曲靖万乐汇项目20XX年至20XX年印刷品物料制作招标投标方案

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曲靖万乐汇项目2016年至2017年印刷品物料制作招标投标方案 本文简介：正本曲靖万乐汇项目2016年至2017年印刷品物料制作招标投标文件编号：QJFP-YXZB-003投标文件：技术标投标人:曲靖爨锦传媒有限公司（盖章）法人代表：2016年3月24日一、项目概况3二、项目组织结构4三、印刷流程及工艺5四、印刷能力介绍16五、生产车间及设备18六、印刷样品展示24七、质

曲靖万乐汇项目2016年至2017年印刷品物料制作招标投标方案 本文内容：

正本

曲靖万乐汇项目2016年至2017年

印刷品物料制作招标

投标文件

编号：QJFP-YXZB-003

投标文件：

技术标

投标人:

曲靖爨锦传媒有限公司

（盖章）

法人代表：

2016

年

3

月

24

日

一、项目概况3

二、项目组织结构4

三、印刷流程及工艺5

四、

印刷能力介绍16

五、生产车间及设备18

六、印刷样品展示24

七、质量保障措施31

八、后期服务保障承诺35

一、项目概况

1、项目名称：曲靖万乐汇

2、项目地址：位于曲靖市经开区核心地段，南侧紧邻曲靖万达广场，东侧紧邻学府路，北侧为朝阳路，西侧为曲靖师范学院。

3、项目概况：

项目占地124亩，总建筑面积约14万平米，包含约8万平米的开放式欧式风情购物休闲街区和定制化企业独栋会所，以及约6万平米的高端公寓酒店。项目与万达广场同期开发，经营业态呼应互补，辐射近千万消费人群。

1.1

项目名称

曲靖万乐汇项目2016年至2017年印刷品物料制作

（项目招标编号：

QJFP-YXZB-00

）

1.2

项目服务地址

服务于曲靖方平置业有限公司，位于曲靖市经开区核心地段，南侧紧邻曲靖万达广场，东侧紧邻学府路，北侧为朝阳路，西侧为曲靖师范学院。项目占地124亩，总建筑面积约14万平米，包含约8万平米的开放式欧式风情购物休闲街区和定制化企业独栋会所，以及约6万平米的高端公寓酒店。项目与万达广场同期开发，经营业态呼应互补，辐射近千万消费人群。

1.3

项目内容

承担曲靖万乐汇项目2016年至2017年印刷品物料制作。

二、项目组织结构

中标后，我公司将立即组建项目团队，成立项目部。任命我公司x

x担任项目经理

，负责该项目的整体运营，总体把握该项目的质量、进度、安全。项目经理部下设技术部、质量检测部、安全监督部。任命

x

x为项目技术负责人，任命

x

x为质量负责人，任命

x

x为安全负责人。印刷车间技术工人

人

。

组织结构图如下：

三、印刷流程及工艺

3.1

印刷品种类

本项目印刷品包括一下种类：

精装楼书、品质手册、生活手册、风水手册、写字楼户型单页、写字楼四折页、SOHO户型单页、SOHO四折页、SOHO

DM折页、手提袋、名片、商铺精装楼书、商铺户型册、档案袋、2016年手册、信封、台历、纸抽、纸杯、笔记本。

3.2

印刷品工艺及具体规格

（1）

精装楼书

封面印象画深兰皮纹裱3mm荷兰版，烫哑金，压凹；内页200克法国丽芙超感滑面特种纸，四色+专金，锁线胶装；环衬纸用金色眩彩200g，雕刻漏空；扉页一张硫酸纸120g，烫金；88P。成品规格500*350。88P。500mm*350mm。

（2）品质手册

皮：240g台湾高阶细格，内页200g高彩映画，四色+金+烫金+过油+锁线胶订；74P。210mm*330mm。

（3）生活手册

皮：240g台湾高阶细格，内页230g高彩映画，四色+金+烫金+过油+锁线胶订；28P。210mm*330mm。

（4）风水手册

皮：240g台湾高阶细格，内页230g高彩映画，四色+金+烫金+过油+锁线胶订;

40P。190mm*285mm。

（5）写字楼户型单页

200g美感极致，正反四色+金印刷，过油。210mm*320mm。

（6）写字楼四折页

250g

铜版，四色+烫金+

覆亚膜+压痕折页。220mm*330mm，展开880mm*330m。

（7）SOHO户型单页

200g美感极致，正反四色印刷，过油。190mm*285mm。

（8）SOHO四折页

230g高阶映画，白色，正反四色风琴折，单面UV，压痕折页展开600mm*300mm。

（9）SOHO

DM折页

130g高阶映画，正反四色印刷

，过油，压痕，十字对折页展开500mm*350mm，折后175mm*250mm。

（10）手提袋

250g白卡，四色+金+大面烫金+覆亚膜

+蓝棉绳+模切成袋，450mm（h)*320mm*100mm.

（11）名片

星幻250g珠白，正反四色+烫金,90mm*50mm.

（12）商铺精装楼书

封面270克西班牙星域SKIN深兰特种纸，烫哑金，压凹；内页200克法国丽芙超感滑面特种纸，四色+专金，锁线胶装，装盒；环衬纸用金色眩彩200g，扉页一张硫酸纸120g，烫金；48P,240mm*340mm。

（13）商铺户型册

230克超级阑彩特种纸，4C+专红金印刷，标志烫黄金，8P，扎线装订，240mm*340mm。

（14）档案袋

180g晶钻牛皮，四色印刷，模切糊袋，236mm*335mm*28mm。

（15）2016年手册。

封面230g牙粉纸，内页105g牙粉纸；封面过亚膜，四色印刷，胶装；78p。283mm*208mm。

（16）信封

纸张：120g欧维斯；工艺：四色印刷，过油，糊袋；上开异形口，230*160mm。

（17）台历

内页250g玛瑙丝光铜，四色印刷，打孔穿环成册；外壳3MM荷兰版，120g牛津布纹深蓝裱糊，烫亚金（26

P），230mm*170mm。

（18）纸抽

350g白卡，四色+金印刷，烫金，覆亚膜

模切糊盒装,纸100抽，130mm*130mm*130mm。

（19）纸杯

材质：环保纸；工艺：四色印刷，纸杯成型。尺寸：19.5CM（上展开）*17.1CM（下展开）*7.5CM高

（20）笔记本

皮：106PU变色皮兰色，正反面大面积热烫，带资料夹，笔扣；彩页：250g玛瑙丝光铜版纸，16P四色+金；内页：80g

欧维斯80张（160p）；单色印刷，外：210*285，内：185*260。

3.3

印刷品物料制作总体方案

印刷品工艺流程分为印前、印中、印后主要由以下步骤：

设计成图（客户图纸）——>>发片——>>打样——>>晒版——>>上机印刷——>>印后加工——>>交货。

（1）

发片

发菲林片就是把制作好的版面，通过设备输出到可以印刷的PC胶片上，专业术语叫菲林片。菲林片：印刷制版所用的胶片，被称为菲林片，用菲林片晒PS版即可上机印刷，就相当于照片的底片一样。在精度印刷时是必不可少一道工序。彩色印刷菲林片通常包含4张（CMYK各一张）。

（2）

打印机打样

在印刷生产过程中，用照相方法或电子分色机所制得并作了适当修整的底片，在印刷前印成校样或用其他方法显示制版效果的工艺。目的是确认印刷生产过程中的设置、处理和操作是否正确，为客户提供最终印刷品的样品，并不要求在视觉效果和质量上与最终印刷品完全一样。打样大体可以分为三种方法，即打样机打样、（色粉）简易打样、数字打样。

①

打样机打样

最传统的也是最可靠的一种打样方法。它使用与正式印刷机相似的设备、印版、纸张和油墨，但打样机一般都是单色或双色机(一次运行只能得到一种或两种颜色)，自动化程度不高，需要很高的操作技能和经验，而且必须事先制作印版，因此打样机打样效率低、需要恒温恒湿环境控制、成本较高。这种打样方法在中国、日本等国家应用广泛。

②

简易打样

一种利用光化学反应获得影像和彩色的打样技术，主要有叠层胶片打样和色粉打样两种。这两种方法的共同特点是将分色网点胶片(如黄版)与附着在胶片或纸张底基上的感光高分子涂层叠合(采用抽真空的方法)，通过分色加网胶片一侧用紫外光源进行曝光，使曝光部分成为不可溶或失去黏着性，然后经过溶液显影或色粉显影，即可得到彩色影像。所不同的是，前者使用分别携带有黄、品红、青、黑颜料的感光高分子涂层的四张胶片，将曝光、溶液显影处理后的胶片叠合在一起即可得到一张透射型彩色样张；后者使用一张与实际印刷品相同的纸张，将无色黏性高分子涂层(类似于不干胶)附着在上面(采用专用的覆膜机)，经过曝光、色粉显影处理，重复四次，即可得到一张反射型彩色样张。色粉打样起始于20世纪70年代中期，在欧、美等国家应用广泛，但由于成像过程与实际印刷过程相差甚远，很难做到样张与印刷品完全一致。

③

数字打样

不同于上述两种方法，既不需要中介的分色网点胶片，也不需要印版。将数字印前系统(计算机)中生成的数字彩色图像(又称数字页面或数字胶片)直接转换成彩色样张，即从计算机直接出样张。数字打样分为软打样和硬打样。软打样是将数字页面直接在彩色显示器(如计算机显示屏)上进行显示，它能够做到与计算机处理实时显示，具有速度快、成本低的优点，但因为是加色法显色原理，而且材质和观察条件也与实际印刷品相差较远，如今出现利用液晶显示屏的软打样，已有改进。硬打样如同计算机彩色喷绘一样，直接将数字页面转换成彩色硬拷贝(采用喷墨打印、染料升华、热蜡转移、彩色静电照相等成像技术)。由于计算机图像处理和模拟、控制技术的进步，尽管纸张和呈色剂都与实际印刷不完全一样，但数字硬打样已经可以做到与实际印刷品效果非常接近，高质量的产品(如染料热升华)可达到95%以上的完全一致。

数字打样是20世纪90年代初期才兴起的打样方法，但其快速、高效和直接数字转换的特点与印刷技术数字化和网络化的发展完全吻合，21世纪初已成为主要的打样方法之一。

（3）拼版

拼版又称“装版”、“组版”。手工排版中的第二道工序。在工作中不会总是做16K、8K等等正规开数的品，特别是包装盒、小卡片（合格证）等常常是不合开的，这时候就需要在拼版的时候注意尽可能把成品放在合适的纸张开度范围内，以节约成本。

（4）晒版

晒版即曝光，晒版即是将载有图文的胶片、硫酸纸和其它有较高透明度的载体上的图文，通过曝光将图文影印到涂有感光物的网版、PS版、树脂版等材料上的工作。在网版、PS版、树脂版表面涂上一层感光膜后烘干，将有图像的胶片覆盖在上面，通过强光照射胶片，胶片上的图像被曝光影印到版材上的感光膜上，这个曝光影印的过程俗称晒版。（纸质印刷通常用的是PS版）

（5）

上机印刷

将晒好的PS版固定到印刷机的胶辊上，调校油墨，开机印刷。

（6）

印后加工

印后覆膜、压痕、折页、裱糊、UV、装订、凹凸、烫金、银等工艺。

3.4

印刷品制作过程

3.4.1

第一阶段：接稿

接稿是一个很重要的环节，一般是业务从员从客户那里将第一手稿件资料及客户要求接过来，拿到公司交给设计制作部门进行设计制作。

但是在实际操作的过程中，往往业务人员不能全面传达客户的要求与信息。主要是因为大多数业务人员不一定熟悉制作、印刷等工艺流程而盲目承诺，结果导致最终制作、印刷和印刷后期工艺的表现效

果无法达到客户的要求。

所以，在有条件的情况下，接稿的时候最好有设计人员陪同在场，以掌握客户的第一思想，使设计制作的最终效果尽可能达到客户的要求。同时，技术人员还可以根据客户所提出的希望达到的效果，结

合印刷工艺的实际情况来仔细分析，并推荐给客户一个最满意的印刷效果方案。这样可能在接稿的时候避免一些不必要的麻烦，为以后的设计制作、印刷等做一个良好的铺垫工作。

①文字稿----电脑或实物的文字稿件

②磁盘----光盘、MO，U盘等，一般多为电脑图片、文字或源文件

③以前做的样本----多是客户要求复制其内容

④名片----包括企业名称、Logo和联系信息等

⑤图片----照片、正片或印刷品

⑥书画作品----书画类的原件或副本

⑦实物----包括一些小产品、零件等，需要拍摄加以使用

3.4.2

第二阶段：输入

原

稿

类

型

透射片

正片（反转片或幻灯片）

负片（照片底片）

反射片

照片

楼书

样品

名片

画册

档案袋

……

……

在反射稿件的输入时，使用扫描设备。我公司拥有普通型扫描仪与高档专业平面扫描仪。普通型光学分辨率在1200~2400dpi，高档扫描仪光学分辨率在5000~6000dpi之间，色彩位数在36位以上，最大光密度在4.0~4.5D，而且提供专业的扫描分色软件(一般扫描仪均有一个9600dpi的插值分辨率)

电子分色机，其光学分辨率高达1万dpi以上，密度在4.0以上，而且扫描幅面在4开大小，扫描速度也很快，但价格昂贵。一般正片多采用电分机来扫描；一些金属、玉器、皮制品、艺术照等高档名贵物器可以采用电分；还有是原稿为印刷品，但其印刷精度较高的，也可以采用电分；原稿为普通相片，但要放大到较大尺寸，用于制作海报或招贴，可以用电分。

3.4.3

第三阶段：调整

稿件输入进去以后，通过软件进行调整。调整分辨率、放大倍率设置、去网纹，还有图像调节、滤镜、图像特效、色彩匹配，最后图片渲染等工作。

3.5

印刷工艺流程图

4、

印刷能力介绍

4.1公司服务领域

目前，我们已成功服务于教育培训、医院、医疗设备、房地产、展示展览，机械化工、汽车配件、电子电器、商场超市、婚庆礼仪、药品包装、家具卫浴、酒店宾馆、日用品等行业，并成为众多厂商首选的印刷品供应商。我们将继续努力，保持质量与服务优势，我们的成功是我们与客户建立在紧密联系的基础上为他们提供量身定做的宣传品解决方案，最大限度地为客户提供完美的印刷品服务。

我们的服务范围：画册、DM单页、不干胶、挂历、台历、手提袋、海报、精品盒、楼书、笔记本、贺卡、pvc卡、异形卡、工作证、扑克牌、口杯、信纸、信封、海报、封套、折页、标签、无碳复写联单、精装书籍、刮刮卡、门票、说明书、杂志书刊、企业内部期刊、礼品设计、同学录、结婚请贴等各类纸制品的印刷制作服务。

4.2公司设计能力

我公司有着数年丰富的产品设计经验、印刷制作经验。公司拥有专业的设计师及制作人员，可为客户提供各类印前设计、制版、印刷成型服务。我厂专业生产销售纸箱,纸盒,啤盒。承揽烟酒包装、食品包装、电子产品包装、电器包装、服装包装、水果包装、蔬菜包装、医药包装、玩具包装、轴承包装等各种包装。一流的技术工人,先进的生产设备使我们走在了行业的前列。我厂凭借着优良的品质，良好的信誉赢得了客户的普遍赞誉,企业全体同仁将继续本着“客户的成功才是我们的发展”的经营理念一路向前迈进，同时也是您选择正业包装合作的最大信用保证。公司本着“以服务见证品质”的服务理念，奉行专业、专注、精益求精求发展。

4.3

公司设备生产能力

公司拥有如：德堡六开4色印刷机、海德堡CTP制版（免胶片）、上海紫明对开双面单色印刷机、四开单色机、六开单色机（带打号）、八开机等及强大的印后处理设备。足以完美呈现所有纸张印刷品（如各种书刊、教材印刷、四色彩印、表格、单据、无碳复写、不干胶、信纸、便笺、销售小票、菜单、内部资料、包装用纸、秘密文件、有价证券等等）。

4.4

公司营销能力

公司自成立以来致力通过完美的营销信息网络、优化资源配置、优良的服务和标准规范的操作体系，赢得了广大顾客的一致好评。公司全体员工齐心协力、真诚服务，与广大客户携手合作共创更加辉煌的未来，让我们的明天更加有色彩。

我们承诺：客户第一，质量第一，服务第一，保证时间，保证质量。

我们相信：我们的服务能让您满意，我们的品质能让您放心。

五、生产车间及设备

公司拥有强大的生产车间，拥有先进的生产设备、具有完善的生产工艺。

海德堡四色印刷机

海德堡四色印刷机

全新精密达胶订龙

马天尼骑订龙

海德堡折页机

高速精密达锁线机

印刷车间

装订车间

装订车间

纸张仓库

成品库房，设有专职库管员

六、印刷样品展示

七、质量保障措施

5.1建立全面质量管理体系

由项目部质量管理负责人编制完善的质量控制方案，层层把控，严格把关，保证每一道工序的质量优良。就是充分发动企业员工和各个部门．综合运用现代化科学和管理技术的成果．把组织管理、专业技术和数理统计方法三者有机地结合起来．实现对生产全过程各因素的控制，建立从产品设计、制造检验直至使用服务的质量保证体系．为保证和提高产品质量而采用的一套科学管理方法。

5.2

标准化工作。

标准．是衡量产品质量及工作质量的尺度，也是企业进行生产技术活动的依据。标准化工作，就是针对重复出现的事物．以实现最佳经济效益为目标，有组织地制订、修订和贯彻各种标准化的过程。企业管理的全过程．包括从计划、实施、检查到总结四个阶段．步步都离不开标准．这是企业质量管理的基础。标准化的内容主要有两大类：一类属于技术标准(规定标准和本企业自己的标准)。另一类属于管理标准(就是把各项管理的工作程序、办事规程、业务守则、各种职责、条例，用制度形式固定下来)。企业要号召和要求员工按照标准来进行操作。

5.3

加强生产现场的质量控制。

产品的质量问题．大部分都控制在生产和制造过程中

特别是印刷企业一定要加强生产现场的质量控制．这是保证和提高产品质量的关键。主要应做好以下几项工作：

一是严格工艺纪律。从生产现场来看．影响产品质量的不外乎人、材料、设备、工艺、环境这五个因素。严格执行纪律，保证工艺的质量

把以上五个因素切实有效地控制起来

及时地消除不良因素．就能保证稳定地生产出合格品和优质品，这是现场质量管理的核心。

关于人的管理

这是最重要的决定因素。要求操作者牢固树立”质量第一

的思想和对企业负责的责任感

按工艺要求生产。关于材料管理

不仅要入库还要建立材料管理台账，对易变质的材料要定期抽检

以保证使用材料的质量。关于设备管理，要正确地使用，定期维护保养，保证运转正常。关于工艺的管理

要求严格按照工艺标准、规程进行操作。关于环境的管理，要求工作现场清洁、布局合理

工具、物品存放有序

做到文明生产。

二是定期综合分析

掌握质量动态。企业要经常了解生产现场的质量现状，系统地分析质量发展动态，以便有效地预防事故。控制质量，掌握质量动态的主要办法就是定期对原始记录和台账加以综合统计和分析，从中看出问题，找出规律，分析原因，研究对策。企业掌握质量指标主要有两类：一类是产品质量指标，如产品质量特性值和优等品率、一等品率；另一类是工作质量指标，如合格品率、废品率、返工率等。要定期分析产品质量，寻找原因和责任者，发现废品产生和变化的规律，以采取技术和组织措施，减少或杜绝废品。对废品和质量事故要做到“三不放过，即找不到原因不放过；没有提出防患措施不放过，当事人没有得到教育不放过。”

三是搞好质量检验。质量检验是企业质量管理必不可少的内容．是保证产品质量最基本、最起码的职能。检验的内容包括：进厂的原材料、生产过程中的机器设备、工艺装备、工艺规程、加工方式、半成品、成品及包装等。检验的方法是按工艺分段，有预先检验、中间检验和最后检验三种。特别是最后检验．是在成品出厂前进行的建议．这是保证出厂质量不可缺少的检验。

5.4要加强员工的技能培训。

提高企业的产品质量，除了注重生产过程中的一系列管理之外．机器设备的好坏及员工的操作技能水平是重要的条件。那么在机器设备条件相对固定的情况下，只有不断地提高员工的技术水平，产品质量才会不断地提高。那么如何提高技术水平呢？

一是提高专业知识的理论水平。现在的工人不好当，因为不是用力气的时代了。现在的工人既要有健康的体魄，又要有一定的文化知识。特别是从事印刷的工作者，整天与文字、色彩打交道，由于受文化的熏陶，素有”半个文化人“的称谓。随着印刷业的快速发展，一定要注意专业理论知识的学习，不断掌握新的理论知识，才能掌握和了解新工艺、新设备、新技术、新材料的更新换代，才能跟上历史发展和进步的“节拍”，才能够胜任自己的工作，产品质量才会有保证。

二是提高技术操作水平。好的产品是干出来的。没有娴熟的操作水平和高超的技艺是干不出好活来的。因此，既要认真学习，又要努力提高操作水平，要在“练”字上下功夫。要加强对员工的技术培训，适时开展一些劳动竞赛、技术比赛、质量比赛等活动，练出一套过硬的操作技能，以保证产品质量的稳定和提高。在这方面，北京地区有的印刷企业非常重视员工技术素质的提高．不仅坚持在本单位开展技术培训，而且积极参加两年一届的北京市印刷工人技术比赛．选手们不仅取得了名次．有的还摘取了“状元”的桂冠，不仅大大地促进了企业产品质量的提高，也提高了企业的知名度。

八、后期服务保障承诺

1、

后期接到甲方物料制作任务后，严格按照要求制作，包工、包料、包工期、包质量、包成品保护。

2、

按照客户要求制作期限，保证按时交货。

3、

我公司承诺交货之后质保期1一个月。

4、

严格按照甲方设计的效果图以及报价单上所列内容进行施工。

5、

在广告制作发布过程中产生的一切纠纷，包括但不限于政府、工商、市容等部门的罚款等，均由我公司自行解决，且所有费用由我公司承担。

6、

我公司保证印刷品制作质量、负责成品保护，如印刷物料出现变色、污染及破损等，我公司必须在第一时间（12小时内）无偿按原画面内容及要求更换画面。

7、

保证该工程施工期间的安全，如施工期间发生质量事故，由我公司承担全部责任(人为和自然灾害除外)

。

8、

我公司按甲方要求按时按量送至指定地点，指定人。

9、

我公司对因与甲方合作所获得的甲方所有资料进行严格保密，因合作产生的所有图纸、成品著作权均属于甲方所有。

10、

我公司保证合同约定制作内容按期完成，如因自身原因造成工期延误，则每延误一天，应向甲方支付合同总价款20%的违约金。如果延误5天以上，甲方有权解除合同，我公司除应当返还甲方所有已付款项外还应当向甲方支付人民币5万元作为违约金，违约金不足以弥补实际损失的应当继续承担赔偿责任。

篇2：曲靖市优秀骨干教师评选申报材料一览表

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曲靖市优秀骨干教师评选申报材料一览表 本文内容：

曲靖市优秀骨干教师政府特殊津贴申报材料一览表

姓

名

钱志斌

性

别

男

出生年月

1967．11

最高学历

大学本科

单

位

陆良县第八中学

申报类别

普通高中

现任专业技术职务及聘任时间

中学高级教师2002年8月破格晋升

序

号

评审必备资料内容

份

数

备

注

1-1

曲靖市优秀骨干教师政府特殊津贴推荐评审表（或个人申报评审表）

2

A3纸双面打印，齐中装订

2-1

最高学历、学位证书

1

复印件

2-2

专业技术职务资格证书

1

复印件

2-3

教师资格证书

1

复印件

2-4

获奖证书（市级及以上）

复印件

3-1

近五年以来的课题研究相关材料

复印件

3-2

学术论文

复印件

3-3

译文及原文

复印件

资料装订、装袋要求：1类材料独立装订；2、3类材料按顺序装订成册报送2份（凡复印件须有单位审核人审核签章），未尽事项请手填至空白栏，并按填写顺序装订；

2、3类材料均采用A4纸双面复印。

联系人：

联系电话：

填报时间：

2014

年

8月

月

5日

篇3：曲靖市主要商业调查报告及招商建议

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曲靖市主要商业调查报告及招商建议 本文内容：

曲靖市主要商业调查报告及招商建议

一、背景简介

随着珠江源大城市的迅速崛起，曲靖市已逐步发展成为滇东区域性中心城市。曲靖交通快捷，通迅方便。云南第一条高速公路，第一条电气化铁路，第一条城际列车线路都诞生于曲靖。曲靖市距省会昆明135km，距昆明新机场仅有80多公里，未来时速最高350km/h的沪昆高铁也将经过曲靖。全市境内有贵昆、南昆，内昆等铁路干支线穿境而过。

曲靖市南片区，作为未来城市发展的副中心，以麒麟嘉城为核心的城市综合体正在如火如荼的开发建设中。在北片区以职教园区和五馆一中心为核心拉近了与未来与沾益片区的距离。西片区随着曲靖经济技术开发区升级为国家级经济技术开发区，开发区内的农业食品科技园、光电产业园、汽车工业园区、昆钢商贸物流园区，驰宏公司等项目开发建设。东片区，各种大型住宅小区相继开发兴建，使曲靖城市的发展紧跟时代的步伐，让曲靖这座传统工业城市散发出新的活力。

曲靖市的众多发展项目中，以房地产业最具活力，其中又以大型住宅小区和商业楼盘占主导地位。西片区作为曲靖市的传统工业地区，其房地产业发展潜力较小，因此东片区、南片区和北片区将作为未来大型住宅区和商业区的发展方向。下面单独对东片区进行分析，并提供曲靖市主要商业的调查报告，进而对公司项目和计划提出合理建议。

二、未来东片区5-10年的发展趋势

东片区目前有麒麟东路，环城东路，珠江源大道，三江大道，官坡路等主要交通干道，交通便利，同时有22路，61路等多路公交车通行本片区，出行方便。

东片区主要以住宅小区为主，目前已建成的有集团下属东江花园，临江花园，东星小区，东晟花园等多个大型住宅小区，在建或待建的项目有祥达地产开发的祥达东城大型商业住宅小区，安厦地产开发兴建的东泓新居等，以上小区以东江花园三期项目部为中心，距离东江花园均在5分钟车程的半径以内。

东片区内有大型专业商业区闽南建材城，楚天坤茂建材城等，集团下属锦华园餐饮公司为东片区规模最大，档次最高的餐饮项目，除此之外其它商业资源均较匮乏，且较分散，商业氛围较淡。

对东片区东江花园周围在5分钟车程距离以内已建成，在建或待建的商业楼盘进行统计并预计，5年内该地区常驻人口将突破5万乃至10万，其消费能力毋庸置疑，因此在目前东片区商业氛围不浓，商业资源严重短缺且分散的情况下，公司应考虑加大对商业的投资，使东江花园成为周围小区的商业中心，乃至东片区的商业中心，提升集团在曲靖地产业的影响力。

三、本案分析

东江花园地处麒麟东路与珠江源大道交汇处，东片区中心地段，距麒麟花园较近，目前正在建设3期，规划4期，社区内拥有一条主商业街南北贯通，多条步行街连接东江花园1、2、3期等项目，社区内绿化优美，环境优越，同时设置多个停车场，业主出行便利，打造近100万平米的超大花园社区，10万平米的商业财富特区，同时打造成东片区超大型的商业财富中心，宁静而便捷的生活由此轻松开启。

四、调查报告

调查时间：

2011年5月5日——5月20日

调查目的：

为东江花园四期项目提供直接的市场信息，为确定项目商业业态规划和租售价格，达到项目商铺价值的最大化而寻找市场真实依据，使得东江花园四期项目与东江花园一、二、三期周边的商业形成融合互补的效果，给东江花园四期项目的商业中心一个合理的定位与业态制定。

调查范围：

主要针对麒麟东路，麒麟西路，麒麟南路，麒麟北路，交通路等主要商业街道，美佳华商业广场，中天国际等主要商业中心，以及本项目周边的主要的街道、小区商铺如临江花园等，进行全面有序的调查。

调查内容：

对所调查街道或商业中心经营的业态种类、租金等做的调查了解。

以下是调查总体分析内容：

曲靖市目前最繁华的几大商圈，包括：麒麟花园商圈（美佳华商业广场附近一带），阿诗玛商圈（百大，新百大，珠江源广场附近一带等），南城门商圈（中天国际，金城百货一带），细细算来，真的能算的上商业圈的也就这几个地方，其它地方商业规模及商业氛围与以上几大商圈相比差距较大，且较分散。

1、麒麟花园商圈

麒麟花园商圈由麒麟东路，麒麟西路，麒麟南路，麒麟北路，交通路等主要商业街道，商业中心美佳华商业广场构成，该商圈位于市中心，交通便利，辐射面积大，其中商业以沃尔玛超市为主，因此该商圈人流量大，且业态丰富，加之美佳华购物广场及其周边临近或临街商铺是以中高端消费为主，所以该商圈是曲靖市规模较大，档次较高的综合性商圈，其业态主要为购物，餐饮，百货，休闲，娱乐，电器，银行，客运等。加之炮团规划为大型商业中心，其未来建成后将加大麒麟花园商圈的影响力，使其成为曲靖市第一大综合性商圈。

2、阿诗玛商圈

阿诗玛商圈由麒麟南路，南宁西路等主要街道，商业中心百大，新百大构成，该商圈位于市中心，交通便利，辐射面积广，因此该商圈人流量大，且业态丰富，加之珠江源大剧院、麒麟公园及其周边临近商铺或临街商铺是以中高端消费为主，所以该商圈是曲靖市规模较大，档次较高的综合性商圈，其业态主要为购物，餐饮，文化，休闲，娱乐，电器，图书，数码，银行等。阿诗玛天桥旁时代广场与华盛国际的开发兴建，摩尔购物中心的建成，极大的增强了阿诗玛商圈的整体竞争力。

3、南城门商圈

南城门商圈由麒麟南路，北园路等主要街道，商业中心中天国际，金城百货，中天嘉园等构成，该商圈位于市中心，处于交通主干道上，交通便利，业态丰富，其业态主要为购物，餐饮，百货，休闲，娱乐，银行等。中天国际，金城百货，中天嘉园属于大型商住楼，因此其人流量较大且消费档次较高，周边地区可拆迁面积大，属于未来发展潜力巨大的商圈。

商铺租金调查：

美佳华购物广场一楼商铺月租金120元/㎡/月（广场内商铺）—145元/㎡/月（临街商铺）

交通路美佳华广场旁班尼路商铺租金230元/㎡/月

麒麟东路顽石酒吧租金40元/㎡/月

麒麟东路文化宫附近租金30—40元/㎡/月

麒麟西路步行街商铺租金150元/㎡/月（麒麟花园旁）

麒麟西路二楼商铺租金40元/㎡/月（麒麟花园旁）

麒麟南路商铺租金120元/㎡/月（麒麟花园旁）

麒麟北路商铺租金40元/㎡/月（麒麟花园旁）

麒麟巷源一餐厅附近租金30—40元/㎡/月

麒麟巷交警支队商铺租金70—80元/㎡/月

玄坛商场商铺租金140—150元/㎡/月

新百大一楼商铺租金220—240元/㎡/月

摩尔购物中心旁二楼租金220元/㎡/月

摩尔购物中心一楼租金100元/㎡/月

中天国际临街商铺租金360—400元/㎡/月,2—5楼40—360元/㎡/月

龙泽园商铺租金50元/㎡/月（已卖完）

闽南建材城商铺租金20—40元/㎡/月

楚天坤贸建材城商铺租金均价25元/㎡/月

张三口建材城商铺租金20—45元/㎡/月

楚天坤茂建材城商铺租金均价25元/㎡/月

临江花园商铺租金一楼为42元/㎡/月，二楼为22元/㎡/月，三楼为10元/㎡/月

商铺售价调查：

文津苑商铺只卖不租，卖价3万/㎡

书香彼岸商铺只卖不租，卖价3.2万/㎡

总结:

以上价格调查均以商圈中心或其附近临街商铺租金为主，距离商圈距离增大，商铺租金呈下降趋势，如交通路往北，麒麟东路往东，麒麟西路往西，麒麟北路往北，都呈下降趋势，其中在某些地段呈局部上升或不变趋势，如交通路高快客运站路段，呈局部上升趋势，如麒麟花园至南城门路段（包括玄坛，阿诗玛路段）未有明显上升或下降趋势，租金水平基本保持不变。调查采取多种方式，如拨打招租电话求租等，以上多种方法难免导致误差，从而导致租金水平出现一定的误差，但总体租金均价水平较为准确。

本次调查的主要对象是各大主要商圈，从而大致获得曲靖市主要商业租金水平，另外着重调查与本项目有较大可比性的商业项目，如临江花园等项目，对东江花园1、2期底层尚未招租或尚未出售的商铺具有较大的参考性。同时根据以上调查的商业业态提出制定本项目的业态与商业定位的建议。

五、项目定位

在目前已建成的商铺和正在规划的商业项目中，东江花园必将建设一个大型、综合性的商业财富中心，打造一个以大型、综合性的商业财富中心为主，社区内临街商铺为辅的中、高档次的商业财富社区，辐射东片区所有的商业住宅小区，使之成为东片区规模最大，档次最高的商业财富中心。

六、业态划分

东江花园项目是以住宅为主，商业为辅的大型综合性社区，商业业态应以餐饮、休闲、购物、娱乐、教育、文化、百货、生活配套（如银行网点，移动营业厅网点，美容会所等项目为主）等。

七、项目建议

四期项目应以高层商住楼为主，具体可参考中天国际商住楼，招商工作须在项目图纸设计之前进行开展，从而可根据业态中所需项目的主力店或大型店的建筑要求来设计图纸，在项目建成后招商时避免了一部分的建筑资源浪费及节约部分商家的装修成本和装修时间，同时也可以提高项目的商业竞争力，周边楼盘大部分商铺已建成，尚未招商（据调查，临江花园现正在招商，其租金水平见商铺租金调查），若周边楼盘商铺开始招商并最终成功，则能提升项目周边的商业氛围，提高人流量，对本项目1、2、3期的尚未招租或尚未出售的临街商铺影响较大，但对即将规划建设的4期项目的商业中心影响较小。

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