的证据，以及所依据的法律、法规、规章及规范性文件。

第十二条

被申请人提交答辩书后，承办人可以将答辩的情况告知申请人。

第十三条

被申请人不答辩或逾期的，不影响复议机关作出复议决定。

第十四条

承办人在审查案件情况时，如发现与具体行政行为有利害关系的人，应当将案件受理情况告利害关系人。

第十五条

要求参加复议的第三人，应当提交书面申请，承办人应当在接到申请书之日起三日内提出处理意见，报复议机构领导批准。承办人根据审定结果制发批准参加复议通知书或不批准参加复议通知书。

第十六条

复议案件审理中，需要调查和核实有关证据的，应由两个以上复议人员进行。

第十七条

对专门、技术性问题需要鉴定的，由复议机关委托有鉴定资格的部门进行鉴定。

第十八条

复议人员对案件调查应当制作调查记录;进行现场勘验的应当制作勘验笔录。载明勘验的时间、地点、勘验人、勘验内容、在场人等，并由勘验人、参加人签名或盖章。

第十九条

对重要的或可能灭失或以后难以取得的物证，可以采取扣押措施，同时填写扣押清单，由当事人或其成年家属，在场人，案件承办人签名或盖章。扣押清单一式二份，一份交当事人，一份入卷。

第二十条

承办人认为需要时可以经复议机构领导批准，向当事人下达行政复议案件《调查通知书》。

第二十一条

审理复议案件一般采用书面形式，必要时可采取公开审理。公开审理的程序参照《行政诉讼法》有关规定进行。

第二十二条

承办人员审理案件时，应当认真审阅案件材料，深入调查研究，收集并核实有关证据。

第二十三条

审理复议案件，主要审查下列内容：

(一)具体行政行为认定的事实是否清楚，证据是否确实、充分;

(二)具体行政行为所适用的法律、法规、规章及上级机关依法制定和发布具有普通约束力的决定、命令是否准确;

(三)具体行政行为是否合法，是否适当;

法定权限;

(五)是否符合法定程序;

(六)对具体行政行为其它需要审查的事项。

第二十四条

审理复议案件应当坚持集体讨论制度和遵循行政首长负责制的原则。

第二十五条

案件审理中如遇重大疑难问题，或者专业性较强的问题，复议机关可邀请有关专家提供咨询意见。

第二十六条

复议机关审理下列复议案件，经当事人要求，可以适用听证程序：

(一)不服责令停产停业、吊销许可证、执照的案件;

(二)不服较大数额罚款的案件;

(三)复议机关认为应当适用听证程序的其它案件。

第二十七条

复议机关在审理案件中，认为有复议条例第三十九条规定可以停止执行情形的，应当制作裁决书，停止具体行政行为的执行。裁决书一经送达，即发生法律效力。

第二十八条

申请人撤回复议申请，应采取书面形式。经复议机构的主管领导或复议机关主管领导批准，准予撤回复议申请的，应当以书面形式通知当事人。

第二十九条

审理期间被申请人改变原具体行政行为，而申请人又不同意撤回复议申请的，应继续审理原具体行政行为。被申请人撤销原具体行政行为，经审查认为不违反法律规定，而申请人又不同意撤回复议申请的，裁定终止审理。

第三十条

承办人根据对复议案件的审查情况，提出处理意见，写出结案报告，并起草《复议决定书》。

第三十一条

承办人将结案报告和起草的《复议决定书》报复议机构的主管领导或复议机关的主管领导审批。经批准后，将《行政复议决定书》送达给当事人。

第三十二条

送达《复议决定书》和有关法律文书，要填写送达回证，由受送达人在送达回证上记明收到日期，签名或盖章。

第三十三条

办案过程中形成的案卷材料和结案登记表，应当按照档案管理法规的规定立卷归档。

第三十四条

复议机关办理案件，应当使用统一的行政复议文书。

第三十五条

本补充规定由广州市人民政府法制局解释。

第三十六条

本补充规定自颁发之日起施行。

(四)被申请人是否具有法定权限;

(五)是否符合法定程序;

(六)对具体行政行为其它需要审查的事项。

第二十四条

审理复议案件应当坚持集体讨论制度和遵循行政首长负责制的原则。

第二十五条

案件审理中如遇重大疑难问题，或者专业性较强的问题，复议机关可邀请有关专家提供咨询意见。

第二十六条

复议机关审理下列复议案件，经当事人要求，可以适用听证程序：

(一)不服责令停产停业、吊销许可证、执照的案件;

(二)不服较大数额罚款的案件;

(三)复议机关认为应当适用听证程序的其它案件。

第二十七条

复议机关在审理案件中，认为有复议条例第三十九条规定可以停止执行情形的，应当制作裁决书，停止具体行政行为的执行。裁决书一经送达，即发生法律效力。

第二十八条

申请人撤回复议申请，应采取书面形式。经复议机构的主管领导或复议机关主管领导批准，准予撤回复议申请的，应当以书面形式通知当事人。

第二十九条

审理期间被申请人改变原具体行政行为，而申请人又不同意撤回复议申请的，应继续审理原具体行政行为。被申请人撤销原具体行政行为，经审查认为不违反法律规定，而申请人又不同意撤回复议申请的，裁定终止审理。

第三十条

承办人根据对复议案件的审查情况，提出处理意见，写出结案报告，并起草《复议决定书》。

第三十一条

承办人将结案报告和起草的《复议决定书》报复议机构的主管领导或复议机关的主管领导审批。经批准后，将《行政复议决定书》送达给当事人。

第三十二条

送达《复议决定书》和有关法律文书，要填写送达回证，由受送达人在送达回证上记明收到日期，签名或盖章。

第三十三条

办案过程中形成的案卷材料和结案登记表，应当按照档案管理法规的规定立卷归档。

第三十四条

复议机关办理案件，应当使用统一的行政复议文书。

第三十五条

本补充规定由广州市人民政府法制局解释。

第三十六条

本补充规定自颁发之日起施行。

6

篇3：广州市老年服务机构需求定量研究报告

广州市老年服务机构需求定量研究报告 本文关键词：广州市，服务机构，研究报告，定量，老年

广州市老年服务机构需求定量研究报告 本文简介：广州市老年服务机构需求定量研究报告011998年5—10月，民政部政策研究中心和广州市民政局社会福利处联合在广州进行了题为“社会福利社会化——老年福利服务（广州）”的课题研究，这个课题是1997—1998年度民政部重点课题。就服务机构而言，老年福利服务的改革包括2个方面：一是盘活存量，二是发展增量。

广州市老年服务机构需求定量研究报告 本文内容：

广州市老年服务机构需求定量研究报告

01

1998年5—10月，民政部政策研究中心和广州市民政局社会福利处联合在广州进行了题为“社会福利社会化——老年福利服务（广州）”的课题研究，这个课题是1997—1998年度民政部重点课题。就服务机构而言，老年福利服务的改革包括2个方面：一是盘活存量，二是发展增量。广州课题的调查研究侧重于第二个方面，即发展增量，主要是发展民办老人院。

广州课题本身也包括了两个方面，一是定量研究，即市民对老年服务机构（老人院）的需求调查和定量分析；二是定性研究，即广州市民办老人院的个案调查和定性分析。本报告是第一部分，即“需求调查”部分的统计分析报告。

盘活存量

“社会福利社会化”

老人福利服务

发展增量

发展民办老人院

定量研究：“对入住老人院的需求调查”

广州课题

政策建议

定性研究：“对民办老人院的个案调查”

图1：广州课题研究的内容

一．抽样方法和样本情况

02

本次调查设计选取样本600个，占广州市市区60岁及以上老人（85万人）的0.7‰。抽样在广州市中心的4个区——海珠区、东山区、越秀区和荔湾区进行。这4个区都是广州市的老城区。广州市的老人，尤其是70岁以上的高龄老人在这里比较集中。

在每个区，用拈阄的方法抽取1个街道，每个街道也用拈阄的方法抽取了3个居委会，每个居委会以居民花名册的排序为准，将70岁及以上的高龄老人和60—69岁身体健康状况欠佳的老人列出，再用等距抽样的方法抽出50个样本。4个区共计抽取600个样本。

表1：样本社区及被调查人数

区

街道

居委会

样本数

海珠区

基立街

前进居委会

50个

北一居委会

50个

第十三居委会

50个

东山区

梅花街

中山一居委会

50个

共和居委会

50个

共和大居委会

50个

越秀区

洪桥街

第三居委会

50个

第九居委会

50个

第十一居委会

50个

荔湾区

文安街

第五居委会

50个

第十居委会

50个

第十五居委会

50个

共

计

600个

03

本次调查的问卷设计成2部分：一为“老人卷”，一为“家属卷”——对应每个被抽中的老人，在其家属中选取1人作为“家属卷”的被调查人。

本次调查发出问卷600份，每份“老人卷”对应1份“家属卷”；实际回收问卷600份，回收率为100%。

问卷登录时，在“老人卷”中发现并淘汰4份废卷，有效率为99%；在“家属卷”中发现并淘汰44份废卷，有效率为93%。

04

本次调查的调查员由各街道和居委会干部担任。在调查进行之前，专门就调查方法和调查中的注意事项举办了培训班。

05

本次调查的数据运用“社会调查统计软件（SPSS）”进行了频数分析和交互分析。

二．问卷调查的统计分析

06

本次调查的目的有三：一是了解老人及其家属对老人院的认知程度；二是了解老人及其家属对老人院的的实际需求；三是了解老人及其家属对老人入住老人院的经济承受能力。然后，根据上述三个方面调查的统计分析结果，进一步分析发展老人福利服务机构的有效需求和市场前景。最后，提出政策建议。

本报告仅是广州课题定量研究部分的统计分析报告，提出政策建议还需结合定性研究部分的分析和结

论，因此将放到广州课题的总报告中。

下面分而述之：

认知程度

老人

有效需求

问卷调查

老人院

实际需求

政策建议

家属

市场前景

经济能力

图2：本次问卷调查和定量研究的方法和程序

1．

老人及其家属对老人院的认知程度

07

当向老人提问“你是否知道老人可以入住老人院时”，回答“知道”的有386人，占65%；回答“不知道”的有206人，占35%。

当向老人家属提问“你是否知道老人可以入住老人院时”，回答“知道”的有429人，占77%；回答“不知道”的有122人，占22%。

另有1%的被调查人没有填写此项。

从以上的数据看，“知道老人可以入住老人院”的老人及其家属的比重都还是相当可观的，老人的比例超过了三分之二，老人家属的比例超过了四分之三。

08

交互分析的结果表明：

从性别看，老人中男性的认知率达68%，女性的认知率达62%，男性略高于女性，这也许与男性老人有更多的机会接触社会和获得资讯有关。

老人家属中男性的认知率达78%，女性的认知率达76%，基本上没有什么差异，其原因大概是在中年人与青年人中，接触社会和获得资讯的机会是大致均等的。

09

从年龄看，老人的认知率是随着年龄增加而下降的，60—69岁的占72%，70—79的占65%，80—89的占63%，90岁及以上的占45%，这也许是与老人年龄越大接触社会和获得资讯越困难有关。

40岁以下各年龄段的老人家属的认知率都在70—75%之间，而41—60岁的老人家属的认知率就增加到80%左右。随着老人家属年龄的增长，一来家中的老人都已跨入高龄老人的门坎，自理能力更差，对家人照料的要求更高、依赖更甚；二来他们自己也临近老年，这2个原因可能促使他们对老人院的情况更为关注。

10

从职业看，被调查的老人可以分为3类：对老人院最为关注（80%左右）的是机关干部（78%）、科研人员与教师（86%）和私营与三资企业员工（80%），其次是国营企业职工（70%）和集体企业职工（72%），再次是私营企业主（40%）、国营企业管理人员（43%）、无固定企业者（20%）和无职业者（53%）。

老人家属可以分为3类：对老人院最为关注的（80%以上）是国营企业管理人员（87%）、机关干部（83%）和科研人员与教师（82%），其次（75%以上）是国营企业职工（77%）、集体企业职工（78%）、私营与三资企业职工（77%）和个体劳动者（78%）；再次（70%左右）是私营企业主（73%）、无固定职业者（68%）和无职业者（72%）。

认知率的职业差别基本上应该是与被调查人本身的素质相关的,素质高，获得信息的渠道也就比较多，生活上的独立意识（不愿拖累家人）也比较强，所以对老人院的关注就会更多一些。但在第三层次的2类对象中，私营企业主可能是因为比较富有，在生活上不用担心，而无固定职业者和无职业者则可能是因为生活所迫，这两种正好相反的原因都可能会降低他们对老人院的关注。老人中的国营企业管理人员之所以也落入第三层次，大概是因为他们享受的离退休待遇较高，所以无后顾之忧。

11

在问到“通过什么渠道”知道有关老人院的资讯时，老人卷和家属卷的排序基本相同，排在第一的都是“报刊、广告、宣传册”，老人比重是33%，家属是52%；其次是“同事、朋友、亲戚介绍”，老人是28%，家属是31%；再次是“社区服务人员、专业人员介绍”，老人是4%，家属是7%。看来社区服务人员和专业人员在这方面所起的作用是微乎其微的。

12

在家属卷中，当问到“对老人院的情况（收费

、管理等）了解的程度如何”时，回答“了解”的仅占11%，回答“略有了解”的占46%，回答“不了解”的要占41%。

另有2%的被调查人没有填写此项。

从以上数据看，即使是这些家有高龄老人或身体状况欠佳的老人的市民，对老人院了解的程度还是相当肤浅，不尽人意。

2．老人及其家属对入住老人院的的实际需求

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关于入住老人院的的实际需求分别向老人及其家属提出了3个和2个问题：问卷中列出了若干种养老方式，请老人和老人家属进行选择：

选择“在家中由家人照料”的老人有效样本的比重为73%；老人家属占79%；

选择“在家中请保姆照料”的老人占6%；老人家属占6%；

选择“在家里由社区服务提供上门服务”的老人占1%；老人家属占1%；

选择“由社区服务机构提供日托服务”的老人占1%；老人家属占1%；

选择“入住老人院”的老人占14%；老人家属占9%。

从上述统计结果看，老人和老人家属对各个问题的选择的趋势大致上是一致的。

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当问起老人“自己有没有想过去老人院”时，回答“想过”的占有效样本的19%。当问到老人家属“是否考虑过把老人送到老人院去”时，回答“考虑过”的占15%。

当问起老人“在家里养老好还是入住老人院好”时，认为“到老人院好”的占10%。

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在获得上述数据后，再次将对入住养老院完全持肯定意见的老人（对上述3个问题都持肯定意见）和老人家属（对上述2个问题都持肯定意见）筛选出来，分别获得32个个案和34个个案，都占有效样本的6%。然后，在这32个老人和34个老人家属中，再筛选出对入住老人院老人与家属意见相同的个案8个，老人自己能够作主的个案5个，一共是13个个案，占有效样本的2%。

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分析老人与家属意见相同和老人自己能够作主的个案，可以发现：

愿意去老人院的原因是：

“集体生活好。”

“不会感到孤独”。

“喜欢和老人在一起”。

“有人聊天”。

“有活动”。

“和老人一起玩”。

“有人照顾”

“有病有人照顾。”

“不用拖累家人”。

“在家压力大”。

“在家中无人照料”。

致于“为什么还没有去”的原因是：

“身体还好，还能自己照顾自己”。

“有子女照料”。

“目前还要照顾老人和小孩”。

“家里人暂不舍得我去”。

“本人经济上不允许，负担不起”。

“担心家庭负担不起”。

“想找离广州近些，环境好些的”。

“不知通过什么途径”。

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分析老人愿意去老人院，家属意见不同的个案，可以发现：

老人的愿意去老人院的理由是：

“集体生活好”。

“与老人在一起很开心”。

“有老人作伴。”

“（老人之间）可以互相照顾”。

“有娱乐活动。”

“可以（与老人）一起聊天。”

“和老人一起玩”。

“生活不会孤单”。

“老人院有专人照顾，免得麻烦子女”

“家里子女各人都有工作，不能照顾自己”。

“减轻家人负担”。

“到老人院生活好，可以把自己的房子让给小孙儿结婚用”。

“家里不和睦”。

“家人不好，只好自己照顾自己”。

现在还没有去老人院的原因是：

“身体状况还好，不需要去”。

“身体健康，可以自己照顾自己”。

“目前生活能自理”。

“有子女在身边照顾。”

“现在有人照料”。

“等老人行动不便才去”。

“经济负担不起。”

“无能力支付费用”。

“子女不同意本人去”。

家属的不同意见依次为：

“老人健康状况良好，无需入住老人院”。

“老人入住老人院会增加家庭负担”。

“老人希望和家人生活在一起”。

“家里有能力照顾老人生活”。

“家人希望和老人生活在一起”。

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分析老人家属愿意送老人去老人院，老人意见不同的个案，可以发现：

老人家属想送老人去老人院而没有送的原因依次为：

“老人健康状况良好，无需入住老人院”。

“老人入住老人院会增加家庭负担”。

“老人希望和家人生活在一起”。

“家人希望和老人生活在一起”。

“家里有能力照顾老人生活”。

“把老人送到老人院，旁人会说闲话”。

“我们对老人院的情况不了解”。

老人不愿去老人院的理由：

“终归是在家好”。

“现在自己有劳动力”。

“行动方便，能自理。”

“有家人照顾。”

“同家人团聚，享受天伦之乐”。

“有老伴在身边，暂不需要去老人院”。

“与子女同住，有子女照顾。”

“家庭和睦”。

“家庭温暖”。

“（家里）较自由，随便”。

“带孙子，很开心”。

“还能帮家人做些家务事”。

“有单位照顾”。

“经济负担不起”。

“减轻子女经济负担”。

19

做交互分析，还可以得到以下数据：

性别与与选择入住养老院的关系：在老人卷中，对于“养老方式的选择”的提问，选择“入住老人院”的男性为39%，女性为61%。对于“在家里养老好还是在老人院养老好”的提问，选择“在老人院养老好”的男性占39%，女性占59%。

另有2%的被调查人没有填写此项。

在问老人自己“有没有想过去老人院”时，回答“想过”的老人中，男性占41%，女性占59%。性别比基本上为4∶6。与有效样本的性别比（5∶5）相比男性减少，女性增多。这说明女性老人的选择更偏重于“入住老人院”。

在家属卷中，对于“养老方式的选择”的提问，选择“入住老人院”的男性占53%，女性占45%。

另有2%的被调查人没有填写此项。

当问家属“有没有考虑过送老人去老人院”时，回答“考虑过”的男性占62%，女性占37%。

另有1%的被调查人没有填写此项。

这些数据表明，男性家属更倾向于送老人去老人院。

20

老人家属的年龄与选择入住老人院的关系：在家属卷中，对于“养老方式选择”的提问，选择“入住养老院”的集中在31—40岁和41—50岁这2个年龄段，前者的比重是32%，后者是40%；对于“是否考虑过送老人去老人院”的提问，回答“考虑过”的提问，回答“考虑过”的也集中在31—40岁和41—50岁这2个年龄段，前者的比重是28%，后者是54%。这可能与人到中年，上有老、下有小，家庭负担最重有关。

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家庭人口与选择入住养老院的关系：在家属卷中，对于“养老方式选择”的提问，选择“入住养老院”的2人户为9%，3人户为19%，4人户为34%；5人户为23%；对于“是否考虑过送老人去老人院”的提问，回答“考虑过”的2人户为12%，3人户为21%，4人户为39%，5人户为18%。

老人子女情况与选择入住养老院的关系：在老人卷中，对于3个有关“入住老人院”的提问，选择“入住老人院”、

选择“在老人院养老好”和选择“自己想过去老人院”的老人的子女人数相对集中在1人（分别为13%、15%和11%）、2人（分别为21%、19%和22%）、3人（分别为24%、17%和19%）和4人（分别为21%、22%和21%）；有经济收入的子女人数也相对集中在1人（分别为14%、17%和11%）、2人（分别为15%、15%和21%）、3人（分别为25%、15%和20%）和4人（分别为25%、22%和22%）。

以上数据说明：人口较少的家庭选择送老人去养老院的可能性更大，同时子女较少或有经济收入的子女较少的老人入住老人院的愿望也更为强烈。

22

能否自理与选择入住老人院的关系：在老人卷中，对于3个有关“入住老人院”的提问，选择“入住老人院”、

选择“在老人院养老好”和选择“自己想过去老人院”的都以能够自理的老人为多，分别为80%、66%和74%；其次是能够部分自理的老人，分别为19%、29%和22%；不能自理的老人反而很少，仅占1-3%。

在家属卷中，对于“养老方式选择”的提问，选择“入住养老院”的,家中老人能够自理的比重占100%；对于“是否考虑过送老人去老人院”的提问，回答“考虑过”的，家中老人能够自理的比重占89%。

正因为上述这些老人绝大多数能够自理，所以，老人虽有去老人院的愿望，家人也考虑过送他们去老人院，却迟迟未见行动，这与前文中所述的老人没有去老人院的原因和理由是一致的。

23

老人与家属同住或不同住与选择入住老人院的关系：在家属卷中，对于“养老方式选择”的提问，选择“入住养老院”的样本中，老人与家人“同住”的比重占77%；对于“是否考虑过送老人去老人院”的提问，回答“考虑过”的样本中，老人与家人“同住”的比重占87%。看来同住的老人，尤其是高龄老人，可能会使家中家务负担加重，如果处理不好，甚至会因此导致家庭失和，所以家属会作出送他们去老人院的选择。这与前文中所述的老人没有去老人院的原因和理由也是一致的。

24

老人收入及其家庭的人均收入与选择入住老人院的关系：在老人卷中，对于3个有关“入住老人院”的提问，选择“入住老人院”、

选择“在老人院养老好”和选择“想过去老人院”的老人月收入偏低，基本上都集中在300—699元。其中，

300—399元的分别占14%、15%和11%，400—499的分别占17%、19%和15%，500—599元的分别占20%、20%和23%，600—699元的分别占18%、14%和16%。

在家属卷中，对于2个有关“入住老人院”的提问，选择“入住养老院”和选择“考虑过”的被调查对象的家庭人均收入也都偏低，集中在200—599元，其中，200—299元分别占8%和20%，300—399元的分别占23%和18%，400—499元的分别占9%和12%，500—599元的分别占32%和23%。

3．老人及其家属对老人入住老人院的经济承受能力

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关于老人及其家属对老人入住老人院的经济承受能力，在老人卷中对老人的个人经济情况进行了调查：

从老人的月平均收入看：老人的月收入在199元以下的占1%，在200—299的占4%，在300—399元的占14%，在400—499元的占21%，在500—599元的占17%，在600—699的占9%，在700—799的占5%，在800—899元的占5%，在900—999元的占3%；在1000—1500的占10%，在1500元以上的占2%；没有固定收入的占9%。

没有填写此项的占0.3%。

从老人的经济来源看：领取离退休金的占87%，靠子女供养的占15%，靠个人积蓄的占4%，领取最低生活保障金的占1%，领取单位工会补贴的占1%，依靠投资性收入或租金收入的不到1%。

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从老人的医疗费报销情况看：医疗费可以报销的占85%，医疗费不可以报销的占15%。老人看门诊报销的办法有3种：一是按比例报销，从30—100%不等，其中比较常见的依次为，报销100%的占19%，90%的占9%，85%的占8%，80%的占14%；二是规定每月报销金额，从10—50元的不等；三是规定每年报销金额，从100—1000元以上不等。老人住院主要是按比例报销，从25—100%不等，其中报销100%的占21%，90%的占12%，80%的7%。

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在家属卷中，对被调查人的家庭经济情况作了调查：

被调查人的家庭人均月收入的平均数为488元，最高是4100元，最低是42元。其中：

家庭人均收入在199元以下的占7%，200—499元的占48%，500—999元的占39%，1000—1999元6%，在2000元及以上的占1%。

有45人没有填写此项，因此实有样本为511个。

被调查人的经济来源为：有工资收入的占91%，有奖金收入的占30%，有第二职业收入的占2%，有投资性收入或租金收入的占1%，靠亲友帮助的占1%，靠失业保险的占1%，有其他收入的占8%。

此项可重复选择。

28

在家属卷中，请老人家属对目前部分老人院收费价格作出评价：

对于生活能自理的老人，认为每月600元的收费“合适”的占38%，认为“偏高”的占55%，认为“偏低”的占2%。

没有填写此项的占5%。

认为每月800元收费“合适”的占36%，认为“偏高”的占49%，认为“偏低”的占1%。

没有填写此项的占14%。

对于生活不能自理的老人，认为每月1000元的收费“合适”的占35%，认为“偏高”的占54%，认为“偏低”的占2%。

没有填写此项的占9%。

认为每月1200元收费“合适”的占35%，认为“偏高”的占50%，认为“偏低”的占1%。

没有填写此项的占15%。

29

就老人入住老人院家庭的负担能力而言，在家属卷中，对于“生活有自理能力的老人”，选择集中在600—700元，占70%；最高选择达1000元。对于“生活不能自理的老人”，选择集中在800—900元，占66%；最高选择达1200元。这些数据与以上对收费的评价基本一致。

在老人卷中，对经济负担能力选择最多的是300—400元，占59%；其次是400—500元，占11%，再次是500—600元，占5%，最高选择是1200元。

老人的选择低于家属的原因，可能是因为：一是他们的考虑主要是立足于自己本人的收入，二是希望在交费后自己还能剩下一些“活钱”或“体己钱”。上述老人的月平均收入数据比较集中于300—600元可与之互为印证。

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作交叉分析，可以得知：

在老人卷中，选择每月交费300—400元的老人主要是月收入偏低（基本上集中在300—699元）的老人。其中，300—399元的占15%，400—499元的占27%，500—599元的占20%，600—699元的占21%。

在家属卷中，对“能够自理的老人”，选择每月交费600—700元的家属大多是在人均收入偏低（基本上集中在200—699元）的家庭中。其中，200—299元的占10%，300—399元的占17%，400—499元的占14%，500—599元的占20%，600—699元的占13%。对“不能自理的老人”，选择每月交费800—900元的家属大多也是在人均收入偏低（基本上集中在200—699）元的家庭中。其中，200—299元的占11%，300—399元的占18%，400—499元的占15%，500—599元的占19%，600—699元的占13%。

三．对调查数据的综合分析

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根据以上的调查数据和初步分析，可以再进一步根据本研究的调查目的出综合分析：

从养老方式的选择看，选择入住老人院的老人为14%，老人家属为9%；而已经想过去老人院的老人多达19%，考虑过送老人去老人院的家属也有15%；而直接认为去老人院比住在家里好的老人占10%。

如前所述，在本课题中，研究的对象将被限制在70岁及以上的高龄老人和60—69岁的身体状况欠佳的老人群体。上述有关“入住老人院”的调查数据都在9—19%之间，因此可以取一个平均数10%。而在本次调查所有的样本中，高龄老人占89%，广州市的高龄老人为350000人，以高龄老人数去推测广州市70岁以上的高龄老人和60岁及以上的身体状况欠佳的老人数，为39万人；再取10%，那么，在上述的老人群体中，有入住老人院的意愿的老人就有3.9万人。这个数字占广州市85万老年人的比重为4.6%，与西方国家入住老人院的老人比例（5%）基本上是一致的。从这些数据所反映的广州市老年福利服务需求看，其市场前景是相当乐观的。

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但是，上述需求只是一种潜在的需求，因为在有入住老人院意愿的老人或家属中，相当一部分人目前还认为入住老人院还是一件今后打算要做的事。

因此，有必要除去上述这部分人，再作一个保守的估计。即取对“入住老人院”老人和家属意见完全相同或老人本人就可以作主的样本（这部分人的需求可以被看作是有效需求）所占的比重2%来计算，为7800人。这个数字占广州市老年人的比重为0.9%，接近日本和香港入住老人院的比例（1—2%）。

当然，目前最迫切入住老人院的还是那些生活已经不能自理或部分不能自理的老人。从调查数据看，这一类老人只占样本总数的30%左右。用这个比例和上述的“保守的”数字来推测，可以得出一个“更为保守的”数字——不到2400人。

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应该考虑到，在相当一部分人中，入住老人院的意愿还只是一种潜在的需求，其原因大致有三：一是身体还健康，能够自理，要等不能自理时再去老人院；二是家里有人照料，要等家人照料不过来时再去老人院；三是担心经济上负担不起。其中，经济上的原因可能是最重要的。

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从调查数据看，目前老人院的收费比较能够为大多数被调查者（70%以上）认可的价位为：能够自理的老人是500—600元，不能自理的老人为800—900元。

在上述费用中老人本人自己能够支付的大多为300—400元，如果不考虑社会资助的话，其余的100—600（包括能够自理和不能自理的老人）要家人负担。这对人均收入不到500元的家庭来说，可能确实是一个比较沉重的负担。

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调查数据还表明：就消费者而言，认可上述价位的老人及其家属是绝对多数。但这“绝对多数”是收入偏低的。如前所述，老人的收入在300—700元，家庭平均收入在200—600元。对于他们来说，更多的付出恐怕是勉为其难了。

就投资者而言，上述价位恐怕更难以接收了。因为目前广州市的实际价位是在能够自理的在600—800元，不能自理的在1000—1200元左右。

但是，在对广州市部分老人院收费价格的评价中，认为可以接收这个价位的消费者都只占35%左右，而认为“偏高”的要占50%上下。

这是一个矛盾。对广州市的民办老人院的发展来说，这是一个必须解决的矛盾。要不然，潜在的需求是不会变成有效需求的。

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在本报告即将结束之际，有必要再来检视一下本报告中用数据说明的广州市老人发展的有利因素和不利因素：

广州市老人院发展的有利因素包括：

①广州市民办老人院的发展是有需求、有市场的：首先应该看到有“入住老人院”意愿的3.9万个家庭，其次应该看到有7800个“入住老人院”意愿较为强烈的家庭，最后是2400个有生活不能自理和部分不能自理的老人且“入住老人院”意愿更为强烈的家庭。

②目前，广州市老人院主要的服务对象还是生活不能自理或部分不能自理的老人及其家属，所以，从关注的次序看，前文中提到的“更为保守的”数字——2400个家庭是首先应该得到重视的。

③广州市的老人中有三分之二，老人家属有四分之三是“知道”老人院的，而且其中已经有10%左右的老人家属对老人院了解得比较深入。

④在60—79岁年龄段的广州市老人中，对老人院的认知率已达65—70%。

⑤在个人素质比较高的老人中，对老人院的认知率已达80%左右。

⑥广州市的老人有工资收入的达91%。

⑦广州市的老人中可以报销医药费的达85%。

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广州市老人院发展的不利因素包括：

①广州市愿意入住老人院的老人的收入大多在300—700元（70%以上），家庭平均收入大多在200—600元（70%以上）。

②被调查家庭的人均收入不到500元。

③广州市市民所认可的价位和老人院的实际收费之间有差距，这是妨碍老人院发展的最大障碍。

④占目标群体41%的家庭“不了解”老人院，46%的家庭对老人院仅是“略有了解”。

⑤占目标群体20%左右的80岁以上的老人和占40%左右的40岁以下的老人家属“不知道”老人院。

⑥文化素质较低的职业群体中有30%左右的老人及其家属“不知道”老人院。

⑦有15%的老人不能报销医药费。

⑧专业人员和社区服务人员的在宣传和转介方面的作用有待发挥。

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以上是广州市发展老人院的现实基础，有有利的一面，也有不利的一面。

综上所述，90年代以来，经过广州市民政局和社会各界的努力，民办老人院的发展已经有了一个很好的开头，打下了相当坚实的基础。然而，要“百尺竿头，更进一步”，还需付出更多更多。这包括降低成本、调整收费、提高质量、广泛宣传……

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最后，应该指出，本报告的研究对象主要是占广州市85万老年人中大约4.6%有入住老人院意愿的老人的。这个比重比欧美发达国家入住老人院的老年人占老年人口5%的经验数字略少，比日本、香港2%的经验数字又高。从调查中获得的具体资料和数据看，他们是广州市老年人中困难更多的一个群体，因此有理由得到特别的关注。

至于绝大多数（95%以上）愿意居家养老的老年人，社会应该给他们提供什么样的福利服务？从社会福利服务理论和世界上其他国家及地区的实践看，在社区服务支持下的居家养老应该是一个有效的模式。然而，从本次调查中获得的非常有限的资料和数据看，广州市民对社区服务的认识还是不尽人意。希望在1999年能够完成一个“在社区服务支持下的居家养老模式”的调查研究，这同样会是一个很重要、也很有趣的课题。

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