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    常州北站高铁新城之市场篇

    时间：2020-12-18 10:13:06 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人 蒲公英阅读网手机站

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    　常州北站高铁新城之市场篇 导语

    　2017 年，常州土拍重启，常州高铁新城房地产市场复苏，首个住宅大盘于2018 年 3 月开盘。因发展时间较短，目前高铁新城整体市场尚未成型，但因政策利好与未来发展前景，市场已有上升趋势，相信在不久将来，这里会成为一块热土。

    　01 整体市场

    　“城市篇”中已有提及，近几年来高铁新城所在的新龙板块是新北区、乃至常州市土地供应的热点板块，尤其是商办用地，在 2017 年常州市恢复供地当年，供应超过全市总规模的一半以上，这说明政府重点打造高铁站前新龙商务区的支持力度以及决心。

    　图：2017-2020H1 新龙板块土地供应占新北区土地供应比（部分性质）

    　图：2017-2020H1 新龙板块土地供应占全市土地供应比（部分性质）

    　同时，得益于常州“南拓北进”的发展规划，2019 年，武进和新北两个区住宅和商办成交量旺盛，成交量均高于市中心天宁、钟楼两区；价格方面，新

    　北区住宅价格略低于中心城区，但高于同为城市副中心定位的武进区，商办价格与市中心相差不大。

    　图：2019 常州普通住宅市场供求量价走势情况（分区域）（单位：㎡、元/㎡）

    　图：2019 常州普通商办市场供求量价走势情况（分区域）（单位：㎡、元/㎡）

    　 住 宅市场

    　常州高铁新城于 2018 年 3 月推出首盘，至今已推出近 10 个项目，2019 年集中开盘了 6 个楼盘。

    　从 2017 年土地供应恢复、2018 年品牌开发商楼盘陆续开售到现在，基本都是高层住宅产品，面积段主要集中在 100-150 ㎡，精装和毛坯交付的都有，没有别墅类型的产品。值得一提的是，虽然是刚需主导的市场，但是户型大多是 90 ㎡往上的三室两厅，这与当地市场人均居住面积较大有关。2020 年逐渐有少量洋房入市 （如美的阳光城江山樾项目），出现刚改、改善产品。

    　 自 2017 年常州市恢复供地以来，2018 年住宅量价齐升，房价几乎翻倍，并在之后保持相对平稳的水平，去化整体情况良好。板块内楼盘价格差异不大，主要体现在户型装修品质以及楼盘环境上。

    　 图：2017-2020H1 新龙板块商品住宅供求量价走势情况（单位：㎡、元/㎡）

    　 客户层面，片区客户年龄结构集中在 30-50 岁之间，以三口之家为主力，意向购置三房或以上户型的产品，两房等紧凑型产品的客户意向很低。由于高铁新城片区内有两个高等院校，并且大多数学生毕业后会选择留在常州，而且有部分选择就近工作，所以有 1/3 客群的购房动因为子女购置资产。由于住宅产品较为单一（改善型高层为主），且面积集中在 90-140 ㎡之间，所以绝大部分客户的购房预算集中在 100-300 万区间。

    　 图：客户产品意向

    　图：客户购房预算

    　图：客户家庭结构

    　 图：客户购房动因

    　 总体来看，自 2017 年包括碧桂园、保利、金科等品牌开发商进入后开始了片区的发展，高铁新城住宅市场量价齐升，市场活跃度高。针对因教育资源选择置业的 30-50 岁三口之家，住宅产品以高层刚改型为主，产品结构较为单一。

    　03 办公市场

    　目前高铁新城内的办公产品主要有花园式独栋办公以及标准办公两种。

    　 △科创产业园 常高新集团，项目总投资 5.6 亿元，占地约 55 亩，总建筑面积 82793 ㎡，规划建设地下 1 层、地上 5 层的花园式独栋办公园区，计划于 2019 年底主体封顶，2020 年四季度竣工交付。13 栋单体建筑，5 层，共高 24 米，950-6000 ㎡ ，目前在售。

    　△高新广场 5A 甲级写字楼 ■建筑面积 13 万㎡ ■2017 年 12 月开盘，对外出售 ■标准层 2000 ㎡，共 33 层 ■分割面积 49.59-2000 ㎡

    　■价格 10000 元/㎡（售罄）

    　△绿创大厦 5A 甲级写字楼 ■建筑面积 4 万㎡ ■2020 年 3 月开盘，对外出售 ■标准层 1200 ㎡，共 20 层 ■4.1-6 米室内层高，12 部高速电梯 ■分割面积 300-1200 ㎡ ■目前在售，价格 10000 元/㎡

    　 △礼韵世家花园 百变办公空间（公寓）

    　■1 幢，4-22 层 ■2020 年 1 月开售 ■户型面积 32-105 ㎡，层高 3.6 米，4 梯 20 户 ■价格 11200 元/㎡，目前在售 高铁新城片区办公同样在 2018 年量价齐升，但售价增长幅度相对较小，在2019 年破万之后 2020 年稍微回落。

    　图：2017-2020H1 新龙板块办公楼供求量价走势情况（单位：㎡、元/㎡）

    　 租金方面，出租的写字楼项目平均价格为 1.6 元/天/㎡，另有企业自用的写字楼（如新阳科技集团总部大厦，主楼 23 层、裙楼 3 层，建筑总面积 5.5 万

    　平方米）目前有部分楼层也对外出租。在建的新写字楼绿创大厦以及总部办公科创小镇都只售不租（在售，但去化情况不可得）。

    　 △高新广场 5A 甲级写字楼

    　 ■分割面积 49.59-2000 ㎡，毛坯出租 ■租金价格 1.6 元/天/㎡（业主出租）

    　■物业费：裙楼 8.5 元/月/㎡（目前裙楼为政府机关在使用），塔楼 6.5 元/月/㎡

    　 ■部分楼层对外出租，标准层面积 1800 ㎡，精装出租 ■租金价格 2 元/天/㎡ ■物业费塔楼 6.5 元/月/㎡

    　△新阳科技集团 企业自用总部大厦 5A 甲级写字楼

    　目前，片区在租在售的商办项目较少。最为成熟的高新广场 2017 年年底开售，已经售罄，目前企业入驻率约 90%，所引行业多样。南片区装备制造带以及东片区电子、光伏产业园带来上楼办公需求，部分企业购买或租赁办公楼作为分公司总部或者接待客户的办事处。

    　 △表：高新广场销控表

    　整体来看，市政府有着重点打造高铁新城商务区的决心和方向，但由于发展时间尚短，片区内商务氛围尚未凝聚，在租在售项目较少，销售价格也有多回落。待片区内在建及规划项目落地，片区内将会有多元化办公产品以满足不同产业需求，届时，办公市场将会有质的飞跃。

    　商业市场

    　高铁新城内商业市场萧条，商业产品主要为商办裙楼底商。

    　 目前片区内唯一的商业中心为 2014 年开业、位于新桥生活片区（拆迁集中片区）的新桥商业广场，然而，该商业广场运营不善，基本只剩快餐类餐饮以及黄金为主的零售商铺，大部分商铺空置，十分衰败。

    　 今年年中，新北政府调整规划，开始围绕新龙湖核心商务圈的商业进行深入规划，将站前核心片区两宗商务用地修改性质为商业。虽然目前还是绿地，但未来三到五年应该会有大规模的商业建成。

    　 片区内商业（主要是商铺）的价格自 2018 年起平稳上升，目前达到 1.8 万元/㎡水平。在租的都是老旧小区（2011 年左右建成）私人小业主的商铺，价格由 2-6元/天/㎡不等。

    　 图：2017-2020H1 新龙板块商业供求量价走势情况（单位：㎡、元/㎡）

    　 ■住宅临街商铺 ■二手出售均价 25000 元/㎡ ■租金价格 2-6 元/天/㎡（业主对外出租）

    　■物业费裙楼（商业）1-1.5 元/月/㎡ 由此可见，高铁新城商业市场尚未发展起来，缺乏大型商业广场，整体商业档次较低。虽商铺价格有所上涨，但供需并不平衡。片区的商业市场想要发展还有待时日。

    　总结

    　2018 年是高铁新城所属板块房地产市场上升猛烈的元年。2017 年土地市场重新火热迎来许多开发商拿地，2018-2019 年板块市场商品住宅量价均翻倍，集中在普通住宅，别墅无供应。商办价格自 2018 年来大幅上涨，成交量相对较小，但呈现一定的上升趋势。未来，待产业导入、配套完善，区域价值将进一步提升，房地产市场会更加火热。

    　图：2009-2019 新龙板块房地产市场供求量价走势情况（分业态性质）（单位：㎡、元/㎡）

    　 写在最后

    　至此，常州北站高铁新城已全部介绍完毕。常州高铁新城，是目前常州市规划最明确、政府支持力度最高的区域，一切建设都在有条不紊地推进中。未来，它的崛起将会成为常州的新名片，助力常州蝶变腾飞。

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