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    对于我市房地产企业发展环境调研报告

    时间：2020-10-28 05:03:44 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人 蒲公英阅读网手机站

    相关热词搜索：企业发展 我市 调研报告

    　关于 我市告 房地产企业发展环境的调研报告 一、我市房地产业发展现状

    　主要呈现以下五个特点：

    　一是住房消费逐渐回暖，部分房价上升较快，交易区域。

    　分化明显。2016 年市本级商品住房去化周期从 18 个月缩减为13 个月，位于省政府要求的区间。2017 年 1-3 月份全市商品住房又去化库存 15.74 万 m2 ，市区现行可供销售房源约 4000套。2016 年 6 月份以来，我市绝大多数商品房项目成交均价较同期有不同程度的上涨。公园道壹号项目，近期成交均价5043 元/m2 ，比去年同期上涨 40.4%。杨村区域毓秀天成项目，近期成交均价 6302 元/ m2 ，较去年同地段的都市嘉园房价上涨 12.3%。中心城区中航长江广场 8000 元/ m2以上。二手学区房 7000-10000 元/m2 。而边缘的、配套功能不足的区域，交易量提升缓慢，房价相对平稳。

    　二是商办楼盘供应总量偏大，结构不合理，同质化明显，去库存任务十分艰巨。一季度，市本级仍有 116.9 万 m2商办用房待售。2017 年市本级拟上市 42.43 万 m2 （不含近期待出让地块商办开发面积 5.4 万 m2 ），比 2016 年增加 61.0%。问题的关键在于，这些商业用房供给结构不合理，供应端与需求端未能精准对接。一方面，对电子商务冲击传统实体店需

    　求估计不足，另一方面，对健身养老、休闲旅游、社会停车场、快递等新兴业态用房供给不足。商业综合体布局过密，市本级已建、在建、待建 2 万 m2以上综合体 23 个，其中 10万 m2以上的 8 个，且功能定位雷同，同质化问题突出，导致我市商办楼去化周期约为 59 个月，与省政府要求的“到 2018年底，非住宅商品房去化周期控制在 48 个月左右”的目标差距较大。

    　三是地下停车位大量空置与停车难、乱停车。

    　并存。到 2016年 8 月份，市本级车位（库）库存 5.97 万 m2 （含竣工未办理预售的 5.13 万 m2 ）。大量车位空置，造成开发资金积压，增加全市去库存工作难度。另一方面，由于车位售价高达 6 万元/个以上，有的甚至超过 10 万元/个，室外地面停车（30元/月·辆）与地下车位停车（100-300 元/月·辆）收费差价大，以及老旧小区车位规划建设严重不足，停车难，侵占道路、绿地、公共服务场地等乱停车行为普遍，成为突出的城市病和文明城市创建薄弱之处。

    　四是住房投资增长快，占房地产开发投资的比重大，供应后劲足，而非住宅投资增长乏 力。一季度，市本级住宅完成投资 14.03 亿元，同比增长 47.7%，占市本级房地产开发投资 20.19 亿元的 69.5%。2017 年市本级共有 44 个房地产开发项目（不含待出让地块）拟申报商品住宅预售 185.16 万 m2 ，

    　与 2016 年 70.02 万 m2相比，增加了 164.4%。预计台湾城、万象公园等商改居项目将新增 56.6万 m2 住宅，住房供应量大。而市本级和枞阳县近三年商品住宅最大年销售量都在 2016年，分别为 112.8 万 m2 、30.7 万 m 2 。2017 年 1-3 月份，市本级非住宅完成投资仅 6.16 亿元，同比减少 22.2%。在建的 53 个项目，剩余投资 110.4 亿元；停缓建项目 16 个，剩余投资 28.1亿元；到 2017 年 3 月底，新增项目只有 1 个。显然项目不足，后劲乏力，保持稳增长的压力大。

    　五是开发企业众多，但规模企业少。2016 年，全市在册房地产开发企业 136 家，其中一级资质 1 家、二级资质 12 家、三级或暂定资质 123 家。开发企业规模偏小，自有资金不足，实力不强，竞争力弱，抗风险能力差，存在开发营销行为不规范，建设品位不高，违规纳（避）税，资金供应不足，资金链断裂隐患等问题。

    　二、房地产企业反映的几个具体问题

    　资金效益方面：（1 1 ）关于费用缴交时间点。取得规划许可证时，按一表清项目收费，住宅约 80 元/平方米，商办房约 100-120 元/平方米，以开发面积 10 万平方米计算，一次性就要先交约 1000 万元。结合房屋预售款的监督管理，要求根据施工进度，调整一些项目的征收时间点。

    　（2 2 ）关于部分资金重复征收。如，按建筑面积收取 100-300 万不等的项

    　目资本金，按施工合同金额的 2%收取农民工工资保证金，按施工合同金额的 30%按月收取施工合同备案费，这些费用由不同部门监管，各自作用侧重有所不同，但在保障农民工权益上存在功能重复设置，费用重复收取，管理重复监督。

    　（3 3 ）关于先征后返的时间。如，某公司在一开发项目中，取得许可证时，缴纳了基础设施配套费，因项目离主城区较远，先自行投资建设了燃气管道，但道路等大配套已建到该区域，却至今仍未退配套费。一些园区优惠政策明确的土地、配套等费用返还时间也较长。

    　政策方面：（1 1 ）关于预售条件的政策。我市房屋预售条件经几轮调整，门槛已降低，但仍高于六安、合肥等地条件，如高层（含地下人防工程）建筑，上述城市，施工进度达到正负零，即可预售，而我市形象进度须达到总层数 1/4 以上才可预售。

    　（2 2 ）关于“多规合一”验收新老政策衔接。“多规合一”实施前已开发签订销售合同的项目，因验收阶段的条件改变（由房屋主体验收合格即可交房改为捆绑式综合验收，一个方面未通过验收，则不准交房），可能造成合同履约时间的延期，引发诉讼，既影响社会稳定，也加重开发企业延期交房和败诉赔偿的经济负担。

    　（3 3 ）关于地下车库租售新老政策衔接。人防地下车库原可销售，2016 年 9 月《安徽省物业管理条例》出台新规，只许租赁，不许销售。这一变化，压缩了开发企业盈利空间，甚至亏损（在招标时，车库

    　销售款是一笔预算收入），且税收已按 7 万元/个预征，但由于地表和地下停车费用差价大，车位销售难，达不到 7 万元/个的销售额，无形中又增加了企业税负。

    　（4 4 ）关于车位建设。

    　政策。目前我市住宅小区的车位与户数的配建比例一般为 1:1，没有根据地段车流量的多少而区分，既不利于缓解繁华地段的停车难，又造成偏远地区车位长期空置，积压资金。分期建设双层机械停车位是一种不错的选择。目前，验收时，要求二层设备同步安装到位，但因车位数量多，空置量大，造成安装成本的价值无用和腐蚀锈损风险及管理费用的增加。（5 5 ）关于购商办用房的户口政策。市政府铜政〔2016〕24号文件规定：购买 70 平方米以上新建商办房的，可以挂靠社区集体户，就近入学。但实际办理时，需购买的此房应是业主唯一房屋，才可入户。限制条件的附加，冲淡了阳光就学群体的购房意愿，严重弱化了该条规定的作用，目前，只办理了 2 户。

    　（6 6 ）关于购买住宅公寓的公积金政策。住宅公寓面积不大，多为年轻人过渡性选择。年轻人工作时间短，积蓄少，购房资金压力大。但目前的公积金政策将其定位为非住宅，因此，购买公寓，既不能支取公积金，也不能享受公积金贷款。

    　服务方面：调研中，有外来开发企业反映，与合肥、宣城等城市相比，我市没有严格明确的事项办结时间，常因相关部门人员公务出差等原因，延迟了审批时间。由于当初土

    　地出让条件不尽明确，造成配建的设施权属不明、费用计算难以达成一致意见等历史问题解决缓慢。在 2010 年财政分级体制改革的过渡期，因区级财政未得到土地出让金 3:7 分成收入，应由区政府配套建设的项目迟迟不能落实，影响楼盘销售。技术性较强的验收环节，因部门专业技术人员少，再加上楼盘竣工时间相对集中，往往排队等候，滞延了时间。商办楼宇体量大，同一层楼宇分割出售给不同业主时，难免要在内部结构上局部改变，导致因测绘图纸与报批规划部门的内部分割图纸不完全一致而不予产权登记，影响销售。

    　融资方面：开发资金融资渠道单一，只有建行一家金融企业经营的开发项目贷款，其他各家银行基本不放贷，开发企业只能借壳，融资成本高，风险大。

    　三、优化房地产企业发展环境的几点建议

    　受枞阳区划调整、阳光招生和二胎政策的影响，我市购房量会有所增加，但短期内刚性需求不会有太大改变。考虑土地、建材、税收、利率、劳动力等成本因素影响，住房市场价格或有所上涨。需要密切关注的是，在房市局部火热的情况下，房地产企业开发积极性高昂，消费方买涨不买落心理刺激下，引发短暂的“繁荣”景象，之后又出现供需总量失衡，再出现新一波房价由涨到跌的局面。要清醒地认识到当前房地产市场已进入长周期调整阶段，努力实现短期去库

    　存与长期稳发展措施结合、供给端与需求端并重、市场工具与政策手段协调，合理引导市场预期有序释放，防止房价大幅波动，保持房价稳中缓增，促进房地产市场持续健康发展，是当前及今后工作的重点。

    　（一）改进调控，优化房地产企业发展市场环境。房地产业是一个极具关联性的产业，也是一个事关国计民生的产业，仅靠市场自身的调节，很难保证其健康发展，需要政府精准调控。如，重庆市从城市发展规划入手，按平均每 1 万人 1平方公里控制开发规模，按人均 30-40m2控制住宅开发总量，并按房地产投资占年度固定资产投资 25%左右的比例进行流量控制，从而确保房地产供需基本平衡。

    　一要建立科学长效的供需平衡机制。尽快建立完善基于大数据的房地产市场信息平台，整合现有房地产交易、住房保障、公积金、不动产登记等信息系统，建立从商品房用地供应到规划、建设、销售许可和交易备案等全过程的实时数据链，关联地方的人口、经济、用电、用水等相关数据，提高精准分析房地产市场的能力。建立部门协作的宏观经济与房地产走势研判机制，发挥好总揽全局、协调各方的作用，在深入调研的基础上，制定房地产开发中长期计划，切实增强计划的指导价值和稳定预期的作用。加快铜陵县改义安区后,市本级土地市场的统一化进程,尽快纳入统筹平衡的盘子。建立定期会商制度,依托数据分析，根据土地开发周期和年度需求总量，合理安排各

    　年度用地供应量，调整好开发项目计划，准确把握开发建设的力度和节奏，避免房地产开发无序扩张，防止供求失衡。二要提高房地 产项目供应端与需求端对接的吻合度。房地产市场内部供求格局已发生了深刻变化，要从土地供应源头掌控，将土地经营与合理供应有机结合，统筹考虑房屋供应量的平衡、空间布局与城市发展的协调、产品结构的优化、供给时间的安排，防止阶段性供应不足或过量，防止产品结构不适应转型发展的需要。要适度超前建设基础设施，善于把生地变熟地，把熟地变热地，把热地变高地，防止基础设施、公共服务设施和环境设施建设时序滞后于房地产项目开发时序，造成土地资源经营价值的不合算，又影响城市功能的提升，不能满足群众对交通、教育、医疗、买菜、健身等公共服务的需求，也延长了房地产项目销售时间。要优化供地性质结构，保持合理的商住用地比，控制商业综合体总体规模，发展专业市场和特色商业街区，增加养老、文化、旅游、健身、快递、社会停车场等新型业态用地。要顺应住房需求从满足基本自住为主，向追求品质、服务并重转变，丰富产品结构，建设改善型、度假型、养老型、青年公寓等差异化、特色鲜明的优质住宅。

    　三要着力提高调控政策的长效性。大多数调控政策，以解决短期内房地产市场运行中出现的问题为主，主要手段就是调整税费的征收比例，短期内取得了效果，但长期看效果未必好，不利于建立稳定的制度安排。要

    　加强政策与市场表现、政策与市场参与者行为之间相互作用机理和影响规律的研究把握，探索将住房的套数、持有年限、购房贷款金额作为税负的主要定税依据，积极向上层建议建立稳定的长效机制，让购房者清晰地知道以住房投机、住房投资、住房消费为目的的买房，将分别面临怎样的税负，以引导购房行为。。

    　四要培育优质市场主体。鼓励开发企业兼并、收购、重组，壮大企业规模，优化企业队伍，树立行业品牌，开发精品建筑。培育社会资本支持的租赁企业，将其发展成为与政府政策性租赁住房互补的机构出租者，满足消费观念新潮的 90 后年轻人对品牌公寓“富租”的租住体验。房地产业协会既要搭建稳定的政企交流平台，把行业的诉求及时梳理反映给政府及部门，又要加强行业自我管理，成为规范房地产市场的主体。

    　（二）分等定级，优化房地产企业发展管理环境。制定出台《铜陵市房地产开发企业信用管理暂行办法》，将各开发企业纳入统一设立的管理平台，采取“政府推动、社会参与、统一标准、权威发布、合理奖惩、信息共享”的运作模式，实行适时考评，动态管理，分等定级。对不同等级的开发企业在市场巡查、资金监管、合同备案、开发资质审批、预售许可办理方面实施差别化管理。可对被评为 A 级的企业，予以相应的优惠政策。如项目货币资本金可按 70%的标准进行监管，重点资金的拨付使用不再按进度节点要求拨付，可依据

    　合同支付条款拨付；形象进度达到地面以上建筑总体高度 1/5及以上（建有地下整体车库及人防工程的地面形象进度还可适当放宽），即可办理预售许可；减少日常监督检查频次。并且与其他各相关部门建立跨部门联动响应和失信约束机制。

    　（三）完善政策，优化房地产企业发展政务环境。对房地产企业反映集中的上述几方面问题，根据我市实际，借鉴外地做法，考虑合理性，完善政策规定。如，对“多规合一”之前的老项目，给予几个月的过渡期，按老办法验收交房。对《安徽省物业管理条例》出台后拿地项目，执行只租不售的新政策，同时协调税务部门调整车位税收计提基数。根据地段的不同，规定不同车位的配建比，考虑建设时序的弹性，并且根据建筑密度的不同，地表车位占配建车位的比值随建筑密度的提高而降低。鼓励分期建设双层机械停车位，并结合房地产企业信用等级的评定和后续开发项目的预售监管，预留不同的资金量，以备后期适时安装二层车位。吸引年轻人和商业经营者来铜居住，对我市人口集聚和未来发展具有积极的作用，可协调公积金中心支持购买住宅公寓的资金支取与贷款，协调公安部门取消购买新建商办房的户口准入限制条件，协调规划和产权登记部门对产权分割在不影响安全使用的前提下达成一致的操作办法。坚持问题导向，加快一事一议，推进历史遗留问题的逐一解决。加大安置房停建、

    　车辆规范管理、商改住等已出台去库存政策的落实力度，加快推进进程。

    　（四）创新平台，优化房地产企业发展融资环境。借鉴市工商联牵头设立小微企业互助基金的做法，由房协牵头，以房地产企业为主体设立互助保证基金，政府相关部门也可出资，与金融部门对接，协商保证基金放贷配置比例，放大互助基金效能，扩大贷款额度。

    　（五）强化考核，优化房地产企业发展服务环境。“多规合一”改革提高了我市建设项目前期工作的审批效能，其精简工作环节、优化办事流程、缩短办事时间的做法，值得在项目动工后的各环节推广，要进一步深化行政审批事项、程序、时间改革，强化时间办结要求，按件纳入电子监察考核平台，考核结果纳入单位行风效能综合考评体系，促进办理效能的提高，缩短项目开发周期，加快资金周转率，降低项目成本，减轻因时间过长造成的房地产财务成本和市场变化压力。（

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