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    第七次人口普查，人口达峰后，房价会跌吗？

    时间：2021-05-14 00:12:56 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人 蒲公英阅读网手机站

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    　人口达峰后，房价会跌吗？ 我国人口的新形势 第七次人口普查主要数据显示：

    　1.我国人口 10 年来继续保持低速增长态势。过去十年平均增长率为 0.53%，比前一个 10 年增长率下降 0.04 个百分点。

    　2.劳动力人口比重下降，人口抚养比提升。15—59 岁劳动力人口的比重下降6.79 个百分点，60 岁及以上人口的比重上升 5.44 个百分点，65 岁及以上人口的比重上升 4.63 个百分点。65 岁及以上老年人口达到 1.9 亿人，占总人口的比例由 8.87%上升为 13.50%，目前中国人口已经进入老龄化阶段。

    　3.居住在城镇的人口为 9 亿人，占 63.89%，比 2019 年提高 3.3 个百分点，比10 年前增加 2.3 亿人，城镇人口比重上升 14.21 个百分点。

    　4.人口进一步向东南区域集聚。与 2010 年第六次全国人口普查相比，东部地区人口所占比重上升 2.15 个百分点，西部地区上升 0.22 个百分点，东北地区人口所占比重下降 1.2 个百分点。人口增长较多的 5 个省份依次为：广东、浙江、江苏、山东、河南。

    　美日人口转型的历史经验 人口增长速度和人口结构发生重大的变化，会对房地产市场产生什么影响？我们从美国、日本过去十年人口与房地产市场的关系来观察。

    　美国日本过去十年人口形势：

    　1. 人口总量增速放缓及下滑。2011 年以来，美国人口增长率从 0.72%下滑到2019 年的 0.47%。1992 年以来日本人口自然增长率整体下降，2007 年以来人口保持负增长，2019 年人口增长率下降 4.2‰。首都圈的人口增长率在 2012 年至2015 年有小幅上涨，2016 年之后继续回落。

    　 2. 人口老龄化加深。过去十年，美国老龄化人口（65 岁以上人口）比重从 13%提高的 16%，日本的老龄化比例从 2010 年的 23%提高的 2015 年的 27%。

    　 3. 城市化率进入平台期。过去十年，日本城市化率稳定在 91%的平台期，美国过去十年城市化率稳定在 81%-82%。

    　 4. 人口出生率下降。2011 年以来美国人口出生率整体下降，从 12.7‰下降到2018 年的 11.6‰。日本出生率从 8.3‰下降到 7‰左右。

    　 美国日本过去十年住房市场形势：

    　1.房屋销售数量增速放缓或下降。2020 年日本首都圈新房[1]和二手房成交量7.6 万套，较 2011 年 8.4 万套下降 10%左右。美国总人口仍然保持 0.5%左右的增长，住房销售套数从 2011 年的 469 万套增长到 2020 年的 747 万套。

    　[1] 日本首都圈新房成交量不可得，以新房发售量代替，下同。

    　 2.从长周期看，美国、日本的房价水平均保持上涨。日本首都圈和近畿圈的二手公寓价格作为观察。2020 年美国新建住房价格较 2010 年累计上涨了超过40%。

    　 3.房地产市场进入二手存量主导。日本首都圈新房的比例从 2001 年的 71%下降到 2020 年的 36%，二手房比重相应上升到 64%。美国二手房交易量占到全部的89%。

    　 人口新形势下我国房地产的趋势 通过比较发现：

    　人口增速放缓下降导致住房需求下降，但并不必然导致房价下跌。

    　核心原因是：房价是市场边际交易的结果。每年存量房里用来交易的房子约2%-5%左右，这部分房子的价格决定了其他 95%房子的价值变动。房价涨跌不取决于总的需求量和总的供给量，更多与财富的扩张收缩相关。财富扩张越快（尤其是当财富的形成主要靠债务扩张），以及财富的分配差距越大，房价越容易背离实际居住价格。

    　房价不会因为人口减 少而自然下降。

    　从城市的维度看这一规律更加明显。2000 年以来，尽管 2008-09 年金融危机期间有所下跌，许多大城市，包括伦敦、纽约、曼彻斯特、悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多、洛杉矶、旧金山等城市的房价 2013 年之后又大幅度反弹。历史上房价长期稳定的德国，近些年的房价也出现持续的上涨，“买不起”和“租不起”的矛盾在柏林等城市都十分突出。因此，当人口实际住房需求减弱的情况下，要密切关注住房金融化的负面影响。

    　1. 核心城市及城市群住房需求依然巨大。

    　（1）城镇化率提高带来的增量住房需求。目前我国常住人口城镇化率为63.89%，距离国际发达国家 80%左右的水平仍有一定的增长空间。据预测，2021-2030 年，我国人口城镇化率将提升至 70%，城镇人口由 9.0 亿增至 10.2亿，带来大量住房需求。

    　（2）城市之间流动带来的置换需求。根据最新的普查数据，全国人口中流动人口为 3.7 亿人。与 2010 年第六次全国人口普查相比，流动人口增加 1.5 亿人，增长 69.73%。因此，人口流动的方向代表着未来城市住房格局的基础，长三角、粤港澳、京津冀、成渝等城市群、都市圈是未来房地产市场的重心。

    　（3）年轻人口占比提升带来住房需求。全国人口中，0—14 岁人口为 2.5 亿人，占 17.95%，比 10 年前上升 1.35 个百分点。

    　（4）改善住房需求持续释放。未来十年处在 35-60 岁住房改善阶段的城镇人口提升约 5 个百分点，将进一步释放改善住房需求。

    　（5）家庭小型化带来的住房需求。2020 年平均每个家庭户的人口为 2.62 人，比 2010 年第六次全国人口普查的 3.10 人减少 0.48 人。2019 年一人户及二人户合计占比已经高达 48%，较 2010 年提升 9 个百分点。2018 年单身成年人口2.4 亿，约 7700 万为独居状态，民政部预测这个数字在 2021 年将接近 1 亿。由于年轻人不婚或晚婚、单身主义崛起等因素的影响，家庭裂变速度会加快，并产生更多的小户型住房需求。

    　这些因素加起来，未来十年，每年新房的销售面积有望保持在 13 亿平方面左右，随着价格稳定上涨，销售额 GVM 有望保持在 15 万亿左右。

    　如果这些城市住房供给难以跟上需求变动，未来房价仍然具有较大的上涨压力。

    　2. 充分发挥存量市场稳定市场的价值。

    　随着住房总量的扩大，我国住房市场逐步从增量市场步入存量市场，未来 5—10 年，二手房交易额将从当前的 6 万亿左右增长到 10 万亿，逐步赶上甚至超过新房市场交易额。这个趋势性变化意味着二手房供应将成为住房供应的重要组成部分，二手房市场的健康发展对于房价的稳定也将起到越来越大的作用。具体而言：

    　相比于新房，二手房供给具有更丰富的产品、位置、户型和价格多样性，从而可以满足不同人群的多层次住房需求。发育成熟的二手房市场中，同一时点二手房可售量往往是新房可售量的数倍。更为重要的是，新房开发建设周期长且是集中开盘，供给弹性非常有限，无法对价格的上涨进行有效的反馈，供给短期内很难增加。相反，二手房是分散供应，买方与卖方都是分散决策的主体，市场预期稳定的情况下，供给弹性和需求弹性都很大。从这个角度看，由于新房供给能力有限且位置偏远，对于一线及二线热点城市的房价稳定，要更多发挥二手房的作用。

    　二手房市场的发育、成长和壮大也是房地产走向成熟的标志。原则上，只要二手房市场高效流通，即便在不增加住房供给的条件下，不同人群的住房需求也能得到良好的满足。例如，我国正在步入老龄化社会，老人手中的房产多是大户型，且往往拥有多、套住房，他们需要转换较小的房子，而这些重新进入市场的大房子，恰好可以满足中年人的改善性需求。由此可见，只要把不同生命周期家庭的不同住房需求进行良好的匹配，市场的供求关系也能实现平衡。

    　3. 要通过租赁市场解决流动人口的住房需求。

    　从趋势上看，流动人口的住房问题具有几个明显的特点，也就产生更稳定更长期的租房需求，也将对住房政策，尤其是租赁住房保障政策产生更高的要求。一是人口迁移的主要方向是东部沿海、大城市和特大城市，且从短期的、临时

    　性迁移变成长期甚至永久性迁移，平均居留时长不断延长，长期居留意愿日益强烈，这将对大城市和核心城市的住房产生更多更长期的需求。二是趋于家庭化流动，更多地在服务性行业工作，不可能像第一、二代流动人口那样住在工棚、厂区，也不像之前独立流动，今天更多以已婚和家庭为单位，越来越大的比例是夫妻同时外出，且已婚流动家庭携子女外出，他们需要一个稳定的住所，对租房有强烈的需求，也对居住品质和教育等有更高的要求。三是支付能力有限，大多数人只能租房，一张床和一间房是主流需求。四是新生代流动人口平均年龄不断上升，并逐步进入婚育阶段，未来将在逐步安排子女随迁移和父母限迁，在迁入地上学、就业、生活和养老，这将产生首次置业需求，且以低总价、交通便利、有学区的需求为主。这些特征都意味着与之前暂时性、过渡性、周期性的住房需求不同，流动人口将产生更稳定、更长期的住房需求，对居住条件也将产生更高的要求。

    　4. 数量型人口红利转向质量型人口红利，人们对居住品质要求更高，将加快住房服务市场发展。

    　虽然劳动力人口数量占比下降，但劳动力素质提高，意味着未来质量型人口红利将释放。随着人口教育水平提高，高学历高素质人口增加，同时科技、制度等因素带动社会生产效率提高，带动社会财富增长。人们对于住房的需求不仅是“有房住”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的高品质住宅需求越来越大，进一步加快物业、家装、托幼、家政、房屋经纪等住房服务市场快速发展。

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