论文浅析江苏同方房地产资产评估规划勘测有限公司财务风险与防范

时间：2021-03-16 15:09:28 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人

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　 浅析江苏同方房地产资产评估规划勘测有限公司的财务风险与防范

　摘要: :最近这几年，我们国家的住房制度逐渐在改革、逐步城市化、经济发展迅速，我们国家的房地产业快速发展，逐渐成为我们国家的经济性产业。由此可得，随着我们国家整体经济的发展和我国居民收入水平的提高，房地产这一行将会发展的越来越好。但是房地产的风险性很大，房地产金融在不断壮大的同时也承担着风险。中国商业银行房地产融资隐藏着重要的风险。历史教训表明，商业银行房地产金融风险非常大，一旦爆发，它将立即蔓延到整个金融体系，甚至会影响整个国家经济的发展。因此，应采取积极的对策，防止房地产金融特别是商业银行房地产金融风险。

　关键词：房地产 金融风险 风险分析

　 Analysis on Financial Risk and Prevention of Jiangsu Tongfang

　 Real Estate Asset Evaluation Planning and Survey Co., Ltd Abstract:In recent years, with the continuous advancement of housing system reform, the sustained and rapid growth of the national economy and the acceleration of urbanization, the real estate industry in China has become an industry with rapid development, and is moving towards the pillar industry of the national economy. It can be predicted that with the rapid development of China"s economy and the improvement of national income level, the real estate industry will have greater development space and potential. At the same time, the real estate finance develops rapidly, and plays a decisive role in the development of the real estate industry, becoming an important support for the development of the real estate industry. However, the real estate industry is a high-risk industry. While supporting the rapid development of the real estate industry, the real estate finance inevitably bears the high risk of the real estate industry. In our country, because of the single financing channel, commercial banks have become the main bearers of real estate financial risks. Various signs show that the real estate finance of commercial banks in China has hidden significant risks. The historical lessons show that the real estate financial risk of commercial banks is very big, once it breaks out, it will quickly spread to the entire financial system and even affect the stability and development of the entire national economy. Therefore, it is urgent to take active measures to prevent real estate finance, especially real estate financial risks of commercial banks. keyword:Risk Analysis of Real Estate Financial Risk

　目录

　I 目录 第 第 1 章绪论 ............................................................................................................................................................. 1 1.1 课题的简介与意义 .................................................................................................................................. 1 1.2 国内外研究综述 ...................................................................................................................................... 2 第 第 2 2 章房地产企业财务风险及其管理的现状分析 ............................................................................................. 4 2.1 财务风险管理意识淡漠，缺乏风险管理文化氛围 .............................................................................. 4 2.2 财务风险评估缺乏科学性 ...................................................................................................................... 4 2.3 缺乏灵活有效的财务风险防范措施 ...................................................................................................... 5 第 第 3 3 章房地产企业财务风险评估模型的构建 ..................................................................................................... 5 3.1 房地产企业财务风险评估模型的构建目标 .......................................................................................... 5 3.2 房地产企业财务风险评估指标的选取 .................................................................................................. 8 3.3 判断指标标准的选取 ............................................................................................................................ 10 第 第 4 4 章房地产企业财务风险防范与控制的措施 ............................................................................................... 12 4.1 房地产企业财务风险防范与控制的总体措施 ................................................................................... 12 4.2 房地产企业财务风险防范与控制的具体措施 ................................................................................... 13 第 第 5 5 章总结 ........................................................................................................................................................... 15 参考文献 ............................................................................................................................................................... 16

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　页 共 28 页 第 1 章绪论 1.1 课题的简介与意义 随着我们国家二十多年以来的发展，住宅面积大大的提高了，房地产行业对我国的经济做出了巨大的贡献。

　 政府在 2014 年废除了限制购买的政策，但房地产企业面临过剩的风险，比如购买力不够、房地产投资过多、卖房的地方太多、买房的人现在都比较谨慎等。所以 2014年的房地产投资和销售都不太火热。商品房的销售量和增长率如图 1 - 1 和 1 - 2 所示。我国现在对房地产的支持力度还是很大的，但是它的投资增长率和他相应的商品房的销售量却呈下降趋势。不光如此 ，房地产企业长期的经营模式和发展周期都会导致房地产经营风险的增加。一些房地产公司，特别是中小企业，因为企业内部的纷争和资金的周转不及、资金筹措困难、管理水平低、不太有利的政策环境和残酷的竞争而破产。我们国家不能及时根据市场情况对金融风险及时进行评估。而且房地产企业对金融风险评估明显更少，研究方法也有限，不光如此，房地产的产业环境、风险评估等都需要较高的评估方法和模型技术内容，现在我们最重要的是研究如何采用系统和科学的评估方法，对金融风险进行评估。而且还要研究如何让风险评估更加简洁化，那就是房地产企业认识并理解什么是金融风险，如何减少招致损失的误解。从金融风险评估的观点出发，本文通过对房地产企业的特性进行考量，提出了房地产企业可供参考的建设房地产企业金融风险评估模式的定量和质量方法的组合控制金融风险。

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　1.2 国内外研究综述 1.2.1 国外研究综述 外国关于风险的研究也有了一些可观的结果。在 20 世纪初，美国和其他西方国家开始重点研究金融风险。1950 年由于美国的金融危机，导致了美国巨大的经济损失，宾夕法尼亚大学的所罗门修布纳在美国的保险会议上提出了新的风险管理的概念。因此风险管理这一概念得到充分的关注和普及，然后渐渐的开始被应用。关于风险及其管理的外文研究的方向主要集中于风险、风险因素、类型、风险测量、风险管理理论等的定义。

　基于最新的经营理论的研究，结合企业的经营手段和经验理念，海外金融风险管理的理论体系已经成熟。关于房地产企业金融风险管理的研究也在急速发展。基于房地产企业财务风险管理的海外研究而言，我们得出金融风险管理的主要方法是金融风险的识别、评价和预防。

　通过收集大量数据，建立相应的数理模型，经过研究香港房地产市场的风险，我们

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　页 共 28 页 发现香港房地产市场风险超过政府定价在当年造成了不小的影响。威廉 C 威登和雷蒙德G 托顿（2001）通过科学预测的方式研究房地产企业的金融风险，得出房地产行业作为其他资本产业，在市场上具有特定的风险预测性。易卜拉欣(2006)提出的“建设项目风险变化的算法评估系统研究”中，在对话型管理的算法的系统评估方法基础上，评估在房地产行业中接的整个项目过程中都会存在的风险。在房地产项目一开始的时候。项目的不确定定性比较大，所以这一时期它的风险是最大的。

　1.2.2 国内研究综述 什么是风险管理，风险管理就是一个抽象化的经济概念把他落实到经济实体上来，包括他如何识别，如何评价，还有它的 响应如何，以此来达到以比较低的成本实现有效的风险防范这样的效果。经过我们对风险管理的研究得出可以通过掌握风险规律来避免或减少风险发生的概率。在我们国家，风险管理一开始的时候，有必要先细细介绍一下风险管理和系统安全之间的关系。风险管理理论的中期在经济体系的建设和大数据下环境的变化中，有了一定的变化。现在，风险管理理论在各种各样的产业中广泛地被使用。

　我们国家对风险的管理这一词有三个代表性的见解。第一，风险管理程序包含三样东西，分别是如何识别和评价，并且制到如何预防，最后我们要做到控制风险。风险的识别和评价就是抓住在商业发展过程中的风险的可能，然后及时做出相应的模型，并且分析风险的原因。预防和管理就是用在已经发生损失的情况下如何做到消除和减少相应的损失。这也是十分重要的。第二，风险管理程序包括识别、分析、计划、早期警告、决策、控制和反馈。分析、计划、预警是评价特定风险的可能性，制定风险减轻计划。决策、管理、反馈是选择实施、实施、监督和改进风险规划。第三，包括识别、评估、控制和解决风险管理程序。我们做到风险认知的目的就是已经发现风险的存在和做出相应的风险管理措施的前提下，我们能做到及时止损。

　第 2 章房地产企业财务风险及其管理的现状分析

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　2. .1 财务风险管理意识淡漠，缺乏风险管理文化氛围 财务风险管理是不会单独设立一个部门来专门研究财务风险的。金融风险不同于财务风险，他是由底下的商业部门流通的，所以他的风险也是来源于底下的人。我们要想提前评估到金融风险也只有在完全参与整个项目的前提下才能实现。不动产企业就是所谓的房地产企业，它的开发时间一般都是比较短的 。第一阶段在 政策上面明显是有利的，而且他的金融风险也不大，但大多数房地产企业，他们在经营该企业的时候，只是单方面的重视市场营销方面存在的风险。从而忽略了整体上存在的金融风险。中小型房地产企业忽略了金融风险管理，导致企业内相应宣传和激励机制的缺乏和不足。草根员工无法主动建立金融风险管理意识，因而无法及时发送金融风险的识别信息从而导致金融风险的扩到。

　金融风险管理是所有风险管理中的重要成分之一，金融风险管理极易受到中小型企业对公司整体的一个经营理念的影响。建立风险管理整体化的模型，应该提高到企业文化这一层次上面。房地产企业因为经营理念的不同，所以不同的房地产企业他们对金融风险的管理方面也存在着很大的差异，员工对金融风险管理意识漠不关心。房地产企业作为劳动密集型的产业，他们的房地产企业的风险管理这方面的文化源远流长，还有的就是由于经营状况的不佳，导致风险管理失败的日常型企业。如果房地产企业无法把员工对风险管理的热情动员起来，建立起充分防范风险管理的意识，这样就容易造成金融风险管理系统的崩溃，员工责任感不强，服务不热情，员工跳槽现象频发，影响金融风险管理效率。

　2.2 财务风险评估缺乏科学性 房地产企业他们的共同的特点就是金融风险评估的对象的不确定。有风险管理部门的企业，有鉴别部门和风险管理部门的明确责任，有金融风险评估科目。没有特别的风险管理部门的公司，它的风险评估这份工作是没有具体的人负责的。决策部门和项目建设这两个部门已经做到了风险管理这一方面的研究。金融风险评估陷入“自我评价”状态，

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　页 共 28 页 导致评估对象缺乏客观性、自立性、排除经营风险部门的执行部门。同时，受部门利益影响，潜在金融风险的主要问题将被主观忽视。

　 2.3 缺乏灵活有效的财务风险防范措施 大多数房的地产企业都有单一的方法来防止金融风险，且没有紧急的防治措施，所以不能够及时发现潜在的金融风险并防御起来。有时候企业注意到了整体上的风险管理，但是往往忽略掉了局部风险管理，在实施业务的过程中可能发生金融风险。要想事先防止此类风险，及时采取有效应对政策。一旦发生了金融风险必定伴随着相应的经济损失，企业这个时候就会联系一些平时合作的银行来填补相应的损失，但根据过去的经验采取统一的金融风险紧急措施。这样会导致我们不能灵活的把风险转移和风险归并相结合，如果房地产企业正面临着更为艰难的房地产开发项目，那么这个损失将会进一步扩大，采取更为保守的风险避险措施。另一方面，无视像合作开发那样的风险转移战略。

　第 3 章房地产企业财务风险评估模型的构建 3.1 房地产企业财务风险评估模型的构建目标 为了发现他们在金融活动中的风险及其原因，避免因金融风险而造成损失，采取有效的管理措施。

　房地产企业财务风险评估模式的具体目的是找到房地产企业日常业务中的问题和潜在的财务风险，一旦发现相关指标有异常，我们就要采取相应的措施来反映金融整体的变化，与此同时，我们还要预测有多少房地产企业存在着金融风险，根据收集到的信息来分析研究。我们不难得出为了减少金融风险造成的损失，采取必要的预防措施是非常重要的。同时，通过不断的总结和积累，金融风险的管理规范越来越完善，金融风险管理和房地产企业经济效益水平不断提高。财务报表见下表：

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　3.2 房地产企业财务风险评估指标的选取 为我国的房地产企业选择金融风险评估指标，我们不仅要考虑到财务指标，还要考虑到非财务指标，根据房地产企业自身的特性，导入库存的现有资产比例和再投资率等新要素。

　3.2.1 房地产企业财务风险评估的财务指标选取 房地产企业主它的投资方向主要有两个，一个四土地方面的开发，还亚欧一个是房地产开发项目。房地产企业赚钱的方式其实就是通过他们特有的方式来投资，由资本产生利润。所以，就这一点而言，房地产企业就会有相应的投资风险还有一些手指方面的风险，

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　页 共 28 页 这和他们的开发能力都有关。房地产企业他们都是高风险高收入的企业，他们的收支和它的相应的开发能力都是息息相关的。相应地，有些房地产企业他们的能力不高反而盈利能力较小，他们的盈利能力虽然不高，但是他们的经济优势反而很强，他们后劲勃发，是一个潜力股。所以他们的投资风险相对于其他企业来说比较小。因此，房地产企业投资风险评估指标主要从反映收益性和开发能力的指标中选择。营运过程中得到的销售利润余额反映了房地产企业在总资产的回报和净资产的回报。还有企业的销售额和企业总资产、净资产的观点。房地产企业的总资产增长率和净利润增长率都会反映总资产和净利润的增长。还会反映房地产企业的开发能力。因此，就是房地产企业的制标作为它的投资利润，他得到投资风险制标一般都有销售利润，企业总资产的回报率，总资产的增长率和纯利润的增长率。具体见图 4-2 所示：

　 3.2.2 房地产企业财务风险评估的非财务指标选取

　房地产企业的总资产的积累率等于当前期间股东资本的增加。房地产公司的股东们的股份一般都会反映出房地产企业目前的资本情况，还会反映出他们的总资产的增长率。这个指标一般是好的，股东的权利和能力也是十分重要的。企业的资本增长能力也会增加。同时，房地产企业也是有能力的，他们的再生能力也是非常强大的。如果它的标准指数小于零，那么公司的股东的资本就会减少他们的相应的利益反而会受损，房地产企业的金融风险增大。经过国内外的研究表明，它的种类和原因也是非常繁多的，同时也会反映出企业的能力。地产业界的支付能力、收益性、运用能力、开发能力的财务指标，必

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　页 共 28 页 须考虑房地产企业的实际情况。选取了 20 个评估房地产企业财务风险的财务指标，具体见表 4-1 所示。

　3.3 判断指标标准的选取

　房地产企业那么多制标中只有一种是不同于其他的制标的，它的位数是低于中位数的。所以，由这个指标得出，发生财务风险的可能性不是很大，但是这种情况也是比较特殊的，如果有三个数低于中位数的化，它的情况就不是很好了，就是很有可能发生财务风险，则意味着其财务状况恶化，由此本文设定房地产上市公司为非正常企业(可能存在财务风险的企业)的判断依据为:至少有三个判断指标低于其中位数，即速动比率小于 0.4， 销售现金比率小于-13%，总资产周转率小于 0.17,主营业务收入增长率小于 9%。如表所示；

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　页 共 28 页 第 4 章房地产企业财务风险防范与控制的措施

　4.1 房地产企业财务风险防范与控制的总体措施 4.1.1 增强财务风险管理意识

　我们国家的房地产企业一贯重视他们的管理理念，加强金融风险认识，重视公司的主要经营项目的完整性，公司的经营管理也是所有项目中比较重要的一部分，企业还重视他们的内部员工的工作品德和素质，鼓励员工积极参与到金融风险管理的工作中。并且，对风险管理也是对各个职员都是很重要的。鼓励全体员工学习最新的金融风险管理理论，公司员工的最基本要具备的对风险管理的理解，和认识。鼓励全体员工独立学习，培养风险意识，优化管理和激励机制，完善金融风险管理 s 员工的表现评价 s 取得效果。

　4.1.2 建立和完善风险管理机构，明确职责分工 设立一个风险管理部门对房地产企业来说是非常重要的。虽然单独开一个这样的部门，需要消耗一定的人力物力，但是这也是很有必要的，这样可以规避金融风险。再这个部门里面再放入一些专业性的人才。专门负责风险管理这一块。风险管理部门需要建立金融风险管理信息系统，这样一来可以整体的信息化网络，这样可以避免风险预测的偏差性。同时，为了确保金融危机管理的有效运营，必须配备电话联络网和计算机等几个工作设备。有两个部门要分门别类，风险管理部门和审计部门的责任明确，两个部门的职位一定要定的合情合理。在这两个部门里面的职员都要是专业的人。实施以金融风险责任为前提的制度，定期监督和评估相关负责人，能够长期监视企业的财务状况。

　 4.1.3 建立完善的财务风险管理机制

　房地产企业的风险管理是经过大数据下的识别之后的总结，再经过公司相应部门的专门评估后，还能发现他们内在的监测商业活动的潜在金融风险。成熟完善的财务风险的管理机制下，房地产企业有时候会利用某些表面上的商业活动来检测出财务风险。商业活动会反馈出他们的金融信息和相关的财务报表。使用企业专用的比例分析、数理模型等方法与企业战略目标一致、获得影响收益的信号、检测金融风险并采取适当措施。你需要控制。同时，房地产企业管理层也必须不断学习最新的金融风险管理知识，学习先进的风险管理技术，不断创新国内外金融风险管理方法，完善金融风险管理体系，提高金

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　页 共 28 页 融风险管理水平。

　4.2 房地产企业财务风险防范与控制的具体措施

　4.2.1 筹资风险的防范与控制措施 有时候相应的房地产企业会面临巨大的资金问题，因为资金一时也是周转不过来。所以很多公司就会合并合作来解决这样的资金困难。有的还会通过银行的合作。发行债券也是有效的方法。可以有效地解决房地产企业新融资渠道的融资问题做某事。此外，房地产行业资金的开发，适当引进海外投资，减少了企业对银行的信用和股票市场金融的依赖。目前，面临越来越紧张的土地资源和土地成本的增加，一些房地产企业在联合开发、房地产开盘前集体购置，并通过私人资金筹措获得短资金，以获得土地的访问。

　4.2.2 投资风险的防范与控制措施 房地产企业对一部分资金的使用和回收，对风险的准确性和科学性来说也是非常重要的。房地产企业的经营者应该招用那些专业性的人才，他们对风险的防范也是更专业的。政府政策和管制的经验丰富的经营者，现如今的房地产的发展现状，要想对风险的管理有相应的解决措施，我们就要设立专门的研究小组，来专门研究风险的管理。进行预测开发成本、需求、价格和房租。同时，房地产企业为了强化可行性分析的内容的定量化，减少恰当的内容的定量化的难度，需要提高恰当性和定量性的缺乏的内容。例如，特定目标客户群的信息可以被设定为基于年薪、教育背景、爱好、年龄、购买目的等详细分析和说明。这样的定量分析，通过项目的整体计划促进。

　4.2.3 现金回收风险的防范与控制措施 房地产企业的资产它会因为企业的不同而情况也会不同。房地产的流动性与证券等流动性高的房地产相比，是比较低的。企业有时候资金周转不过来的时候，为了让企业再遇到金融风险的时候，所受损失达到最小。房地产企业要进行两个部门的调解和搭配。房地产企业目前资产的比例非常大，但为了提高流动性，必须减少库存比率，如住宅和建材等，减少目前资产的库存比例，增加国债等资产的比例。

　不动产企业有很多资金。加快资金撤退，提高资金利用率，是企业健全运营的强有力的保证。因此，销售返还的管理非常重要。房地产企业应准确评估客户的支付能力，建立合理的信用评级，根据客户的各种实际情况，给予客户的各种数量；房地产企业应

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　页 共 28 页 决定销售返还的合理比例，并根据指数的真实比例监测时间；退款责任体系是所有人负责销售返还，并为销售建立住房贷款和贷款。详细的记录可以检查以减轻损失和房地产企业不良债权的风险。最后，为确保客户抵押贷款及时抵达，调整银行与企业的关系。

　4.2.4 营运风险的防范与控制措施

　不动产业务的运营风险很大程度上依赖于销售战略和服务体制。因此，房地产公司应采用合理的租赁和销售计划，采取适当的让步政策，扩大内存房地产公关和营销，使他们的流通路线多样化。同时，房地产企业的产品质量受到限制，企业的形象直接影响市场份额。因此，要建立和完善销售房屋售后服务系统，帮助形成良好的企业形象。

　 房地产企业需要各部门的积极参与与合作。在预算的编制时，为了合理分配资源的目的，确立预算指标，必须满足企业的战略要求，经营活动，必须符合操作和管理的要求，商业结果必须符合预算指标的要求，符合房地产价格的合理预算测量。销售的进展，销售费用，以及每月的预算和季度预算的审查和分析机制，以确保分析预算实施的偏差。达成了经济指标。为避免房地产库存的压力，纯粹是为了增加房地产销售，投资了大量的不正当销售成本，预算可以分层进行，各销售人员必须在预算内合理度过。

　第 5 章总结 金融的风险也是房地产企业的最重要的部门。2014 年的相关报告所知，相关数据利用因子分析和逻辑回归分析建立了房地产企业简洁且实用的金融风险评估模式。通过模型的适合度和实证测试，数学模型可以正确评价和监视不动产上市企业的金融风险。主

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　页 共 28 页 要结论如下。

　(1)作为判断不动产企业是否有金融风险的判断指标，迅速选定了比率、总资产周转率、销售额比率、主要事业所得的增长率。通过整体统计，房地产上市公司作为异常企业（可能的金融风险企业），判断标准至少有三个指标是低于各指标的平均水平。平坦，即时比不到 0.4，销售额的比率不到 13％，总资产回转率不到 0.17，主要事业所得的增长率不到 9％。

　(2)本论文通过计算样本企业的财务指标，利用主要成分分析进行了因子分析。8 个因子为独立变量，对房地产上市企业的金融风险是否作为从属变量产生，进行了逻辑回归分析，构筑了房地产企业的金融风险评价模型。

　因此，能得到各企业的金融风险的概率。作为临界值，在 0.5，具有超过 0.5 概率的企业容易引起更多的金融风险。低于 0.5 的企业，可能较少的金融风险和金融风险。

　(3) 从房地产企业建立的金融风险评估模式中，可以得出以下结论：净资产回报率、净利润增长率、资本积累率、再投资率、快速比例、资产负债率、网络销售利率、应收账款回报率、目录回转率、目录货币 NT 资产比例、净利润现金比率、分红支付率、销售现金比率、主要企业收入增长率、现金流速比率。目前的负债和主要相关交易的金额比例对房地产上市企业的金融风险产生了很大的影响。通过本研究，为了构筑有效的金融风险评价模型，不动产企业有必要根据独自的特性和条件设定，能调整参数的选择和索引比。

　 (4)作为金融风险评估模型，结合金融风险的原因和房地产企业金融风险管理的问题点，完成概述了金融风险管理意识的强化、风险管理机构的整备、改善、等责任的分割、金融风险管理机构及评价系统，形成专业的的金融风险管理负责人培训。合理的资本结构，控制金融费用的金融杠杆的使用，为防止和控制金融风险，合理分配银行融资学期和银行融资术语，加强投资活动的可行性分析，进行科学合理的

　第 16

　页 共 28 页 投资组合的投资，并对艾滋病进行投资。应变风险：合理配置资产结构，提高资产流动性，加强销售收入管理。为防止和管理现金回收的风险，防止和管理操作风险，制定有效的销售战略和科学的运营预算；采用稳定、持续的收入分配政策，减少现金分配及参加所得分配操作员的科学性提高 D 管理配送的危险。

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