天津房地产市场简报doc,30页

时间：2020-07-10 11:48:19 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人

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　 6 2006 年 年 5 5 月天津房地产市场简报

　一、商品房总体销售情况分析

　2006 年 5 月，天津商品房成交量为 89.62 万平方米，环比上升 8.3%，同比上升 22.8%，2005 年 5 月市场受宏观调控影响，成交量下降，因此今年较去年同期水平上涨幅度较大。5 月成交平均价格为 5005 元 /平方米，环比下降 2.5%，同比则上升了 24.6%。

　年份 成交面积( (万 万 m2) 成交金额( ( 亿元) ) 平均价格( ( 元 /m2) 2005.5 72.99 29.32 4017 2006.4 82.72 42.47 5134 2006.5 89.62 44.85 5005 同比浮动 22.8% 53% 24.6% 环比浮动 8.3% 5.6% - - 2.5%

　 如图所示，5 月全市成交量走势平稳，成交量自三月份爆发以来，连续三个月保持良好的平稳上升的势头。5 月成交量超出 2005 年同期受调控影响时的 22.8%成交额则上升了 53%。从全月成

　 交状况看，第一周黄金周，由于人们外出，成交量较低，第二周迅速上升达到顶峰，后两周逐渐回调，总成交量较上月提高 8.3%。

　5 月全市商品房价格有所下降，降幅为 2.5%。整体价格走势平稳，预计下月仍将保持高位调整的状态。

　 二、商品房住宅销售情况分析

　1 1 、商品房住宅成交情况

　项目

　成交面积（万㎡）

　平均价格( ( 元 /m2)

　成交额（亿元）

　5 月全市 83.21

　4956.5

　41.2 4 月全市 71.98

　4916.66

　35.4 5 月增长幅度 15.6% 0.8% 16.4% 天津市 5 月份商品房住宅成交 83.21 平方 米，同比上月 71.98 万平米上升 15.6%,其中市内六区成交量占比为 46%，较上月下降了 3.5%。全市成交额 41.2 亿元，环比上升16.4%。由于价格较高，市内六区销售金额占全市总成交额的 58.7%。全市商品房住宅价格走势平稳。5 月均价 4956.5 元/平方米，较上月略上涨 0.8%。

　 2 2 、市内六区 5 5 月份商品房住宅成交情况

　 项目 市内六区 成交面积（万㎡）

　平均价格( ( 元/ / ㎡) )

　成交额（亿元）

　5 月 38.3

　6318.1

　24.2 4 月 35.6

　6259.6

　22.3 环比变动值 2.7

　58.5

　1.9 涨幅 7.5% 0.9% 8.5% 5 月市内六区商品房住宅成交量 38.3 万平方米，比上月 35.6 万平米上升 7.5%。销售金额 24.2 亿元，同比上月 22.3 亿上升 8.5%，市内六区商品房平均价格 6318.1 元/平方米，同比上月 6259.6 元/平方米上涨 0.9 %。

　 市内六区成交量继续保持平稳上升的势头，成交价格走势平稳。

　市内六区各区域成交量状况（单位：套）：

　成交套数

　2005 年5 5 月

　2006 年4 4 月

　2006 年5 5 月

　同比

　环比

　和平 198 497 330 151.0% -34% 河东 1057 636 602 -39.8% -5% 河西 578 343 439 -40.7% 28% 南开 427 1107 1381 159.3% 25%

　 河北 306 288 330 -5.9% 15% 红桥 248 260 361 4.8% 39% 合计

　2814

　3131

　3443

　11.3%

　10%

　从上面可以看出，市内 6 区总体成交量较去年同期上涨了 11.3%，和平区、南开区涨幅较大为 151%和 159.3%，河西区降幅最大为 40.7%。与 4 月相比，5 月份成交量上升了10%，自 2 月份以来连续第四个月上涨。5 月红桥、河西、南开、河北各区均有较大幅度的增长，特别是红桥区上涨了 39%。由于新楼盘的不断推出，河西、南开、红桥区近三个月成交量保持良好的走势。后期河西区在爵色峰景、富裕广场二期等新项目的带动下，成交量还将有上涨的空间。红桥区近期新开项目较多且价格相对适中，成交量提高较快。

　总体看 5 月市区成交状况良好，下月预计受宏观调控影响，成交量将会有所下降。

　 从价格上看，和平、河西价格居高不下。近几个月来，市区六区价格区分日趋明晰，价格排布依次为和平、河西、南开、河东、河北、红桥区。一方面与天津消费者购买习惯有关，另一方面也说明各区新项目供应量趋于平衡。

　 3 3 、郊县市场 5 5月份商品房住宅成交情况 项目

　整体郊县市场

　成交面积（万㎡）

　平均价格( ( 元/ / ㎡) )

　成交额（亿元）

　5 月 44.9 3795 17.03 4 月 36.4 3600 13.09 环比变动值 8.4 195 3.94 涨幅 23% 5.4% 30.1% 5 月份郊县市场成交量大幅上升，成交 44.9 万平方米，较 4 月成交量上涨 23%；均价为 3795 元/㎡，较 4 月 3600 元/㎡上升 5.4%；成交额 17.03 亿元，较 4 月 13.09 亿元上升 30.1%。

　 郊县市场 3 月份以来成交走势良好，非重点郊县的成交量上涨也很快，在滨海新区发展的带动下，大港区成交量增长较快，5 月成交 501 套，仅次于塘沽区和北辰区，较 4月上涨 15.4%，整体郊县市场呈现逐步均衡发展的局面。

　 4 4、重点郊县成交状况：

　 5 月重点郊县成交量上涨幅度较大，共成交 2589 套，占郊县整体的 66%，成交量较 4月 1954 套上涨了 32%。5 月除了北辰区下降了 20%外，其他区域均有所上升，特别是东丽区 5 月成交 406 套，自 2004 年 12 月以来月成交量首次突破 400 套，其次为西青区，成交量上涨58%。从走势图看，塘沽区成交量仍高居郊县首位，但较其他区县优势在减小，西青、北辰上涨速度较快。

　 从价格上看，郊县市场产品差异程度较大，价格起伏比较明显，但总体价格走势平稳。

　 5 月全市商品住宅成交量涨势明显，成交量郊县上涨较快，成交额市区仍占主导，价格在需求量的支持下仍然稳中有升，宏观调控的影响尚未体现。6 月份以后虽然有新楼盘不断上市，但由于国六条的出现，以及即将出台的天津地区性政策，势必会对二手房市场的销售以及消费者心理造成一定影响，并影响商品房成交量。因此，预计 6 月份成交量将会有所回落。

　 5 5 、6 06 年一季度销售排行

　公司名称

　项目名称

　建筑面积

　总房款

　住宅

　天津泰瑞房地产开发有限公司 诚基经贸中心 54511.62 510523650 天津市塘沽区四方置业发展有限公司 贻芳嘉园 47703.72 172916368 天津市房地产发展集团股份有限公司 瑞盈园 47596.05 146080974 天津开发区福林发展有限公 紫云园 45482.99 178064546

　 司 天津阳光壹佰房地产开发有限公司 阳光壹佰 45148.77 243542062 天津市津南区建设开发公司 海天馨苑 38035 149671790 天津市美震房地产开发有限公司 紫瑞园 36360.42 124264226.1 天津塘沽贻成实业有限公司 贻景花园 35670.7 102912659 天津滨海发展投资控股有限公司 雪莲东里 34684.33 156511625 天津市长业房地产开发有限公司 长瀛里 34668.85 153475819 写字楼

　天津海贸物业发展有限公司 天津港湾中心 10522.93 98749127 天津市房地产开发总公司 金融广场大厦 2259.12 9488304 天津市丰隆房地产开发有限公司 三联广场 667.53 4269509 天津市摩力达置业有限公司 摩力达民营产业园 588.48 1714262 天津隆迪立川房地产开发有限公司 峰汇广场 44.14 366477 商业

　 天津市康达房地产开发公司 康达时尚广场 21036.4 113418598.5 天津市亿联置业发展有限公司 天津市国际轻工商贸城 15196.84 49077939 天津市协连房地产开发有限公司 惠安花园 10677.17 71606407 天津市万顺置业有限公司 天津国际经济贸易中心 8983.11 87428345 天津融创奥城投资有限公司 奥城商业广场 7395.4 87786347 天津中信置业有限公司 中信广场 6453.98 28187786 天津市塘沽经济开发区鸿发房地产有限公司 碧海鸿庭 5053.46 35886113 天津兆隆投资发展有限公司 金海岸公寓 4842.68 31477420 天津市智迪房地产开发有限公司 华苑新城竹华里 4730.68 43016597 天津顺驰新地置业有限公司 太阳城 4087.5 39025509

　 三、二手房市场分析

　5 月份天津市二手房交易面积基本保持稳定，总体增长了 0.9%左右，其中，市内六区和滨海地区成交面积变化不大，郊县地区增长了 4.9%，环城四区下降了 2.88%。成交价格方面，与一手房形成鲜明对比的是，全市各大区域成交价格增长相近，增长最快的为市内六区，环比增长 4.46%，增长最慢的是郊县地区，环比增长了 2.45%。与之对应的一手房郊县地区成交价格增长了 23.57%，为各大区域中涨幅最显著的地区。

　表：全市 4、5 月份一手房和 二手房成交对比 成交总量

　4 4 月

　5 5 月

　一手房

　二手房

　一手房

　二手房

　成交面积（万平米）

　72.0 53.2 81.0 53.7 成交价格（元/平米）

　4894.7 3582.4 4980.8 3716.6

　 表：全市各大区域 4、5 月份二手房成交对比

　二手房

　成交量（平米）

　环比变化

　成交价格（元/ /）

　平米）

　环比变化

　4 4 月

　5 5 月

　4 4 月

　5 5 月

　六区 282778.1 287955.8 1.83% 4203.1 4390.7 4.46% 环城四区 103053.61 100088 -2.88% 2954.3 3044.6 3.06% 郊县地区 63297.1 66400.3 4.90% 1713.0 1755.0 2.45% 滨海地区 83080.3 82612.4 -0.56% 2452.2 2542.4 3.68% 5 月份二手房交易面积一改上月下降的颓势，天津市内六区及塘沽地区成交基本保持稳定，除和平、红桥外其他区域均有不同程度增长，增长最快的是河西区，环比增长 7.9%。河东、河北基本保持稳定，仅有 2 个百分点的上升幅度。塘沽地区环比下降 4.6。

　二手房 5 月份交易主要集中在市内六区，并有进一步向市区转移的趋势，市内六区交易面积所占比例由 4 月的 53%，提高到 5 月份的 54%，环城四区仍保持 19%的比例，可以看出二手房的交易主要围绕天津城区展开。

　 四、典型项目成交分析

　1 1 、总体分析

　案名

　1 1 月成交

　2 2 月成交

　3 3 月成交

　4 4 月成交

　5 5 月成交

　成交均价

　时代奥城 36 27 29 63 90 10220.25 第 6 田园 24 32 44 46 54 6136 海逸长洲 25 19 24 24 59 8981.5 阳光 100 91 101 151 331 157 5579.5 水岸公馆 9 12 24 36 26 6859 江胜天鹅湖 0 0 2 4 0 7705

　 卡梅尔 11 12 12 21 41 11261.25 俊城浅水湾 39 39 94 78 78 5560 水晶城 13 4 47 51 116 7684 犀地 11 16 13 25 14 9181 诚基中心 170 149 513 549 366 8885

　典型楼盘06年1-5月成交走势图0200400600时代奥城第6田园海逸长洲阳光100水岸公馆江胜天鹅湖卡梅尔俊城浅水湾水晶城犀地诚基中心1月成交 2月成交 3月成交 4月成交 5月成交

　综观 06 年各典型楼盘的成交情况，大部分楼盘 5 月的成交套数是年内最高成交量。而作为成交套数最多的城基国际中心，虽然其 5 月成交套数要小于 3、4 两月，但也达到惊人的 366 套。该楼盘主要是 49-87 平方米的小户型为主，再加上处于市中心黄金地段，造成销售势头异常火爆。

　另外万科水晶城也推出了面积在 57-107 平方米的“蚂蚁公房”，在以豪华大面积户型为主的梅江地区内，无疑又掀起了一阵抢购热潮。

　而从成交价格来看，则体现了明显的板快地域性：梅江、奥运、市中心三大板块仍然是豪宅的集中区域。而这几大板块除梅江外，基本无新盘推出。梅江板块的“红了天娇”和“梅江湾”将在下半年公开销售，其中尤以梅江湾最有代表性，该楼盘将以现房典型楼盘06年成交均价比较图020004000600080001000012000时代奥城第6田园海逸长洲阳光100水岸公馆江胜天鹅湖卡梅尔俊城浅水湾水晶城犀地诚基中心

　 全装修姿态入市，销售价格极有可能突破 10000 元/平方米，成为梅江地区的最高价位住宅楼盘。

　2 2 、重点个案成交分析

　海逸长洲

　地理位置 ：河西友谊南路与珠江道交口 开

　发

　商 ：天津融创置地有限公司

　建设指标 ：总建面 60 万平方米 工程进度 ：二期盖到 10 层三期 2005 年动工盖到 10 层 开盘日期：二期 05 年 12 月，三期 06 年 6 月公开 交房日期：一期 06 年 6 月入住 总

　户

　数 ：二期 500 套

　绿

　化

　率 ：70%

　 容

　积

　率 ：1.1

　建筑形态 ：别墅、高层 销售情况：一期售完，二期 40% 价

　格 ：均价 7000 元/平方米

　主力面积 ：152-204 平方米 物

　业

　费 ：2.5元

　作为在售中的梅江地区代表楼，海逸长洲的成交量在 06 前四个月没有出现太大的波动，基本维持在 20-25 套之间。在 5 月份的成交多达达 59 套。另外从成交价格上来看，3、4 月成交价格的上扬是因为在该时段新推 3 幢湖景毫宅并成交拉升了整体成交价格。

　水岸公馆

　海逸长洲销售分析图0102030405060701月 2月 3月 4月 5月020004000600080001000012000成交套数 成交价格

　 地理位置 ：河西区 梅江南 5、6 号岛 开

　发

　商 ：松江集团 建设指标 ：建筑面积 300000 平方米

　工程进度：主体结构施工 开盘日期：05 年 11 月 交房日期：07 年 8 月

　绿

　化

　率 ：40%

　容

　积

　率：1.49

　建筑类型 ：公寓、别墅 价

　格 ：均价 7100 元/平方米

　主力面积 ：平方米

　物

　业

　费 ：元/平方米/天

　 水岸公馆销售分析图05101520253035401月 2月 3月 4月 5月02000400060008000成交套数 成交价格

　楼盘是梅江地区又一代表楼盘，从成交量来看，06 年呈现稳步上秧态势：从 1 月的9 套到 4 月的 36 套。而在 5 月则略有回落，成交了 26 套房源，主要原因是新增供应量的减小以及购房群体对大面积房型的抗性体现。

　成交价格的走势则基本与成交量相符，4 月的成交价达到最高峰，而 5 月又略有回略。梅江地区的楼盘多以大面积户型为主，而定位又属于豪宅范畴，高单价大面积势必决定了高总价，而一般在水岸公馆的购房者至少是二次以上置业者，随着国家新政策的公布，势必会使他们在购房时考虑更多。成 时代奥城

　地理位置 ：南开区 宾水西道与水上东路交口 开

　发

　商 ：天津融创奥城投资有限公司

　建设指标 ：占地 46 万平方米，总建面 100 万平方米 工程进度 ：二期部分楼盖到 4-5 层有的已经封顶 开盘日期：一期 04 年 6 月，二期 05 年 4 月,，峰组团 06 年 4 月 交房日期：一期 05 年 10 月，二期 06 年 10 月，其余 07 年底

　绿

　化

　率 ：38%

　容

　积

　率 ：2.17

　建筑类型 ：高层住宅 价

　格 ：精装 8600 元/平方米，毛坯 7100 元/平方米

　主力面积 ：142-228 平方米

　 物

　业

　费 ：2.2 元/平方米/天

　无论是在区域市场还是在全市，时代奥城都有着极高的知名度，毗邻 08 奥运水上项目比赛场馆，使得其在营销过程中大肆宣传奥运概念。目前该楼盘一期已交房入住。从上图可以看到，06 年 4、5 两月的成交量与前两月相比有较大的拉升，这是因为目前新推奥城商业广场正在热销所致。

　而从成交价格上看却有所降低，究其原因是因为该楼盘推出了相当一批的小面积毛坯房源，拉低了总体成交价格。

　阳光 100

　地理位置 ：南开红旗南路延长线与外环线交口 开

　发

　商 ：天津阳光壹佰房地产开发有限公司 时代奥城销售分析图0204060801001月 2月 3月 4月 5月02000400060008000100001200014000成交套数 成交价格

　 建设指标 ：建筑面积：75.31 万平方米 工程进度 ：四期西区国际基本封顶 开盘日期：湖景板式公寓 06 年 4 月 交房日期：06 年底

　容

　积

　率 ：1.71

　建筑类型 ：小高层 价

　格 ：均价 6500 元/平方米

　主力面积 ：96-131 平方米

　物

　业

　费 ：0.99 元

　阳光 100 主要是以小高层为主，从上图可以看到，4 月份该楼盘成交有 331 套房源，是 3 月成交的 2 倍以上，这是因为其新推了西区两幢全景临湖公寓，再加上在 4 月上旬光 阳光100 销售分析图0501001502002503003501月 2月 3月 4月 5月4600480050005200540056005800成交套数 成交价格

　 又推出一批销控的临湖房源，一下次拉升了其成交量。

　从成交价格来看，3、4 月份相比 2 月有所降低，是因为有部成交价在 4000 左右的位置较差的房源所致。

　 犀地

　地理位置 ：和平区 成都道与西康路交口 开

　发

　商 ：天津市天创置业有限公司 建设指标 ：

　建筑面积 21 万平方米 工程进度 ：出地面 开盘日期：05 年 10 月 交房日期：07 年 7 月

　绿

　化

　率 ：43%

　容

　积

　率 ：3.5

　建筑类型 ：高层 价

　格 ：均价 11000 元/平方米

　主力 面积 ：80-100平方 米

　犀地销售分析图0510152025301月 2月 3月 4月 5月8200840086008800900092009400成交套数 成交价格

　 今年来和平区的供应量逐步减少，而价格却不段上升，犀地作为市中心的代表楼盘，其成交价也一路攀升。

　从上图来看，4 月的成交量是 06 年以来最高的，这主要是因为在 3 月底新推了一批80-100 平方米的房型。另外该楼盘在 5 月 28 日又新推一批房源，主要集中在 7 号楼。预计在 6 月其成交会高于 5 月。

　从价格上来看该楼盘基本处于缓步上涨阶段，在 5 月份其成交均价突破了 9000 元大关。

　五、6 06 年第二期广告分析

　统计时间：2006 年 2 月 11 日——2006 年 4 月 10 日 统计媒体：每日新报、今晚报、天津日报、假日 100、城市快报、北方经济时报 统计对象：以上报纸 8 通栏及以上广告

　 1 1、 、 总体情况概述

　（一）投放发布情况

　本期整体投放量较上期有小幅上升，增长了 13%，项目投放数量上未有明显的变化。进入 3 月份，广告投放有了真正意义上的提高，陆续有新盘上市做前期的市场宣传，相比去年同期来看，今年的报广宣传也明显高于去年，同时广告收益较上期也明显增加了 7个百分点。

　 较上期推广项目数量及报广发布频次对比

　  同

　 报广总体情况56712250212501002003004005006002006.2.11-2006.4.10 567 1222005.12.11-2006.2.10 502 125报广发布总频次 项目个数

　  期各项指标对比

　  各报媒发布数量及频次

　 同期各项指标对比02004006000100020003000400050006000报广发布总频次 514 502 509 567项目个数 117 125 122 122广告收益(万元) 4266.9 5168.9 3218.1 5526.42004.12.11-2005.2.102005.12.11-2006.2.102005.2.11-2005.4.102006.2.11-2006.4.10报媒广告频次与项目数量0100200300400报广发布频次 342 173 21 20 2 9项目数量 99 68 15 11 2 4每次新报 今晚报 天津日报 城市快报 假日100北方经济时报

　  各报媒报广发布频次分布

　 从上图可明显看出各报媒的比例分布情况，《每日新报》扔以 60%的较大市场份额占据大半江山，《今晚报》的投放紧随其后，其它报媒的比例无明显变化，两大报媒不可动摇的前属地位短期内将不会改变。

　（二）投放物业类型占比 报媒发布量占有率60%31%3.5%3.7%0.4%1.6%每次新报 今晚报 天津日报 城市快报 假日100 北方经济时报

　本期投放以商品住宅为主，占了奖金 70%的比例，其次为商业项目，位居第二，别墅及写字楼项目比例接近，分列第三及第四位。短期内住宅项目投放位居第一的位置将变化不大。

　（三）各报媒报广收益 报媒

　本房地产报广收益

　上期收益

　同比增长

　每日新报 3424 2426 +41.1% 假日 100 2.6 3.1 -16.1% 今晚报 1721.8 2228.5 -22.7% 城市快报 83.9 68.4 +22.7% 天津日报 275.4 436.1 -36.8% 投放物业类型比例67%8%7%11%7%商品住宅 别墅 写字楼 商业 其它

　 北方经济时报 18.7 6.8 +175% 合计

　5526.4

　5168.9

　+6.9%

　本期报广收益较上期增加了近 7 个百分点，虽然增幅不大，但这将是一个好的开始。整体投放量的微额上升，势必会带动广告收益的增幅。其中《北方经济时报》及《每日新报》增幅较大，虽也有媒体的收益出现下滑，但对整体分割收益影响不大。相信岁着楼市逐渐回暖，报广的收益也会随之渐丰。

　2 2 、区域市场报广分布分析

　（一）各区项目广告投放量及频次统计 区域

　发布频次

　项目数量

　平均频次

　各报纸投广收益分配比例图34242.61721.883.9275.418.70 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000每日新报假日100今晚报城市快报天津日报北方经济十报

　 2005.12- 2006.2- 2005.12- 2006.2- 2005.12- 2006.2- 2006.2 2006.4 2006.2 2006.4 2006.2 2006.4 河西 87 102 22 22 4.0 4.6 南开 149 168 36 36 4.1 4.7 河东 50 60 14 15 3.6 4.0 和平 51 33 13 9 3.9 3.7 河北 21 23 4 4 5.3 5.8 红桥 18 1 5 1 3.6 1.0 滨海 26 34 12 12 2.2 2.8 四郊 73 123 18 19 4.1 6.5 五县 27 23 3 4 2.2 5.8 合计

　502

　567

　127

　122

　4.0

　4.6

　（二）各区项目推广发布状况分析

　各区项目推广发布状况分析050100150200河西 南开 河东 和平 河北 红桥 滨海 四郊 五县01234567发布频次 项目数量 平均频次 总体平均频次

　南开区依旧从投放频次及项目数量上占据首位，郊区项目的投放跃居第二，河西区的投放由上期的第二位下滑到本期的第三位。虽然排名有所变动，但大部分区域的投放都呈上升趋势，只有红桥区的投放下滑，且较为明显。

　2 2、 、 本期报广发布频次前十名统计

　排名

　项目名称

　主要报媒

　主要版面

　发布频次

　1 万源星城 新报、快报 半版、整版 28 2 阳光 100 晚报、新报 半版、整版 23 3 唐郡 晚报 半版 16 4 后现代城 晚报、新报 半版、整版 14 5 诚基中心 新报 整版 13 春和景明 晚报、新报 半版、整版 13 7 时代奥城 晚报、新报 半版、整版 12 8 富力城 新报 整版 11 9 金厦水语花城 晚报、新报 半版、整版 10 滨海新城 晚报、新报 半版、整版 10 本期榜单前十位，从业态分布上看，全部为住宅项目，尤以郊区大盘项目居多，其中

　 北辰区的“万源星城”不仅首次登榜，并以本报期投放最高频次居于首位，西青区的“唐郡”及“金厦水语花城”本期也入排名前十，均为郊区热门项目。

　南开区有四个项目上榜，其中“时代奥城”、“阳光 100”、“富立城”几大高档楼盘项目连续几期上榜，奠定了其不可动摇的投放有时。

　从本期上榜的项目上来看，郊区的大盘别墅级项目及市中心的小户型项目成为本期投放的主要热点，同时也体现了目前市场上的主要供应业态。相信随着房交会的举办，开发商的宣传投入将会加大，投放量有望创本年度新高。