房地产抵押评估指导意见

时间：2020-09-22 11:40:56 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人

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　 房 地 产 抵 押 评 估 指 导 意 见

　 中华人民共和国建设部

　 中国人民银行

　 中国银行业监督管理委员会

　 第一条

　 二○○六年一月十三日

　 为了规范房地产抵押估价行为 ， 保证房地产抵押估价质量 ， 维护房地产抵押当事人的合法

　 权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以 及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。

　 第二条

　 第三条

　 本意见适用于各类房地产抵押估价活动。

　 本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产

　 抵押价值进行分析、估算和判定的活动。

　 第四条

　 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下

　 的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　 本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。

　 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括 发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

　 第五条

　 第六条

　 房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。

　 房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人

　 的，应当回避。

　 第七条

　 能力。

　 第八条

　 从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析

　 委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情

　 况和资料的真实性、合法性和完整性负责。

　 房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提 供的有关情况和资料进行核查。

　 第九条

　 房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产

　 抵押价值”。

　 第十条

　 外。

　 房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除

　 估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的 状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

　 第十一条

　 第十二条

　 法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。

　 房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实

　 际用途以及区位、实物、权益状况。

　 第十三条

　 房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的，房地产抵押

　 相关当事人应当协助。

　 法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告的附件。

　 第十四条

　 房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载

　 的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内 部状况和周围环境、景观的照片。

　 内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报

　 告中予以披露。

　 实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。

　 第十五条

　 在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，

　 充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知 悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。

　 在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对 可比实例进行必要的实地查勘。

　 在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

　在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

　在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。

　房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，

　 应当在估价报告中说明理由。

　 第十六条

　 估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：

　 （一）直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；

　 （二）评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让 金或者相当于土地使用权出让金的价款。

　 选择上述方式评估抵押价值，均应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或 者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参 照类似房地产已缴纳的标准估算。

　 第十七条

　 评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠

　 建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。

　 第十八条

　 权情况。

　 第十九条

　 房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债

　 房地产估价师不得滥用假设和限制条件，应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，在估

　 价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。

　 已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应当在估价报告中予以披露，并说明其对估 价结果可能产生的影响。

　 第二十条

　 房地产抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数

　 选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价 结果。

　 第二十一条

　 房地产抵押估价报告应当确定估价对象的抵押价值，并分别说明假定未设立法定优先受

　 偿权利下的市场价值，以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。

　 第二十二条

　 房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：

　 （一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响； （二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；

　 （三）合理使用评估价值；

　 （四）定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

　 第二十三条

　 房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押

　 价值下跌的因素予以分析和说明。

　 在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。

　 第二十四条

　 房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。

　 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的 可能性。

　 变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或

　者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额 和清偿顺序。

　 第二十五条 由。

　 第二十六条

　 在处置房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理

　 估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价

　 对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

　 超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估 价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。

　 第二十七条

　 房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，

　 加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。

　 第二十八条 第二十九条

　 在房地产抵押估价活动中，本意见未作规定的事宜，应当按照《房地产估价规范》执行。

　本意见由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。

　 第三十条

　 本意见自

　2006

　年

　3

　月

　1

　日 起施行

　 作者：苏州天元„

　 对房 地 产抵 押 估 价 指 导 意 见 的 三 点 体会

　 来源：《中国房地产估价师 》 2006

　年 第

　2

　期

　 日期 ：

　2006-06-23

　 最 近，建设部、人民银行和银监 会 联合发布了《关于规范与银行信 贷 业务相关的房地

　 产 抵押估价管理有关问题的通知 》 ( 建住 房 [2006]8

　号) 。其附录部 分 《房地产抵押估价指导

　 意 见 》 (下 面简称《意见 》 )在 抵押评估方面对《房地产估价 规 范》的具体运用进行了补充和

　 细 化 ， 出 现了一些新的内 容 和规范 。

　其 一是要求对预 期 可能导致房地产抵押未来价值下跌 的 因 素予以分析和说明，本文就该 条 予以技术探究。

　 《 意见 》 中 指出 ：

　房 地产抵押价值 为 抵押房地产在估价时点的市场价 值 ， 等 于假定

　 未 设立法定优先受偿权利下的市 场 价值减去房地产估价师知悉的法 定 优先受偿款 。

　分 析

　 房 地产抵押价值的定义，并结合 评 估实际工作，笔者认为导致房地 产 抵押价值未来下跌

　 因 素主要可以分两大类，一类是 导 致房地产市场价值减少的因素， 另 一类是导致法定优

　先 受偿款增加的因素。

　 一 、影响估价对象房地产市场价 值 因素的细化与分析

　 1 ． 由于经济衰退或房地产政策 调 整，区域范围内房地产市场价值 整 体下跌，导致

　估 价对象房地产市场价值的下跌 。

　经 济衰退必将导致区域内房地产 市 场的不景气 ，使 得 区 域 范围内房地产市场价值整

　 体 下跌。例如在亚洲金融危机中 ， 东亚地区的日本、香港等地，经 济 发生了不同程度的

　衰 退，导致这些地区的房地产价 值 暴跌。

　 而 房地产政策调整 ， 出 现抑 制 房地产市场发展的政策时 ，也 往往会导致房地产市场

　 价 值的下跌。例如近年房地产宏 观 调控政策的出台，对国内某些房 地 产过热地区进行降

　温 ，也导致了部分地区的房地产 市 场价值下跌。

　 2 ． 估价对象房地产的环境因素 恶 化或区位条件恶化，导致估价对 象 房地产市场价

　值 的下跌。

　 大 气环境 、 声 觉环境、视觉环境 以 及卫生环境等环境因素恶化，比 如 空气污染、噪

　 声 污染等，都会导致周边房地产 的 市场价值下跌。例如住宅周边新 建 化工厂造成空气污

　染 ，在住宅南面新建高层建筑影 响 采光等，都会使得对象房地产贬 值 。

　 而 区位条件的恶化 ， 使 得影 响 房地产价值的因素变化 ， 进 而导致了估价对象房地产

　 市 场价值下跌；比如原来是区级 商 服中心，可能由于规划调整等原 因 ，现在降为小区级

　商 服中心，也将导致该区域房地 产 市场价值的下跌。

　 3 ． 市政拆迁风险因素，导致估 价 对象房地产市场价值的下跌。

　 由 于市政拆迁 ， 具 有一定的政府 行 为和公益性 ， 使得市政补偿的标准 都 不太高 ， 且

　 略 低于被拆迁对象的正常市场价 值 。因而对象房地产在可预期范围 内 ，存在市政拆迁风

　险 ，往往会出现市场价值下跌的 情 况。

　 4 ． 人为使用不当或自然因素使 得 房地产加速物理折 旧 (或经济折旧 ) ， 导致估价对 象 房地产市场价值的下跌。

　人 为使用不当通常是指擅自拆改 建 筑物 ， 破 坏建筑结构 ； 或 平 时使用时 ， 缺乏必要

　 的 维护等，使得房地产加速物理 折 旧 (或经济折 旧 ) ，这必将导致估 价 对象房地产市场价

　值 的下跌。

　 而 自然因 素 ( 如 火灾 、 地 震、水灾 等 ) ， 也会对建筑物产生破坏作用 ， 进 而导致房地

　产 折旧加速，估价对象房地产市 场 价值下跌。

　 5 ． 心理因素的存在，导致估价 对 象房地产市场价值的下跌。

　 导 致房地产市场价值下跌的心理 因 素主要指有关于房地产的心理阴 影 。对 于 住 宅来

　 说 ，比如在该住宅内发生过丧葬 、 恶性案件等事件；对于商铺来说 ， 比如该商铺多次发

　生 经营失败、破产等事件。

　 二 、影响法定优先受偿款增加因 素 的细化与分析

　 《 意见 》 中 指出 ：

　法 定优先受偿款 是 指假定在估价时点实现抵押权时 ， 法律规定优

　 于 本次抵押贷款受偿的款额，包 括 发包人拖欠承包人的建筑工程价 款 ，已抵押担保的债

　权 数额，以及其他法定优先受偿 款 。

　 笔 者认为在抵押期限内可能会增 加 的法定优先受偿款 ， 主 要 指 抵 押权实现费用 、 企

　业 所欠职工工资和劳动保险费用 和 企业所欠税款三类情况。

　 1 ． 抵押权实现费用的增加

　 抵 押权实现费用，我们认为应该 包 括诉讼费用、法院执行费用、律 师 费、拍卖费用

　等 ，此类费用随着抵押权实现都 将 会有所增加。

　 如 果要实现抵押权 ， 就 有可能会 产 生诉讼费用、法院执行费用、律 师 费、拍卖费用

　 等 ，而根据《中华人民共和国破 产 法》规定，破产财产的管理、变 卖 和分配所需要的费

　用 、破产案件的诉讼费用，以及 为 债权人的共同利益而在破产程序 中 支付的其他费用，

　应 当从破产财产中优先拨付。

　 2 ． 企业所欠职工工资和劳动保 险 费用

　 企 业所欠职工工资和劳动保险费 用 应该考虑两种情况 ，一 种 是 由于企业经营不善所

　 欠 职工工资和劳动保险费用，另 一 种是企业恶意所欠职工工资和劳 动 保险费用。

　 无 论是哪种情况，根据《中华人 民 共和国破产法 》规 定 ， 破 产财产优先拨付破产费

　 用 后 ， 按 照下列顺序清偿 ：

　破 产企业所欠职工工资和劳 动 保险费用 ， 破 产企业所欠 税 款，

　 破 产债权。因而在清偿债权前， 应 先清偿破产企业所欠职工工资和 劳 动保险费用。

　3 ． 企业所欠税款

　 企 业所欠税款应该包括企业所欠 税 款本身款项以及由此产生的滞纳 金 等费用 。同时

　 也 应分企业经营不善和企业恶意 所 欠税款。而根据《中华人民共和 国 破产法》规定，清

　偿 债权前，应先清偿破产企业所 欠 税款。

　 三 、影响房地产抵押价值的其他 因 素

　 还 有其它一些因素对房地产抵押 价 值有影响 ，但 是 未被 列 入影响导致房地产抵押价

　值 未来下跌的因素中，笔者对此 作 阐述与分析。

　 1 ． 社会因素变化

　 影 响房地产市场价值的社会因素 包 括了政治安定状况 、 社 会 治 安 状况 、 房 地产投机

　 状 况以及城市化状况 。

　其 中 政治安定状况 、 社 会治安状 况 以及城市化状况都是长期因素，

　 在 短期内很难预测。而房地产投 机 行为对区域房地产市场的影响， 无 论是影响的作用方

　向 ，还是作用的大小都有其偶然 性 和不确定性，故本次不予考虑。

　2 ． 后续拖欠工程价款

　 在 实际情况中 ， 可 能会出现在抵 押 期间 ， 拖欠工程价款发生增加的情 况 ， 主 要指拖

　 欠 二次装修工程价款和后 续 ( 附 属)工程价款等情况。但根据债权 发 生顺序，上述增加的

　 工 程欠款，是发生在抵押权设定 之 后，因而在受偿顺序上，列在本 次 抵押权后，并没有

　 增 加法定优先受偿款，不会对房 地 产抵押价值有直接影响，故不计 入 因素中考虑。

　3 ． 再次抵押

　 根 据《担保法》：财产抵押后， 该 财产的价值大于所担保债权的余 额 部分，可以再

　 次 抵押，但不得超出其余额部分 。

　但再次抵押也是发生在本次抵押 权 设定之后，因而在

　受 偿顺序上，列在本次抵押权后 ， 故不计入因素中考虑。

　 以 上分析 ， 仅 为笔者的疏漏之见 ， 水平所限 ， 考 虑难免有不足 之 处，旨在抛砖引玉

　 在建 工 程抵 押 评 估 的 特 点 与 评 估 范 围（ 征 文）

　 作者：杜建国

　 „

　 来源：《中国房地产估价师》杂志社 版权所有 2004-10-14

　点击 ：

　20

　 日期：

　 在 建工程是尚未形成的产品 ， 从 基础到主体完成 ， 再 到 竣工验收 ， 这 个过程跨越

　 的 时间较长。随着工程的进展， 其 价值往往发生变化，因此，在建 工 程评估有着很强的

　 特 殊性和复杂性。本文将在界定 在 建工程的基础上，重点探讨在建 工 程抵押评估的特点

　与 评估范围。

　 一 、

　在 建工程的含义及其特点

　 （ 一）

　在 建 工程的含义

　在 建工程最重要的特征就是其工 程 量尚未完成，因而体现在其建筑 物 实体形态不完全，

　 不 具备有关部门组织进行竣工验 收 的条件，以及不能马上实现其设 计 用途等诸多特性。

　 要 正确把握在建工程评估价值的 内 涵并选择适当的评估方法对在建 工 程进行估价 ， 首 先

　 要 明确在建工程的含义。对于在 建 工程的定义，在理论界有多种不 同 的提法。一种定义

　 是 ，在建工程就是正在施工或虽 已 完工但尚未办理移交验收的建设 工 程。它是指在建工

　 程 已经构成的投资完成额，包括 尚 未交付使用的投资完成额。包括 在 建的新建项目、扩

　 建 项目、改建项目以及恢复项目 等 项目工程

　。

　另 外一种说法，在 建 工程房地产即建筑

　工 程尚未完工或虽然已经完工， 但 尚未交付使用的建设项目房地产

　。

　 中 评协 （ 96 ）

　第

　3

　号 《 资产评估 规 范意见（试行）》对在建工程是 这 样论述的：在建工

　 程 是正在建设中的固定资产建设 或 改良工程 ， 包 括成套或单 项 建设的生产性和非生产性

　 固 定资产以及维修、安装、扩建 、 改建和大修理工程。按照建设部

　56

　号 令《城市房地

　 产 抵押管理办法》第三条所称在 建 工程抵押，是指抵押人为取得在 建 工程继续建造资金

　 的 贷款，以其合法方式取得的土 地 使用权连同在建工程的投入资产 ， 以不转移占有的方

　 式 抵押给贷款银行作为偿还贷款 履 行担保的行为。从《城市房地产 抵 押管理办法》中的

　 定 义可看出：在建工程抵押得来 的 贷款只能用于该工程的建造，而 不 得它用，因此对已

　 完 工至已竣工验收了的工程就不 能 进行在建工程抵押登记 ， 而 应该督促其尽快完善产权

　后 再造行产权抵押登记。

　 在 建工程，其涵义有广义和狭义 之 分。广义上的房屋在建工程，是 指 房屋自主体工程动

　 工 建设开始至建成后房地产主管 机 关颁发所有权证书止所处的状态 。

　狭 义上的房屋在建

　 工 程，是指房屋工程自主体工程 基 本建设开始至房屋达到竣工验收 条 件前所处的状态。

　 可 见，狭义上的房屋在建工程， 主 要是指房屋主体结构的建设过程 中 的状态，是一种实

　 物 上的未完成状态，而广义上的 房 屋在建工程不仅包括狭义上的房 屋 在建工程在内，还

　 包 括房屋各项工程均已完工，即 达 到房屋竣工验收条件后、未领取 房 屋所有权证书的情

　 形 ，是一种在法律上未完成的状 态 。与一般意义上的房地产相比， 在 建工程具有自身的

　特 点。

　综 合有关的观点和意见，参照有 关 的文献和评估方面的丛书，本文 中 所述及的在建工程

　是 指“正在施工但未完工或已完 工 但未通过竣工验收的工程项目” 。

　 （ 二）在建工程的特点

　 在 建工程泛指处于建设过程中、 尚 未完工并交付使用的工程项目， 一 般把是否进行了整

　 体 竣工验收作为界定的主要依据 。

　作为房地产的一种类型，在建工 程 的表现形式多种多

　 样 ，既可以是处于建设过程中的 项 目，也可以是已停工多年的“烂 尾 楼”。在建工程有

　着 与一般房地产不同的特点。

　 1 ． 所有权的相对确定性

　 指 房屋在建工程在主管机关正式 颁 发所有权证书之前，其所有权处 于 相对确定的状态。

　2 ． 合法性

　 房 屋在建工程，必须是经国家法 定 机关或有权部门在其职权范围内 ， 依照法律规定的程

　 序 进行审批后取得相关批文的合 法 工程，未经审批并取得规划红线 图 、施工许可证等合

　法 手续的违章建筑不受法律保护 ， 更不得以抵偿法律文书确定的债 务 。

　 3 ． 可变价性

　 在 市场经济条件下，房屋在建工 程 与其他房地产一样属于商品，有 其 内在价值及使用价

　 值 。但是由于在建工程处于法律 上 或事实上的未完成状态，尤其是 事 实上未完成而停止

　 建 设的工程，其价值能否以交换 价 值体现出来，即该在建工程是否 具 有可变价性，是区

　 分 执行案件抵债标的物与非标的 物 的基础。只有那些在市场上能够 变 价的、抵偿金钱债

　 权 的在建工程，才能被执行法院 纳 入执行标的物的范围，列为司法 评 估的对象。

　4 ． 在建工程房地产可比性差

　 在 建工程涵括了从刚刚投资兴建 的 工程到已完成建设但尚未交付使 用 的工程 ， 这 就造成

　了 在建工程房地产之间可比性差 。

　 5 ． 在建工程形象进度与实际投 资 额较难一致

　 在 建工程实际投资额，其账面价 值 包括预付材料款和预付设备款， 同 时也记录在建工程

　中 应付材料款及应付设备款等 ， 因 此 ， 在 建工程投资 不 能完全体现在建工程的形象进度。

　6 ． 在建工程建设工期长短差别 较 大

　 建 设工期长短的差别，直接与建 造 期间材料，工费价值变化、设计 变 更等相联系，对评

　估 价值标准的选择有直接影响。

　 7 ． 在建工程房地产种类多

　 在 建工程房地产也涉及正常使用 房 地产中各类房地产，如不同用途 、 不同结构的厂房、

　仓 库、普通住宅、高级住宅等。

　 8 ． 在建工程造价差异大

　 同 种用途、同种结构的在建工程 ， 由于其地基的差异等特殊原因， 造 成比正常情况房地

　产 投资增大。

　 9 ． 法定抵押权优先于约定抵押 权

　 根 据《中华人民共和国合同法》 第

　2 86

　条 规 定 ，发包人未按照约定 支 付价款的，承包人

　 可 以催告发包人在合期限内支付 价 款。发包人逾期不支付的，除按 照 建设工程的性质不

　 宜 折价、拍卖的以外，承包人可 以 与发包入协议将该工程折价，也 可 以申请人民法院将

　 该 工程依法拍卖。建设工程的价 款 就该工程折价或者拍卖的价款优 先 受偿。即承包人的

　法 定抵押权优先于银行与抵押人 的 约定抵押权。

　 二 、在建工程的分类

　 在 实际的估价实务以及科学研究 中 ，可以将在建工程按照不同方式 进 行分类。在建工程

　 可 根据标志性工程进度进行分类 ， 也可根据建设用途进行分类，同 时 对于同一阶段的在

　 建 项目，由于工程款支付方式的 不 同，以及材料设备购置的早晚， 在 价值上也会形成差

　异 。

　 根 据标志性工程进度进行分类， 建 筑工程的施工过程分为土方工程 、 基础工程、结构工

　 程 、电气设备安装工程、给排水 工 程、内外装修工程、室外工程等 等 。由于工程施工是

　 一 个连续的过程，可以按照建设 工 程施工主要工作的进度状况划分 为 结构在施、结构封

　顶 及准备验收几个阶段。对此我 们 也称为按形象进度进行分类。

　 另 一种分类方式是按照项目设计 用 途进行划分，建设工程可分为工 业 建筑、民用建筑和

　 农 业建筑，进而又可分为工业厂 房 、仓库、锅炉房、住宅、办公楼 、 商业、农场、牧场

　等 等。

　 由 于不同类型的建筑工程具有各 自 不同的生产流程和特性 ， 因 此对于在建工程价值的评

　估 首先应确定在建工程的种类， 选 取适合其特性的方法和技术进行 研 究。

　 三 、在建工程抵押价值评估特点

　 对 在建工程价值的估算和判定称 为 在建工程估价 ， 在 建工程 作 为房地产估价中重要的一

　类 ，相对于一般房地产的估价， 在 建工程抵押估价有以下几个特点 ：

　 1 ． 在建工程的范围十分广，情 况 复杂，对估价要求的专业技术性 强 。在建工程的个性

　 差 异往往比较突出，不同工程之 间 的可比性较差，对在建工程抵押 估 价要建立在对其全

　面 分析了解的基础上。

　 2 ． 在建工程资金投入与工程实 际 进度存在着时差和量差，这时在 建 工程抵押评估中经

　 常 会考虑的因素 。

　建 设 资 金 的投入量与实际形成的工程资产 价 值量和形象进度往往不尽

　 一 致。花在在建工程上的实际费 用 支出与其形象进度并不一致，有 时 偏差还很大，因此

　实 际的费用支出并不能客观地反 映 在建工程的抵押价值。

　 3 ． 大中型尤其是特大型工程项 目 建设周期长，资金成本较高，其 所 含实物资产价值与

　货 币资金的时值存在着价值背离 问 题。

　 4 ． 在建工程存在着债权债务问 题 和投资风险问题，在估价中要注 意 格外关注。而且在

　 其 竣工投产之前表现为投资的积 累 ，通常无收益可言，且未来预期 收 益难以确定。

　 5 ． 在建工程涵括了从刚刚投资 兴 建的工程到已完工建设但尚未交 付 使用的工程。这些

　 完 工进度差异巨大的在建工程， 自 身可比性较差，评估时不易找到 合 适的参照物。

　 6 ． 对工期较长或停建多年的工 程 ，由于市场和外部条件的变化， 其 技术性、功能性贬

　 值 不可忽视，特别是在采用成本 法 估价时。有的项目还没建成在市 场 上就已经落后了，

　市 场价值远低于实际的投入。

　 7 ． 在建工程的价值并非各项投 入 的累加，要根据市场情况体现出 其 潜在的利润，这也

　是 对在建工程采用成本法和假设 开 发法估价时的难点之一。

　 8 ． 按照工程项目的建设程序， 土 地费用和不构成工程实体的前期 费 用往往是先行投入

　的 ，与工程的实际进度无关，在 估 价时不可遗漏。

　 9 ． 对在建工程的估价往往无法 直 接采用一般房地产估价的方法， 应 结合在建工程的特

　点 对各种方法进行修订后灵活地 综 合使用。

　 因 此，在传统评估技术路线中， 一 般采用成本法和假设开发法，但 由 于在建工程资产的

　 收 益率并不是总处在社会平均水 平 位置，其预期收益可能明显高于 或 低于社会平均水

　 平 ，这样对在建工程的估价针对 特 定的评估目的则要运用到其他估 价 方法，以便更好地

　 考 虑该在建工程超额收益或减额 收 益对其评估值的影响 ， 从 而 使其估价结果进一步贴近

　市 场。

　 四 、在建工程抵押价值评估范围 的 界定

　 房 地产价值是房地产权利价值的 货 币表现形态 ， 对 房地产的 估 价实际上是对其权利价值

　 的 评估。由于在建工程与已建成 或 旧有的房地产不同，其权利状态 中 的某些情况由于种

　 种 原因，具有一定的隐蔽性。因 此 ，科学的在建工程抵押价值评估 应 建立在对在建工程

　评 估范围的准确界定上。

　 1.

　土 地权属

　 在 建工程的土地权属有两种性质 ， 四种情况，即以出让方式取得的 国 有土地使用权；以

　 租 赁方式取得的土地使用权；以 无 偿划拨方式取得的国有土地使用 权 ；集体所有制土地

　 使 用权。不同的权属性质和情况 ， 其抵押评估价值内涵和被评估在 建 工程即将发生的经

　济 行为是不完全相同的。

　 2.

　项 目权属

　 对 在建房地产项目的抵押贷款评 估 ， 要 查明委估房地产项目 是 否属联建项目或是否有参

　建 单位，委托单位对委估的在建 项 目整体或部分是否确实拥有所有 权 。若委托单位是委

　 估 对象的主建单位 ， 另 有 一 个或两个参建单位 ， 则 参建 单 位的价值不属于委托单位所有，

　 其 价值不属于委估房地产的抵押 范 围 ； 若 委估房地产项目是 联 建项目则委托单位对委估

　 对 象拥有的权利部分是多 少 ? 因 此 评估人员必须对上述情况进行充 分 的调查并把握，其

　 中 特别是要搞清楚项目公司的组 成 各方的权利状况以及各方之间的 经 济合同在法律上

　 是 否有效等等 。

　评 估人员只能对 委 托单位对委估房地产项目所实际 拥 有的权利部分进行

　抵 押价值评估。

　 3.

　工 程进度

　 在 估价实务中，各个委估在建项 目 完成的在建工程量各不相同，有 的 是刚刚完成了设计

　 地 坪以下的基础工 程 ( 包 括地下 室 结构部 分 );有的是刚刚完成了裙 房 的结构部分；有的

　 已 完成全部的结构封顶等等。大 部 分的项目，其装修及设备安装工 程 还没有进行。对于

　 上 述不同的情况，评估时必须准 确 地把握在建工程项目的实际完成 进 度，即把握其已完

　 成 的实物工程量，对于那些未安 装 并固定在建筑物主体上的材料和 设 备，就不能纳入在

　 建 房地产项目的评估范围。因此 在 对在建工程进行抵押价值评估时 ， 不能简单地根据工

　程 的实际投资进度来评估其价值 。

　 4.

　销 售状况

　 有 些委估的房地产在建项目，已 领 有商品房预售许可证，并已预售 了 部分楼盘。评估抵

　 押 价值时 ， 必 须清楚地把握 两 个问题 ， 一 是预售许可证 所 允许预售的楼层及其建筑面积，

　 即 可售部分；二是开发商已实际 出 售了多少建筑面积。评估时必须 将 已售部分的在建实

　 物 工程量价值和相应的土地使用 权 价值从整个在建房地产项目的评 估 值中扣除 。

　因 为已

　售 部分楼盘的权利已不属于委托 单 位所有，委托人无权将其抵押。