邓家庄隧道进口溶洞处理方案

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邓家庄隧道进口溶洞处理方案 本文简介：太焦铁路TJZQ-10标段邓家庄隧道进口溶洞处理方案新建太焦高铁山西段站前工程TJZQ-10标段邓家庄隧道进口溶洞处理方案编制：审核：批复：中铁十一局集团太焦铁路TJZQ-10标项目经理部二○一七年七月18中铁十一局集团太焦铁路TJZQ-10标项目经理部目录一、编制依据2二、编制范围3三、工程概况3

邓家庄隧道进口溶洞处理方案 本文内容：

太焦铁路TJZQ-10标段邓家庄隧道进口溶洞处理方案

新建太焦高铁山西段站前工程TJZQ-10标段

邓家庄隧道进口

溶洞处理方案

编制：

审核：

批复：

中铁十一局集团太焦铁路TJZQ-10标项目经理部

二○一七年七月

18

中铁十一局集团太焦铁路TJZQ-10标项目经理部

目录

一、编制依据2

二、编制范围3

三、工程概况3

3.1工程概述3

3.2主要技术标准3

3.3工程地质及水文特征4

3.4

气象特征5

3.5溶洞概况5

四、施工准备9

4.1

材料9

4.2

机械设备及辅助设备9

4.3

人员配备10

五、

处理方案10

5.1总体方案10

5.2溶洞回填10

5.3溶洞注浆11

5.4注浆效果检查13

六、安全保证措施13

6.1建立安全保证体系13

6.2各项安全技术措施13

一、编制依据

1、新建太原至焦作铁路山西段站前工程施工总价承包招标文件、施工总价承包合同、指导性施工组织设计。

2、由中铁第三勘察设计院设计的设计图纸、设计说明等资料。

3、本工程所涉及的国家和地方有关政策和法规，特别是环境保护、水土保持，职业健康安全、节能减排等方面的政策和法规。

4、现有机械设备、技术实力以及多年来工程建设的成功施工经验。

5、当地自然条件及施工调查资料。

6、大西公司注浆管理办法。

二、编制范围

新建太原至焦作铁路TJZQ-10标邓家庄隧道进口，DK317+538-540段溶洞处理。

三、工程概况

3.1工程概述

邓家庄隧道位于山西省泽州县境内，测区沿进口山后村依次穿过宁家坪、大红沟村、水掌村、至尹滩村钻出；隧道进口位于泽州县宁家坪西侧，隧道出口位于泽州县大箕镇尹滩村。隧道进口里程为DK317+395，出口里程为DK321+002，隧道全长3607m，最大埋深约330m。隧道DK319+956.666至出口位于R=4500的左偏曲线上，其余段落位于直线上。隧道内进口至DK317+650范围内纵坡为27.639‰下坡，DK317+650～DK321+000范围内坡为17‰下坡，DK321+000至出口范围内坡为14‰下坡。隧道V级长777m，采用三台阶临时仰拱法开挖；IV级围岩长995m，采用三台阶法开挖；III级围岩长660m，采用台阶法开挖；II级围岩长1115m，采用全断面法开挖。

3.2主要技术标准

⑴铁路等级：高速铁路；

⑵正线数目：双线；

⑶设计行车速度：250km/h；

⑷线间距：4.6m；

⑸最大坡度：

一般20‰，困难30‰；

⑹最小曲线半径：

一般3500m，困难3000m；

⑺牵引种类：电力；

⑻列车类型：动车组；

⑼到发线有效长度：650m；

⑽列车运行控制方式：自动控制；

⑾调度指挥方式：综合调度集中。

3.3工程地质及水文特征

1.地形地貌

隧道区位于晋城市泽州县大箕镇，地貌形态总体属于中低山区，地形起伏较大，地表植被极其发育。进口处地面标高约为535m，出口处海拔约为467m。中间地段主要以中山为主，最高点位于水掌村山岭，海拔845m，最低点位于尹滩村隧道出口处，海拔约为467m，相对高差为378m。沿线地表大多基岩出露，该区山岭绵延，地面起伏较大，沟谷深切，“V”型谷发育，两侧陡峭，谷坡50°～70°，沟谷内及山坡处植被繁茂。山脊呈锯齿状。地表岩溶发育，有溶隙、溶沟及大型溶洞。斜坡表层普遍分布残坡积土层，工程地质性能差。

隧道区上覆新生界第四系上更新统坡崩积层碎石土、块石土，第四系上新统坡洪积层粗角砾土、碎石土、新黄土，中更新统洪积层老黄土、细角砾土；下伏奥陶系中统下马家沟组（O2x）、奥陶系下统三山子组（O1s）岩层。

2.水文地质

1)地表水

隧道测区内河流较发育，隧道进口为白水河，出口为尹滩村河。

2)地下水

地下水主要为基岩裂隙水与第四系孔隙潜水。第四系孔隙潜水主要赋存于沟谷或山坡第四系松散堆积物中，主要补给来源为大气降水，孔隙潜水水量受季节影响较大，潜水位雨季短暂存在，旱季消失。孔隙潜水渗流途径以垂直下渗为主，大气蒸发为重要排泄途径。基岩裂隙水主要分布奥陶系石灰岩层中，受岩石风华程度，溶蚀以及节理裂隙的影响，地下水分布不一，局部水量较丰富，雨季孔隙潜水多沿土石界面或节理裂隙发育段涌出。该区地下水主要接受大气降水积河水补给，地下水水位、水量随季节性变化明显，雨季水量较大，旱季水量相对较小。

3.地震参数

隧区地震动峰值加速度为0.05g，（地震基本烈度为VI度）。

4.不良地质及特殊性岩土

崩塌落石：隧道DK317+522～DK317+583里程段落山坡高陡，岩石节理裂隙发育，有危石崩落，边坡及沟谷处岩堆发育，厚度约为2m，长度约为100m，堆积岩石颜色鲜艳，内部结构松散，孔隙度较大，岩块间几乎无粘结力，易失稳；出口DK320+920～DK321+002里程段落岩质边坡较为陡峭，节理裂隙发育，坡脚处块石土发育，厚度约为5-30m，宽度约为150m。

岩溶：奥陶系中统下马家沟组（O2x）泥灰岩，角砾状泥灰岩中溶蚀严重。角砾状泥灰岩与泥灰岩界面、白云质灰岩与泥灰岩界面发育溶洞、溶隙。

3.4

气象特征

本标段气候属于暖温带半湿润大陆性季风气候，四季分明，昼夜温差大，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，降水量多集中在七、八月份，季风气候明显，按对铁路工程影响的气候分区焦作－晋城为温暖地区，高平－晋中为寒冷地区。

3.5溶洞概况

溶洞位于隧道DK317+538-DK317+540段右侧，溶洞宽度约为2.2米，深度约为8米，因溶洞下部被隧道洞碴覆盖，溶洞下部具体尺寸未知。经现场勘查，下部溶洞未有扩大的趋势。溶洞内裂隙贯穿于整个隧道断面，裂缝宽度为5-10cm，裂缝的深度暂时无法确定。经过现场勘查拱部溶洞比设计拱顶高4米。

四、施工准备

4.1

材料

(1)注浆用水采用深井水(已送检合格)。

(2)注浆用的水泥采用普通硅酸盐水泥，水泥强度等级为42.5级，水泥保持新鲜，不超过出厂日期3个月，受潮结块者不得使用。水泥的各项指标符合国家标准，并附有水泥出厂报告。

（3）原材料必须符合设计要求,进场材料必须具有合格证,并按有关规定送检合格后方可使用，袖阀管采用φ50PVC塑料管，袖阀管全长设置，袖阀管与钻孔间空隙采用套壳料封堵。袖阀管注浆采用分段分浆液多次注浆。水泥采用强度等级为42.5普通硅酸盐水泥，受潮结块不得使用。水泥等材料的各项技术指标应符合现行国家标准，并应附有出厂合格证和试验报告。

4.2

机械设备及辅助设备

(1)注浆设备主要包括钻机、注浆泵、搅拌机、混合器、止浆塞、筛网、注浆管、孔口盖及配套仪表等。

主要机械设备配置表

序号

名称

型号

单位

数量

用途

1

混凝土输送泵

XY-2PC

台

1

2

拌浆机

SM-200

台

2

制备浆液

3

搅拌式贮浆桶

SS-400

只

4

过滤杂质，储备浆液

4

液压注浆泵

BW150

台

2

压注浆液

5

流量压力自动记录仪

SPQ-850

台

2

显示流量压力和总注浆量

6

电磁流量计

台

2

显示注浆量

(2)辅助设备与机具：

①机动小翻斗车、手推车、铁锹等生产用小型工具。

②水准仪、全站仪、倾斜尺、水平尺、测绳等检测工具。

（3）模板、钢管、I16工字钢等材料。

4.3

人员配备

劳动力配置应结合工期要求，工点具体特点进行合理的配置。结合正常施工需要，主要劳动力配置如下：

劳动力配备

序号

职务及工种

人数

备注

1

队长

1

2

领工员

1

3

安质员

1

4

模板工

6

5

注浆施工人员

8

6

试验员

2

7

技术员

2

8

杂工

3

9

电工

1

5、

处理方案

5.1总体方案

溶洞内采用C35混凝土进行回填，回填时在溶洞上方及下部预留注浆管，注浆管插入溶洞缝隙内，混凝土回填完毕后掌子面继续按照设计要求进行开挖支护，拱架安装完毕后在拱顶预留注浆管。等待此溶洞段落中下台阶开挖支护完毕后对此段落进行注浆作业。

5.2溶洞回填

溶洞回填采用C35混凝土进行回填。施工前首先清除拱顶上方危石，防止施工过程中掉块，确保施工过程安全。

采用木模板对溶洞口进行封堵，利用钢管及工字钢对模板进行加固。模板安装前先将预留注浆管（Φ42无缝钢管）插入溶洞下方，然后进行模板的安装及加固。在溶洞口上方预留混凝土回填管与注浆管，注浆管需插入溶洞裂隙内防止混凝土将注浆管口堵死。模板安装时每隔1米预留观察孔洞，用于观察回填混凝土时溶洞内情况。混凝土回填至观察孔时应暂停泵送，等将观察孔封堵后再继续进行泵送回填的施工。

溶洞回填时首先进行场地的平整，将输送泵托运至指定位置，将泵送管道连接严密。最后一节采用软管与预留注浆管进行连接，防止输送泵产生的荷载压力碰撞模板。在砼浇筑过程中，观察模板情况，当发现有变形、移位时，应及时采取加固措施。

5.3溶洞注浆

A.试泵

开泵前先将搅拌桶中加满清水，三通转芯阀调到回浆位置，待泵吸水正常时，将三通回浆口慢慢调小，泵压徐徐上升，当泵压达到预定注浆压力时，持续二、三分钟不出故障，即可结束。

B.安装注浆管和止浆塞

注浆套管外露的长度不小于0.3m，以便连接孔口阀门和管路，嵌入基岩大于0.5m，用M15水泥砂浆(或用水泥与水玻璃混合浆)固结,并将孔口套管四周捣实封闭,防止浆液从套管周围冒出,影响注浆效果。注浆管安放好后，在注浆管管口加上孔口盖，以防止杂物进入。

C.压水试验

用1.5～2倍于注浆终压对系统进行压水试验检查；检查管路系统能否耐压，有无漏水；检查管路连接是否正确；检查设备机况是否正常；使设备充分热身。试运转时压水压力由小逐渐增大到预定注浆压力，并持续15min。

D.浆液配制

进场注浆材料必须符合要求，注浆用水应是可饮用的河水、井水或其他清洁水，水泥采用普通硅酸岩水泥，水泥标号为PO42.5。水泥应保持新鲜，一般不应超过出厂日期三个月，受潮结块不得使用，水泥的各项指标由实验室现场抽样检验。

a

纯水泥浆：水灰比0.8:1～1:1的纯水泥浆用于全填充岩溶及岩溶孔土层部分注浆。

b注浆压力及顺序

注浆压力一般基岩中为不小于0.1～0.3MPa，岩土界面附近逐步加大到0.3～0.5

MPa。

注浆孔施工应自隧道两侧向线路中心的顺序进行，先两侧后中间，以保证注浆质量。

注浆施工按照《注浆技术规程》(YBJ44-92)有关规定与设计要求进行。

⑥

结束注浆

当注浆达到下列标准之一时，可结束该孔注浆：

A.注浆孔口压力维持在0.2MPa左右或者逐渐上升到0.4MPa，吸浆量不大于40L/min，维持30min。

B.冒浆点已出注浆范围外3～5m时。

C.注浆钻孔基岩完整，或多次注浆，孔口压力超过1.5MPa。

D.单孔注浆量达到平均注浆量的1.5～2.0倍，且进浆量明显减少时。

⑦

提管、回填

注浆完成后应立即拔管，若拔管不及时，浆液会把注浆管凝固住而造成拔管困难。拔出管后留下的孔洞，及时用水泥砂浆封孔。

5.4注浆效果检查

岩溶注浆完毕后，我们通过3种方式进行注浆效果的检查：

①压浆前后遵循《铁路工程物理勘探规程》(TB10013-2004)采用瞬态面波法进行探测。根据注浆前后瞬态面波VR特征的变化对比，确定注浆效果较好确实起到加固地基的效果。

②根据注浆前后钻孔试验的单位长度吸水量对比，检查注浆效果。在钻孔注浆后，单位长度吸水量小于注浆前吸水量4%左右。

③钻孔检查。检查孔数为注浆孔数量5%计，取芯后发现浆液充填密实。

六、安全保证措施

6.1建立安全保证体系

项目设立安全管理机构，建立现场安全监督、检查小组，针对工序特点，进行安全交底，严格执行项目经理部安全保证体系的有关规定，经理部与每个作业人员签订安全生产责任书。

6.2各项安全技术措施

1.

施工操作人员进入现场时必须佩戴安全帽，电工、电焊工必须穿绝缘鞋。电源接线连接必须规范。

2.

现场施工配置专职安全员，负责现场的安全管理工作，并建立安全保证体系。

3.

对各种施工机具要定期进行检查和维修保养，以保证使用的安全，所有施工机械由专人负责，其他人不得擅自操作。

4.

在设备显著位置悬挂操作规程牌，规程牌上标明机械名称、型号种类、操作方法、保养要求、安全注意事项及特殊要求等。

5.

超前支护机械工作平台应平整、坚实，防止施工中机械重心偏差及机械倾覆。

6

.压力注浆设备应由专人操作和管理，不得随意加压，不得对人、机械设备喷射，使用前严格检查，防止因爆管伤人、损物等事件发生。

7.注浆期间掌子面后部至少埋设两个量测断面，严格按隧道施工规范加强量测，并加强掌子面周围初支和衬砌的观察。

8.注浆管路及连接件必须采用耐高压装置，当压力上升时，要防止管路连接部位爆裂伤人。

9.孔口管、止浆塞要安装固结牢固，施工期间严禁人员站在其冲出方向前方，以防止孔口管、止浆塞冲出伤人。

10.注意机械使用、保养、维修，注意用电安全，经常进行检查杜绝漏电，并派专人操作和维修，非机电修理人员不得随意拆卸设备。

11.钻孔过程中时刻观察前方地层变化，当遇到高压水粉细砂层砂子前应做好防范措施，必要时孔口安装防突装置，以防止高压水及钻杆冲出伤人。

12.台阶上施工时应设防护围栏，防止人员高空坠落。

13.需高空作业时，应搭设稳固安全的脚手架和施工平台，防止机翻人伤事故发生。

14.若遇大的涌水涌砂灾害时，应及时撤出人员和设备。

15.注浆后隧道开挖应按“三快一抢”(快挖、快支、快封闭和抢时间)的原则进行，确保隧道施工安全。施工中准备好抢险材料，做好抢险准备工作，当开挖施工中当出现流水、流砂时应立即进行封堵作业，以防止施工中大量涌水形成危害，对涌出的泥砂应及时进行清理。

篇2：成家庄煤矿瓦斯防治工作总结计划

成家庄煤矿瓦斯防治工作总结计划 本文关键词：瓦斯，成家，工作总结，煤矿，防治

成家庄煤矿瓦斯防治工作总结计划 本文简介：瓦斯防治工作总结计划山西柳林凌志成家庄煤业有限公司二〇一五年八月瓦斯防治工作总结及计划一、提高瓦斯治理的思想和观念严格遵循国家产业政策和有关《规范》、《规定》、《规程》、《标准》；牢固树立“以人为本”、“安全发展”理念，严格贯彻“安全第一、预防为主、综合治理”的安全生产方针和“先抽后采、监测监控、以

成家庄煤矿瓦斯防治工作总结计划 本文内容：

瓦斯防治工作总结计划

山西柳林凌志成家庄煤业有限公司

二〇一五年八月

瓦斯防治工作总结及计划

一、提高瓦斯治理的思想和观念

严格遵循国家产业政策和有关《规范》、《规定》、《规程》、《标准》；牢固树立“以人为本”、“安全发展”理念，严格贯彻“安全第一、预防为主、综合治理”的安全生产方针和“先抽后采、监测监控、以风定产”的瓦斯治理工作方针，切实建立健全“通风可靠、抽采达标、监控有效、管理到位”的瓦斯综合治理工作体系，紧紧抓住矿井通风系统、监测监控、现场管理三个关键环节，根据本矿井的安全生产条件及危害因素分析,采取行之有效的针对措施，坚持标本兼治、重在治本，进一步完善瓦斯治理结构，落实瓦斯防治管理制度，提高装备水平和提高矿井防治瓦斯灾害能力，建立健全稳定可靠的矿井通风系统和严格规范的现场管理制度。不断提高瓦斯治理的安全思想,不断探索和学习瓦斯治理的先进技术、经验和方法，以完善和优化通风系统为前提，以瓦斯监控系统监测和瓦斯检查为重点，消除瓦斯安全隐患，大大提高矿井生产能力。

二、稳固瓦斯治理基本原则

1.严格贯彻落实“安全第一、预防为主、综合治理”的安全生产工作方针，坚持标本兼治，重在治本的原则。

2.合理生产布局，确保采、掘关系平衡。

3.瓦斯治理能力大于生产能力。

4.建立完善可靠的通风系统（通风可靠）确保系统合理、设施完好、风量充足、风流稳定。

5.建立有效的安全监测监控系统（监控有效），确保装备齐全、数据准确、断电可靠、处置迅速。

6.严格管理（管理到位），完善制度、落实责任、认真执行、严格监督。

7.排除隐患，将事故消灭在萌芽状态之中，杜绝事故的发生。

三、瓦斯治理具体经验做法

根据我矿生产现状和存在的主要问题，我矿瓦斯治理的主要内容为：优化生产布局，以理顺完善通风系统为核心，切实搞好一通三防管理，合理组织生产，坚持采用正规采煤方法，进一步完善其它相关安全系统，加强现场监督管理，建立健全并认真落实瓦斯治理各项管理制度。

1.合理布局采掘

（1）优化生产布局。矿井、采区和工作面设计要满足瓦斯治理的需要，优先开采保护层。优化巷道布置，简化生产系统，明确开采顺序，合理确定工作面参数，合理集中生产，实现安全高效。

（2）合理组织生产。进行矿井生产能力核定时，要把瓦斯抽采达标能力作为重要约束性指标。煤矿企业要严格按照批准的生产能力编制矿井年度和月度生产计划，合理组织生产。矿井主要通风系统、瓦斯治理技术、开采工艺等发生变化时，应立即进行生产能力复核，并依据复核结果组织生产，严禁超能力组织生产。矿井采掘工作面个数要符合《煤矿安全规程》规定。

（3）坚持正规开采。矿井要加强生产准备，保持水平、采区和采掘工作面的正常接替；严禁剃头开采。采煤工作面必须保持至少2个安全出口，形成全风压通风系统。

2.通风可靠

通风是治理瓦斯的基础，“通风可靠”的基本要求是：系统合理、设施完好、风量充足、风流稳定。“系统合理”，就是要求矿井和工作面必须具备独立完善的通风系统，采区实行分区通风，严禁无风作业、微风作业和串联通风作业。“设施完好”，就是风机、风门、风桥、风筒、密闭等井上下通风设施保持完好无损，通风巷道保证有足够的断面并保证不失修。“风量充足”，就是矿井总风量、采掘工作面和各种供风场所的配风量，必须满足安全生产的要求；风速、有害气体浓度等，必须符合《规程》要求；严禁超通风能力组织生产。“风流稳定”，就是要按规定及时测风、调风，保证采掘工作面及其他供风地点风量、风速持续均衡，局扇通风要符合《规程》的要求，采用双风机、双电源，能自动切换，保持连续均衡供风。

（1）矿井配备满足安全生产需要的主要通风机，巷道断面、矿井总风量、采掘工作面和各供风场所的配风量，满足安全生产的要求。

（2）矿井有完整独立的通风系统。改变全矿井通风系统时，编制通风设计及安全措施，并履行报批手续。巷道贯通前，按《规程》规定制定安全措施。

（3）采区实行分区通风。采、掘工作面应实行独立通风，通风系统中杜绝不符合《规程》规定的串联通风、扩散通风、采煤工作面利用局部通风机通风等现象。严禁突出煤层突出危险区域采掘工作面回风直接切断其他工作面唯一安全出口现象。

（4）按《规程》规定设置专用回风巷。采区进、回风巷应贯穿整个采区，严禁一段为进风、一段为回风。

（5）矿井通风阻力合理，各地点风速符合《规程》规定。矿井有效风量率不低于87％。回风巷道失修率不高于7％，严重失修率不高于3％；主要进风巷道实际断面不小于设计断面的2/3。

（6）采煤工作面采用“U”型，正规通风方式，并确保了风量的充足，通风系统安全、稳定、可靠，并制定了后备通风预案。

（7）局部通风机安装、“三专两闭锁”和“双风机、双电源”、最低风速等符合《规程》规定，并实现运行风机和备用风机自动切换。

（8）按规定设置和管理风门、风桥、密闭等通风设施及构筑物，并设备保持完好。

3.监控有效

监测监控是防范瓦斯事故的有效手段，“监控有效”的基本要求是：装备齐全、数据准确、断电可靠、处置迅速。“装备齐全”，就是监测监控系统的中心站、分站、传感器等设备要齐全，安装设置要符合规定要求，系统运作不间断、不漏报。“数据准确”，就是瓦斯传感器必须按期调校，其报警值、断电值、复电值要准确，监控中心能适时反映监控场所瓦斯的真实状态。“断电可靠”，就是当瓦斯超限时，能够及时切断工作场所的电源，迫使停止采掘等生产活动。“处置迅速”，就是要制定瓦斯事故应急预案，当瓦斯超限和各类异常现象出现时，能够迅速作出反应，采取正确的应对措施，使事故得到有效控制。

（1）按照《煤矿安全监控系统及检测仪器使用管理规范》(AQ1029-2007)的要求布置、安装和管理煤矿安全监控系统，确保系统可靠，连续运行。

（2）中心站双回路供电、双机备份，备用主机能在5分钟内投入工作，井下设备之间使用专用阻燃电缆或光缆连接。中心站实时监控全部采掘工作面瓦斯浓度变化及被控设备的通、断电状态。监控设备传感器的种类、数量、安装位置、信号电缆和电源电缆的敷设等符合规定。

（3）监测设备的报警点、断电点、断电范围、复电点设置和信号传输符合规定，瓦斯超限断电及时有效；并按规定定期调试、校正，性能完好，工作正常。

4.管理到位

管理是瓦斯治理各项措施得到落实的保障，“管理到位”的基本要求是：责任明确、制度完善、执行有力、监督严格。“责任明确”，就是要把瓦斯治理和安全生产的责任细化，分解落实到各个环节和各个岗位，每个职工都要明确自己的具体职责。“制度完善”，就是要建立健全瓦斯防治规章制度，把对各个环节、各个岗位的工作要求，全部纳入规范化、制度化轨道，做到有章可循，并根据井下条件的变化和随时出现的新情况、新问题，不断修改、充实、完善规章制度，不断改进和加强瓦斯治理的各项措施，使管理工作常抓常新，科学有效。“执行有力”，就是要加大贯彻执行力度，在抓落实上狠下功夫。坚持从严要求、一丝不苟，严格执行规章制度，严厉惩处违章指挥、违章作业、违反劳动纪律的行为。落实岗位责任，实现群防群治。“监督严格”，就是要建立强有力的监督机制，加强监督检查。各级领导干部必须切实履行安全生产职责。各科室部门要加强技术管理和指导，安监站要加大监管监察力度，确保国家安全生产法律法规、上级安全生产指示指令在我矿得到切实认真的贯彻落实

（1）建立健全以矿井主要负责人为安全生产第一责任人的瓦斯治理责任体系和以总工程师为核心的瓦斯治理技术管理体系。

（2）健全瓦斯治理工作机构。设立专职通风、地测副总工程师，设立通风、抽采、安全监控等机构，并配足专业技术人员和工作人员。必须按规定配备采矿、通风、机电、地质及测量等专业技术人员。

（3）建立健全通风、瓦斯、监测监控、安全培训、安全投入、安全仪器仪表、设备管理、隐患排查整改和安全生产例会、目标考核责任制等管理制度。

（4）建立瓦斯治理利用指标考核机制。对瓦斯抽采量、抽采率、瓦斯治理工程、保护层开采面积等指标完成情况进行闭合管理，并严格考核、奖罚和问责。

（5）坚持瓦斯治理“一矿一策、一面一策”制度。年度内对我矿的采掘工作面提前制定有针对性的瓦斯综合治理措施，并认真组织实施。

（6）保证瓦斯治理利用资金投入。按规定及时足额提取安全费用，并建立瓦斯综合治理利用专项费用，严格管理，专款专用，对存在重大隐患的矿井，必须满足整改需要，做到按需提取。

（7）强化安全培训工作。特种作业人员必须经培训合格，并取得操作资格证书后方可持证上岗。未进行安全生产教育和培训或者经教育和培训不合格的人员不得下井作业。

（8）按规定完成煤矿井下安全避险“六大系统”建设完善工作。

（9）深化瓦斯防治专项整治，狠抓瓦斯隐患排查治理，切实做到整改措施、责任、资金、时限和预案“五到位”。

（10）加强重点环节实时监控。对瓦斯排放、主要巷道贯通、揭穿突出危险煤层、采掘工作面过应力集中区和地质构造带、重大危险源处理等瓦斯治理的重点环节，必须有矿副总工程师以上领导现场指挥。

（11）加强现场管理。切实做到严格遵守采掘作业规程，严格落实规章制度，严格执行领导干部带班下井制度；加强作业现场瓦斯实时监测监控，加强通风管理，加强现场劳动组织管理。

（12）严格煤矿瓦斯超限管理。煤矿瓦斯超限应比照事故查明瓦斯超限原因，处理有关责任人，落实防范措施。

四、煤矿瓦斯治理中存在的问题

1.井下部分员工素质偏低，缺乏通风安全知识，不懂通风设施的作用，是诱发安全事故多发的主要因素（通过风门时，同时打开两道风门，造成风流短路）。

2.矿井回采工作面采用U形通风方式，由于回风上隅角风流不畅，随时有可能导致该区瓦斯出现异常情况。

3.采掘工作面的部分防尘设施未能做到合理使用。

4.掘进工作面风筒到工作面距离有时超过作业规程规定距离。

为治理矿井瓦斯，必须编制矿井通风系统改造设计，优化采掘布局，今后必须加强通风管理、及时维护巷道，确保风路正常畅通，通风构筑完整、完好。使之达到系统合理，设施完好、风量充足、风流稳定的目的。

五、“十三五”建设目标任务

瓦斯治理是一个系统工程，根据我矿生产现状及各系统实际情况分析，治理方案应以通风系统改造为重点，进一步加强“一通三防”管理，找出矿井通风系统和瓦斯治理工作中存在的主要问题和隐患、制定确实可行的整改措施，建立健全“一通三防”管理制度，提高安全管理水平，使矿井通风系统合理，稳定、可靠，瓦斯治理工作到位。力求达到生产布局优化、开拓开采正规、系统合理可靠、监测监控有效、现场管理到位，为实现到安全生产状况明显好转的目标奠定坚实基础。

1.采区和工作面设计依据瓦斯治理的需要，优化巷道布置，落实了以风定产，以风定面，不存在超通风能力生产。采煤工作面已形成全风压通风系统，配风严格按照《柳林通风瓦斯管理实施细则》进行合理分配。

2.科学设计，合理布置，杜绝盲巷，严禁工作地点微风或无风作业和超限作业现象。

3.实施“大断面、大风量”矿井总进、总回风，采区进、回风，采掘工作面、机电硐室、水仓等主要用风地点，风量满足规程要求。

4.风门、风桥、密闭、调节风窗、测风站等通风设施构筑物达标，有专人看管和维护风门、闭墙、局扇等通风设施、设备。

5.通风系统合理可靠，保证工作面有足够的新鲜风流，保证工作面每人供风量不低于4m3

/min，保证巷道内风速不低于0.25m/s、不高于4m/s，保证巷道内和工作面任何地方有害气体和瓦斯浓度不超限。

六、保障措施

1.完善各种规章制度和安全技术措施，并严格执行，从而逐步规范了职工的行为。做到有章可循、按制度、规程办事。

2.引进先进的工艺、设备，淘汰落后的设施设备，从而提高矿井的整体装备技术水平。

3.强化职工培训与教育，提高广大职工的整体素质和技能操作水平。

4.强化矿井安全管理，提高矿井的整体管理水平。

5.优化通风系统，合理生产布局，保证足够风量，防止瓦斯积聚。

6.加强通风瓦斯现场管理，将隐患消灭在萌芽状态。

7.加强瓦斯监控系统建设，实现全电压自动断电，消灭瓦斯超限作业。

8.严格按设计要求施工，瓦斯治理工程先行，采掘面设计以后，先施工瓦斯治理工程，坚决做到瓦斯工程不到位不生产，为瓦斯治理创造良好的条件和基础。

9.彻底消除电器设备失爆隐患，杜绝引爆火源。

10.严格管理安全监控设备，保证监控系统的正常运转。做到对井下各点的瓦斯、一氧化碳、温度、风速等实施二十四小时连续自动监测。

11.按规定足额提取瓦斯治理的安全费用，必须做到专款专用。

12.坚持开展“人人都是通风员”理念培训，让我矿员工掌握通风技能，达到懂通风基础知识，懂瓦斯防治标准，会识别瓦斯隐患，会采取避灾措施和能做到无风微风不作业、做到瓦斯超限不作业、做到粉尘超标不作业的要求。

11

篇3：石家庄泛美地产鹿泉项目开发战略报告

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石家庄泛美地产鹿泉项目开发战略报告 本文内容：

石家庄泛美地产鹿泉项目整体开发战略报告

泛美地产石市鹿泉项目

整体开发战略报告

泛美地产

目录

前言

第一章

什么是战略

………………………………………………………

第二章

战略基本思考

……………………………………………………

第一原则

为石家庄造好房子原则……………………………

第二原则

强势品牌策略………………………………………

第三原则

全面领先策略………………………………………

第四原则

滚动发展策略………………………………………

第五原则

复合地产策略………………………………………

第六原则

优质服务策略………………………………………

第七原则

全面覆盖策略………………………………………

第八原则

持续创新策略………………………………………

第九原则

社区文化策略………………………………………

第十原则

示范开发策略………………………………………

第十一原则

整合社会资源策略…………………………………

第十二原则

实现经济效应与社会效应双赢……………………

第三章

泛美地产品牌战略规划

…………………………………………

第四章

本项目的目标客户群分析…………………………………………

第五章

本项目开发理念……………………………………………………

第六章

本项目核心竞争优势构筑…………………………………………

第七章

本项目开发步骤……………………………………………………

结束语…………………………………………………………………………

前

言

泛美地产隶属泛美国际，虽然成立时间不算很长，但其拥有丰富的开发经验，国际性的开发背景，现正迈向专业化、市场化、规模化的区域性开发商，对于石家庄鹿泉项目（以下简称本项目）有着极高的期望，旨在以此项目为起点，推动石家庄住宅产业的飞跃式发展，真正为石家庄人民造好房子，满足其对生活品质的更高追求，同时，也成就企业自身，在品牌、资金、经验、机制等层面皆得到提升，成功实现“全国性大型专业化开发商”的发展方向与规划。

石家庄鹿泉项目整体开发战略报告，是考察泛美地产企业发展、当地市场竞争态势及房地产发展的基本规律及特质而制订的整体开发决策和计划方案。

本项目整体开发报告是一个在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度思考，具体对开发战略思想，产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目开发特点与进程的行动计划，并在未来的各项地块开发、规划及建设中有计划执行。

第一章

什么是战略

1、

战略的定义：

战略是关于一个组织项目长远的、全局的目标，以及组织为实现目标在不同阶段上实施的不同方针和对策。

2、

本项目的战略目标：

本项目的战略规划包括长期、中期和短期目标。

?

短期目标（1年）：

1）迅速在石家庄地区扩大知名度；

2）顺利完成首期的开发销售；

3）企业品牌的导入，树立泛美地产在当地的良好形象。

?

中期目标（2年）：

1）本项目顺利进入良性开发以及持续热销；

2）强化泛美地产在石家庄地区的品牌形象。

?

长期目标（3-5年）：

1）本项目进入成熟发展期，并为下一个项目积蓄深厚的品牌资源；

2)

树立泛美地产全国性的品牌形象；

3）推动泛美地产在全国性开发领域的滚动发展。

3、

本项目战略报告的主要内容：

要实现设定的以上的战略规划，则要求从项目所在地的石家庄的房地产市场环境状况为出发点，结合本地的消费群，从开发商的企业品牌的营造与延续的品牌效应，拟定产品的整体发展思路与品牌的发展战略，锁定目标客户群，制定项目的开发理念与开发步骤，与极具竞争力的核心战略，以达到泛美地产的目标——盈利能力、市场覆盖率及企业品牌发展和造福社会等。

?

着重考虑以下几方面：

1)

以怎样的形象出现在市场面前；

2)

开发哪些产品或服务；

3)

面对哪些市场；

4)

关心满足顾客的程度；

5)

达到泛美地产的目标——如：盈利能力、市场覆盖率及企业品牌发展和造福社会等。

第二章

战略基本思考

本章对项目的开发过程进行系统性思考，泛美地产将遵循十二大原则予以展开。

第一原则：好房子策略——为石家庄人民建好房子。

确立泛美地产项目的开发宗旨，为石家庄人民造好房子。石家庄目前的房地产市场竞争态势虽较为激烈，但产品的整体素质尚且不高，但作为泛美地产，具有国际背景，拥有深厚的开发经验，更应不断提升住宅产品素质。以“好房子”的标准为指导，如：居住的舒适度、生活的便利度、审美艺术气质、科学用材的含量、人文文化内涵、自然生态的维护与延续等，着力在整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力，使本项目成为石家庄地产界发展质的飞跃，一个标志性的物业。

第二原则：强势品牌策略——实力决胜一切。

以强势品牌打造石家庄地产的航空母舰，为企业树立品牌形象，实力型开发商进驻石家庄。泛美地产，作为具有国际背景，如香港、日本、新加坡、英国等，以超强的国际性开发理念，融合国际地产的智慧。因此，以往的资质与开发经历将是入市时重要的“名片”，是项目开发成功的关键保证。

而且，以往石家庄的楼盘着重在于概念的炒作，真正体现优质住宅的项目有限，市场还处于逐步成熟的过程中。因此，泛美地产将以“实力决胜一切”的姿态入市，并将公众的目光吸引到本项目上，成为2008年石家庄最值得期待的地产项目。同时，也为“泛美地产”长远发展构筑坚实的平台。

第三原则：全面领先策略——以我为主，做市场的领导者。

全面提升生活品质，以全新标准引领石家庄地产。以我为主，开发理念先进、产品精良、价格合理的产品，从而取得全面领先的市场地位。

只有始终站在市场的前端，以“大盘”和全面领先的“产品先锋”的市场地位，才有可能分得整体市场上最大的市场份额，持久地保证大体量的产品出售，确保开发进程的正常运转。

第四原则：滚动发展策略——建立大品牌，为持续发展提供平台。

本项目具有规模优势，总占地面积380亩，这就决定了其必须建立大品牌，不断地维系与强化品牌，给予新的生命力，才能有效地消化系列产品。大品牌具有较强的张力，在其控制下，有机地发展出不同时期、不同类型的产品。同时，规模庞大也决定了其开发进程不可能在同一时间内结束，这要求在一个相对较长的时期（预计将在4-5年内完成总体开发）。要保持较强的市场关注度与销售态势，则要不断地推出全新的组团，形成独特的竞争优势，成为既涵盖在大品牌内，又相对独立存在的个体。

因此，对于大品牌平台的搭建，实质上创建了一个资源共享的平台，在这个平台上，项目的资源是相同的，能够综合项目的推出，奠定基础，在平台上形成共性，各个组团则展示个性的发展。由此，势必形成“大品牌、多组团”的滚动式良性开发模式。

第五原则：复合地产策略——跳出地产做地产，以发散性思维思考本项目开发。

复合地产，是以创新的、发散的思维方式，跳出地产行业之外整合各种优势，将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游、体育、教育、科技等产业融合起来，形成各种产业房地产。它既能满足住房的基本需求，也能满足人们对旅游、休闲、教育等多重心理与生理的需求。

本项目，开发时间跨度长。一是，需要有引导市场的题材，二是，有节奏地推出卖点。所以，必须从策划和规划开始，为未来的营销准备充足的题材，以源源不绝的卖点吸引市场持续性的高度关注。在提供生活空间的同时，要为业主提供未来70年的时间。与人们生活息息相关的教育、健康、休闲、文化、服务等，绝不仅仅是被动投入的配套项目，更是具有持续性经营价值的项目。

因此，本项目，不应仅局限于对房子产品质量的要求，原来的一些核心因素（地段、规划、户型、物业管理等），变化成了基础性因素。在复合地产的思路下，相应的房地产理念、目标、价值观，以及资金、人才、技术的资源组合也都在变化。

第六原则：优质服务策略——强化全过程、全员的服务意识。

房地产经营，不只是开发行为，过程中更多的贯穿着服务。尤其是在同比竞争日趋激烈的石家庄市场，增值服务显得格外重要，不仅仅是开发商对客户的承诺，更是开发商完善自我的要求，始终为客户提供优质的服务。因此，为了维护客户的正当利益，必须形成一套完整的服务系统。

一是，不管是消费者、业主，还是未来合作的商家，都可以通过这个系统反馈意见，得到来自各部门的满意服务。

二是，在售前、售中、售后的过程，对消费者提供全过程的优质服务，让其感受到开发商的关注无处不在。

三是，与各行业的专业公司，如：海尔集团合作，向消费者所提供的“一站式”菜单家居集成服务。

总之，开发商应从客户出发，本着优质、全面服务的原则，大处着眼，小处着手，经过不懈努力，创立企业及项目品牌。

第七原则：全面覆盖策略——努力提高市场占有率

本项目开发体量庞大，从石家庄整个一手市场而言，无论是从静态市场，还是从动态市场空间来看，都具有相当沉重的销售压力。因此，最大限度地扩大市场份额，紧紧抓住意向购房者是重中之重，同时，通过有效的措施挖掘并刺激潜在的购房者，使他们的购房计划尽早地实施。

解决规模化与市场容量有限的矛盾，关键在于不仅要求扩大产品类型及目标消费群，并且以高性价比成为市场焦点，打动更广泛的购房人群。

第八原则：持续创新策略——超越石家庄现有的产品素质，以创新为竞争武器。

创新是项目成功的灵魂，是生存之本。创新并不意味着无原则的超越，其尺度与标准均需恰到好处。

对于本项目，创新不是一次而就的，而是持续不断的，根据产品类型的变化，开发进程而展开，在每一种物业类型，在每一个开发阶段，将创新意识融会其中，自始至终，处于市场的领先地位。

然而，在创新的过程中也要考虑到石家庄房地产市场处于一个并不成熟的阶段，追求完全地一步到位，要求达到国内最顶级的水平，将造成企业资源的浪费，也难以让当地的消费者接受。因此，在创新的空间把握上，鉴于本项目体量庞大，在开发初期仍以当地市场最为接受的产品类型为主导，例如以多层为主，小高层为辅。

第九原则：人文文化策略——培育住户的归属感与认同感。

在房地产市场竞争日益激烈，楼盘同质化、白热化的情况下，当今开发商争相竞争的不仅仅是楼盘硬件上的配套与材质方面，更是体现在社区的浓厚生活文化人氛围的营造上。一切都是从业主出发，为其营造浓厚的生活与人文社区氛围，赋予楼盘独有的生活方式，使社区拥有长久的吸引力。

本项目规模庞大，开发时间长，这就决定了只从硬件上下功夫，生硬的搬砌更多的配套设施来完善与提高本项目的素质，并不能满足到现代业主理想的居住的环境与生活方式。

用心营造浓厚的生活氛围，只有通过社区活动，促进业主间的文化交流与感情交流，让居住在此的业主构筑强烈的归属感与亲切感，赋予楼盘独有的生活方式，让大家的社区变得更丰富多彩，更有内涵，更有品味。

第十原则：提前展示策略——展现生活的魅力，激发客户的购买欲望。

由于本项目是泛美地产在石家庄首个开发的大型项目，市场对开发商的品牌认识不够深刻，短期内难以建立强势品牌效应。因而，对本项目的前期包装与品牌的建立，必须强下功夫，充分发挥本项目的优势，国际性背景、地块规模庞大，开发商实力雄厚等这些优势。

因此，开发示范策略则能更好地为本项目的推售与形象服务。通过打造极具诱惑力的现场，极具个性的包装广告，将项目的未来生活形态充分展现出来，以极大的震撼力进入市场。让到此的客户能真真切切地感受到居住于此的强烈社区氛围与生活气氛。

由此，无论是对于制造销售的持久旺势，还是快速建立企业及项目品牌，均具有理想的效应。

第十一原则：整合社会资源策略——加强与政府、传媒的合作，增强项目品牌的社会效应。

本项目处于石家庄市新城市规划四个卫星城市之一的鹿泉市，必然得到政府的大力政策支持与扶持。而且要加强与传媒的合作力度及深度，增强项目品牌与产品的社会效应。

第十二原则：实现经济效应与社会效应双赢——达到企业的最终战略目标。

在本项目的开发过程中，注重成本预算的控制，以实现利润的最大化，对于泛美地产，特别是其首次在石家庄开发房地产项目，更应注意整体开发的成本与利润，并周全考虑项目的一、二期整体性的滚动开发，权衡整体开发的总利润，

促使其经济效应得以实现。

从城市运营角度分析和项目所带来的社会效应的角度来看，本项目全部建成后将容纳3000个家庭，逾万人在此安居乐业，其本身过硬的品质和完善的配套设施将带领石家庄地区的住宅消费观念进行升级换代，全面提升石家庄的市民素质，为石家庄以及鹿泉市进行跨越式发展奠定基础。

第三章

泛美地产品牌战略规划

国际地产智慧

引领现代生活

一、品牌建立的思考点：

1、

从发展商的开发角度而言：

泛美地产具有国际性的开发背景，拥有国际开发理念，先进的开发意识，泛美地产从博大到精深，以其国际背景、扎实的房地产开发经验、雄厚的集团实力、前瞻性的开发眼界等全力打造石家庄鹿泉本项目，持续创造地产界的高峰提供了坚实的保障。

2、

市场需要的客观条件出发：

石家庄的房地产市场正处于更新换代的洗牌阶段，市场需要有真正强势的品牌作为引导者，为众多的开发商，以及正在成熟中的消费者做出清晰的示范与指导，而在这一阶段中，能真正脱颖而出的开发商，将具有更广阔的发展前景。这一点，也是泛美地产进入石家庄首要彰显的目标。

3、

从消费者消费的角度需要：

本项目是泛美地产石家庄的首个开发项目，在当地房地产市场还没有建立强势的品牌。本项目规模虽然大，但在市场还没有完全认可的前提下，消费者对本项目缺乏信心，持观望态度的状况下，若强势的品牌未能在当地树立与延伸，未能对本项目作强势支撑，

则难以在当地房地产市场树立彪炳的作用，难以领航当地房地产市场，难以赢得消费者的信任与青睐。

4、

项目良性发展的需要：

项目规模之大，开发时间长，自始至终坚持品牌的战略，树立与延续与发挥品牌的效应，则对本项目开发的全程监控则起着举足轻重的作用，它能保证到项目的良性发展的需要。品牌是为销售提供服务的，通过形象塑造、品牌内涵的充实，使泛美地产、本项目走上一条可持续发展的品牌之路。

二、品牌定位阐述：

国际地产智慧

引领现代生活

阐述：

站在国际地产的高度，将国际地产智慧融于都市生活之中，不仅张扬出企业的国际性背景，在地产界的行业领先性及引导性，而且可以将企业的形象提升到一个全新的高度。国际与智慧并重，住宅与生活并举，将建筑与生活有机相融，这正是地产企业的精神和企业取得可持续发展的有力保障。

三、品牌推广节奏

1、品牌发展的进程规划：

2007年，建立泛美地产的品牌知名度。

本项目作为一个大盘，从一出场，就必须占据目标客户群的注意力，让泛美地产作为当地业界的“金字招牌”，成从众效应，使人们关注并期待新项目的推出。

2008年起，持续提高泛美地产的品牌认知度。

根据首期销售及工程进度的推进，泛美地产为石家庄人民将一步步展现完美的篇章，以此为基础，将本项目的各种优势及特质有效地传播予客户，使之对泛美地产的轮廓愈来愈清晰及突出，心目中的形象也更为鲜明与独特。

在品牌发展与深化的过程中，不断创造泛美地产的美誉度。

美誉度的培育是需要一段相对较长的时间，需要事无巨细的执行，带来的是泛美地产品牌的不断积累与优化，以及良好的“口啤效应”，从而得以社会效益、经济效益的双赢。

2、品牌发展的过程，需要一项由内至外的贯彻。

内——开发商自身。

1）

树立精品意识，一切从产品出发。

任何消费行为，最终都将回到产品本身。泛美地产所开发的项目不仅拥有相当高的综合素质，在自身特色的营造上亦将有着出色的表现。

2）

品牌文化的培育。

泛美地产的每一位员工，上至老总，下到基层人员都了解“品牌之道”，理解并履行“品牌承诺”。并且，品牌承诺必须成为企业文化的重要组成部分，对每一个决策产生影响。但是要明确，培训品牌文化要依靠持久且充满热情的教育，以及角色表率的方式来实现的。

外——面向客户。

1）

统一形象。

泛美地产的所有对外宣传中，将是以一致的形象，强化系统性的形象宣传。启用泛美地产标准的VI识别系统和特定的组合，通过特定的组合方式强化泛美地产形象，同时也通过建立泛美地产的号召力来推动项目销售。

2）系统地传播。

泛美地产的品牌传播与所开发项目的推广密不可分，相辅相成。

3、品牌战略发展之建立品牌优势：

通过对泛美地产的品牌持久而细致的发展，建立起品牌之优势，从某种意义上说，塑造一个品牌易，维护一个品牌难，品牌应具有可持续发展的能力和空间，要令品牌不断强大，就必须不断提升、确保品牌不断更新的源动力。

对于泛美地产，就是立足品牌承诺的基础上，在品牌及项目的整体营销推广的过程中，产品及推广手段不断推陈出新，只有创新才能使品牌有生命力。

第四章

本项目的目标客户群分析

目标消费群定位——“泛精英阶层”：

1、解决规模化与中高端市场容量有限的矛盾，尽量扩大本项目的目标消费群。

2、将家庭年收入5万元以上阶层定义为“泛精英阶层”。

3、一个事业、知识和财富不断“成长和发展中”的阶层。

4、一个奔向“小康”，并开始拥有固定资产的阶层。

5、力争快速地消化周边置业人群，扩大分割石家庄整体消费市场的份额。

6、分为“薪富”、“中富”和“先富”三类。

?

薪富精英阶层：

1、家庭生命周期和特征：

1.1

处于初婚期（从结婚建立家庭到生育第一个子女的时期），部分为单身人士；

1.2年龄由25至35岁；

1.3

家庭年收入5万—8万元；

1.4

一般没有私家车；

1.5

多为“非创业型”人士，我们称之为“银领”，主要是有以下几类：

A.

知识型人才，如教师、医生、专业技术人员；

B.

公务员，如：企事业单位干部；

C.

企业中的高级白领。

1.6

事业刚起步，但很有发展潜力；

1.7

年轻、宽裕、学历较高，观念超前，经济和家庭负担相对较轻，对赚钱信心十足，不屑于“藏”钱，习惯先花“未来钱”。

2、购房动机和消费心理：

2.1

为改善居住环境或结婚需求购房，基本为自住购房，需求迫切。

2.2

有勇气借贷购房，有足够的还款能力。

2.3

易受媒体广告影响。

2.4

求新、求美。

?

中富精英阶层:

1、家庭生命周期和个体特征:

1.1

处于生育期（从第一个孩子出生到最小一个孩子被抚养成人的时期）。

1.2

夫妻年龄由30—45岁。

1.3

家庭年收入8万至10万元。

1.4

部分拥有一辆国产私家车。

1.5

主要包括:

A、

大型外资、合资和国有企业的高级管理人员，我们称之为“金领”；

B、

中小型私营企业主；

C、

政府机关的领导干部；

D、

商品批发市场的经营业主，不少是来自外地。

1.6

有较高的素质和教养，有较好的职业和身份，有新的文化背景，新的人生体验，紧追时代的脉搏，追求新的生活方式；

1.7

有事业心，工作勤奋；事业成功或有良好的发展潜力和为此奋斗的精神；

1.8

受过良好的教育，有着良好的事业基础和发展前景；

1.9

生活方式积极、健康、向上。

2、

购房动机和消费心理:

2.1

为子女就读名校而买房；

2.2

为改善生活环境而换房；

2.3

住宅的投资功能愈来愈为更多的人所关注；

2.4

追求健康和舒适;

2.5

效仿及炫耀动机;

2.6

注重房屋的实用性、合理性；

2.7求新、求美。

?

先富精英阶层：

1、家庭生命周期和特征：

1.1

处于生育期（从第一个孩子出生到最小一个孩子被抚养成人的时期）和满巢期（第一个孩子成家离开家庭的时期）;

1.2

夫妻年龄由40—55岁;

1.3

家庭年收入10万—30万元；

1.4

一般拥有一辆私家车；

1.5

主要指中型私营业主，如：多年的服装、小商品经销商（其中部分是外地人）、餐饮业的经营者等等；

1.6

成熟、稳健、富有；

1.7

步入资产者的行列，表现在拥有各自企业的若干股权。

2、购房动机和消费心理；

2.1.为子女就读名校而买房；

2.2.为改善生活环境而换房;

2.3.部分为投资功能；

2.4.追求健康和舒适；

2.5.效仿及炫耀动机；

2.6.追求华丽、高贵甚至奢华；

2.7.注重房屋的高档次、舒适性与附加价值。

?

本项目主力购买群——薪富阶层：

石家庄的整体经济产业仍然以第一、第二产业为主，第三产业中除了商业批发业有较长的历史，相对较为发达外，私营经济发展有限，使之城市的经济发展不活跃。由此，结合“泛精英阶层”的定位，其中的“先富阶层”数量局限，难以持续地支持高价位、大户型的大批量出货。

而另一方面，也导致“中富阶层”，即金领阶层绝对与相对数量均较少、专业技术人员的个人价值也难以充分地体现（可以从薪酬来衡量）。

因此，意味着处于精英阶层的第二梯队——薪富阶层，将在未来的若干几年内，占据房地产市场中高端产品的大部分消费量，将组成本项目最重要的购买群体。

针对目标客户群的具体现状，对于本项目的开发也有着明确的指导意义，

一是，首期开发针对目标市场的最大人群——薪富阶层，满足这一人群的生活需要；

二是，在后期的开发过程中，可适量引入满足“泛精英阶层”另二种人群中富阶层的产品，如：在物业类型、产品的层次设计上给予突破，以扩大本项目的消费层面，提高开发及销售的速度。

第五章

本项目的开发理念设计

一、理念设计的思考过程：

（一）开发模式分析：

1、整体市场开发模式分析：

性价比

高

中

低

文化（内涵）

中

低

高

如上图所示，按销售力的两种组成要素，即性价比与文化（内涵）价值两个指标，以及高、中、低三个水平层次，分为不同的房地产模式。

审视石家庄房地产市场，现有的畅销楼盘以较高文化（内涵）价值，而性价比却相对较低的开发模式为主流，则意味着当地的发展商受到临近北京楼盘的影响，重视概念的炒作与更新，却没有在产品上实现质的飞跃。

2、

品牌时代下的开发模式：

石家庄房地产市场，和全国的大多数地产发达城市一样，均将走过以产品为核心的产品时代，将走向以品牌为号召力的品牌时代。

2.1品牌时代的特征：

品牌时代的核心特征是对人的关注，即对目标客户群的需求与欲望的关注与满足。

美国著名社会心理学家马斯洛认为，人的需求分五个层次，即生理需要、安全需要、社会需要、尊重需要、自我实现需要。

人类的需要是从低层次向高层次依次提出来的，对住宅的需求更是如此，开始只是有个落脚的地方，随后是扩大居住面积、提高住宅质量，当这些生理需要得到基本满足后，要求全面提高住宅总体水平，追求住宅的文化品位和绿色环境品位，不仅要住得舒适，还要住得“有身份”和“有文化”。

因此，品牌时代的楼盘必须符合目标消费者更高层次的需求。

在品牌时代，人的消费观念呈现多元化状态。这种多元化状态对发展商来说，是挑战，也是机会。挑战在于满足这种多元化的需求绝非容易之事，机会在于多元化需求为优秀者谋取更大的利益提供了前提和基础。

2.2

本项目的开发模式分析：

性价比

高

中

低

文化（内涵）

低

中

高

如图所示，本项目的开发模式是：高性价比高文化价值。

阐释：

目前，随着“城中村”改造工作的推进及城市化进程的加快，将有众多新开发之项目的入市，这些项目普遍规模较大，且开发商实力较强，将导致石家庄的房地产市场进行相对供大于求的状态。

由于竞争日益激烈，必然出现两种情况：

一方面，相当部分的住宅空置——不一定是由于开发水平低，往往是由于没有个性，没有特色，不能在短期内高度吸引市场的注意力；

另一方面，真正的好项目越来越抢手——不仅开发水平高，而且有充分的个性和特色，能使有限的市场关注集中在项目上。

究其原因，是因为今天的房地产市场上，市场决胜的关键因素不仅仅在于开发水平的高低，诸如规划水平、建筑质量、营销推广水平等。这样一些要素已成为了重要的因素，但不能称为唯一或关键。

未来的畅销楼盘，不仅基于较高的综合素质，而且建立在社区个性与特色空间的营造上，创造项目独特、鲜明的魅力所在：

——建立独具特色的项目开发理念；

——构筑支撑这一开发理念的产品与生活体系；

——树立社区品牌形象，使业主拥有归属感与认同感。

3、开发理念的提出：

健康

+

完美舒适的生活环境

国家健康住宅试点小区

4、项目命名：

泛美·后海

备注：据说，后海的水域连着故宫的龙脉，从古至今都是风水宝地。所以，历代的高僧们在这里修寺建庙，而王公大臣们则在岸边选址筑府造园，名人们也纷纷迁居湖畔，开始了后海边上最初的水岸生活。因此，俗语说，“先有什刹海，后有北京城”。

5、广告语：

“新石家庄，10万人家居后海”

在开发方式上，本项目的做法是先规划、后建设，先建花园后建小区，多种产业与房地产互动发展。

在解决操作层面的问题上，本项目必须形成了自然特有的原则立场：

一是以超前的眼光来解决现实中的问题，不仅“先规划，后建设”，而且在建设中遇到问题总是以发展的眼光加以解决，为可持续发展预留空间；

二是以科学的精神来打造艺术品。充分尊重专家意见、尊重科学律，在维护规划的权威性与完整性的同时，适时适度、科学合理地加以调整；

三是短期利润与长期利润的完美结合。本项目前期需要投入资金在没有直接效益的环境建设上，特别是当经济利益与环境建设发展矛盾时，需要以前者让位于后者，但最终——当本项目的空气、阳光、自然环境成为稀有资源时，在经济上的巨大收获便开始了。

第六章

本项目核心竞争优势的构筑

产品策划及提升的过程，旨在建立完整的产品体系，继而形成本项目自身的核心竞争优势。

基本思考点:

1、

构筑他人不可模仿和超越的核心竞争优势;

2、

传统的SWOT分析只能找到市场粗略位置，无法找到项目的核心竞争力，在此我们采取核心竞争价值分析;

3、

本项目核心竞争价值共分“内中外”三重——整合本项目的优势。

（一）本项目核心竞争优势示意图：

外层价值：地段与规模

超前的规划

本

案

美学的建筑

中层价值：高性价比的产品

科学合理的户型

优美怡人的园林景观

精彩的生活配套及服务

浓厚的人文文化的氛围

内层价值：健康住宅

（二）三重核心优势的分析：

1、外层价值——区位与规模：

本项目处于鹿泉城市中心，为城市规划建设的重点，有便利的交通，地块总占地超过380亩，为石家庄郊县规模庞大的地块之一。

2、中层价值——高性价比的产品：

n

“先建配套后建物业”的开发策略。

通过此开发策略，让消费群在现场感受居住氛围及配套设施，以及社区的整体人文氛围，引导消费群体产生对置业居住在本项目的美好憧憬，激发购买欲望。

n

规模化开发配套和环境，别人有我有，别人没有我也有，为社区住户生活的丰富性创造条件。

本项目占地规模之大在石家庄地区市场中屈指可数，规模化开发配套和环境，集众多优点一身，是彰显个性化与时代性的大型中高端项目，为社区住户生活的丰富性与无限可能性创造条件。

n

硬件优势，是优质生活的重要保证。

结合石家庄当地的市场状况，借鉴国内大城市房地产开发的先进、成熟的模式，创造一个领先的产品，并随着开发进程的推进，持续地创新与提升，保持在当地市场的领导地位。

n

人文内涵：

根据销售推广部署逐步展开，前期以各种方式加强社区居住人文氛围，并随着工程进度，逐步引导，逐渐实现及深化社区居住内涵。

3、内层价值——健康住宅：

本项目在规划阶段就按照国家级的“健康住宅”标准实施，力争获得“国家健康住宅试点小区”的称号，并在建设与施工过程中，严格执行并接受专家的监督与验收，为未来住户提供健康、舒适的生活空间。

（三）三重价值的关系与发展：

1、三者相互关联、互为表里、相互作用，是密不可分的一个整体。

2、本项目外层与内层的优势，如地段与规模、健康住宅技术体系作为价值的基石。

3、前期消费者首先接受外层和内层价值，即地段与规模和“健康住宅”，首先通过最显而易见的优势及国家级的认可产生的巨大效应，为逐渐导入中层价值“本项目产品品质”作好铺垫。

4、中层价值最终将外层价值和内层价值融合为一。

5、三重核心价值是本项目策划的基本指导原则，需通过推广进行实现。

结论：

三重核心价值在不同的推广阶段起着不同的作用，并非逐步单项独立推广，而是同时将三重核心价值进行结合，只是根据不同的阶段如销售时机、工程进度、项目特点、竞争对手等推出的主次不同。

第七章

本项目的开发步骤

通过前期对泛美地产项目的开发进程进行初步的判断，尤其是各地块开发时间、周期、产品及功能定位提前考虑，对于整个开发阶段的持续性发展及以市场依据的策略性调整均提供可参考的蓝本，这是十分必要的。

本项目发展计划的设计，是本着该项目是一个大盘，意味着不仅是规模大，重要的是在产品的开发存在明显的阶段性划分、在产品的配套上超越一般意义的小区，注重分组团、分阶段开发，诸如此类的开发特征与需要，以及根据各地块的拿地时间、位置特点、政府对周边区域的规划等方面，综合性地慎重考虑，从一期与二、三期着手分别阐述：

1、一期地块的开发步骤及产品开发设计；

2、二、三期的开发步骤探索及产品开发设计。

一、分期开发基本数据：

1、根据地块的特点，将其分为三期：

第一期

占地80亩

第二期

占地200亩

第三期

占地100亩

2、

本项目总体规划思路：

2.1

总体开发的规划要点：

1）

全面导入“健康住宅技术体系”，推动石家庄地产市场的更新换代，体现本项目的全面领先。

2）

首期的规划应兼顾后期规划的统一性，维持一、二、三期风格的完整性。

3）

首期开发应适当控制成本与利润，以整体大局为重，切忌只顾眼前利益，以小失大，将眼前利益与长远利益较好的协

4）

建筑外立面的设计引进国内先进、成熟的模式，带给石家庄人民全新的建筑美学感受。

3、住宅类型：

第一期：多层与小高层结合，面积比例约为3：7；

第二、三期：小高层。

4、

本项目可复合的资源：

4.1、复合多种产业以特殊利益创造市场增量：

复合地产不仅局限于项目开发，并且已上升到产业拉动、区域开发的宏观层面，往往能获得超常量的资源与利益。

石家庄市场容量有限，对此，泛美地产必须以复合地产的战略思想嫁接来自各方面的资源，为本项目创造更大的附加价值与购买诱因，扩大客户来源层面，吸引包括来自各县区，以及外地的客户。

4.2、可复合的资源建议：

本项目可将教育产业、运动休闲业等产业的角度切入房地产开发，包括以下的资源整合与引进：

?

教育业：

泛美地产与国内知名的幼儿教育机构合作，如：北京大学心理学系、北师大幼儿教育系等，提供优质的幼儿教育、深入社区生活的青少年素质教育，并提供的活动空间等多种教育元素于一体，保证了教育产业的高素质和吸引力，并且为业主子女营造一个最佳的成长空间。

?

运动休闲业：

本项目在获得“国家健康住宅试点小区”称号的基础上，倡导一种健康、科学、文明的生活氛围。在本项目中，除了建设运动型会所，园区中的篮球场、排球场、网球场等硬件设施外，邀请国家级的运动员及专家为业主提供长年的运动及健康咨询，使健康成为社区文化中的主旋律。

泛美集团