昆明市第二中学廉政风险防范管理实施方案

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昆明市第二中学廉政风险防范管理实施方案 本文简介：昆明市第二中学廉政风险防范管理实施方案根据五华区教育局党委、纪委（五教纪字〔2011〕1号）《关于在区属各校园开展廉政风险防范管理工作实施意见（试行）》精神，经学校党政研究，在学校全面开展廉政风险防范管理工作，现制定方案如下：一、指导思想坚持邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观，贯彻“标本兼

昆明市第二中学廉政风险防范管理实施方案 本文内容：

昆明市第二中学廉政风险防范管理实施方案

根据五华区教育局党委、纪委（五教纪字〔2011〕1号）《关于在区属各校园开展廉政风险防范管理工作实施意见（试行）》精神，经学校党政研究，在学校全面开展廉政风险防范管理工作，现制定方案如下：

一、指导思想

坚持邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观，贯彻“标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防”的反腐倡廉工作方针，通过对腐败现象易发、多发领域、部门、岗位的排查，切实抓好重点人员、重点岗位、重点环节的廉政教育和风险防范工作，构建并完善廉政风险防范的长效机制，营造教育改革与发展的良好环境，办人民满意教育。

二、组织领导

为加强学校廉政风险防范管理工作的领导和监管，成立“五华区教育局廉政风险防范管理工作领导小组”：

组

长：蒋庚华

党总支书记

副组长：罗艳新

校

长

成

员：李跃忠

党总支委员

教学副校长

贾平春

党总支委员

德育副校长

张海笑

行政副校长

李清勇

党总支委员

工会主席

总务主任

吴丽红

党总支委员

顾静红

党总支委员

曲

玲

党办主任

姚佳岑

团委书记

学校各处室主任、年级组长、教教研组长和备课组长。

领导小组下设办公室于学校党政办公室，负责廉政风险防范管理的日常工作。

三、目标任务

通过深入推行廉政风险防范管理工作，逐步建立以岗位为点、程序为线、制度为面的廉政风险发现、预防和控制体系，促使学校党员、管理干部和教职工由被动接受监督逐步向主动防控转变，进一步增强廉政风险防范意识，不断提高主动发现问题、自我纠正问题、有效解决问题的能力，确保权力和教育教学行为运行透明、规范、高效。

四、方法步骤

严格按照教育局纪委廉政风险防范管理工作内容和流程的要求，在工作中应紧紧抓住“找、防、控”三个环节，通过“找”，准确发现各工作单位、工作岗位、工作流程权力运行过程中可能存在的廉政风险点；通过“防”，从教育、制度、监督等方面，拓展预防廉政风险的途径，形成有效的防控机制和处置措施；通过“控”，把对权力的监督制约贯穿于工作的各方面，有效控制并及时化解廉政风险。

全面推行廉政风险防范管理是我区今年反腐倡廉建设的一项新的重点工作内容。学校各位党员、管理干部、教职工要高度重视，把建立廉政风险防范机制作为党风廉政建设的一项重要任务，认真按要求按时间按程序实施。廉政风险防范管理工作具体日程安排如下：

工作阶段

时间

安排

完成

项目

具体工作内容

第一阶段：

查找风险

2011年

3月－

5月

1．宣传动员(4月20日前)

（1）宣传、学习开展廉政风险防范管理工作的重要意义、工作目标和基本要求，提高广大党员干部的积极性和主动性；

（2）制定本昆二中开展廉政风险防范管理工作的实施方案。

2．查找廉政风险点

(4月21日至5月10日)

开展廉政风险“三类风险点”的查找：

（1）思想道德风险（受私欲、私利、亲情等因素影响，可能造成个人行为规范或职业操守发生偏移，行政管理行为失控，导致行政行为结果不公正、不公平，行政行为对象利益受损或不当得利，构成“以权谋私”等严重后果的廉政风险）；

（2）制度机制风险（指因缺乏工作制度的明确覆盖，工作程序的明确规定，工作时限、标准、质量的明确规范，导致个人自由裁量权空间较大，缺乏有效监督制约，可能造成行使权力和行政行为失控，构成滥用职权、“以权谋私”等严重后果的廉政风险）；

（3）岗位职责风险（指因岗位职责的特殊性及受思想道德、外部环境等的影响，可能导致在岗人员不履行或不正确履行职责，造成失职渎职、“以权谋私”等严重后果的廉政风险）。

3．评审廉政风险点

(5月11日至20日)

（1）对初步查找出的廉政风险点，按照“部门（科室）内部互评—重新查找—公示主动听取意见—反馈本人再次修正”的程序进行评审；

（2）由领导班子集体对初步查找出的廉政风险点的情况进行研究，按照“高、中、低”（一级、二级、三级）三个等级评析和确定廉政风险点。

4．公开作出防范承诺

(5月21日至31日)

针对不同的廉政风险点，组织相关人员制定防范控制风险的具体措施和办法，明确监控部门和责任人员并填写《昆明市第二中学廉政风险防范承诺表》（附件1），采取多种形式予以公开，主动接受社会监督。

第二阶段：

制定防控

措施

2011年6月－

8月

1．制定思想道德廉政风险预防措施

对查找出的和党员干部日常工作中可能出现的思想道德廉政风险点，从以下三方面制定防控措施：（1）廉政教育。组织党员干部进行廉政教育，引导养成自觉学习、自警自省自律的习惯，筑牢思想道德防线，提高政治素质和道德修养。（2）谈心活动。建立领导与干部职工谈心制度，了解党员干部的思想动态，帮助党员干部认清是非界限，澄清模糊认识。（3）人文关怀。坚持以人为本，注重从精神生活上关心、爱护、帮助党员干部，倡导高尚的精神追求和积极向上的生活情趣，营造良好的廉政文化氛围。

2．制定廉政风险防范程序预防措施

对查找出的廉政风险点从风险防范程序的三个方面制定预防措施：（1）明确职权。通过定岗、定职、定责，规范权力行使的依据、程序、时限及相应责任，编制权力运行流程图。（2）适度分权。理清权力运行界限，推行岗位权力分权制约，建立完善岗位制约措施，防止权力失控。（3）优化程序。按照“工作有程序，程序有控制，控制有标准”的要求，规范工作程序，减少中间环节，提升办事效率。

3．制定廉政风险防范制度预防措施

针对查找出的廉政风险点从制度上制定预防措施：

（1）建立岗位廉政风险档案。将岗位的职能、履职依据、廉政风险点和具体防范措施等内容，按照“一岗一档”的要求，建立岗位廉政风险档案，并进行公布、公示，实现“人人都知道自己的岗位风险，人人都知道他人的岗位风险”，使岗位工作人员在接受他人监督同时，又能监督他人。

（2）采取三种分析方法建立廉政风险分析制度：

A：采取调查分析法，通过信访调查、各类测评，特别是对行政相对人和服务对象的调查，确定廉政高风险岗位和监督重点；

B．采取逻辑分析法，通过对日常行政审批、执法、投诉中的异常情况以及同行业发生的腐败问题进行逻辑分析，及时发现廉政风险隐患；

C：采取流程分析法，通过对权力运行过程和管理流程逐步、逐环节地进行梳理分析，分析廉政风险在何种工作环节、岗位、人员上可能发生，及时掌握廉政风险发生、演变的表现形式和内在规律。

（3）建立学校内控制度。重点围绕决策权、干部人事权、资金和财务管理权、工程项目和大宗物品采购权以及对下属单位日常监控等，从岗位管理的基本制度、规范权力运行的廉政制度、监督制度执行的违规处罚制度等方面入手，建立健全工作管理制度，确保各项制度的针对性、可操作性和执行性。

4．制定科技预防措施

运用科技手段，积极探索廉政风险实时动态预防机制。对各类廉政风险点，依托科技手段，将业务流程进行优化、固化和程序化，逐步将行政审批、行政执法、行政处罚、重大事项决策执行、资金管理使用等重点环节的运转过程，通过政务网或局域网实现过程公开，纳入综合电子监察系统监控范围，实现网上实时动态监控，对违反规定的实行分级预警。

第三阶段：

实施有效控制

2011年9月－11月

1．加强过程控制（9月1日至9月30日）

（1）实施廉政风险防控机制，加强运行中的过程控制，检验防控机制可操作性和实效性；

（2）研究、解决防控机制运行中发现的问题和存在的漏洞，及时进行修正和调整；

（3）运行中如发现存在的廉政风险问题及时进行处置（根据情节分别采取警示提醒、诫勉纠错、责令整改的方式进行处置）。

2．开展监督检查（10月1日31日）

（1）拓宽监督渠道。各区属单位和部门应通过座谈会、走访、问卷调查、设立意见箱等形式，听取服务对象和社会各界对廉政建设的意见和建议；充分发挥党风监督员、特邀监察员、人大代表、政协委员以及司法机关和新闻媒体的监督作用，及时发现苗头性、倾向性的廉政风险，加强整改控制。

（2）加强监督检查。建立廉政风险防控工作检查制，每阶段最后一月对廉政风险防范承诺和防控措施落实情况开展监督检查，对制度不落实、措施不到位的进行批评和责令整改。

3．建立循环管理机制。（11月1日至30日）

按照风险管理理论和PDCA（计划、执行、检查、处理）循环管理办法，建立实施监控管理的系统防范过程，实现制度化、系统化、标准化运作，确保预防腐败的各项制度和措施得到有效落实。

第四阶段:

评估验收

2011年12月

1．总结评估（12月1日至15日）

学校通过设立廉政风险举报箱、公开监督电话、开设网上投诉专栏等形式，及时收集干部群众对推行廉政风险防范管理工作的意见和建议。重点对廉政风险重要岗位、业务流程、防控措施公开情况，工作人员公开承诺履行情况以及廉政风险防范措施落实情况，进行跟踪了解和评估，及时修正完善防范措施，总结经验教训，调整工作方法。同时，加强对工作资料的收集，建立学校规范齐全的廉政风险防范工作台账。

2．组织验收(2011年12月下旬至2012年1月初)

区推行廉政风险防范管理工作领导小组办公室定期加强与单位的信息沟通，强化督促推进、跟踪了解和工作指导，并对照《五华区廉政风险防范管理工作验收评估表》（附件2）的评估内容，区属各单位廉政风险防范管理工作实施情况，将纳入党风巡查和党风廉政建设责任制考核，在年底开展党风廉政建设工作目标考核时作为其中一项考核指标统一进行组织验收。

五、工作要求

1、学校校级干部要按照党风廉政建设责任制的要求，切实履行“一岗双责”，5月12日前带头查找廉政风险，主动抓好廉政风险防范机制建设。促进推行廉政风险防范管理工作在我校的深入开展。

2、各处室、年级、教研组要在5月15日前按照分管工作和教育教学工作查找廉政风险点并填写《昆明市第二中学廉政风险防范承诺表》（附件1）上交办公室。并按相关时间程序完成相关工作。

3、党员要结合创先争优、“公开承诺、先锋储绩”、“授旗评星”、“四亮四评四满意”活动认真查找廉政风险点并填写《昆明市第二中学廉政风险防范承诺表》（附件1）上交各支部进行评审廉政风险点和公开作出防范承诺。

4、班主任、教职工要在5月20日前结合自己教育教学工作查找廉政风险点并填写《昆明市第二中学廉政风险防范承诺表》（附件1）上交办公室。并按相关时间程序完成相关工作。

5、及时报送工作信息、表格及报告。

学校由姚佳岑、甄薇根据学校开展此项工作情况及时发布简信，学校党政办通过“书记俱乐部”邮箱，按时向教育局党办报送相关工作信息、表格及报告至教育局推行廉政风险防范管理工作领导小组办公室。

昆明市第二中学党总支

2011年5月

昆明市第二中学廉政风险防范

承

诺

表

日期：*年*月*日

姓名

出生年月

现任职务

岗位

主要职责

主要

履职依据

岗位潜在

廉政风险

风险等级

高

□

中

□

低

□

廉政风险

防范承诺

签

名：

监控部门和责任人员

注：本表由校教职工填写后上交年级组长，年级组长上交办公室（5月20日前）。

昆明市第二中学廉政风险防范

承

诺

表

日期：*年*月*日

部门

填写人

处室

主要职责

主要

履职依据

处室潜在

廉政风险

风险等级

高

□

中

□

低

□

廉政风险

防范承诺

签

名：

监控部门和责任人员

注：本表由校处室主任、年级组长、教研组长填写后上交办公室（5月20日前）。

篇2：昆明市社区商铺研究成果报告

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616843241

2008年9月22日

目

录

一、概述3

1、目的3

2、调查解析3

3、业态分类划分3

二、商业调查结论及建议4

1、基本情况4

2、产品方面4

3、经营方面4

4、市场与投资机会5

三、商业市场数据分析部分5

1、总体基本情况5

2、分项混合交叉数据分析6

2.

1

不同类型的商铺在各阶段入住率条件下，商铺经营业态及空置情况6

2.

2

不同商业特征下的售价、及租金水平差别7

2.

3

不同空置率下的商铺售价、及租金水平情况8

2.

4

商铺的租金与售价比（即租售比）9

2.

5

商铺售价与住宅售价比（即商住价比）9

2.

6

住宅小区户均拥有商铺面积（即户均商铺面积）10

3、商铺建筑空间结构设计特点11

3.

1

面积增减11

3.

2

增加附加值及完善功能的做法11

3.

3

创新方面12

4、对商铺开发过程中风险的思考和借鉴12

一、概述

1、目的

本次分析报告主要是掌握昆明市社区型商铺开发及销售情况，为公司地块投资决策提供依据。

2、调查解析

本次社区商铺的调查范围选取主要分为：北片区、东片区、西片区、南片区、二环路内片区。区域划分与住宅区域划分一致。调查时间为2008年6月至2008年9月，部门在对社区商铺选取时，采用的是抽样调查法，即在同一个区域内分点抽取新近的、及老的成熟社区同时进行调查。

社区型商铺：小区商铺临近城市主干道。

邻里型商铺：小区商铺临近支路、或与其他小区相连的社区道路。

租售比：小区商铺年租金与商铺售价的比值，该比值在估价法中是收益期限为无限年的收益率。

商住价比：小区商铺售价与该小区住宅售价的比值。

户均商铺面积：小区商铺建筑面积与小区住宅户数的比值。

3、业态分类划分

本次调查对商铺的经营业态进行了分类：

（1）、食杂店（以烟、酒、饮料、食品为主，柜台销售）

（2）、便利店（以日常小百货、食品为主，自选，100㎡以下）

（3）、专业店（烟、酒、蜂蜜、化妆、奶品、水果、药店、服装、书、音像碟，以销售上述某类商品为主，专业性、品种丰富、选择余地大）

（4）、建材、五金（装饰、装修用品、五金器材）

（5）、餐饮（小吃、中、西、咖啡茶冷、糕点，一般当堂服务）

（6）、休闲娱乐（棋牌、健身、按摩）

（7）、美容、美发

（8）、其他服务（网吧、干洗、中介、水站、音像租赁、冲洗、复印）

（9）、医药（药店、诊所、医院）

（10）、金融、邮电

（11）、购物中心（包括超市、专业店、专卖店、饮食等）

（12）、超市（食品、生鲜、日用品，自选，规模较大，6000㎡以下）

二、商业调查结论及建议

1、基本情况

?

根据本次商业抽样调查的统计计算可得：商铺总供应为557988㎡，总供应量：6711间，总销售量为5809间，总消化率在86.6%，社区商铺市场呈现供需两旺的态势。

?

昆明市的整体商住价格比为2.793的数值，特别是北片区数值最高达3.071，从北片区商铺销售消化率最低和经营情况较一般，而且租金水平较低，从租售比4.71%来看，也是5个区域的最低值，因此可判断北片区商业开发过热，价格偏高，新增的供应量需要市场通过较长时间来消化吸收，价格未来走高的可能性较小。

2、产品方面

?

小区商铺多数设计了独立的卫生间，老式的铺带住结构商铺配套有厨房，其他新开发的商铺很少有厨房设计；卫生间的配套已经成为一种基本需求。

?

商铺的规格（面宽、进深）对商铺的租金单价关联性不强，因为商铺的不同规格对经营业态的适应能力较强，总有适合的承租人，所以不同规格商铺对租金单价的影响不大。但内部结构的合理性（即对空间形状、通畅性、使用功能的保障程度），对租金售价以及销售性和出租性的影响较大。

3、经营方面

?

在临街商铺中，基本不具备购物中心和超市经营的场地条件，目前此类业态几乎是空白，是因为：购物中心和大型超市需要有很强的外界环境支撑（人口密度和数量、商业集中度）。

?

从调查结果来看，邻里型商铺价值决定的最大因素是所服务区域的居住人群数量和购买力。而作为社区型商铺，因为临近主干道，通达性、及可视性较好，消费辐射区域大，消费需求旺盛，从而决定了社区型商铺的租金和售价比同区域的邻里型商铺的租金和售价高，在同等入住率情况下，社区型商铺的空置率也低于邻里型商铺。

?

商铺经营业态，在入住率<30%时，出现较多的业态是建材、五金。当入住率在70%左右，空置率降到40%以下，商业经营业态进入稳定期，社区商铺的经营业态逐渐趋于均衡、合理，呈现多业态并存。

?

就某一区域而言，商铺在经营过程中，租金水平随空置率的减少而不断增加，而售价水平更多的影响因素是消费人群的集中度、购买力因素、街区的商业成熟度，以及商业软环境，与商铺的空置率没有太大关联。

?

社区入住率每增加1%，商铺空置率减少0.619%（根据相关分析推导），因此建议住宅交房后应尽快让住户入住，降低商铺的空置率；从而促进商铺的后期销售和经营。

?

住宅底商投入使用后，可能的经营类型、内容，开发商无力主导，是由消费者的需求决定的；但消费潜力会因商业经营方式的推陈出新而释放出来，新的经营方式、有吸引力的商业会抢占原有商圈范围的消费者，从而促使现有商业圈的服务半径加大，商业价值的提升（租金水平和物业二手转让售价的提高）。建议：开发商可以根据区域消费特点，瞄准有吸引力的业态如：餐饮，休闲、娱乐（茶、酒、咖啡吧，网吧等），按这类业态对商铺规格、设施、配套的要求量身定制，才能保证商铺的顺利销售和最大化的盈利。

4、市场与投资机会

?

西片区的租售比值属于中等偏上，而户均/或人均占有商铺面积的数值相对较小，售价水平相比南、北片区低，因此西片区社区商业开发有一定的价格空间和市场容量。

?

金融、邮电业态的进入具有象征意义，很多时候具有示范作用，能够给本区域内的其他经营者以信心、提升对商业价值升值的预期。换种说法就是有金融、邮电进入的地段经营（生意）不会差，（生意）差的地段金融、邮电也不会进入。建议在招商、租赁期间多与金融、邮电业态进行结合。

?

从昆明市综合租售比数值衡量（此值等同于估价法中的无限年的毛租金收益率），昆明市社区商铺综合毛租金收益率为5.51%，目前社区商铺的投资收益率较低，远低于部分开发商鼓吹的8%—12%的收益率，因此投资购买商铺更多的是基于不动产投资保值期望心理。

?

购买商铺的边际收益递减且所投入资金增加部分和租金收益不呈线性关系。也就是说，花1万元和1.5万元购买的商铺，在出租过程中的租金收益不会是1比1.5的关系，往往高价购得的商铺租金收益比中低价的商铺收益低；一般高价商铺因可视性、通达性好，相比低价商铺容易出租、空闲率低。建议：商铺定价高、低价位的梯度不宜过大，要有一定范围的相同价位区间。

?

除了专门的商业街区有上规模、上档次的餐饮外，住宅底商基本没有餐饮经营，限制住宅底商经营餐饮既是挑战更是机会。建议：基于餐饮用途的商铺本身具有积聚人气营造商业氛围的作用，同时能对其他商铺的销售和后期的出租有促进作用；开发独立餐饮商铺或者开发具有烟道、排污设施能够具备环评条件的准独立商铺用于餐饮经营的价值空间较大。

三、商业市场数据分析部分

1、总体基本情况

本次所调查楼盘共计85个，其中东片区4个、南片区22个、西片区11个、北片区24个、二环路内24个，所调查物业的住宅总体供应户数为86304套，商铺总供应为557988㎡，商铺总供应间数为6711间，总销售量为5809间，总消化率在86.6%。商铺售价以二环路内片区居高，其次是北片区、南片区西片区、东片区；商铺租金以二环路内居高，其次是南片区、西片区、北片区、东片区。

商铺供应数量

区域

住宅户数（户）

商铺建面（㎡）

东片区

5272

6560

南片区

36830

273500

西片区

9444

45900

北片区

21471

151188

二环路内片区

13287

80840

合

计

86304

557988

商铺售价及租金情况

分布区域

商铺售价（元/㎡）

商铺租金（元/㎡/月）

售价起价均值

售价均价平均值

售价最高价均值

租金起价均值

租金均价平均值

租金最高价均值

东片区

2600

4933

6000

10.5

19.25

38.75

南片区

6400

8281

10822

33.71

45.31

59.54

西片区

5560

7929

13375

27.25

34.5

43.75

北片区

5757

8556

12156

19.19

33.15

44.71

二环路内片区

10767

10413

24900

35.19

59.25

86.2

售价评述：从五个区域的售价来看，除二环路内，北片区售价比南片区高270多元/㎡，其中的原因是南片区商铺多数是一手在建的期房，做为在建的期房销售价普遍较低；而北、西、南片区目前商铺多为入住经营的现房，调查到的售价主要是自发形成的二手交易的市场价，如果考虑此因素，南片区商铺的售价和租金应该是超过北片区，仅次于二环路内片区，排名第二。

商铺销售情况

区域

楼盘个数（个）

清盘个数（个）

商铺总间数（间）

商铺销售间数（间）

消化率%

东片区

4

4

218

218

100%

南片区

22

18

2669

2355

88.2%

西片区

11

8

549

515

93.8%

北片区

24

22

2119

1637

77.3%

二环路内片区

24

20

1156

1084

93.8%

合计

85

72

6711

5809

86.6%

2、分项混合交叉数据分析

2.

1

不同类型的商铺在各阶段入住率条件下，商铺经营业态及空置情况（区间及平均值）

分析：在入住率低于50%以下时，商铺空置率普遍占一半以上，进入的业态主要以建材、五金为主。一般入住率在70%以上，空置率降到30%以下，商业经营业态进入稳定期，此时，餐饮、休闲娱乐、其他服务的比率会快速上升，社区商铺的经营业态逐渐趋于均衡、合理，逐渐呈现多业态并存。另一方面，在入住率同等情况下，社区型商铺的空置率也低于邻里型商铺。

金融、邮电业态的进入具有象征意义，很多时候具有示范作用，能够给本区域内的其他经营者以信心、提升对商业价值升值的预期。换种说法就是有金融、邮电进入的地段经营（生意）不会差，（生意）差的地段金融、邮电也不会进入。

社区型商铺经营业态平均比率值

住宅

入住率

商铺经营业态平均比率值

空置率

食杂店

便利店

专业店

建材五金

餐饮

休闲娱乐

美容美发

其他服务

医药

金融邮电

购物中心

超市

30%以下

60%

——

——

——

40%

——

——

——

——

——

——

——

——

30-50%

49.68%

——

4.2%

29%

14.4%

——

5.1%

4.65%

9.8%

2.72%

4%

——

——

50-70%

40.56%

2.77%

3.33%

12.15%

28.1%

6.33%

4.43%

15.35%

13.3%

3%

2.45%

1%

——

70-90%

13.13%

6.59%

3.09%

19.9%

14.11%

7.98%

13.92%

10.59%

24%

9.06%

9.66%

——

——

90%以上

10.74%

4.9%

6.32%

22.82%

9.25%

13.27%

10.78%

11.82%

26.15%

8.85%

6.28%

——

——

邻里型商铺经营业态平均比率值

住宅

入住率

商铺经营业态平均比率值

空置率

食杂店

便利店

专业店

建材五金

餐饮

休闲娱乐

美容美发

其他服务

医药

金融邮电

购物中心

超市

30%以下

86.95%

2.9%

4.2%

5.38%

17.28%

——

11.2%

5.03%

14.05%

6.45%

——

——

——

30-50%

68.2%

10%

1.5%

6.5%

——

1%

13.67%

6.3%

12.5%

3%

2%

——

1%

50-70%

68.2%

——

——

——

——

——

9.1%

9.1%

13.6%

——

——

——

——

70-90%

22.46%

8.35%

5.45%

25.97%

5.04%

20%

6.31%

8.53%

21.7%

6.85%

1.5%

——

——

90%以上

15.37%

7.18%

6.83%

25.37%

2.35%

12.94%

15.27%

12.5%

16.37%

11.5%

2.75%

——

——

说明：上述各表中商铺经营业态的比值为算术平均值，所以和空置率相加并不等于100%。

2.

2

不同商业特征下的售价、及租金水平差别

分析：因为主干道与小区道路有通达性、及可视性的不同，导致了社区型商铺的租金和售价比同区域的邻里型商铺的租金和售价高。

其中，二环路内社区型商铺、与邻里型商铺售价呈现不同特点：社区型商铺（临主干道）销售均价较高是其它区域的近2倍，但邻里型（临支、岔道路）商铺销售均价和其它区域相比基本接近，这主要是由于二环路内社区型商铺所处的局部区域环境较成熟、商铺经营面对的消费群体不仅仅是小区居民本身，还有其他区域的消费人群支撑。而邻里型商铺虽也地处二环路内，但受道路及局部环境的阻碍，所面对的消费群体多为本小区住户或周边居民，消费群体单一，因此虽同属一个区域内，但二者的商铺价值量差距较大。

从调查结果来看，各个片区邻里型商铺价值决定的最大因素是所服务区域的居住人群数量和购买力。

社区型商铺

价格类型

东片区

南片区

西片区

北片区

二环路内片区

5个区域总体情况

平均值

平均值

平均值

平均值

平均值

平均值

销售起价（元/㎡）

7600

5850

6500

12500

8933

销售均价（元/㎡）

7000

9063

9100

9550

12622

10124

销售最高价（元/㎡）

9625

15667

18000

16886

15159

租金最低价（元/㎡/月）

12.75

27.4

27.25

20.89

32.88

25.9

租金中间价（元/㎡/月）

18

47.14

38.13

36.09

63.64

45.33

租金最高价（元/㎡/月）

34

56.5

50

45.89

89.78

60.25

邻里型商铺

价格类型

东片区

南片区

西片区

北片区

二环路内片区

5个区域总体情况

平均值

平均值

平均值

平均值

平均值

平均值

销售起价（元/㎡）

2600

5720

4400

5200

4700

5062

销售均价（元/㎡）

3900

6950

5000

7313

7100

6692

销售最高价（元/㎡）

6000

9167

6500

9233

43600

16157

租金最低价（元/㎡/月）

6

30.71

17

37.5

27.83

租金中间价（元/㎡/月）

20.5

37.86

20

29.6

53.89

37.83

租金最高价（元/㎡/月）

43.5

56

25

42.6

80.83

55.75

2.

3

不同空置率下的商铺售价、及租金水平情况

分析：就某一区域而言，商铺在经营过程中，租金水平虽空置率的减少而不断增加，而售价水平更多的影响因素是消费人群的集中度、购买力因素、街区的商业成熟度，以及商业软环境，与商铺的空置率没有太大关联。

商铺空置率

售价（元/㎡）

租价（元/㎡/月）

销售起价均值

销售均价均值

销售最高价均值

租金最低价均值

租金中间价均值

租金最高价均值

10%以下

4700

8583

10700

29.13

53

71.11

10-30%

4500

5150

21.86

35.63

50

30-50%

4780

7033

8700

21.77

31.27

47.57

50-70%

6075

6900

8875

15.67

28.5

39.5

70-80%

6000

8000

11

17.5

35

80%以上

8605

10185

19675

41.08

50.71

75.56

注明：上表统计的商铺空置率在80%以上的样本中，大部分为未交房、未经营楼盘项目。

2.

4

商铺的租金与售价比（即租售比）

分析：从昆明市综合租售比数值衡量，收益率趋于合理。其中二环路内收益率较高。

区域

最小值

最高值

最高值修正值

平均值

平均值修正值

东片区租售比

3%

8%

8%

4.81%

4.81%

南片区租售比

2%

9%

9%

5.14%

5.14%

西片区租售比

4%

8%

8%

5.46%

5.46%

北片区租售比

3.12%

10%

10%

4.71%

4.71%

二环路内片区租售比

1%

20%

13%

8.42%

7.26%

5个片区综合租售比

1%

20%

13%

5.82%

5.51%

注明：在修正计算时，除去了个别小区，俊园20.04%的收益率，进行修正计算。

2.

5

商铺售价与住宅售价比（即商住价比）

分析：比值反映了住宅和商铺的售价相对关系，从数值来看：昆明市整体情况为2.793的数值反映了目前商铺价格水平较高，销售情况较好；北片区数值最高（为3.071），商铺售价高是一个原因，另外住宅单价低也是一个原因，但从北片区商铺销售情况（消化率最低）和经营情况（一般）来看，较高的数值隐含有定价较高、开发商盈利预期过高的风险。

区域

最小值

最高值

平均值

商铺销售均价均值

（元/㎡）

住宅销售均价均值

（元/㎡）

商铺经营情况（%）

东片区商住价比

1.22

2.17

1.779

4933

2825

100%差

南片区商住价比

1.86

4.81

2.792

8281

3193

43%好、21%中、36%差

西片区商住价比

1.61

4.0

2.67

7929

2920

14%好、43%中、43%差

北片区商住价比

1.3

5.0

3.071

8556

2782

13%好、68%中、19%差

二环路内片区商住价比

0.92

5.87

2.72

10413

3665

30%好、41中、29%差

5个片区综合商住价比

——

——

2.793

8695

3159

24%好、42中、34%差

2.

6

住宅小区户均拥有商铺面积（即户均商铺面积）

（单位：㎡）

分析：户均拥有面积表明：小区商业面积的人均值，体现了开发强度，应该有合理的控范围，数值过大、过小都会对商铺盈利能力产生不利影响。从下表中综合看出，西片区的租售比值属于中等偏上，而户均/或人均占有商铺面积的数值相对较小，售价水平相比南、北片区低，因此西片区社区商业开发有一定的价格空间和市场容量。另外，二环路内区域的社区商铺售价、租金、租售比值均比昆明市综合水平值高，但本次调查中的商业未包含大型商业综合体及专业市场，而二环路内该类商业所占比重较大，二环路内社区商铺实际的户均/或人均商铺面积要比表中计算结果高，因此二环路内片区的商业开发应该要做充分考虑此项因素。

区域

最小值

最高值

平均值

若按每户3.36人，

折算人均商铺面积平均值

商铺售价均价

租金均价平均值

租售比值

东片区户均商铺面积

0.5

5.9

2.11

0.63

4933

19.25

4.81%

南片区户均商铺面积

0.3

26.7

9.99

2.97

8281

45.31

5.14%

西片区户均商铺面积

1.8

19.2

6.28

1.87

7929

34.5

5.46%

北片区户均商铺面积

1.4

72.1

10.63

3.16

8556

33.15

4.71%

二环路内片区户均商铺面积

2.3

22.9

8.49

2.53

10413

59.25

7.26%

5个片区综合户均商铺面积

0.3

72.1

8.84

2.63

8695

42.79

5.51%

3、商铺建筑空间结构设计特点

3.

1

面积增减

l

增加商铺开发面积的做法：

（1）增加楼层的做法：把1标准层增加到2标准层（很常见）。

（2）增加层高的做法：标准层为5——8米，可由购铺者自行增加夹层（很常见，如春之城）。

（3）既增加层高又增加楼层的做法：标准层为5——6米，再由购铺者自行搭建夹层，购一层得3层（如华龙人家、耀龙康城）。

（4）增加地下室的做法：在1到2个标准层以外再增加地下室或半地下室作为附加层使用（丰宁家园、泰阳新城、江东小康城、江东花城等）

（5）增加路线的做法：部份或者全部临社区内道路住宅一层建成商铺，即社区内部商业街（美丽新世界、人与自然1、2期、戛纳小镇）或社区内部商业（创意英国、泰阳新城）。

（6）增加商铺上层住空间：将商铺上层住宅（标准层高），直接以下层相连，成为下层商铺的增加空间，直接增商铺的销售面积。要考虑管理上的要求，

必要时封闭上层出入小区内部的分户门。（兴隆花园）

l

减少商铺开发面积的做法：

（1）进深减少的做法：把商铺的部分空间（通常为后部）整体分隔出来做为车库使用（青青小镇）或做为商铺的辅助设施租用给商铺经营者（晴朗云安）。

（2）层高减少的做法：挤占商铺的部分空间（通常为后部）的部份层高（下部），做为半地下停车场的空间使用（凤凰城）。

l

增减面积的弹性做法：

（1）对二层空间的处理：在一层商铺搭设楼梯通道至二层空间，二层空间的面积可以任意分隔，可大可小（丽水天锦）。

（2）对于开发商只用于出租、或租售结合的铺面，可以在设计初期将商铺空间进行弹性分割：设计为前铺后库或者辅助设施，（即临街面为商铺，临小区内为车库或者其他商业辅助设施），使用过程中如果市场对商铺需要增加，可将车库或者辅助设施打通与前铺连通，增加商铺面积（名宅东城苑）。

（3）商铺上层住宅弹性空间：预留商铺上层住宅（标准层高），视下层商业销售及需求情况灵活处理，既可将其上层住宅用楼梯通道相连成为下层商铺的二层；在商业需求量不大的情况下，也可以直接销售此住宅。一层为临街商铺，小区内一层为架空绿化层，一层住宅就是商铺的二层，住宅入户可从小期内的单元门进入；如果做为商铺来销售，只需封闭此入户门，以内部楼梯通行即可（美伦花香）。

3.

2

增加附加值及完善功能的做法：

?

二层退台的商铺（香榭丽园、理想小镇）：将2层留出类似于住宅屋顶平台的部分空间，此退让空间进深一般2—3米，宽度为标准层的宽度，此空间将为餐饮、休闲等商业的经营增加很多功能（采光、休闲、活动）和情趣（接近自然、增加交流、扩大视野）。

?

用途多样的（更多为餐饮经营）独立商铺（水岸艺城、佳湖花园、美树星城等）：很多新开发的商业项目都考虑到住宅底商不能用于餐饮经营的限制，从而因地制宜的根据项目自身条件和区域商业环境，适当建设部分符合餐饮经营条件的独立商铺，来填补市场空白，满足餐饮经营的需要。

?

配套多样的商铺（时代风华2期、名宅东城苑等）：充分考虑到商铺使用人的多种需求，将卫生间、厨房、休息间等多项设施同时配套。

3.

3

创新方面：

?

产品形态创新：得天独厚的环境和景观资源，让丽水天锦开发商有尽情发挥的想象空间，别墅型独立商业（丽水天锦翡翠湾），既是大胆创新，也是将社区商业街差异化定位的神来之笔，提升了商业街区的品质感和尊崇感，营造了一种购物休闲的全新生活方式。

?

丰富的商业业态搭配组合的创新：（玫瑰湾、滇池卫城）开发商在项目中，融入了多种商业建筑形式，如住宅底层商铺、2层的独立式商铺、4层的联排型独立商铺，更重要的是在小区内设计了社区商业街区，将2层的独立式商铺与4层的联排型独立商铺有效地结合起来，形成一个整体，增加了商业的集中度，使商铺的价值提升，同时也满足经营者在经营过程中需要积聚人气的首要条件。

?

营销方法创新：金色维也纳的开发商将面向小康大道的21m长进深的一层1万多平米的商铺，分隔成为：14×21×6m，近300㎡一间独立商铺用于出租，变售为租，回避了商铺销售初期销售难度大、推广费用高、售价低、收益低的不利局面，开发商持有部份优质的商铺，在保证稳定的租金收益的同时，能给投资人和承租人以信心，促使商业环境快速成熟，在合适的时候售出持有的商铺将开发商获得更高收益。城建股份在开发和经营凤凰城的商业项目也使用了这样的方法，凤凰城近5000㎡的临街商铺，完全由开发商持有，并由其下属的商务公司负责经营管理。但是开发商持有商铺的同时也有风险，兴苑路千禧龙庭商业项目的开发商在招商不成功的情况下，近2万平米的商场长期闲置，损失惨重。

4、对具体开发案例的思考和借鉴

4.1、泰阳新城：作为社区型商铺，为了增加开发面积，采用地下架空，造成地下商铺整体采光不足；在商业集中度不够，居住人群总量较小、购买力有限的条件下，自以为是的进行了大体量的开发，而且不恰当地分隔为400多个单体，增加了管理的难度；销售过程中，对项目的商业定位和经营缺乏合理规划和引导，定价过高也限制了部份投资客户的加入。

4.2、赢城洋楼：总体开发面积过大、人均商业占有面积达21.46㎡,无停车场地，经营受限（不能开餐饮），商场格局，商铺经营，容易造成经营过程中定位模糊，降低商业的盈利能力和投资价值。

4.3、天宝家园：社区内部小规模商铺，规模小，结构合理性、功能都不好，销售困难，经营不好；

4.4、人与自然：可以对内对外经营的商业街，开发规模不大，目前入住率不高，销售已经完成但后续经营困难；

4.4、千禧龙庭：项目定位于大型商场，三层近2万平米的开发规模，在长达5年的经营过程中，招商不成功，导致长期闲置，损失惨重。

4.5、创意英国：内部街区围合的大规模商铺，营销策划较到位，销售较成功。

在项目开发过程中要尽量做大商业规模，但要充分考虑商业开发的各类影响因素，特别要注意在区域条件不支持、商业环境成熟度不够的情况下，要尝试大型商业或者大规模的商铺开发的风险很大，需要充分借鉴类似项目的开发经验，合理控制风险。

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篇3：2008年昆明市社区商铺研究成果报告

2008年昆明市社区商铺研究成果报告 本文关键词：昆明市，商铺，研究成果，报告，社区

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2008年9月22日

目

录

一、概述3

1、目的3

2、调查解析3

3、业态分类划分3

二、商业调查结论及建议4

1、基本情况4

2、产品方面4

3、经营方面4

4、市场与投资机会5

三、商业市场数据分析部分5

1、总体基本情况5

2、分项混合交叉数据分析6

2.

1

不同类型的商铺在各阶段入住率条件下，商铺经营业态及空置情况6

2.

2

不同商业特征下的售价、及租金水平差别7

2.

3

不同空置率下的商铺售价、及租金水平情况8

2.

4

商铺的租金与售价比（即租售比）9

2.

5

商铺售价与住宅售价比（即商住价比）9

2.

6

住宅小区户均拥有商铺面积（即户均商铺面积）10

3、商铺建筑空间结构设计特点11

3.

1

面积增减11

3.

2

增加附加值及完善功能的做法11

3.

3

创新方面12

4、对商铺开发过程中风险的思考和借鉴12

一、概述

1、目的

本次分析报告主要是掌握昆明市社区型商铺开发及销售情况，为公司地块投资决策提供依据。

2、调查解析

本次社区商铺的调查范围选取主要分为：北片区、东片区、西片区、南片区、二环路内片区。区域划分与住宅区域划分一致。调查时间为2008年6月至2008年9月，部门在对社区商铺选取时，采用的是抽样调查法，即在同一个区域内分点抽取新近的、及老的成熟社区同时进行调查。

社区型商铺：小区商铺临近城市主干道。

邻里型商铺：小区商铺临近支路、或与其他小区相连的社区道路。

租售比：小区商铺年租金与商铺售价的比值，该比值在估价法中是收益期限为无限年的收益率。

商住价比：小区商铺售价与该小区住宅售价的比值。

户均商铺面积：小区商铺建筑面积与小区住宅户数的比值。

3、业态分类划分

本次调查对商铺的经营业态进行了分类：

（1）、食杂店（以烟、酒、饮料、食品为主，柜台销售）

（2）、便利店（以日常小百货、食品为主，自选，100㎡以下）

（3）、专业店（烟、酒、蜂蜜、化妆、奶品、水果、药店、服装、书、音像碟，以销售上述某类商品为主，专业性、品种丰富、选择余地大）

（4）、建材、五金（装饰、装修用品、五金器材）

（5）、餐饮（小吃、中、西、咖啡茶冷、糕点，一般当堂服务）

（6）、休闲娱乐（棋牌、健身、按摩）

（7）、美容、美发

（8）、其他服务（网吧、干洗、中介、水站、音像租赁、冲洗、复印）

（9）、医药（药店、诊所、医院）

（10）、金融、邮电

（11）、购物中心（包括超市、专业店、专卖店、饮食等）

（12）、超市（食品、生鲜、日用品，自选，规模较大，6000㎡以下）

二、商业调查结论及建议

1、基本情况

?

根据本次商业抽样调查的统计计算可得：商铺总供应为557988㎡，总供应量：6711间，总销售量为5809间，总消化率在86.6%，社区商铺市场呈现供需两旺的态势。

?

昆明市的整体商住价格比为2.793的数值，特别是北片区数值最高达3.071，从北片区商铺销售消化率最低和经营情况较一般，而且租金水平较低，从租售比4.71%来看，也是5个区域的最低值，因此可判断北片区商业开发过热，价格偏高，新增的供应量需要市场通过较长时间来消化吸收，价格未来走高的可能性较小。

2、产品方面

?

小区商铺多数设计了独立的卫生间，老式的铺带住结构商铺配套有厨房，其他新开发的商铺很少有厨房设计；卫生间的配套已经成为一种基本需求。

?

商铺的规格（面宽、进深）对商铺的租金单价关联性不强，因为商铺的不同规格对经营业态的适应能力较强，总有适合的承租人，所以不同规格商铺对租金单价的影响不大。但内部结构的合理性（即对空间形状、通畅性、使用功能的保障程度），对租金售价以及销售性和出租性的影响较大。

3、经营方面

?

在临街商铺中，基本不具备购物中心和超市经营的场地条件，目前此类业态几乎是空白，是因为：购物中心和大型超市需要有很强的外界环境支撑（人口密度和数量、商业集中度）。

?

从调查结果来看，邻里型商铺价值决定的最大因素是所服务区域的居住人群数量和购买力。而作为社区型商铺，因为临近主干道，通达性、及可视性较好，消费辐射区域大，消费需求旺盛，从而决定了社区型商铺的租金和售价比同区域的邻里型商铺的租金和售价高，在同等入住率情况下，社区型商铺的空置率也低于邻里型商铺。

?

商铺经营业态，在入住率<30%时，出现较多的业态是建材、五金。当入住率在70%左右，空置率降到40%以下，商业经营业态进入稳定期，社区商铺的经营业态逐渐趋于均衡、合理，呈现多业态并存。

?

就某一区域而言，商铺在经营过程中，租金水平随空置率的减少而不断增加，而售价水平更多的影响因素是消费人群的集中度、购买力因素、街区的商业成熟度，以及商业软环境，与商铺的空置率没有太大关联。

?

社区入住率每增加1%，商铺空置率减少0.619%（根据相关分析推导），因此建议住宅交房后应尽快让住户入住，降低商铺的空置率；从而促进商铺的后期销售和经营。

?

住宅底商投入使用后，可能的经营类型、内容，开发商无力主导，是由消费者的需求决定的；但消费潜力会因商业经营方式的推陈出新而释放出来，新的经营方式、有吸引力的商业会抢占原有商圈范围的消费者，从而促使现有商业圈的服务半径加大，商业价值的提升（租金水平和物业二手转让售价的提高）。建议：开发商可以根据区域消费特点，瞄准有吸引力的业态如：餐饮，休闲、娱乐（茶、酒、咖啡吧，网吧等），按这类业态对商铺规格、设施、配套的要求量身定制，才能保证商铺的顺利销售和最大化的盈利。

4、市场与投资机会

?

西片区的租售比值属于中等偏上，而户均/或人均占有商铺面积的数值相对较小，售价水平相比南、北片区低，因此西片区社区商业开发有一定的价格空间和市场容量。

?

金融、邮电业态的进入具有象征意义，很多时候具有示范作用，能够给本区域内的其他经营者以信心、提升对商业价值升值的预期。换种说法就是有金融、邮电进入的地段经营（生意）不会差，（生意）差的地段金融、邮电也不会进入。建议在招商、租赁期间多与金融、邮电业态进行结合。

?

从昆明市综合租售比数值衡量（此值等同于估价法中的无限年的毛租金收益率），昆明市社区商铺综合毛租金收益率为5.51%，目前社区商铺的投资收益率较低，远低于部分开发商鼓吹的8%—12%的收益率，因此投资购买商铺更多的是基于不动产投资保值期望心理。

?

购买商铺的边际收益递减且所投入资金增加部分和租金收益不呈线性关系。也就是说，花1万元和1.5万元购买的商铺，在出租过程中的租金收益不会是1比1.5的关系，往往高价购得的商铺租金收益比中低价的商铺收益低；一般高价商铺因可视性、通达性好，相比低价商铺容易出租、空闲率低。建议：商铺定价高、低价位的梯度不宜过大，要有一定范围的相同价位区间。

?

除了专门的商业街区有上规模、上档次的餐饮外，住宅底商基本没有餐饮经营，限制住宅底商经营餐饮既是挑战更是机会。建议：基于餐饮用途的商铺本身具有积聚人气营造商业氛围的作用，同时能对其他商铺的销售和后期的出租有促进作用；开发独立餐饮商铺或者开发具有烟道、排污设施能够具备环评条件的准独立商铺用于餐饮经营的价值空间较大。

三、商业市场数据分析部分

1、总体基本情况

本次所调查楼盘共计85个，其中东片区4个、南片区22个、西片区11个、北片区24个、二环路内24个，所调查物业的住宅总体供应户数为86304套，商铺总供应为557988㎡，商铺总供应间数为6711间，总销售量为5809间，总消化率在86.6%。商铺售价以二环路内片区居高，其次是北片区、南片区西片区、东片区；商铺租金以二环路内居高，其次是南片区、西片区、北片区、东片区。

商铺供应数量

区域

住宅户数（户）

商铺建面（㎡）

东片区

5272

6560

南片区

36830

273500

西片区

9444

45900

北片区

21471

151188

二环路内片区

13287

80840

合

计

86304

557988

商铺售价及租金情况

分布区域

商铺售价（元/㎡）

商铺租金（元/㎡/月）

售价起价均值

售价均价平均值

售价最高价均值

租金起价均值

租金均价平均值

租金最高价均值

东片区

2600

4933

6000

10.5

19.25

38.75

南片区

6400

8281

10822

33.71

45.31

59.54

西片区

5560

7929

13375

27.25

34.5

43.75

北片区

5757

8556

12156

19.19

33.15

44.71

二环路内片区

10767

10413

24900

35.19

59.25

86.2

售价评述：从五个区域的售价来看，除二环路内，北片区售价比南片区高270多元/㎡，其中的原因是南片区商铺多数是一手在建的期房，做为在建的期房销售价普遍较低；而北、西、南片区目前商铺多为入住经营的现房，调查到的售价主要是自发形成的二手交易的市场价，如果考虑此因素，南片区商铺的售价和租金应该是超过北片区，仅次于二环路内片区，排名第二。

商铺销售情况

区域

楼盘个数（个）

清盘个数（个）

商铺总间数（间）

商铺销售间数（间）

消化率%

东片区

4

4

218

218

100%

南片区

22

18

2669

2355

88.2%

西片区

11

8

549

515

93.8%

北片区

24

22

2119

1637

77.3%

二环路内片区

24

20

1156

1084

93.8%

合计

85

72

6711

5809

86.6%

2、分项混合交叉数据分析

2.

1

不同类型的商铺在各阶段入住率条件下，商铺经营业态及空置情况（区间及平均值）

分析：在入住率低于50%以下时，商铺空置率普遍占一半以上，进入的业态主要以建材、五金为主。一般入住率在70%以上，空置率降到30%以下，商业经营业态进入稳定期，此时，餐饮、休闲娱乐、其他服务的比率会快速上升，社区商铺的经营业态逐渐趋于均衡、合理，逐渐呈现多业态并存。另一方面，在入住率同等情况下，社区型商铺的空置率也低于邻里型商铺。

金融、邮电业态的进入具有象征意义，很多时候具有示范作用，能够给本区域内的其他经营者以信心、提升对商业价值升值的预期。换种说法就是有金融、邮电进入的地段经营（生意）不会差，（生意）差的地段金融、邮电也不会进入。

社区型商铺经营业态平均比率值

住宅

入住率

商铺经营业态平均比率值

空置率

食杂店

便利店

专业店

建材五金

餐饮

休闲娱乐

美容美发

其他服务

医药

金融邮电

购物中心

超市

30%以下

60%

——

——

——

40%

——

——

——

——

——

——

——

——

30-50%

49.68%

——

4.2%

29%

14.4%

——

5.1%

4.65%

9.8%

2.72%

4%

——

——

50-70%

40.56%

2.77%

3.33%

12.15%

28.1%

6.33%

4.43%

15.35%

13.3%

3%

2.45%

1%

——

70-90%

13.13%

6.59%

3.09%

19.9%

14.11%

7.98%

13.92%

10.59%

24%

9.06%

9.66%

——

——

90%以上

10.74%

4.9%

6.32%

22.82%

9.25%

13.27%

10.78%

11.82%

26.15%

8.85%

6.28%

——

——

邻里型商铺经营业态平均比率值

住宅

入住率

商铺经营业态平均比率值

空置率

食杂店

便利店

专业店

建材五金

餐饮

休闲娱乐

美容美发

其他服务

医药

金融邮电

购物中心

超市

30%以下

86.95%

2.9%

4.2%

5.38%

17.28%

——

11.2%

5.03%

14.05%

6.45%

——

——

——

30-50%

68.2%

10%

1.5%

6.5%

——

1%

13.67%

6.3%

12.5%

3%

2%

——

1%

50-70%

68.2%

——

——

——

——

——

9.1%

9.1%

13.6%

——

——

——

——

70-90%

22.46%

8.35%

5.45%

25.97%

5.04%

20%

6.31%

8.53%

21.7%

6.85%

1.5%

——

——

90%以上

15.37%

7.18%

6.83%

25.37%

2.35%

12.94%

15.27%

12.5%

16.37%

11.5%

2.75%

——

——

说明：上述各表中商铺经营业态的比值为算术平均值，所以和空置率相加并不等于100%。

2.

2

不同商业特征下的售价、及租金水平差别

分析：因为主干道与小区道路有通达性、及可视性的不同，导致了社区型商铺的租金和售价比同区域的邻里型商铺的租金和售价高。

其中，二环路内社区型商铺、与邻里型商铺售价呈现不同特点：社区型商铺（临主干道）销售均价较高是其它区域的近2倍，但邻里型（临支、岔道路）商铺销售均价和其它区域相比基本接近，这主要是由于二环路内社区型商铺所处的局部区域环境较成熟、商铺经营面对的消费群体不仅仅是小区居民本身，还有其他区域的消费人群支撑。而邻里型商铺虽也地处二环路内，但受道路及局部环境的阻碍，所面对的消费群体多为本小区住户或周边居民，消费群体单一，因此虽同属一个区域内，但二者的商铺价值量差距较大。

从调查结果来看，各个片区邻里型商铺价值决定的最大因素是所服务区域的居住人群数量和购买力。

社区型商铺

价格类型

东片区

南片区

西片区

北片区

二环路内片区

5个区域总体情况

平均值

平均值

平均值

平均值

平均值

平均值

销售起价（元/㎡）

7600

5850

6500

12500

8933

销售均价（元/㎡）

7000

9063

9100

9550

12622

10124

销售最高价（元/㎡）

9625

15667

18000

16886

15159

租金最低价（元/㎡/月）

12.75

27.4

27.25

20.89

32.88

25.9

租金中间价（元/㎡/月）

18

47.14

38.13

36.09

63.64

45.33

租金最高价（元/㎡/月）

34

56.5

50

45.89

89.78

60.25

邻里型商铺

价格类型

东片区

南片区

西片区

北片区

二环路内片区

5个区域总体情况

平均值

平均值

平均值

平均值

平均值

平均值

销售起价（元/㎡）

2600

5720

4400

5200

4700

5062

销售均价（元/㎡）

3900

6950

5000

7313

7100

6692

销售最高价（元/㎡）

6000

9167

6500

9233

43600

16157

租金最低价（元/㎡/月）

6

30.71

17

37.5

27.83

租金中间价（元/㎡/月）

20.5

37.86

20

29.6

53.89

37.83

租金最高价（元/㎡/月）

43.5

56

25

42.6

80.83

55.75

2.

3

不同空置率下的商铺售价、及租金水平情况

分析：就某一区域而言，商铺在经营过程中，租金水平虽空置率的减少而不断增加，而售价水平更多的影响因素是消费人群的集中度、购买力因素、街区的商业成熟度，以及商业软环境，与商铺的空置率没有太大关联。

商铺空置率

售价（元/㎡）

租价（元/㎡/月）

销售起价均值

销售均价均值

销售最高价均值

租金最低价均值

租金中间价均值

租金最高价均值

10%以下

4700

8583

10700

29.13

53

71.11

10-30%

4500

5150

21.86

35.63

50

30-50%

4780

7033

8700

21.77

31.27

47.57

50-70%

6075

6900

8875

15.67

28.5

39.5

70-80%

6000

8000

11

17.5

35

80%以上

8605

10185

19675

41.08

50.71

75.56

注明：上表统计的商铺空置率在80%以上的样本中，大部分为未交房、未经营楼盘项目。

2.

4

商铺的租金与售价比（即租售比）

分析：从昆明市综合租售比数值衡量，收益率趋于合理。其中二环路内收益率较高。

区域

最小值

最高值

最高值修正值

平均值

平均值修正值

东片区租售比

3%

8%

8%

4.81%

4.81%

南片区租售比

2%

9%

9%

5.14%

5.14%

西片区租售比

4%

8%

8%

5.46%

5.46%

北片区租售比

3.12%

10%

10%

4.71%

4.71%

二环路内片区租售比

1%

20%

13%

8.42%

7.26%

5个片区综合租售比

1%

20%

13%

5.82%

5.51%

注明：在修正计算时，除去了个别小区，俊园20.04%的收益率，进行修正计算。

2.

5

商铺售价与住宅售价比（即商住价比）

分析：比值反映了住宅和商铺的售价相对关系，从数值来看：昆明市整体情况为2.793的数值反映了目前商铺价格水平较高，销售情况较好；北片区数值最高（为3.071），商铺售价高是一个原因，另外住宅单价低也是一个原因，但从北片区商铺销售情况（消化率最低）和经营情况（一般）来看，较高的数值隐含有定价较高、开发商盈利预期过高的风险。

区域

最小值

最高值

平均值

商铺销售均价均值

（元/㎡）

住宅销售均价均值

（元/㎡）

商铺经营情况（%）

东片区商住价比

1.22

2.17

1.779

4933

2825

100%差

南片区商住价比

1.86

4.81

2.792

8281

3193

43%好、21%中、36%差

西片区商住价比

1.61

4.0

2.67

7929

2920

14%好、43%中、43%差

北片区商住价比

1.3

5.0

3.071

8556

2782

13%好、68%中、19%差

二环路内片区商住价比

0.92

5.87

2.72

10413

3665

30%好、41中、29%差

5个片区综合商住价比

——

——

2.793

8695

3159

24%好、42中、34%差

2.

6

住宅小区户均拥有商铺面积（即户均商铺面积）

（单位：㎡）

分析：户均拥有面积表明：小区商业面积的人均值，体现了开发强度，应该有合理的控范围，数值过大、过小都会对商铺盈利能力产生不利影响。从下表中综合看出，西片区的租售比值属于中等偏上，而户均/或人均占有商铺面积的数值相对较小，售价水平相比南、北片区低，因此西片区社区商业开发有一定的价格空间和市场容量。另外，二环路内区域的社区商铺售价、租金、租售比值均比昆明市综合水平值高，但本次调查中的商业未包含大型商业综合体及专业市场，而二环路内该类商业所占比重较大，二环路内社区商铺实际的户均/或人均商铺面积要比表中计算结果高，因此二环路内片区的商业开发应该要做充分考虑此项因素。

区域

最小值

最高值

平均值

若按每户3.36人，

折算人均商铺面积平均值

商铺售价均价

租金均价平均值

租售比值

东片区户均商铺面积

0.5

5.9

2.11

0.63

4933

19.25

4.81%

南片区户均商铺面积

0.3

26.7

9.99

2.97

8281

45.31

5.14%

西片区户均商铺面积

1.8

19.2

6.28

1.87

7929

34.5

5.46%

北片区户均商铺面积

1.4

72.1

10.63

3.16

8556

33.15

4.71%

二环路内片区户均商铺面积

2.3

22.9

8.49

2.53

10413

59.25

7.26%

5个片区综合户均商铺面积

0.3

72.1

8.84

2.63

8695

42.79

5.51%

3、商铺建筑空间结构设计特点

3.

1

面积增减

l

增加商铺开发面积的做法：

（1）增加楼层的做法：把1标准层增加到2标准层（很常见）。

（2）增加层高的做法：标准层为5——8米，可由购铺者自行增加夹层（很常见，如春之城）。

（3）既增加层高又增加楼层的做法：标准层为5——6米，再由购铺者自行搭建夹层，购一层得3层（如华龙人家、耀龙康城）。

（4）增加地下室的做法：在1到2个标准层以外再增加地下室或半地下室作为附加层使用（丰宁家园、泰阳新城、江东小康城、江东花城等）

（5）增加路线的做法：部份或者全部临社区内道路住宅一层建成商铺，即社区内部商业街（美丽新世界、人与自然1、2期、戛纳小镇）或社区内部商业（创意英国、泰阳新城）。

（6）增加商铺上层住空间：将商铺上层住宅（标准层高），直接以下层相连，成为下层商铺的增加空间，直接增商铺的销售面积。要考虑管理上的要求，

必要时封闭上层出入小区内部的分户门。（兴隆花园）

l

减少商铺开发面积的做法：

（1）进深减少的做法：把商铺的部分空间（通常为后部）整体分隔出来做为车库使用（青青小镇）或做为商铺的辅助设施租用给商铺经营者（晴朗云安）。

（2）层高减少的做法：挤占商铺的部分空间（通常为后部）的部份层高（下部），做为半地下停车场的空间使用（凤凰城）。

l

增减面积的弹性做法：

（1）对二层空间的处理：在一层商铺搭设楼梯通道至二层空间，二层空间的面积可以任意分隔，可大可小（丽水天锦）。

（2）对于开发商只用于出租、或租售结合的铺面，可以在设计初期将商铺空间进行弹性分割：设计为前铺后库或者辅助设施，（即临街面为商铺，临小区内为车库或者其他商业辅助设施），使用过程中如果市场对商铺需要增加，可将车库或者辅助设施打通与前铺连通，增加商铺面积（名宅东城苑）。

（3）商铺上层住宅弹性空间：预留商铺上层住宅（标准层高），视下层商业销售及需求情况灵活处理，既可将其上层住宅用楼梯通道相连成为下层商铺的二层；在商业需求量不大的情况下，也可以直接销售此住宅。一层为临街商铺，小区内一层为架空绿化层，一层住宅就是商铺的二层，住宅入户可从小期内的单元门进入；如果做为商铺来销售，只需封闭此入户门，以内部楼梯通行即可（美伦花香）。

3.

2

增加附加值及完善功能的做法：

?

二层退台的商铺（香榭丽园、理想小镇）：将2层留出类似于住宅屋顶平台的部分空间，此退让空间进深一般2—3米，宽度为标准层的宽度，此空间将为餐饮、休闲等商业的经营增加很多功能（采光、休闲、活动）和情趣（接近自然、增加交流、扩大视野）。

?

用途多样的（更多为餐饮经营）独立商铺（水岸艺城、佳湖花园、美树星城等）：很多新开发的商业项目都考虑到住宅底商不能用于餐饮经营的限制，从而因地制宜的根据项目自身条件和区域商业环境，适当建设部分符合餐饮经营条件的独立商铺，来填补市场空白，满足餐饮经营的需要。

?

配套多样的商铺（时代风华2期、名宅东城苑等）：充分考虑到商铺使用人的多种需求，将卫生间、厨房、休息间等多项设施同时配套。

3.

3

创新方面：

?

产品形态创新：得天独厚的环境和景观资源，让丽水天锦开发商有尽情发挥的想象空间，别墅型独立商业（丽水天锦翡翠湾），既是大胆创新，也是将社区商业街差异化定位的神来之笔，提升了商业街区的品质感和尊崇感，营造了一种购物休闲的全新生活方式。

?

丰富的商业业态搭配组合的创新：（玫瑰湾、滇池卫城）开发商在项目中，融入了多种商业建筑形式，如住宅底层商铺、2层的独立式商铺、4层的联排型独立商铺，更重要的是在小区内设计了社区商业街区，将2层的独立式商铺与4层的联排型独立商铺有效地结合起来，形成一个整体，增加了商业的集中度，使商铺的价值提升，同时也满足经营者在经营过程中需要积聚人气的首要条件。

?

营销方法创新：金色维也纳的开发商将面向小康大道的21m长进深的一层1万多平米的商铺，分隔成为：14×21×6m，近300㎡一间独立商铺用于出租，变售为租，回避了商铺销售初期销售难度大、推广费用高、售价低、收益低的不利局面，开发商持有部份优质的商铺，在保证稳定的租金收益的同时，能给投资人和承租人以信心，促使商业环境快速成熟，在合适的时候售出持有的商铺将开发商获得更高收益。城建股份在开发和经营凤凰城的商业项目也使用了这样的方法，凤凰城近5000㎡的临街商铺，完全由开发商持有，并由其下属的商务公司负责经营管理。但是开发商持有商铺的同时也有风险，兴苑路千禧龙庭商业项目的开发商在招商不成功的情况下，近2万平米的商场长期闲置，损失惨重。

4、对具体开发案例的思考和借鉴

4.1、泰阳新城：作为社区型商铺，为了增加开发面积，采用地下架空，造成地下商铺整体采光不足；在商业集中度不够，居住人群总量较小、购买力有限的条件下，自以为是的进行了大体量的开发，而且不恰当地分隔为400多个单体，增加了管理的难度；销售过程中，对项目的商业定位和经营缺乏合理规划和引导，定价过高也限制了部份投资客户的加入。

4.2、赢城洋楼：总体开发面积过大、人均商业占有面积达21.46㎡,无停车场地，经营受限（不能开餐饮），商场格局，商铺经营，容易造成经营过程中定位模糊，降低商业的盈利能力和投资价值。

4.3、天宝家园：社区内部小规模商铺，规模小，结构合理性、功能都不好，销售困难，经营不好；

4.4、人与自然：可以对内对外经营的商业街，开发规模不大，目前入住率不高，销售已经完成但后续经营困难；

4.4、千禧龙庭：项目定位于大型商场，三层近2万平米的开发规模，在长达5年的经营过程中，招商不成功，导致长期闲置，损失惨重。

4.5、创意英国：内部街区围合的大规模商铺，营销策划较到位，销售较成功。

在项目开发过程中要尽量做大商业规模，但要充分考虑商业开发的各类影响因素，特别要注意在区域条件不支持、商业环境成熟度不够的情况下，要尝试大型商业或者大规模的商铺开发的风险很大，需要充分借鉴类似项目的开发经验，合理控制风险。

中管网房地产频道

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