工商管理专业就业形势调查报告

时间：2021-03-12 00:12:50 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人

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工商管理专业就业形势调查报告 本文简介：工商管理专业就业形势调查报告在需求研究中，围绕管理活动的专业化，我们分析了新世纪社会经济发展对商务管理类专业人才的需求。改革开放使管理活动由计划经济下行政命令的附属物转变为系统化、专业化的复杂活动，对管理人才的培养提出了多方面、高层次的要求。管理活动中普遍存在着层级性，操作层、中间层和战略层的管理业

工商管理专业就业形势调查报告 本文内容：

工商管理专业就业形势调查报告

在需求研究中，围绕管理活动的专业化，我们分析了新世纪社会经济发展对商务管理类专业人才的需求。改革开放使管理活动由计划经济下行政命令的附属物转变为系统化、专业化的复杂活动，对管理人才的培养提出了多方面、高层次的要求。管理活动中普遍存在着层级性，操作层、中间层和战略层的管理业务，需要培养不同的专业化管理人才。根据对我国产业发展和企业管理现状的分析，认为商务管理专科教育仍应以培养中基层管理人才为主，毕业生能够作为现实工作中业务主管、部门经理等职位的后备人才，通过一段时期的适应和锻炼，胜任这些工作。随着以知识为基础的新经济的发展和产业升级，社会对综合型战略管理人才和适应团队工作的新型操作层管理人才的需求，将相应增加。这正符合高职高专商务管理专业的特点。我国经济发展很不平衡，各个地区产业发展和经济管理活动对人才的需求差别很大，要求高职高专的管理类专业根据社会需求和自身综合实力确定商务管理教育的目标定位。人才成长是一个动态过程，无论定位如何，专科教育教学都要为学生提供一个有竞争力的起点，使其胜任将要面对的管理任务，并为其终身学习和持续发展打下稳固的基础。要做到这一点，就要为学生提供系统的学习和训练，使其具备必需的知识、技能和素质。我们分析了这些知识、能力和素质的具体内容，提出了培养基础宽厚、专通结合、和谐发展的工商管理专业人才，并围绕知识传授、能力训练和素质培养探讨了商务管理专科教育目标、模式和过程。

随着企业宏观环境的持续优化民营经济、外资、国企将被彻底激活、企业总量将呈几何级数增加。同时对各种人才的现实与潜在需求也在裂变。目前本专业的在校学生全国大约为50到100万,每年约培养出40万（专科生）。现实需求量大，潜在需求量更大。因此我们有信心根据市场导向和国际化的要求把工商管理专业办成品牌专业。让我们的学生在学校持续优化的教育资源背景下，接受显性知识和隐性知识的双重教育，满足主流经济、主流市场、主流企业的需求。

工商管理作为管理学的重要分支，是一门应用性很强的学科。它依据管理学、经济学的基本理论，研究如何运用现代管理的方法和手段来进行有效的企业管理和经营决策。广义的工商管理包含的领域很多，下设的二级专业各具特色，主要包括工商管理、市场营销、会计学、财务管理、人力资源管理、旅游管理等。

虽然目前受影响最大的是金融、外贸等行业，但全球的金融危机还是波及了世界整个产业链。对工商管理专业的就业也造成了很大影响。随着工商管理教学的普及和不断深入，在未来10年内，即2020年前，我国将继续持管理人员数量大国的地位，中国所需各类管理人员1000-1300万人，是中国就业人数较多的行业和热门职业。

根据不同专业的培养方向的不同，工商管理各个专业的毕业生的就业取向差别还是非常明显的。大致说来，工商管理毕业生主要有以下几个就业选择：

（一）一般传统管理类岗位

由于专业性不太强，在人才市场上，没有经验或经验不足的工商管理类毕业生应聘一般传统管理类岗位将收到有技术背景并有一定管理经验的其他专业毕业生的有力冲击。课堂上讲授的理论一般比较抽象，必须结合工作实际才能发挥应有的功效。

企业一般会安排管理专业的新员工下基层接受相应的锻炼，以积累进入管理层所需的经验。这是一个过渡时期，相应的薪酬标准也很低，民营企业的新人月收入一般在1500元以下徘徊，外资企业开出的薪酬标准也不会超过3000元。这样的现实可能与许多毕业生的职业期望值存在巨大的落差。不少毕业生由于无法接受而选择离开。（二）市场营销类岗位

市场营销类，在任何一个企业都必不可少的。企业在此岗位招聘的人数是比较多的，因为产品或服务要营销出去才能获利，企业才能生存并发展。在以往，企业的此部分员工很大一部分都是招聘的应届毕业生。应届毕业生有其自身的优势，才毕业，精力旺盛，可塑性高，对报酬眼球不是很严，再加上企业对营销类实行弹性薪酬制度，你给企业获利越多，你自己收入就越丰厚。一般在前三个月，少数为企业获利少的员工就自动离职了，剩下的就转为企业营销骨干。这时企业继续在社会招聘此岗位，为的是优胜劣汰。很多企业国际业务市场受到很大冲击，业务由出口转内销。虽然很多企业在此岗位招聘人数不再是“若干”，但此岗位不得不招，因为产品出来就的卖出去，不然企业就只能倒闭。据调查，很多企业对此岗位都要求一定的工作经验，因为企业没有更多的培训预算，当然，注重长远发展的企业化除外。注重长远发展的企业，还是很欢迎优秀的应届毕业生。如果你有这方面的特长，并且愿意在这方面发展的学子，可以关注一下此类岗为。在严峻的形势下，若找准市场入口，你的报酬一定不低。

（三）人力资源管理类岗位

开发及生产管理，而HR管理就被大多数企业老板怱略，加上国内的HR管理并不专业，也加剧企业不重视HR管理。实际上HR们所用的管理工具也不多，而HR在企业取得成功的更加少之又少。HR唯一要做好由于受到世界金融危机的影响，中国企业特别外资企业都会不同程度受到影响，更多企业会实施裁员来减轻企业的运营负担，因此人力资源管理将面临前所未有的因裁员而引起的劳资纠纷的处理工作。面对诸多的问题，企业很需要此类人才加盟。但HR仍然面临一个问题，一般大中型企业在企业内部都设立有人力资源部，主管企业招聘，员工培训，绩效考核，人事调度等相关事宜。而小型企业根本没有这个部门。

很多企业管理重点仍然是市场的工作就是六大模块，这样就更加难体现出HR的价值所在。HR应成为企业的管理顾问才是唯一出路。但此类职位的前景仍然是好的，此类职位不受性别限制，但部分小企业人事行政设为一个部分，只负责一些基础的人事管理工作，因此招女生较多。此类岗位若有相关资格证书，在求职道路上将更加受欢迎。鉴于目前的形势，欲寻求此类岗位的求职者，一定要综合分析自己的特长，企业的发展模式再决定去应聘否。目前，国内大学没有专门开设人力资源管理专业，而工商管理的设置了一门专业课。但是，今年来，国内企业对于人力资源管理人员的需求持续走高，他们在企业外部战略和内部建设中发挥了巨大的作用。一般大中型企业在企业内部都设立有人力资源部，主管企业招聘，员工培训，绩效考核，人事调度等相关事宜。

当然，好的工作岗位竞争也非常激烈。独之秀职业顾问建议有志于从事人力资源管理工作的准毕业生们不妨善用学校的实习安排，尽量争取到一些大企业的人力资源部见习，熟悉招聘、考核等日常工作流程，以及一些简单而实用的工作技巧。工作满一年的新人则可以考虑考取国家认可的“助理人力资源管理师”资格证书，为个人的职业发展添砖加瓦。

（四）物流管理类岗位

物流，继物资资源、人力资源之后，素有有“第三个利润源”之称。物流的职能是将产品由其生产地转到消费地，从而创造地点效用。物流管理的好坏直接影响到企业的产品、服务质量和企业经济效益。

市场总值超过千亿元的北京奥运会和上海世博会，让众多中外物流企业怦然心动，招贤的“绣球”四处高挂。而且，国内企业对物流行业成本压缩的诉求也刺激了物流人才的需求。目前，市场对物流人才的需求量超过600余万，被列为我国12类紧缺人才之一。可以说，中国的物流业正处在蓄势待发的阶段，极具市场潜力，前景十分广阔。

对于我们专业的同学来说，进入物流行业，有利的一面在于管理学的融会贯通，不利的一面则是物流专业知识的缺乏。主要包括物流操作流程和规划意识。目前薪资待遇较好、发展前景光明的主要是一些对外贸易方面的物流岗位，例如单证操作、国际货运方面的职位。这些岗位要求我们具有一定的专业（物流、外贸）英语水平。

总之，选择管理岗位，对世界经济和科技信息要敏感，迅速收集分析、正确处理并及时作出相应的对策。因此，要求应聘管理职务的人员首先要具备较强的管理能力，并具有运用现代管理手段进行管理的才能，掌握电脑技术和网络技术。在个人素质方面，要具备较高的管理和组织协调能力，以及规划能力和应变能力，还要求有较好的自控能力。

6

篇2：2009年成都新建住宅小区入住率调查报告

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616843241

成都新建住宅小区入住率

调

查

报

告

成都市房产管理局

二○○九年五月

目

录

第一部分

调查概况5

一、调查范围5

二、调查内容5

三、调查时点5

四、闲置住房标准5

五、指标解释5

六、样本说明6

第二部分

入住率总体情况8

一、入住率与住房建成年限呈正相关。8

二、中心城区总体入住率为92%，处于合理水平。9

三、入住率与小区到市中心的距离呈负相关，三环路内外入住率相差较大。10

四、中小套型住房入住率较高，大套型住房入住率较低。11

第三部分

入住率区域特征12

一、分环域看，越靠近市中心入住率越高，大套型住房尤为明显。12

二、分方位看，西北和市中心入住率较高，城东、城西较低。13

三、市场热点板块入住率不高。14

四、分行政区看，武侯区和金牛区入住率最高，青羊区相对较低。16

第四部分

闲置住房业主特征18

一、闲置住房业主地域来源构成与所有新建住房业主地域来源构成基本一致，外地业主空房率略高于本地业主。18

二、中心城区业主和省外境外业主拥有的大套型住房空房率高过小套型，郊区（市）县和本省外地业主则反之。19

三、闲置住房业主年龄构成与所有新建住房业主年龄构成基本一致，40-50岁业主空房率略高于其他年龄段。20

四、20-40岁业主的小套型住房空房率较高，40-60岁业主的大套型住房空房率较高。21

1998年以来，随着城镇住房制度改革的深化，居民收入水平的提高，城市化进程的加快，商品住房需求持续增长，我市房地产市场迎来了一轮快速发展时期，并在2007年达到高峰。但2008年的调整告诉我们，市场的发展既得益于不断增长的自住需求的支撑，也有房地产投资属性及保值增值功能带来的投资投机需求和透支未来需求的助推。本次调查，就是旨在从消费角度摸清我市房地产市场的真实自住需求，掌握新建住宅小区入住率情况及其在时间和空间上的分布规律，为政府调控房地产市场提供基础数据，以促进房地产业与社会经济、城市化进程协调发展。

调查结果显示：

u

中心城区新建住宅小区总体入住率为92％，较为合理。

u

入住率与小区建成年限呈正相关。建成年限越长，入住率越高；建成年限越短，入住率越低。

u

入住率与住房套型呈负相关。套型面积越小，入住率越高；套型面积越大，入住率越低。

u

入住率与小区到市中心的距离呈负相关。离市中心越近，入住率越高；离市中心越远，入住率越低。

u

三环路是入住率的分水岭。三环路内各环域入住率都在90%以上，但三环路外不到80%。

u

目前的市场热点区域入住率普遍不高，主要原因在于住房建成年限较短、公建配套尚不完备等。

u

闲置住房业主地域来源构成与所有住房业主地域来源构成基本一致，但外地业主空房率略高于本地业主。

u

闲置住房业主年龄构成与所有住房业主年龄构成基本一致，但40-50岁业主空房率略高于其他年龄段。

第一部分

调查概况

一、调查范围

位于中心城区的青羊、武侯、金牛、锦江、成华、高新等六城区行政区划内的新建住宅小区；

二、调查内容

（一）新建住宅小区总体入住情况；

（二）不同区域住房入住率特征；

（三）不同套型住房入住率特征；

（四）不同建成年限住房入住率特征；

（五）闲置住房主体特征。

三、调查时点

2009年3月31日24时。

四、闲置住房标准

判断闲置住房的标准为：该套住房自建成以来一直无人居住，或建成以来虽然曾经有人居住但最近连续半年（2008年10月1日0时至2009年3月31日24时）无人居住。否则即为已入住。

五、指标解释

入住率：已入住住房套数与总套数的比值；

空房率：闲置住房套数与总套数的比值。

入住率＋空房率

=

100%

六、样本说明

经对本次调查回收样本数据进行校核审验，最后有效样本共覆盖中心城区的835个住宅小区的33.97万套住房，占实有住房套数的31.3%。

由于客观条件的限制，本次调查结果只反映了部分新建住宅小区的入住率情况，与整体情况可能存在一定差异。但由于回收样本具有随机性且覆盖了实有住房总数的30%左右，调查结果还是有较高的可靠性，具有研究意义。

从所调查的样本住房建成时间看，建成年代在10年以内的住房共计28.6万套，占调查总数的84%，表明本次调查的绝大部分样本属于2000年以后交房的新建住宅，基本达到调查目的。

第二部分

入住率总体情况

一、入住率与住房建成年限呈正相关。

调查显示，中心城区新建住宅小区的入住率都是随着建成年限的增加而提高，尤其是在小区建成的最初几年里，入住率呈快速增加态势。小区建成早期入住率普遍较低，这是正常现象，原因不难理解。一是通常情况下一套住房从交房到入住往往需要较长一段时间的装修、搬家期，因此，交房后一段时间内未入住实属正常；二是不少小区建成后周边配套设施短期内没有跟上也会影响入住；三是确有部分业主是出于保值增值提前购房的，其在交房后相当一段时间里并无入住的必要。

中心城区不同建成年限住房入住率情况

建成

年限

1年以内

1～2年

2～3年

3～4年

4～6年

6～8年

8～10年

10年

以上

入住率

40%

74%

86%

93%

96%

97%

98%

99%

二、中心城区总体入住率为92%，处于合理水平。

截至调查时点，中心城区建成时间在一年以上的28.48万套样本住房中，已入住26.06万套，入住率为92％，空房率为8%。

总体看来，我市中心城区新建住宅小区入住率处于较高水平，高达92％的入住率说明住房资源得到了较为有效的利用，与城市化进程以及近年来房地产市场的发展状况基本相适应。

从国外情况看，美国和英国的空房率长期稳定在10%左右，最高时达到过13%左右。但美国和英国已经处于城市化进程晚期，新建住房比重较小，我市尚处于城市化快速发展时期，建成年限在10年内的住房占了相当大的比重，考虑到建成年限对入住率的巨大影响，我市中心城区8%的空房率应该说是相当合理的。

三、入住率与小区到市中心的距离呈负相关，三环路内外入住率相差较大。

调查显示，一环以内的小区平均入住率为98%，一环至二环的入住率为

95%，二环至三环的入住率为91%，三环以外的入住率为79%。各环域入住率高低与小区到市中心的距离呈负相关关系，越靠近市中心入住率越高，越往城外走入住率越低，住房需求的圈层分布非常明显。由于我市尚处于城市化过程之中，市中心依然是整个城市扩张的核心动力，资源配置也最为完备，就业、就医、入学吸纳人数也最多，出行购物最为便利，居住条件最为成熟，从而导致居民的居住偏好于市中心，加之住房平均建成年限随环域外延而缩短，使得入住率呈明显的以市中心为最高点随着距离的延伸而逐步递减的特点。

各环域住房入住率情况

一环内

一至二环

二至三环

三环外

98%

95%

91%

79%

特别有趣的是，三环路内的入住率都在90%以上，三环路外的入住率不到80%，两者差距较为明显。如果把90%作为入住率是否正常的判定标准，那三环路内的入住率就处于正常状态，三环路外的入住率就有些偏低，说明城市的扩张速度某种程度上超前于住房的实际需求。考虑到我市新建住宅小区较多且建成早期入住率偏低是正常现象等实际情况，这种超前应该说不是太严重。

四、中小套型住房入住率较高，大套型住房入住率较低。

调查结果显示，入住率与住房套型面积呈负相关关系，随套型面积的增大而变低。

分套型面积住房入住率情况

套型

90平方米以下

90-144平方米

144平方米以上

入住率

95%

90%

87%

第三部分

入住率区域特征

一、分环域看，越靠近市中心入住率越高，大套型住房尤为明显。

调查显示，中心城区住房入住率的环域特征非常明显，越靠近市中心入住率越高，越往城外走入住率越低，各种套型住房的入住率都呈现同样的特征，其中144平方米以上大套型住房表现得尤为明显。说明公共配套、居住环境、就医入学上班方便、交通便捷等因素对提高入住率有着明显的促进作用。

中心城区住房分环域分套型入住率情况

90平方米以下

90-144平方米

144平方米以上

合

计

一环内

96%

97%

95%

98%

一至二环

98%

94%

87%

95%

二至三环

93%

90%

87%

91%

三环外

87%

76%

71%

79%

二、分方位看，西北和市中心入住率较高，城东、城西较低。

调查表明，中心城区各方位入住率均达到88%以上。其中，西北方位入住率最高，达到98%；其次是市中心，达到96％。城东、城西入住率较低，均为88％，主要是因为新建住宅小区较多所致。

中心城区住房分方位入住率情况

方位

市中心

东

南

西

北

东南

西南

东北

西北

入住率

96%

88%

92%

88%

94%

95%

91%

89%

98%

从各方位不同套型住房入住率比较看，90平方米以下住房在各方位的入住率相差不大，但144平方米以上大套型住房在各方位的入住率差异较大，如城东、城西的大套型住房入住率分别为73%、82%，比高的方位差了15至24个百分点，这也是造成城东、城西整体入住率较低的一个原因。

中心城区住房分方位分套型入住率情况

90平方米以下

90－144平方米

144平方米以上

市中心

96%

97%

95%

东

94%

78%

73%

南

97%

90%

91%

西

93%

86%

82%

北

95%

94%

97%

东南

96%

95%

92%

西南

97%

90%

83%

东北

86%

92%

89%

西北

98%

98%

97%

三、市场热点板块入住率不高。

调查显示，在环域与方位交叉构成的各细分区域中，三环内各细分区域入住率普遍在90%以上，只有市场热点板块如建设片区所在的城东二至三环区域和驷马桥板块所在的东北二至三环低于90%，分别为81%、88%。三环外各细分区域入住率则普遍较低，其中东三环外和南沿线板块所在的南三环外入住率最低，仅有59%和62%，比最高的北一至二环区域低了近40个百分点，差距十分明显。小区建成年限普遍较短是市场热点区域入住率较低的主要原因。各细分区域入住率详见下表：

中心城区细分区域入住率情况

环域

方位

90平方米以下

90-144平方米

144平方米以上

合计

一环以内

96%

97%

95%

96%

一至二环

东

99%

92%

61%

96%

南

99%

98%

98%

98%

西

95%

85%

88%

90%

北

99%

100%

92%

99%

东南

87%

95%

93%

92%

西南

98%

96%

73%

94%

西北

99%

95%

96%

97%

东北

97%

97%

97%

97%

二至三环

东

83%

77%

92%

81%

南

95%

95%

94%

95%

西

94%

87%

81%

89%

北

97%

97%

98%

97%

东南

97%

95%

92%

96%

西南

96%

88%

89%

91%

西北

98%

98%

97%

98%

东北

87%

91%

86%

88%

三环以外

东

53%

55%

78%

59%

南

72%

61%

62%

62%

西

84%

83%

75%

82%

北

90%

79%

82%

87%

西南

96%

88%

72%

90%

东北

71%

84%

/

74%

四、分行政区看，武侯区和金牛区入住率最高，青羊区相对较低。

调查显示，中心城区各行政区总体入住率均达到85%以上。其中，武侯区和金牛区入住率最高，达到94%；其次是锦江区，为93%；成华区和高新区为88％；青羊区最低，为86％。

从不同套型的入住率情况看，各行政区90平方米以下套型住房入住率普遍较高，都在90%以上，最高的武侯区达到97％，最低的成华区也有90%。90－144平方米套型住房入住率在90%以上的行政区有三个，分别是武侯、金牛、锦江，最高的武侯区和金牛区达到93％；其余三个行政区入住率分布在80%至90%之间，其中最低的青羊区为83％；144平方米以上套型入住率最高的是武侯区和成华区，达到90％，最低的依然是青羊区，为78％。武侯区和金牛区无论是总体入住率还是各套型入住率，在中心城区各行政区中均占有一定比较优势，而青羊区相对而言入住率较低，尤其是大套型住房入住情况不太理想。

中心城区各行政区分套型住房入住率情况

90平方米以下

90-144平方米

144平方米以上

青羊区

91%

83%

78%

武侯区

97%

93%

90%

锦江区

96%

90%

86%

金牛区

96%

93%

89%

成华区

90%

86%

90%

高新区

96%

85%

82%

第四部分

闲置住房业主特征

一、闲置住房业主地域来源构成与所有新建住房业主地域来源构成基本一致，外地业主空房率略高于本地业主。

调查显示，中心城区闲置住房业主地域来源构成中，中心城区人员占了绝大多数，达到58%；其次是本省人员，占25%。具体构成详见下图：

比较中心城区所有新建住房业主的地域来源构成和闲置住房业主的地域来源构成，两者基本一致。不过，闲置住房业主中本市人员占比相对要低一些，而外地人员占比相对要高一些。

中心城区新建住房业主地域来源构成

中心城区

郊区（市）县

省内外地

省外

境外

所有住房

62.4%

5.3%

23.3%

8.9%

0.1%

闲置住房

57.7%

4.9%

25.3%

12.0%

0.2%

二、中心城区业主和省外境外业主拥有的大套型住房空房率高过小套型，郊区（市）县和本省外地业主则反之。

调查显示，

中心城区各种套型闲置住房中，中心城区本地业主在90平方米以下套型的占比为48%，在90-144平方米套型中的占比为58%，在144平方米以上套型中占比达到了68%，呈现套型越大占比越高的特点，省外和境外业主也有类似特点，而郊区（市）县和本省外地业主则刚好相反。

中心城区分套型闲置住房业主地域来源构成

中心城区

郊区（市）县

省内外地

省外

境外

90平方米以下

48%

7%

34%

11%

0%

90-144平方米

58%

5%

26%

11%

0%

144平方米以上

68%

3%

14%

14%

1%

三、闲置住房业主年龄构成与所有新建住房业主年龄构成基本一致，40-50岁业主空房率略高于其他年龄段。

调查显示，中心城区闲置住房业主年龄构成如下：

比较中心城区所有新建住房业主的年龄构成和闲置住房业主的年龄构成，两者基本一致。不过，闲置住房业主中40-50岁人员占比相对要高一些，而30-40岁人员占比相对要低一些，说明前者的住房空房率较高。

四、20-40岁业主的小套型住房空房率较高，40-60岁业主的大套型住房空房率较高。

调查显示，中心城区分套型闲置住房业主年龄构成中，20-40岁业主占比随住房套型面积增大而降低，40-60岁业主则反之，说明前类业主的小套型住房空房率较高，40-60岁业主的大套型住房空房率较高，详见下表：

中心城区分套型闲置住房业主年龄构成

90平方米以下

90-144平方米

144平方米以上

20岁以下

3%

3%

5%

20-30岁

29%

19%

9%

30-40岁

38%

38%

33%

40-50岁

21%

28%

39%

50-60岁

8%

9%

12%

60岁以上

2%

3%

3%

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篇3：曲靖市主要商业调查报告及招商建议

曲靖市主要商业调查报告及招商建议 本文关键词：曲靖市，调查报告，建议，招商，商业

曲靖市主要商业调查报告及招商建议 本文简介：曲靖市主要商业调查报告及招商建议一、背景简介随着珠江源大城市的迅速崛起，曲靖市已逐步发展成为滇东区域性中心城市。曲靖交通快捷，通迅方便。云南第一条高速公路，第一条电气化铁路，第一条城际列车线路都诞生于曲靖。曲靖市距省会昆明135km，距昆明新机场仅有80多公里，未来时速最高350km/h的沪昆高铁也

曲靖市主要商业调查报告及招商建议 本文内容：

曲靖市主要商业调查报告及招商建议

一、背景简介

随着珠江源大城市的迅速崛起，曲靖市已逐步发展成为滇东区域性中心城市。曲靖交通快捷，通迅方便。云南第一条高速公路，第一条电气化铁路，第一条城际列车线路都诞生于曲靖。曲靖市距省会昆明135km，距昆明新机场仅有80多公里，未来时速最高350km/h的沪昆高铁也将经过曲靖。全市境内有贵昆、南昆，内昆等铁路干支线穿境而过。

曲靖市南片区，作为未来城市发展的副中心，以麒麟嘉城为核心的城市综合体正在如火如荼的开发建设中。在北片区以职教园区和五馆一中心为核心拉近了与未来与沾益片区的距离。西片区随着曲靖经济技术开发区升级为国家级经济技术开发区，开发区内的农业食品科技园、光电产业园、汽车工业园区、昆钢商贸物流园区，驰宏公司等项目开发建设。东片区，各种大型住宅小区相继开发兴建，使曲靖城市的发展紧跟时代的步伐，让曲靖这座传统工业城市散发出新的活力。

曲靖市的众多发展项目中，以房地产业最具活力，其中又以大型住宅小区和商业楼盘占主导地位。西片区作为曲靖市的传统工业地区，其房地产业发展潜力较小，因此东片区、南片区和北片区将作为未来大型住宅区和商业区的发展方向。下面单独对东片区进行分析，并提供曲靖市主要商业的调查报告，进而对公司项目和计划提出合理建议。

二、未来东片区5-10年的发展趋势

东片区目前有麒麟东路，环城东路，珠江源大道，三江大道，官坡路等主要交通干道，交通便利，同时有22路，61路等多路公交车通行本片区，出行方便。

东片区主要以住宅小区为主，目前已建成的有集团下属东江花园，临江花园，东星小区，东晟花园等多个大型住宅小区，在建或待建的项目有祥达地产开发的祥达东城大型商业住宅小区，安厦地产开发兴建的东泓新居等，以上小区以东江花园三期项目部为中心，距离东江花园均在5分钟车程的半径以内。

东片区内有大型专业商业区闽南建材城，楚天坤茂建材城等，集团下属锦华园餐饮公司为东片区规模最大，档次最高的餐饮项目，除此之外其它商业资源均较匮乏，且较分散，商业氛围较淡。

对东片区东江花园周围在5分钟车程距离以内已建成，在建或待建的商业楼盘进行统计并预计，5年内该地区常驻人口将突破5万乃至10万，其消费能力毋庸置疑，因此在目前东片区商业氛围不浓，商业资源严重短缺且分散的情况下，公司应考虑加大对商业的投资，使东江花园成为周围小区的商业中心，乃至东片区的商业中心，提升集团在曲靖地产业的影响力。

三、本案分析

东江花园地处麒麟东路与珠江源大道交汇处，东片区中心地段，距麒麟花园较近，目前正在建设3期，规划4期，社区内拥有一条主商业街南北贯通，多条步行街连接东江花园1、2、3期等项目，社区内绿化优美，环境优越，同时设置多个停车场，业主出行便利，打造近100万平米的超大花园社区，10万平米的商业财富特区，同时打造成东片区超大型的商业财富中心，宁静而便捷的生活由此轻松开启。

四、调查报告

调查时间：

2011年5月5日——5月20日

调查目的：

为东江花园四期项目提供直接的市场信息，为确定项目商业业态规划和租售价格，达到项目商铺价值的最大化而寻找市场真实依据，使得东江花园四期项目与东江花园一、二、三期周边的商业形成融合互补的效果，给东江花园四期项目的商业中心一个合理的定位与业态制定。

调查范围：

主要针对麒麟东路，麒麟西路，麒麟南路，麒麟北路，交通路等主要商业街道，美佳华商业广场，中天国际等主要商业中心，以及本项目周边的主要的街道、小区商铺如临江花园等，进行全面有序的调查。

调查内容：

对所调查街道或商业中心经营的业态种类、租金等做的调查了解。

以下是调查总体分析内容：

曲靖市目前最繁华的几大商圈，包括：麒麟花园商圈（美佳华商业广场附近一带），阿诗玛商圈（百大，新百大，珠江源广场附近一带等），南城门商圈（中天国际，金城百货一带），细细算来，真的能算的上商业圈的也就这几个地方，其它地方商业规模及商业氛围与以上几大商圈相比差距较大，且较分散。

1、麒麟花园商圈

麒麟花园商圈由麒麟东路，麒麟西路，麒麟南路，麒麟北路，交通路等主要商业街道，商业中心美佳华商业广场构成，该商圈位于市中心，交通便利，辐射面积大，其中商业以沃尔玛超市为主，因此该商圈人流量大，且业态丰富，加之美佳华购物广场及其周边临近或临街商铺是以中高端消费为主，所以该商圈是曲靖市规模较大，档次较高的综合性商圈，其业态主要为购物，餐饮，百货，休闲，娱乐，电器，银行，客运等。加之炮团规划为大型商业中心，其未来建成后将加大麒麟花园商圈的影响力，使其成为曲靖市第一大综合性商圈。

2、阿诗玛商圈

阿诗玛商圈由麒麟南路，南宁西路等主要街道，商业中心百大，新百大构成，该商圈位于市中心，交通便利，辐射面积广，因此该商圈人流量大，且业态丰富，加之珠江源大剧院、麒麟公园及其周边临近商铺或临街商铺是以中高端消费为主，所以该商圈是曲靖市规模较大，档次较高的综合性商圈，其业态主要为购物，餐饮，文化，休闲，娱乐，电器，图书，数码，银行等。阿诗玛天桥旁时代广场与华盛国际的开发兴建，摩尔购物中心的建成，极大的增强了阿诗玛商圈的整体竞争力。

3、南城门商圈

南城门商圈由麒麟南路，北园路等主要街道，商业中心中天国际，金城百货，中天嘉园等构成，该商圈位于市中心，处于交通主干道上，交通便利，业态丰富，其业态主要为购物，餐饮，百货，休闲，娱乐，银行等。中天国际，金城百货，中天嘉园属于大型商住楼，因此其人流量较大且消费档次较高，周边地区可拆迁面积大，属于未来发展潜力巨大的商圈。

商铺租金调查：

美佳华购物广场一楼商铺月租金120元/㎡/月（广场内商铺）—145元/㎡/月（临街商铺）

交通路美佳华广场旁班尼路商铺租金230元/㎡/月

麒麟东路顽石酒吧租金40元/㎡/月

麒麟东路文化宫附近租金30—40元/㎡/月

麒麟西路步行街商铺租金150元/㎡/月（麒麟花园旁）

麒麟西路二楼商铺租金40元/㎡/月（麒麟花园旁）

麒麟南路商铺租金120元/㎡/月（麒麟花园旁）

麒麟北路商铺租金40元/㎡/月（麒麟花园旁）

麒麟巷源一餐厅附近租金30—40元/㎡/月

麒麟巷交警支队商铺租金70—80元/㎡/月

玄坛商场商铺租金140—150元/㎡/月

新百大一楼商铺租金220—240元/㎡/月

摩尔购物中心旁二楼租金220元/㎡/月

摩尔购物中心一楼租金100元/㎡/月

中天国际临街商铺租金360—400元/㎡/月,2—5楼40—360元/㎡/月

龙泽园商铺租金50元/㎡/月（已卖完）

闽南建材城商铺租金20—40元/㎡/月

楚天坤贸建材城商铺租金均价25元/㎡/月

张三口建材城商铺租金20—45元/㎡/月

楚天坤茂建材城商铺租金均价25元/㎡/月

临江花园商铺租金一楼为42元/㎡/月，二楼为22元/㎡/月，三楼为10元/㎡/月

商铺售价调查：

文津苑商铺只卖不租，卖价3万/㎡

书香彼岸商铺只卖不租，卖价3.2万/㎡

总结:

以上价格调查均以商圈中心或其附近临街商铺租金为主，距离商圈距离增大，商铺租金呈下降趋势，如交通路往北，麒麟东路往东，麒麟西路往西，麒麟北路往北，都呈下降趋势，其中在某些地段呈局部上升或不变趋势，如交通路高快客运站路段，呈局部上升趋势，如麒麟花园至南城门路段（包括玄坛，阿诗玛路段）未有明显上升或下降趋势，租金水平基本保持不变。调查采取多种方式，如拨打招租电话求租等，以上多种方法难免导致误差，从而导致租金水平出现一定的误差，但总体租金均价水平较为准确。

本次调查的主要对象是各大主要商圈，从而大致获得曲靖市主要商业租金水平，另外着重调查与本项目有较大可比性的商业项目，如临江花园等项目，对东江花园1、2期底层尚未招租或尚未出售的商铺具有较大的参考性。同时根据以上调查的商业业态提出制定本项目的业态与商业定位的建议。

五、项目定位

在目前已建成的商铺和正在规划的商业项目中，东江花园必将建设一个大型、综合性的商业财富中心，打造一个以大型、综合性的商业财富中心为主，社区内临街商铺为辅的中、高档次的商业财富社区，辐射东片区所有的商业住宅小区，使之成为东片区规模最大，档次最高的商业财富中心。

六、业态划分

东江花园项目是以住宅为主，商业为辅的大型综合性社区，商业业态应以餐饮、休闲、购物、娱乐、教育、文化、百货、生活配套（如银行网点，移动营业厅网点，美容会所等项目为主）等。

七、项目建议

四期项目应以高层商住楼为主，具体可参考中天国际商住楼，招商工作须在项目图纸设计之前进行开展，从而可根据业态中所需项目的主力店或大型店的建筑要求来设计图纸，在项目建成后招商时避免了一部分的建筑资源浪费及节约部分商家的装修成本和装修时间，同时也可以提高项目的商业竞争力，周边楼盘大部分商铺已建成，尚未招商（据调查，临江花园现正在招商，其租金水平见商铺租金调查），若周边楼盘商铺开始招商并最终成功，则能提升项目周边的商业氛围，提高人流量，对本项目1、2、3期的尚未招租或尚未出售的临街商铺影响较大，但对即将规划建设的4期项目的商业中心影响较小。

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