生态休闲山庄建设公司项目可行性研究报告

时间：2020-12-16 10:26:55 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人

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　目

　录

　某生态休闲山庄建设公司项目可行性研究报告

　第一章

　总

　论

　 第一节

　项目概况

　 一、 项目名称：****生态休闲山庄建设项目

　二、 项目建设单位：****休闲山庄有限公司

　三、 建设单位法人：***

　四、 项目性质：新建

　五、 项目建设地点 ：***********镇

　六、项目 建设规模及内容

　 ****生态休闲山庄建设项目总用地面积为 838.25 亩,其中：259.25 亩为建设用地、水域面积 29 亩、其余 550 亩为保护性开发的林地和旱地，总建筑面积 17840平方米。项目按空间总体布局分为“一心三区”。即：一心：接待服务中心；三区：生态颐养区、大众娱乐区、农家生活体验区。各区域规模及具体建设内容如下：

　1、接待服务中心

　位于规划区的西南部，面积为 35 亩。该区域以“吸引眼球、先入为主”为理念，作为本旅游区重要的引景区、游客集散区和接待服务区，主要承担游客集散、旅游区管理、导游服务等功能。

　建设内容：总建筑面积 2820 平方米，其中：游客服务中心大楼 1500 平方米、员工宿舍楼 1200 平方米、生态厕所 120 平方米。生态停车场 4000 平方米及旅游区主大门、绿色广场等。

　2、生态颐养区

　位于规划区东部山地区域，面积为 577.25 亩。区域以“生态养生、阳光颐养”为理念，充分利用区域的自身特点，引入运动、休闲、生态的概念，融合森林养生、康体保健、生态观光等功能，构建一个融游森林浴场、吸清新空气、沐灿烂阳光为一体的森林养生中心。为游客提供节奏变缓、放松自如、活动内容健康丰富、以及回归大自然，与大自然拥为一体的、温馨的度假休闲环境。

　建设内容：总建筑面积 4680 平方米，其中：阳光瑜伽台休息厅 200 平方米、森林 SPA1200 平方米、森林木屋 3000 平方米、养生会所 1800 平方米、生态厕所80 平方米。户外瑜伽台 400 平方米、森林康体浴场、旅游区次入口及生态停车场1000 平方米等。同时，该区现有植被景观较为单一，在该区域主要进行大面积林相改造，进行植被的生态景观化，以期达到四季皆有景可观的动人景象。

　3、大众娱乐区

　位于规划区的西北部，临靠水库区域，面积为 50 亩。该区域以“快乐至上、欢笑飞扬”为宗旨，以水上娱乐为主题，打造一个大众娱乐天地。

　建设内容：总建筑面积 1780 平方米，其中：休闲垂钓娱乐中心 600 平方米、水上乐园休息厅 800 平方米、生态厕所 80 平方米。芦苇凉亭 2 座、垂钓台 10 个、室外游泳池 2400 平方米及配套娱乐设施等。

　4、农家生活体验区

　位于本规划区的中部，面积为 176 亩（含亲情果园 40 亩、无公害蔬菜农场20 亩、生态养殖基地 101.5 亩、生态苗圃苑 6 亩）。该区域以“田园休闲、生态度假”为理念，融合田园养生、乡土体验等功能，构建一个生态化、娱乐化、情趣化、乡土化的农家生活体验乐园。

　建设内容：总建筑面积 8560 平方米，其中：农家月光小屋 2000 平方米、乡村餐厅 1500 平方米、亲情果园休息厅 1500 平方米、管理用房 400 平方米、无公害蔬菜农场休息厅 800 平方米、管理用房 400 平方米、生态养殖基地栏舍 1000平方米、粪便发酵间 180 平方米、饲料仓库 200 平方米、水产养殖管理用房 400平方米、生态厕所 80 平方米。厌氧发酵池 200 立方米、沼液调蓄池 400 平方米、水产养殖池 6000 平方米及配套服务设施等。

　5、公用设施工程

　道路交通工程：车行道 1000 米、步行道 2000 米、游步道 6000 米，购置景区电瓶车 5 辆及生活物资车 1 辆。

　给水工程：DN200 给水管 2000 米、DN120 给水管 3500 米，净化消毒设备 2套。

　供电及通信、电视：购置变压器 4 台、埋地低压线路 5200 米，埋地通讯电缆3200 米、埋地电视电缆 3200 米。

　6、环境保护工程

　绿化美化：车行道绿化美化 1000 米，步行道绿化美化 2000 米，公共绿地117000 平方米，设置草坪灯、景观绿化灯共 800 盏。

　环境卫生工程：垃圾中转站 2 座，垃圾清运车 2 辆，分类垃圾箱 120 个。

　污水处理工程：地埋式污水处理设施 500立方米，DN300雨水管 2000米、DN200雨水管 3500 米、DN300 污水管 2000 米、DN200 污水管 3500 米、雨水检查井 184座、污水检查井 184 座、三级化粪池 4 个。

　7、旅游安全保护工程：治安亭 4 座，安全标识警示牌 60 块，导游标志牌 90块，消防栓 45 个，灭火器 90 个。

　七、项目建设目标

　 本项目利用***交通、区位、生态、文化等综合优势，立足于绿色环保，充分整合区域自然与人文资源，将项目地发展成为生态休闲、娱乐度假、观光旅游的绿色生态山庄；项目建成后将形成以生态休闲为主题，集森林保健、康体养生、生态游乐、乡村等多功能为一体的旅游区，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然—观赏—休闲—康乐”于一体的景观综合体。一方面可充分挖掘项目地潜在的旅游资源，促进当地旅游经济的快速发展；另一方面可为企业集团员工提供一个休闲去处，丰富员工精神文化生活，更好地服务于企业集团。

　八、 项目 总 建设期限 ：6 年（2011 年 3 月——2016 年 12 月）

　九 、项目投资规模

　 本项目总投资为 5364.52 万元，其中工程费用为 4613.18 万元，工程建设其他费 426.55 万元（含土地租赁费用 138.14 万元），基本预备费 251.99 万元，铺底流动资金 72.80 万元。

　十、资金筹措

　本项目总投资 5364.52 万元，资金来源为：全部由项目单位自筹解决。

　第二节

　项目单位概况

　 ****休闲山庄成立于 2009 年 11 月 12 日，法人代表：***，注册资本 50 万美元，经营范围：种植、养殖、休闲、旅游、酒店服务。为**有限公司下属全资子公司。**有限公司为法属萨摩亚外商投资企业，经过多年发展，企业已拥有员工1830 人，其中：美国亚利恩公司 30 人、东莞嘉鹏纺织有限公司 800 人、**嘉盛精密纺织有限公司 1000 人，企业集团实力雄厚。

　第三节

　可行性研究的过程与范围

　 一、研究过程

　 根据建设单位的要求，本公司于 2011 年 1 月开始组织工程技术人员通过现场踏勘和外业调查等工作对项目可行性研究报告编制所需资料进行收集和整理，并着手编制项目进行可行性研究报告。

　二、研究范围

　 本报告根据国家、***、**市政府发展旅游产业的相关政策及《***城市发展总体规划》为依据，通过对项目必要性论证、外部建设条件评述、旅游资源现状、市场需求预测等方面的分析，科学地制定出项目规划布局及建设方案，并根据国家有关规定，编制了项目环境保护和项目初步的工程招标方案，在此基础上，提出项目建设工程投资估算并进行投资效益评价。

　第四节

　可行性研究报告编制依据

　 1、《中华人民共和国土地管理法》；

　2、《中华人民共和国环境保护法》；

　3、《旅游规划通则》；

　4、《旅游资源分类、调查与评价》；

　5、《旅游规划规范》；

　6、《国务院关于加快发展旅游业的意见》；

　7《**省旅游产业发展“十二五”规划纲要》；

　8、《2011 年**省政府工作报告》；

　9、《2011 年**市政府工作报告》；

　10、《2011 年***政府工作报告》；

　11、《投资项目可行研究指南》（2002 年）；

　12、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

　13、国家有关法规、设计规范；

　14、项目业主单位提供的基础资料。

　第五节

　主要技术经济指标

　 主要技术经济指标表

　 序号

　 项

　目

　 单位

　 数据

　1

　项目总用地面积

　亩

　838.25

　2

　项目总投资

　万元

　5364.52

　2.1

　其中：建设投资

　万元

　5291.72

　2.2

　流动资金

　万元

　72.80

　3

　资金来源

　万元

　5364.52

　3.1

　其中：企业自筹

　万元

　5364.52

　4

　年平均营业收入

　万元

　3693.15

　5

　年平均营业税金及附加

　万元

　199.43

　6

　年平均总成本费用

　万元

　2666.01

　7

　利润总额（年平均）

　万元

　827.72

　8

　年平均所得税

　万元

　206.93

　9

　投资利润率

　%

　15.43%

　10

　总投资收益率（ROI）

　%

　15.43%

　11

　项目资本金净利润率（ROE）

　%

　11.57%

　12

　全投资内部收益率（所得税后）

　%

　12.77%

　13

　全投资内部收益率（所得税前）

　%

　16.00%

　14

　全投资静态回收期（所得税后）

　年

　15.87

　15

　全投资静态回收期（所得税前）

　年

　11.79

　16

　全投资财务净现值（I=10%）（所得税后）

　万元

　829.34

　17

　全投资财务净现值（I=10%）（所得税前）

　万元

　1913.36

　18

　BEP（盈亏平衡点）

　%

　66.81%

　第六节

　结论与建议

　 一、结论

　 1、本项目为生态、休闲旅游建设项目，符合政府出台的各项关于促进旅游业发展规划和意见的指导精神，在《产业结构调整指导目录（2007 年本）》中属于鼓励类建设项目；

　2、***近年来依托当地旅游资源优势，旅游业快速增长，有力地促进了地方经济发展，项目地供电、给排水、交通运输等各项建设条件已具备，为本项目建设奠定了良好的基础；

　3、项目符合旅游市场所需，建成后市场需求巨大。近年来旅游的消费水平也逐年趋向于多样性、内容丰富、生态绿色的综合性旅游场所，未来随着旅游业越来越繁荣，人们的消费也越来越理性，旅游经营者如果仅仅让消费者停留在观赏的层面，已经无法满足消费者需求。本项目以生态、休闲、娱乐及旅游为主题而开发，因此符合旅游市场所需。

　4、项目运营后年营业收入 3693.15 万元（计算年平均），年上交所得税金206.93 万元，利润总额（年平均）827.72 万元，税后内部收益率 12.77%＞10%，税后财务净现值 829.34 万元，投资回收期 15.87 年，经济指标可行。

　5、项目建成后能够扩大***旅游知名度，大幅增加***旅游接待能力，产生较好的经济效益和良好的社会效益。同时，项目的实施将有力地带动项目地旅游资源的有序开发和促旅游业的可持续发展，有利于推动***社会、经济的快速发展。

　二、建议

　 1、项目设计应尽量结合利用现状地形进行，这样不仅能保持地形地物的原样性，且有利于节约工程造价，发挥出投资的最大效益；

　2、建立严格的资金管理制度，为项目的顺利实施提供资金保证；严格按基本建设程序组织项目实施，对项目建设资金要专款专用；

　3、项目前期应制订出详细的项目实施计划，加快项目建设工作，确保建设项目如期竣工；在项目建设实施过程中要加强工程建设质量的管理，要严格按有关规范和标准进行施工，确保工程质量及工期。

　第二章

　项 目建设背景和必要性

　 第一节

　项目建设背景

　 生态休闲山庄是一种提供多层次、多内涵的场所，它是遵循生态学、生态经济学原理，运用系统工程方法，通过经济与生态良性循环，广泛利用农村空间、农业自然资源和人文资源，以市场经济为主导，现代科学技术为支撑，通过合理规划、设计、施工，建立具有农村生产、生态、生活合一的区域，实现农村经济高效、持续、协调发展的现代化农业生产体系，并与人们回归大自然的愿望、发展休闲度假旅游相结合，在实现高科技、高效益、集约化、市场化的现代经营活动的同时，达到美化环境，提供休闲旅游，形成农业与旅游项目、服务设施相配套的格局。

　生态休闲山庄，是随着近年来都市生活水平和城市化程度的提高、以及人们环境意识的增强而逐渐出现的集科技示范、观光采摘、休闲度假于一体，经济效益、生态效益和社会效益相结合的综合庄园。生态休闲山庄是由最初的度假山庄发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐为一体的有组织的庄园发展的高级形态。生态休闲山庄将生态、休闲、科普有机的结合在一起，同时，生态型、科普型、休闲型的生态休闲山庄的出现和存在，改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一思想，客观的促进了旅游业和业的开发，有效的促进了城乡经济的快速发展。?

　生态休闲山庄在我国兴起于 20 世纪 90 年代，随着城乡经济的快速发展，人们的收入不断增加，消费需求也在不断更新换代，加上积极宏观引导，及时推出了“黄金周”节假日，为城乡居民休闲消费提供时间保障，许多企业纷纷响应，加大投资力度，抓紧开发生态旅游资源，生态休闲山庄在我国取得了长足的发展。

　我国东部沿海省份及时抓住机遇，大力发展生态农业旅游，已见成效。广东省已发展 80 多个生态休闲山庄，每年接待游客 400 多万，收入达 10 多亿，有力地带动了周边农民致富。

　**位于**东部，总面积约 1360 平方公里，总人口约 28 万人，东与******交界，南和****接壤，西与***相邻，北连*****。县城秀谷镇距***市 150 公里，距**市 47 公里，距***市 48 公里，都有国道干线公路与之交通。全县 70%为丘陵地带，多红壤岗地。**气候温和，四季分明，雨水充沛，光照充足，历来以农业为主，山林矿产资源也很丰富。**文化积淀深厚，人才辈出。北宋出过神童方仲永，南宋理学三贤陆九渊兄弟更是驰名海内，其学人称“赣学”、“抚学”、“**之学”、“朱陆之辩”至今仍是哲学研究课题，对“象山文化”的挖掘、研究、分析，依然有一定的意义。其他如历史学家危素、天文学家吴佰宗、一代名医龚廷贤、抗倭名将傅良桥、文武全才周亮工，乾嘉学者蔡上翔、着名画家吴宏、徽班名伶米喜子等等，如群星璀璨，千古不灭。近代与当代**杰出人物亦不断涌现。**的宗教文化也是源远流长，史载马祖道一传教**，首站就是**。**很多寺庙就是始建于唐宋时代。疏山寺、白马寺名扬遐尔，禅宗“一花五叶”就有三大流派曹洞宗、临济宗、云门宗与**有密切关系。佛道共处也是**宗教的一个特色。史载龙虎山天师世家就有五代天师安葬在**，可见**道教渊源之深。**的雕版印书业更是辉耀**，对文化的传播和发展起到了巨大的作用。

　为积极响应《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》精神，进一步促进***经济发展，加快农业产业化发展，贯彻落实科学发展观，统领新农村建设，重点培育科技型、创新型、规模型、带动型强的休闲农业项目，把生态休闲山庄发展纳入农业农村发展规划和旅游总体规划，

　****休闲山庄有限公司积极响应国家的号召，拟在*****镇建一处集和谐、生态、绿色、环保、休闲为一体的大型综合现代化的生态休闲山庄。

　第二节

　项目建设的必要性

　 生态休闲山庄是农业和旅游业的高度有机结合。合理有效地开发**生态休闲观光，一方面有利于促进***农村产业结构的调整，为农村剩余劳动力提供新的就业机会，增加农民收入；另一方面有利于完善***旅游产品的结构，扩大城市居民节假日出游选择余地，减轻旅游热点地区的环境压力，提高**旅游业的整体发展水平。

　一、是农业结构调整和社会经济生活发展的需要

　 农业结构调整、农业集约化生产和社会经济生活发展对农业的可持续发展起到了积极的推进作用。传统农业的一家一户分散、高耗、低效且不合理的种植结构和生产形式已渐渐不适合现代农业的要求，农民迫切希望有一种快速、低耗、高效的现代农业生产形式出现，农民也迫切需要在资金、信息、科技方面得到支持与引导。生态休闲山庄的建设，不仅可为农业结构调整提供了示范，而且也吸引了城市居民到此一游。城市居民到农村乡间旅游观光，会带去大量的科技思想、市场信息和文明生活方式，既可促进农民素质提高，也可加快农村城市化进程。生态休闲山庄内引进的台湾高效农业也能吸引城镇居民到此投资，从而加快农业产业化进程。

　二、是为居民提供绿色有机食品的有效保证

　 随着人们生活水平的提高，对食品的消费也越来越高，消费者不再满足的是吃饱，而是要吃好、吃健康，人们对食品的安全和卫生及营养要求也越来越严格，

　传统粗放式经营劳作和农民松散式生产，无组织、无规模、无标准，越来越不能满足市场的需求；通过生态休闲山庄农业基地建设，根据生物原理和可持续发展理论，采取生态有机栽培方式培育的农产品，开展有机食品认证和品牌包装，将会很好地满足市场的需求，同时通过示范基地示范，带动全县生态农业的发展。

　三、是旅游事业朝向生态旅游发展的产物

　 ******镇是千年古镇，也是明清时期木雕印刷的集散地，河流运输发达，目前还有保存较完整的书铺街，码头遗址仍可现当年的运输繁忙，千年古刹疏山寺是佛教曹洞宗派的发源地，与日本佛教源远流长，有丰富的旅游资源，当地政府将旅游产业作为重点来抓，并加以扶持。

　生态休闲山庄的开发开辟了新的旅游景点，充分挖掘潜在的旅游资源，并与现有旅游资源连成一体，满足了人们对旅游的新追求。长期居住在现代化高密度、高层建筑区，整天为污染的城市空气和呆板且无情趣的城市景观所困扰的现代市民，为了缓解紧张工作带来的精神压力和抑郁，提高身体素质和生活质量，多选择外出旅游放松一下自己。但各大主要景点一则是距城市较远，多为高地，不方便带老人或孩子；二则是人员暴满，影响清静放松的情趣；三则是门票也相对较高，使人望而却步。因此，他们大多转向选择能亲近和感受的田园风景区，生态休闲山庄势必就形成了一个新的旅游热点。

　四、是集团员工娱乐休闲的需要

　 本项目的建设可为集团内部员工（美国亚利恩公司 30 人，东莞嘉鹏纺织有限公司 800 人，**嘉盛精密纺织有限公司 1000 人）的休闲及度假地，成为集团生产企业的后勤生活基地，为集团员工提供最大的生活休闲保障。

　五、是二十一 世纪生态园林绿化发展的方向

　 现代园林的发展方向是将园林和生态有机结合起来，即向生态园林方向发展。园林已开始从城市向城郊和乡村漫延，与农业紧密相结合，逐渐形成园林化的农业，农业化的园林。人们生活在园林化的环境中，耕作在农业化的园林中。生态休闲山庄的开发，对于改善生存和生态环境，保护我们赖以生存的地球具有重大的现实意义和深远的历史意义。

　综上所述，该项目的建设对于***的生态农业、生态旅游业发展有着重要的作用，对于改善居民生存和生态环境有重大的意义，项目具有良好的生态效益、经济效益和社会效益。因此，该项目的建设是十分必要的。

　第三章

　项目区及旅游资源现状

　 第一节

　项目区现状

　 一、社会经济发展现状

　 ***地处***东中部，位于东经 116°27′—117°03′，北纬 27°41′---28°06′，东西跨 36′（径度）相距 58 公里，南北跨 25′（纬度）相距 45 公里，版图呈“T”字形，总面积 1358 平方公里。东与*******交界，南和****县接壤，西与**市相邻，北连*****两县。辖 13 个乡镇（场），人口 30 万。

　2010 年，***完成生产总值 30.8 亿元，同比增长 17.5%，财政收入 3.04 亿元、增长 39.8%，固定资产投资 29.2 亿元、增长 45.9%，规模以上工业增加值 9.1 亿元、增长 24.7%，社会消费品零售总额 12.3 亿元、增长 19.4%，农民人均纯收入6154 元、增长 13.8%。三大产业由上年的 21.4：44.5：34.1 调整为 19.9：45.3：34.8。

　二、旅游业发展现状

　 自古以来，**有“六分半山两分田，分半道路和庄园”之说。特殊的自然地势，让**构成了独具特色的江南诗情之乡。为打好“生态牌”，**制定了《**生态县规划》，借助自然优势，规划设计了城郊万亩农业林场，城郊万亩茶园和林地，万亩早熟梨基地等，并建成了象山生态公园，省级森林公园—翠云峰森林公园，这些项目的相继建成，“城中有林，林中有水，水边有城”的美丽画卷在**已付诸现实。

　近年来，***委、政府立足县情，认真分析，决定加大传统文化资源的开发保护力度，开发古村落、古建筑、古书院的历史人文价值。大力宣传竹桥村、东源

　村、蒲塘村等**古村落的历史文化，展示**悠久的人文历史魅力；加大**书铺街的保护、开发力度，再现明清时期书铺街木刻印刷和商贸繁盛的景致；充分利用毗邻龙虎山和**市区的优势，积极开发山水资源，形成两向对接的布局。加大宣传力度，积极发展休闲娱乐旅游；加快、、水门庙扩建步伐，积极发展宗教文化旅游；加大**、左坊、何源、黄通等革命遗址、旧址保护开发，发展红色旅游；加大云林山风景区、马尾泉翠云山森林公园开发力度，发展**自然风光旅游；充分利用山地资源，发展茶园、栀园、梨园和葡萄园等具有农家乐特色的绿色旅游。依托丰富的旅游资源优势，加快旅游业的发展，努力将其培育成为县域经济的支柱产业。

　第二节

　旅游资源现状

　 一、周边主要旅游资源概况

　 1、仰山书院

　座落在秀谷镇王家巷中，是**人民纪念南宋理学家陆象山先生的场所。建于清代乾隆二年（1737 年），书院建筑保存完整，占地 1000 多平方米，正厅右侧为“先儒祠”、正厅左侧为居室厨房等、正厅为“陆九渊纪念馆”，安放着象山先生半身塑像，陈列着象山先生生平图片。上堂还辟有**历史人物展厅、书画和石刻展室等。书院现由***文物管理所管理，省、县都曾拨出专款维修书院。1996年 7 月***委批准仰山书院为县级爱国主义教育基地；2000 年 7 月省人民政府批准公布为**省重点文物保护单位。

　2、翠云山风景区

　翠云山风景区位于秀谷镇南部约 2 公里简处，翠云山海拔 500 米，宋代就有“小庐山”之称。这里有秀丽自然风光，又有文化积淀深厚的人文景观，其山、水、岩、洞、寺、庵、碑、塔都可游览观赏。历代不少文人墨客均在这里留下诗文。现存主要景点有：马尾泉水库、翠云寺、马尾泉瀑布、罗汉洞、清华庵等。

　3、疏山寺

　出**街东行 4 公里，即进入疏山寺景区。疏山又名“书山”，唐朝名士何仙舟曾在此筑室读书，中和二年（882 年）白云长老匡仁在此建寺礼佛，原名白云寺，南唐时改名疏山寺。疏山风光秀丽，林木葱茏；千年古寺，历经兴衰，数代高僧，悉心经营，宋代极盛时，僧众多至千人。清初杭州灵隐寺方丈戒显法师也曾来此担任住持。故而疏山寺曾是曹洞宗、临济宗二派禅宗的传教圣地。历史上，宋朝皇帝亲题寺额，历代名人雅士络绎不绝来游。王安石、曾巩、陆象山、陆游、汤显祖、李绂等都在此留下了诗文。现在寺院主体为光绪末年到宣统年间重建，大殿宏伟，庭院开阔，佛像庄严，亭阁巍然，既是信男善女礼佛念经的宗教场所，又是游人赏玩风景的佳胜之处。

　4、灵谷峰寺

　灵谷峰寺原为道观，名隐真观，斗母宫等，始建于东晋末年，南北朝时着名山水诗人谢灵运任临川内史，常游此山，开辟了“灵谷十胜”，形成独特的儒释道三教共存一寺的格局。千年来香火鼎盛，是金、临、东三县信男善女朝拜进香之地。

　5、合市后林村

　后林村建于南宋景炎年间（1276—1278），是林姓从福建蒲田迁来。林氏为蒲田大姓，历史上曾出九个州府官员，故又称“九牧林”。后林村门楼有“九牧世弟”、“派衍浦田”等石牌匾。进村总门楼有清雍正时**知府题赠石匾“**公里”，村子石板街巷，横纵有序。前面鱼塘，后面青山，村前小溪潺潺，有古庙（已废），碾房，有“回澜阁”（已荒圯），有古井，井墙上题“惠泉”二字，为着名学者蔡上翔所题。村中有“林氏祠堂”规模宏大，与众不同的是祠堂柱子全部为巨大的园石柱子，十分罕见。整个村庄，传统文化气息特浓。

　6、双塘竹桥村

　竹林余家建村约为明代宣德年间（1430 年），历史上文风昌盛，经商致富的人也不少，嘉道间贡士余钟祥在**镇创办“大文堂”商号，雕板印刷各种书籍，自办发行，全国销售，是当时赣版书业中一个着名的堂号。现村中明清建筑连片未损，大多数还有住户，街巷格局，保存完好，老的居民很少拆毁，村民新居都做到外边，所以古代村落的环境风貌基本没有受到大的破坏。村中总门及上、中、下三门楼各有特色，七口水塘都有排水沟相通，井然有序。青砖灰瓦的明清民居朴实典雅，厅堂宽敞，天井采光，门窗雕花，极富江南民居特色。更难得的是竹桥村还保留着祠堂六座，古井三口，还有文林第、公和堂、养正山房、怀仁书院、赐福庙等等建筑物，镇川公祠前有清代四库全书副总裁曹地山的题额石刻“对云”。充分显示了竹桥村深厚的文化积淀，让我们感受到先民崇尚艺术，追求文雅的民风民俗。

　7、芦河肖家村

　萧家村于南宋绍兴年间建村，为汉代萧何的一支后裔。进村石门楼为明末所建，上额刻“赞候名里”（汉开国功臣萧何封“赞候”），两边石刻楹联为：阀

　阅留芬，汉室功臣世胄；诗书裕后，溪南文物人家。进村后，村口一株千年白果树，郁郁葱葱；一排七个门面的民居，典型的清初风格，青砖黑瓦，印斗风火墙房屋，整齐地排列着，气宇轩昂。其中五座大门上面装饰有精美的砖雕石刻。有“州司马第”、“儒林第”等，门前鱼塘良田相连，四周青山林木成行，环境幽雅，景色宜人。尤为难得的是五栋屋内有五座石神龛，每个高 3.2m，宽 23m，精雕细刻，甚为罕见。有“荷塘水鸟”、“喜鹊腊梅”等等图案，这些石雕神龛，构图精美，形象生动，具有极高的艺术水平和工艺水平，是珍贵的历史文物。

　二、旅游资源评价

　 1 1 、生态资源丰富、密度较好

　 **是全省唯一的中国三绿工程示范县，全县森林覆盖率达 54.6%，农产品以“绿色”着称。旅游资源具有明显的地域集中特征，其良好的自然生态和田园果林景观主要分布于中心游览区，便于开发和组织游线，使该地旅游产品的开发具有投资少、见效快、周期短等特点。景区特色鲜明、资源规模较大，完全有望成为一个集生态休闲、康体养生和娱乐度假于一体的生态休闲旅游区。

　2 2 、资源整合条件优良

　 各类资源在空间地域上配置较好，各区域内又具不同特色，资源组合具有比较明显的独特性，可开发出内容丰富、组合较佳的旅游产品，因势利导设计出与乡村生活相结合的游览线路，同时也有利于整个***旅游资源的整合。

　三、项目地旅游资源开发的优势条件

　 1 1 、政策优势

　近几年，***委、县政府审时度势，确立了“生态立县，工业强县、旅游兴县，林果富民”的县域经济发展战略，将旅游产业作为支柱产业来扶持发展，努力把**旅游资源大县转变为旅游经济强县，颁布了各种有利措施和文件，全县上下形成以旅游促发展、促繁荣的共识，为规划区的旅游发展提供了良好的氛围和气候，各相关部门大力配合支持，在金融、税收土地利用等方面给予更多的政策优惠，为**生态休闲山庄项目的开发建设提供了坚实的基础。

　2 2 、区位优势

　 ***位于**东部，东邻浙江，南接福建，北连华东铁路枢纽鹰潭。316、206国道穿境而过，鹰瑞高速已开通，鹰梅铁路正在规划建设中。县城距南昌国际机场、鹰潭只需一个半小时，到福州、上海、杭州、广州分别只要 4 小时、6 小时、6 小时、8 小时，可充分承接长珠闽三角洲的辐射。近临省会南昌市的区位使**属于南昌都市环城游憩圈范围，而且距离我国两大都市圈武汉大都市圈和长株潭都市圈等客源市场距离也较近，旅游市场腹地规模巨大，具有发展环城市带休闲度假旅游的良好区位条件。

　3 3 、环境优势

　 本规划区内森林覆盖率高，植被茂密，负氧离子含量较高，气候宜人，自然生态环境良好，符合人们回归自然，放松身心，陶冶性情的心态，具备了优良的生态休闲度假地的自然条件。并且，规划区内的山林、较开阔的土地和水域，便于各类项目的依山、依水、依势而造和资源的就地利用和开发。

　第四章

　市场分析与前景预测

　 第一节

　市场分析

　 随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。根据国家统计局公布的数据，2010 年我国人均 GDP 总值达到 29748 元，生活水平的提高和消费能力的增强，导致人们的旅游消费理念、消费方式发生了较大的转变，而生态休闲旅游正是顺应人们旅游消费发展的产物，以修身养性为主要目的的生态休闲度假旅游成为旅游业中的热点和支柱，有资料显示，在欧洲和北美，70%以上的游客选择的是休闲度假旅游，据美国专家预测，到 2030 年，旅游将成为全世界80%以上的人的生活必须，而休闲旅游则无疑具有更为广阔的市场。

　1 1 、国内旅游市场分析

　 2000 年中国的国内游客达 7.44 亿人次，旅游总收入达 4519 亿元；2006 年全年共接待入境游客 12494.21 万人次，实现国际旅游外汇收入 339.49 亿美元，分别比上年增长3.9%和15.9%；国内旅游人数 13.94 亿人次，收入 6230 亿元人民币，分别比上年增长 15.0%和 17.9%；旅游业总收入 8935 亿元人民币，比上年增长 16.3%，相当于国内生产总值的 4.27%；2009 年我国国内旅游市场已经达到 19 亿人次，出境旅游市场发展到 4750 万人次，入境旅游市场达到 1.26 亿人次。全国旅游总收入已突破 1 万451962301290015700050001000015000200002000年 2006年 2009年 2010年

　亿，入境旅游收入占旅游整体收入的 25%左右；2010 年全国旅游业总收入 1.57万亿元，同比增长 21.7%。其中，国内旅游人数达 21 亿人次，同比增长 10.6%；国内旅游收入 1.26 万亿元，同比增长 23.5%。入境旅游人数达 1.34 亿人次，同比增长 5.8%；出境旅游人数 5739 万人次，同比增长 20.4%。

　随着城乡居民人均收入上升，旅游消费支出也在逐年增长，1999—2009 年，我国城镇家庭人均可支配收入从 5854 元增长到 2009 年的 18858 元，增长 2.22 倍；人均旅游消费支出由 1999 年的 615 元升至2007 年的 907 元，年均增长率达到 5%，2010年，城镇居民用于外出旅游的人均花费已达到 1179.93 元。旅游业在融入国内外经济结构优化和循环的过程中，已呈现崭新的发展态势，必将成为拉动内需的主导产业之一。

　2 2 、 ** 省旅游市场分析

　 近年来，**旅游业也得到了较大的提高。省委、省政府 2000 年、2001 年连续针对旅游业出台两个一号文件，对旅游业予以了高度的重视，明确提出像重视工业、农业那样重视旅游业。要求充分利用本地旅游资源优势，加快旅游经济发展，把旅游业培育和发展为**经济的支柱产业。

　1179.9390761571381150060070080090010001100120013001999年 2001年 2004年 2007年 2010年

　2002 年，全省旅游接待总人数 3293.6 万人次，比上年增长 22.69%；旅游业总收入 191.06 亿元，比上年增长 18.38%。2006**省接待旅游总人数 6049.96 万人次，比上年增长 18.73%；旅游总收入 390.89 亿元人民币，比上年增长 22.15%，约相当于全省 GDP 的8.48%和第三产业生产总值的 25.65%。2007 年全省旅游接待总人数 7010.27 万人次，比 2002 年增长 113%，翻了一番。旅游总收入 463.67 亿元人民币，比 2002 年（191.06 亿元）增长 142.7%；2008年**省接待旅游总人数 8450.2 万人次，比上年增长 20.54%，旅游总收入 559.38亿元人民币，比上年增加 20.64%，相当于全省 GDP 的 8.6%。2009 年全省接待旅游总人数9399.7万人次，同比增长16%；旅游总收入675.61亿元，同比增长20.78%,相当于全省 GDP 的 8.9%。截至 2010 年 11 月，**省接待境内外游客突破亿人次大关，达到 10007.36 万人次，其中国内游客达到 9905.17 万人次，入境游客 102.19万人次。旅游收入 756.91 亿元，其中国内旅游收入 734.98 亿元，外汇收入 3.21亿美元。**省城镇居民人均旅游消费支出为 276.75 元，同比增长 42.45%。

　3 3 、 ** 市旅游市场分析

　 近几年，**市立足文化生态旅游优势，以建设优秀旅游城市为目标，充分挖掘**文化旅游和生态旅游资源，着力打造“烟波古临川，绿色新**”旅游品牌，不断创建“戏剧之乡、才子摇篮、宗教胜地、生态家园”特色旅游产品。以理念创新来提升旅游、以项目带动做强旅游，营造良好的发展环境。2010 年，全市重0200040006000800010000120000100200300400500600700800旅游人数 6049.96 7010.27 8450.2 9399.7 10007.36旅游收入 390.89 463.67 559.38 675.61 756.912006年 2007年 2008年 2009年 2010年

　点旅游项目共有 18 个，完成总投资 38 亿元。通过实施项目带动战略，加大投入，旅游景区开发和建设呈现多元化发展态势，全市旅游产业呈现出持续快速发展的良好态势。同时市委、市政府加大了旅游推介和市场营销工作，全市生态旅游市场得到极大的拓展。极大地拓展了**的生态旅游市场，产生了良好的经济效益和社会效果。

　2007 年全市接待国内旅游 314.46 万人次，比上年增长 9.3%；国际旅游 11400人次，比上年增长 15.4%；国内旅游收入 18.83 亿元，比上年增长 17.9%；旅游外汇收入 360 万美元，比上年增长 14%；2008 年全市共接待海内外游客 480 万人次，比上年增长 15%，接待海外游客 1.5 万人次，比上年增长 29%；接待国内游客 479万人次，国内旅游收入 22 亿元，同比分别增长 20%和 22%；2009 年全市共接待旅游总人数 586 万人次，比上年增长 18%，其中入境旅游者 3 万人次，比上年增长29%；旅游总收入 35 亿元，比上年增长 22%。2010 年，接待游客 660 万人次，增长 13%，实现旅游总收入 47 亿元，增长 34%。

　** 市历年游客年龄构成表

　（单位：% % ）

　 年份

　 5 65 岁以上

　 5 45 岁- -4 64 岁

　 5 25 岁- -4 44 岁

　 5 15 岁- -4 24 岁

　 4 14 岁以下

　 2003 年

　2.69

　25.36

　59.02

　11.56

　1.37

　2004 年

　2.89

　26.35

　59.56

　10.69

　0.51

　2005 年

　3.01

　27.15

　58.23

　11.02

　0.59

　2006 年

　3.12

　28.62

　57.57

　10.21

　0.48

　2007 年

　2.52

　31.7

　56.54

　9.02

　0.22

　2008 年

　2.59

　26.53

　59.38

　11.00

　0.50

　根据**市各大旅游景点游客的年龄结构表分析可以发现，以 25—44 岁和 45—64 岁两个年龄段所占比例较大，分别为 59%和 27%，二者合计占 86%。可以预测

　工作压力过大的中青年旅游人群将会是**生态休闲山庄未来的旅游消费主要群体。

　4 4 、 *** 旅游市场分析

　 近年来，***依托丰厚的文化积淀、加大传统文化资源的开发保护力度，充分利用山水资源，发展休闲娱乐旅游、宗教文化旅游、红色旅游、自然风光旅游和绿色旅游，努力将其培育成为县域经济的支柱产业。据统计资料显示，2009 年 1—6 月***旅游人数达 9.2 万人次，实现旅游收入 1500 万元，同比分别增长 35%、28%；2010 年，***实现旅游收入 9000 万元，同比增长 65.7%。且随着宣传力度的加大，知名度的提高，***旅游客源市场得到了广泛的开拓。

　第二节

　前景预测

　 1 1 、国内旅游市场预测

　 旅游市场，需求增长+政策驱动旅游行业长期景气。我国人均 GDP 2008 年超过 3000 美元,根据国际规律,旅游消费将进入一轮快速增长周期。据联合国世界旅游组织预测，到 2015 年，中国每年出境和入境旅游人数将分别达到一亿人次，每年国内旅游人数将达到 30 亿人次，中国将成为世界第一大入境旅游接待国和全球最大的国内旅游市场。

　2011 —5 2015 年国内旅游人数、支出预测表

　 年份

　2011 —5 2015 年国内旅游人数、支出预测

　 国内旅游人数(亿人 增幅 其中城镇居民人数(亿人 人均花费2011

　19.69

　14.5%

　6.35

　1106

　2012

　22.43

　13.9%

　7.19

　1161

　2013

　25.30

　12.8%

　8.13

　1219

　2014

　27.70

　9.5%

　8.82

　1280

　2015

　30.00

　8.3%

　9.55

　1344

　2 2 、 ** 省旅游市场预测

　 根据《2011 年**省政府工作报告》数据显示，2010 年**省生产总值 9435 亿元，比上年增长 14%，城镇居民人均可支配收入为 15481 元，同比增长 10.42%。农民人均纯收入达到 5789 元，同比增长 14.07%。随着**省经济的发展，旅游消费也随之增长，出游人数和次数都有明显的提高。据**省旅游局初步统计，2008 年**每百人中有 105.6人次出游，首次突破百次大关，而在2000 年时，这一数字还不到 60 人次。《**省 2009 年国民经济和社会发展统计公报》公布数据：全年共接待国内旅游人数 9303.3 万人次，比上年增长 16.0%；国内旅游收入 655.5 亿元，增长 21.0%。共接待入境旅游人数 96.4 万人次，增长20.2%；旅游外汇收入 2.9 亿美元，增长 15.1%。2002 年至 2009 年，全省旅游接待总人数从 3293.6 万人次增加到 9303.3 万人次，年平均增长率达到 16%；旅游业总收入从 191.06 亿元增长到 655.5 亿元，年平均增长率达到 19.26%；

　2011 年**旅游的主要预期目标是：旅游接待总人数 1.3 亿人次，同比增长20.2%；旅游总收入1000亿元人民币，相当于全省GDP的9%以上，同比增长22.25%。其中接待国内旅游人数 1.2865 亿人次，国内旅游收入 969.26 亿元人民币，同比分别增长 20.18%和 22.16%；接待入境旅游人数 135 万人次，旅游外汇收入 4.5亿美元，同比分别增长 22.73%和 25%。根据《**省旅游产业发展“十二五”规划纲要》中确定的目标：到 2015 年，全省旅游接待总人数将达到 2.2 亿人次，年均增长 15%；旅游总收入 2015 亿元，相当于全省 GDP 的 11.2%，年均增长 20%；旅

　游增加值占 GDP 的 5%；国内旅游人数 2.18 亿人次，年均增长 15.4%；国内旅游收入 1950 亿元，年均增长 20%；入境旅游人数 200 万人次，年均增长 14%；旅游外汇收入 9 亿美元，年均增长 20%。

　预计未来几年内**省旅游市场将至少保持每年 15—20%的速度增长。

　3 3 、项目旅游市场预测

　 本项目作为新开发的生态休闲旅游项目，客源市场规模依据所在区域的人口数、旅游流向、经济发展水平、游客旅游需求偏好以及***近几年的旅游发展，结合周边旅游景点的实际接待情况对**生态休闲山庄在近、中、远期客流量的预测如下：

　生态休闲山庄各年度旅游客流量预测表

　）

　（单位：万人次）

　年

　度

　 较上年增长率（% % ）

　 预测游客量（万人次）

　 2014

　 28.14

　2015

　20

　33.77

　2016

　10

　37.14

　2017

　5

　39.00

　2018

　 39.00

　2019

　 39.00

　第三节

　客源市场定位

　 **生态休闲山庄以生态、绿色、环保、休闲为主题，项目设计集生态颐养、森林保健、康体养生、大众娱乐、乡村生活体验等多功能为一体，消费定位合理，可满足游客高、中、低档各层次消费需求，力争扩大普通消费者群体。

　第五章

　项目选址与建设条件

　第一节

　项目选址

　 一、选址依据

　 1、《***城市发展总体规划》；

　2、《***土地利用总体规划》。

　二、选址原则

　 1、符合旅游区总体规划要求；

　2、交通方便，公用设施比较完善；

　3、地形符合多功能分区的合理布局，并具有适当的发展空间；

　4、远离易燃、易爆物品的生产和储存区，并远离高压线路及其设施。

　三、项目选址

　 拟建项目选址位于位于*****镇境内，**镇位于***西部，紧傍**河北岸，素有江南重镇之美称，是一所历史文化名镇，人民淳朴聪慧，赣东俗谚“临川才子**书”既称赞**出书之盛。镇内水陆交通便利，316 国道穿境而过，距县城 24 公里，离**市 23 公里，交通十分便捷。

　项目规划总用地面积为 838.25 亩,其中建设性用地面积为 259.25 亩。建设场址地质条件较好，供电、给排水、通讯等市政设施可从现有市政管网直接引入。

　项目选址符合《***城市发展总体规划》和《***土地利用总体规划》，项目选址条件好，有利于节约工程投资。

　项目地理位置图

　第二节

　项目建设条件

　 一、地形地貌

　 ***境内群山环抱，丘陵起伏，全县地貌可分为山地、丘陵、平原、岗地等几个类型，其中以丘陵为主。山地海拔高度 500—1363 米，相对高度＞300 米；丘陵海拔高度 100—500 米，相对高度 50—200 米，面积达 142.47 万亩，占总面积70%。平原岗地海拔 100 米以下，相对高度＜50 米，面积 40.7 万亩，占总面积 20%。

　项目建设地

　二、气候

　 ***属亚热带季风湿润气候区，四季分明、气候温和、雨量充沛、无霜期长、光照充足。年平均气温：17.7℃，年均无霜期日数：267 天，年平均降水量 1856毫米，年平均光照时数 1725.6 小时。

　三、水文

　 境内水资源较为丰富，有信江水系支流、抚河水系支流、干流等 6 条河流贯穿县境，总长为 272.4 公里。

　四、地震

　 根据 GB183060—2001 版《中国地震动参数区划图》，本项目区地震动峰值加速度<0.05 相当于原地震烈度区划图中<Ⅵ度区可不设防。

　五、施工条件

　 工程建设的石料、砾石、沙等可就地取材，钢筋、水泥可到镇区或县城购买。

　六、 公共设施条件 及施工条件

　 项目建设地点水、电、通讯等设施都配套齐全，可以满足本项目施工、运营的要求。

　七、周边环境条件

　 项目建设场址地处位置附近无各种化学、生物、物理污染源，无过境架空高压线，无危及安全的易燃易爆危险物品库。

　第六章

　项目规划布局方案

　第一节

　规划依据

　 1、《***城市发展总体规划》；

　2、项目地地形图及项目建设用地红线图；

　3、项目建设单位提供的其他资料。

　第二节

　规划范围

　 ****生态休闲山庄建设项目用地位于**镇黄坊村黄喻组油鸡山以西和山下村岔口组后垅山以北，东起黄喻组油鸡山脊下至农田水沟（何坊潭）、南临岔口组后垅山、西靠山下村进村水泥公路、北沿黄喻组果树地直上至油鸡山脊。项目规划用地总面积为 838.25 亩。

　第三节

　指导思想与规划原则

　 1 1 、指导思想

　 从生态休闲入手，紧扣娱乐度假核心要素，充分利用***交通、区位、生态、环境、文化等综合优势，充分利用区域自然与人文资源优势，以生态娱乐度假为切入点，在青山绿水、锦绣田园的良好基础上，着力打造生态文明、环境友好、宜乐宜居的新型生态休闲、娱乐度假旅游区。

　2 2 、规划原则

　 ⑴高点切入，个性开发原则

　生态休闲是一种全新的生活方式的理念理解，通过高起点、高品位、高档次的原则进行旅游区规划设计，表达一种返璞归真的生活诉求,推崇一种亲自然、亲阳光的健康生活模式。

　⑵以人为本，和谐发展原则

　充分体现以人为本，生态优先的设计方针，融生态景观与现代文化于一体，设计风格新颖，具有时代感。同时，妥善处理好各方面的关系，在各方的利益中找到一个综合均衡点，追求建筑与自然及文脉的共生关系,推崇低技术性与高舒适度的和谐统一；在统一中求变化,在错落中求和谐,根据地形景观特点,营建丰富多变的景观特色，最终实现同发多赢、和谐发展的局面。

　⑶突出特色，整合创新原则

　鲜明的特色是旅游目的地的生命力所在。本规划力求发掘、彰显**休闲山庄旅游资源、旅游产品、旅游形象和地方人文的独特性，将规划地建设成为一个**对外展示的窗口，成为周边旅游资源的新亮点、新景观。通过文化与产品的有效整合，让文化成为一种资本，造就一种全新的休闲生活方式；通过设计与需求的整合，达到大幅度提高环境、设施的综合效率；通过主题与营销的整合，造就新的赢利发展模式。

　⑷休闲舒适，低碳环保原则

　低碳经济是人类的未来，低碳旅游是旅游的未来。**休闲山庄的开发具有生态休闲性、养生度假性、文化体验性和绿色生态性等鲜明特征。在开发运营过程中，坚持以“生态、环保、可持续”为经营理念，坚持以低能耗、低污染为基础，引入并充分利用好“低碳经济”概念，构建规划区域成为相互依存、相互转化、

　互为资源的良性循环系统，实现各旅游功能区要素之间的生态平衡，建立一个比较完善的循环经济产业模式，开发绿色旅游资源，建设绿色旅游产品，开展绿色旅游经营，实行绿色旅游管理，培育绿色旅游消费，成为一个生态景观优美、人与自然和谐共处、资源节约型、环境友好型的生态休闲山庄。

　第四节

　规划布局

　 1 1 、总体规划

　 根据规划区地形、地貌等分布特征及未来发展要求，本规划地空间总体布局为“一心三区”。

　一心：接待服务中心；

　三区：生态颐养区、大众娱乐区、农家生活体验区。

　三个分区为本规划地的主要游览区域，且各区域间通过区间游步道体系进行有机分隔与衔接。

　2 2 、分区布局

　 本项目规划用地总面积为 838.25 亩，其中：建设性用地面积为 259.25 亩、水域面积 29 亩、其余 550 亩为保护性开发的林地和旱地，在保持项目地生物资源的原样性的基础上，丰富其生态资源的多样性。规划中各功能分区如下：

　1、接待服务中心。位于规划区的西南部，面积为 35 亩；

　2、生态颐养区。位于规划区东部山地区域，面积为 577.25 亩；

　3、大众娱乐区。位于规划区的西北部，临靠水库区域，面积为 50 亩；

　4、农家生活体验区。位于本规划区的中部，面积为 176 亩。

　...