世贸海峡城项目营销发展方向分析
开题报告
题目 世贸海峡城项目营销发展方向分析
选题背景、意义及现状分析 背景:根据目前房地产发展方向,营销成果的成效,自定了营销方向。
意义:有利于世贸未来发展的营销方向的选择,促进经济前景,对未来的发展有一定的推进力和发展前景。现状:目前房地产随着经济的增长,房价越来越到顶峰,接下来几年房价虽然不会跌,但也不会涨,这对房地产事业有一定的约束力,但经济发展依然强大。
课题主要内容、重难点分析 主要内容:主要分析了世贸海峡城的房展前景,经济利益,未来发展规划和位置的选择与销售成果,对未来经济发展的选择与实现具有一定的重要性。重难点分析:未来经济对现在来说,有一定的不确定性,不怎么好把握,只能系统全面的规划,世贸在接下来的销售方式和选择的前景。重点在于应该怎样解决客户对我们海峡城房地产的信任与支持,应该怎样让客户相信我们的房子的舒服度,让客户买我们的房子。应该怎样让客户对我们有信任感。
研究方法和手段、计划、预期成果 研究方法:利用以客户为主要的起点,一切只为了客户的利益和想要的户型,从客户分析到户型,位置和价格。从客户着手,利用活动邀请,孩子的童心,周末的活动来吸引客户来我们楼盘参观。预期的想法是我们楼盘能够做出点绩效,能够鼓舞人心,多积累客户资源,为以后得开盘做好准备,跟紧每一位客户,不放过每一位客户。
主要参考资料:
[1] 《房地产经营管理一本通》;孙晓璐编著;经济科学出版社. [2] 《房地产开发》;刘瑛,乔宁著;北京大学出版社,2007.9. [3]
《房地产市场营销》 作者;王爱民, 出版社;复旦大学出版社.
指导教师意见:
指导教师签字:
年 月 日 系主任意见:
系主任签字:
年 月 日
世贸海峡城项目营销发展方向分析
目录
摘要................................................................1 第一章
海峡城项目在未来的经济发展前景分析..........................2 (一)房地产营销背景.............................................2 (二)海峡城发展历程.............................................2 (三)经济前景...................................................2 (四)海峡城经济发展营销手段.................................... 3 第二章
海峡城市场营销竞争者分析....................................4 (一)海峡城市场定位............................................4 (二)对消费者分析..............................................4 (三)市场竞争状况..............................................4 (四)海峡城在竞争者中城市规划发展目标..........................5 第三章
海峡城项目在经济发展上的分析................................6 (一)在政治上的分析............................................6 (二)在经济上的分析............................................6 (三)在社会文化上的分析........................................6 第四章
海峡城就目前发展的规划具体分析..............................7 (一)海峡城位置规划............................................7 (二)交通情况分析..............................................7 (三)商业配套规划..............................................7 第五章
房地产对当前市场的影响分析..................................8
(一)经济因素下市场分析........................................8 (二)宏观因素下市场分析.........................................8 (三)对竞争者在市场上优劣势分析.................................9 第六章
海峡城房地产在发展上的营销方式分析.........................10 (一)竞争者营销方式分析........................................10 (二)价格管理营销方式分析......................................10 (三)活动规划营销方式分析......................................10 参考文献...........................................................11
1 摘要
随着我国房地产市场的快速发展,房地产企业间的竞争也愈加激烈,加之近来我国一些限购政策,保障房政策等一系列政策的出台,房地产企业营销策略的创新显得尤为重要,这对于房地产商是一项至关重要的挑战,本文主要对世茂其中的一个项目进行论述。公司以坚守清晰的战略定位,一步一个脚印地夯实基础,实现稳健高效的发展,努力 创造高品质的社会空间,以真诚的态度信守对社会的承诺,为提升城市区域价值、推动中国城市化建设、促进中国产业升级而不懈努力。简要介绍了我国当前房地产发展情况和主要的现状。明确房地产的发展前景,并对我国房地产的经营成果的发展提出自己的建议。
关键词:营销策略,挑战,发展。
2
第一章
海峡城项目在未来的经济发展前景分析
(一)房地产营销背景
南京海峡城规划总占地总面积约 323 万平方米,规划总建筑面积达 600 万平方米;已于 2011 年 3 月拍得一期地块,地块占地面积约 34.1 万平米,规划建筑面积约 94 万平方米。
南京海峡城紧邻长江滨江风光带,由扬子江大道、江东南路、龙王大街围合而成。
南京海峡城第三街区云玺湾, 主力面积横跨 80—170平方米(建筑面积)。总占地面积约 7.8 万平米,总建 33.6 万方,共有 12 栋建筑,拥有 40%绿化率,容积率 3.05。周边配有社区中心、幼儿园、中学、商业街等。
(二)海峡城发展历程
2010 年 12 月,世茂集团发布收份企业社会责任报告书,并视为集团可持续发展的战略地图。2011 年 8 月,世茂旗下“御榕庄”、“茂御酒店、“世御酒店”、“世御精品酒店”等四大自主品牌酒店以及“茂御居”品牌服务公寓正式创立。2011 年 10 月,亚洲最大、中国唯一的海上展示中心揭开神秘面纱。2012年 3 月,集团与携程·途家网签订战略合作协议,为集团旗下旅游度假物业、酒店式公寓的业主推出“7*24 小时业主增值服务”,按照五星级酒店标准进行房屋管理、提供托管服务,借助专业电子商务平台进行市场推广,使业主活动租赁回报。就此世茂集团的全周期服务体系的全面成型,“以客户服务核心,主动为客户增值”的全生活周期、终身服务体系进入全面实施阶段。2013 年 6 月 22 日,世茂房地产在上海召开“云服务”计划启动发布会,宣布将发端于 IT 产业的最新“云服务”模式引入地产领域,联合教育资源、健康维护、高端酒店、设计定制、消费休闲等多个领域合作伙伴,共同启动世茂云服务计划,并宣布将继续跨界整合多领域资源,邀约不同行业企业成为世茂合伙人,为世茂业主提供全面的资源服务。
(三)经济前景
集团业务重点为在中国大陆经济发达或极具发展潜力的城市,发展大型及高素质的综合房地产项目,包括住宅、酒店、零售及商用物业。集团在大陆正在开
3 发的项目逾 50 个,分布于几十个大、中城市。对世贸未来的发展有一定的促进作用,经济发展前途不可估量,我国房价大幅度上升,随着地产热的不断发酵,对地产经济发展现状的研究和分析有利于促进我国地产经济实现良性健康的发展。
(四)海峡城经济发展营销手段
集团利用一些亲子活动吸引客户过来边玩边来看房,利用电 call 来通知客户,积累客户,提前预约客户过来看房,用一些活动来吸引客户的兴趣,让客户知道我们的项目的交通情况,商业潜在价值,还有商业便利。一切以客户至上,还可以出去拉访可以积累客户,更多的对我们的项目进行一些营销推广,让更多人知道我们的项目地址和售楼处举行的一些活动,等楼盘开盘的时候,预约自己的客户,让我们的客户能够抢到好房,使我们能够做到营销推广的重要性。
4
第二章
海峡城市场营销竞争者分析
(一)海峡城市场定位
目前的地产开发企业已不可能做到在所有层面上满足消费需求 因而必须预先在经营目标选择上进行“舍弃”进行差异化或集中化市场开发。楼盘产品定位的需求面完全是因项目的档次、价格、区域、品质等综合性价比因素而异。房地产定位的关键就在于抓住主要目标消费群体的主要利益需求针对性地进产品开发。以心理文化特质为主题进行品牌推广活动以获得年轻消费群体的身份认同使其成为炙手可热的楼盘。对楼盘进行全面的分析与了解打造不一样的视觉效果,制定一切以客户的利益至上。
(二)对消费者分析
(1)首先就是设计的环境和格局,好的设计环境可以让自己居住在一个让人开心的地方,有的人看中的也是房子的格局舒不舒服,看的顺不顺眼。
(2)其次就是地理位置便利情况,一个好的交通可以节省很多时间,买东西方不方便也是非常重要的。
(3)设施配套和管理情况,一个小区的管理是很重要的,关系到人生安全和危险情况,设施的配套如果不好这样容易让人感觉很不安全,这也是非常重要的一点。
(4)然后就是价格的问题,每个人都希望花少的钱住好的地方,只要价格公道,那么我看的好了就会选择这个房源。
(三)市场竞争状况
在现代化的市场经济条件下,房地产企业也面临着诸多竞争,但仅就目前而言许多开发商还缺乏以顾客为导向、以交换为中心的理念,许多推向市场的住宅产品还没有到达消费者手中,或者说还没有转化为真正意义上的产品和商品。近年来形成的房地产热吸引着众多投资,房地产企业像雨后春笋一样,迅速冒出来,急速增长。经济增长、带动性影响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的贡献不断加大等重要性。市场不断的需求同样也改善消费者的需求,对后
5 期的发展有一定的制约作用。同时随着市场的不断竞争的激烈,竞争效果不断的扩大,对房地产事业有一定的促进作用。
(四)海峡城在竞争者中城市规划发展目标
中国城市化在快速发展过程中,城市规划与房地产开发之间是协调理论的发展,一方面,房地产的发展速度太快,过度发展损害开发现象存在;另一方面,城市规划滞后于城市房地产开发,严重影响政府宏观调控城市发展。对于城镇化建设有很大的 意义。但是市场经济体制下,房产开发商的价值观念和城市规划的意义不是很协调,双方在价值理念和侧重点又有很大的差异,导致了城市规划和房产行业的非协调 发展。城市规划是城市发展与城市建设的基础,房地产开发是城市发展目标的实现。具体问题具体分析是不可缺少的。首先要了解城市规划的重要性,了解城市规划和房地产开发之间的内在联系,抓住问题的本质原因,从而提出解决方案,找到二者之间的有效协调机制,从而实现城市规划和房地产开发之间和谐的、可持续的全面发展。
6 第三章
海峡城项目在经济发展上的分析
(一)在政治上的分析
项目实施时期亦称房地产时间,是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期,这一时期包括项目实施准备,资金筹集安排,勘察设计和设备订货,施工准备,施工和生产准备,试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。
(二)在经济上的分析
任何一个项目,其生产规模的确定、技术的选择、房地产估算甚至厂址的选择,都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果,还可以决定产品的价格、销售收入,最终影响到项目的盈利性和可行性。
(三)在社会文化上的分析
必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律,对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素,必须在可行性研究阶段进行论证分析,提出防治措施,并对其进行评价,推荐技术可行、经济,且布局合理,对环境有害影响较小的最佳方案。
7 第四章
海峡城就目前发展的规划具体分析
(一)海峡城位置规划分析
海峡城位于河西南部新区,坐拥秦淮河和长江,独居江东南路另一侧,临近鱼嘴生态公园、华侨城欢乐海岸与商业综合体,地段优势自不必说,前期一直在质疑声中取得了不错的销售成绩,较低的拿地楼面价也让世茂腾出了更多的资金来打造楼盘,较高的性价比已经得到了市场的初步认可。双重空间设计,格局设计品质无论在私密性还是舒适度上都高于一般的房地产的规划。
(二)交通情况分析
世茂海峡城周边毗邻江东南路和江山大街,江东南路无缝串联河西 CBD 一期至三期,是整个河西的城市形象大道;江山大街,也是整个河西新城的立体交通轴,连通扬子江大道、江东路、绕城公路、城西干道等南京各条快速通道除了道路网络十分发达之外,海峡城还是河西南少有的被 3 条地铁、2 条轻轨线环绕的项目。项目周边 S3 宁和城际(在建中),地铁 2 号线西延线(规划中),9 号线南延线(规划中),以及有轨电车 1,2 号线(规划中),轻松出行,畅达全城。
(三)商业配套规划分析
海峡城位于河西 CBD 商圈、青奥公园城市客厅完备商业配套,凝萃青奥国际风情街、嘉业国际、德基广场河西店、海峡城 U-TOWN(华润苏果等),河西万达、虹悦城也可以快速驱车到达,可以说商业配套无论是现在还是将来都是能够很好的满足业主需求的。项目周边道路通达,扬子江大道连接青奥村、绿博园、万景园、滨江公园等景观无限,政府配套小学、中学及 OCWC(国际课件开放联盟)云教育,构筑一站式教育;南京外国语学校、南师大附中、金陵中学、中华中学,四大名校环伺左右。
8 第五章
房地产对当前市场的影响分析
(一)经济因素下的市场分析
近年来,房地产业已成为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。房地产作为一种特殊的商品,同样受到相关的政策的影响,特别是国家宏观调控中的经济政策的影响,市场将会保持相当长的时间的旺盛期,它使中国每个城市形态和产业功能都发生了巨大的变化,推动了国民经济的稳步发展。作为我国国民经济发展的支柱产业,房地产业的发展不仅仅关系到了我国宏观经济发展的局面,还在一程度上关系到了每一个人的生产和生活。政策调控起着至关重要的作用。由于房地产活动产业链长,与相关行业关联度高,增长变化的波及面广,房地产市场走势对经济发展有着十分重要的影响。房地产市场健康持续发展,要提高容忍度,一旦房地产市场大幅下行,就会对房地产业和建筑业两个行业的就业产生显著影响,并进而影响全社会就业的稳定增加。
(二)宏观因素下的市场分析
(1)
自然环境:地理,自然,生态 (2)
人口环境:人口,家庭,迁移 (3)
经济环境:社会购买力 (4)
文化环境:教育程度,家庭单位,名族信仰,价值观念 (5)
技术环境:新技术发明的范围,理论的成果 (6)
政治和法律环境:国内的政治,政府的调节
9 (三)对竞争者在市场上优劣势分析
1.优势 (1)
若房地产企业以较弱的竞争者作为进攻的目标,则可以节省时间和资源。
(2)以较强的竞争者作为进攻的目标,可以提高企业的竞争能力,并且获得较大的利益。
(3)竞争者的存在有助于市场对房地产的总需求,分担市场开发和产品开发的成本,促进新技术,新产品的开发和推广。
2.劣势 (1)虽然节省时间,但是获利较少。
(2)可以提高企业竞争能力,但是消耗时间和资源较多。
10 第六章
海峡城房地产在发展上的营销方式
(一)竞争者营销方式分析
项目定位:产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位,使楼盘迅速启动市场。
楼盘品牌:要形成一定知名度、美誉度,树立广大置业者心目中的知名品牌,必须有强烈的创造意识。
(二)价格规划营销方式分析
销售当时的市场环境;
周边楼盘的质量及销售状况;
楼盘自身的客观条件;
销售战略及销售进度安排;
发展商的成本及营销目标;
以成本为基础,以同区域竞争的同类楼盘价格为参考,使楼盘销售价格更具竞争力,若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。
(三)活动规划营销方式分析
(1)邀请参加免费领取活动的兴趣小礼品活动; (2)奖励活动; (3)抽奖活动; (4)DIY 手工操作活动。
11 参考文献
[1]世茂集团-走进世茂-世茂荣誉[世茂集团官网引用日期 2013-01-13]. [2]南京海峡城-楼盘详情-南京房天下[http://haixiacheng.fang.com/]. [3]王学发,我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究{j},价格理论与实践,20079(3):41-42. [4]南京海峡城战略定位及营销策划报告(世联)2011-175 页_部分 2-地产文库 - 房天下产业网. [5]南京房地产项目战略定位及营销策划报告 - MBA 智库文档 .
[6]南京海峡城装修-南京海峡城小区网-搜房网.
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杨绛的《老王》,可谓是平凡的人平常的事,平淡的语言平常的心,但读来总让人印象深刻,感触颇多,下面是小编给大家带来的人教版高一语文《老王》赏析,希望对你有帮助。 高一...
【外国名著】 日期:2020-03-10
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“坚定理想信念、增强历史自觉、弘扬优良传统、加强党性锤炼、党员先锋模范作用发挥”方面存问题和不足剖析材料例文
“坚定理想信念、增强历史自觉、弘扬优良传统、加强党性锤炼、党员先锋模范作用发挥&rdqu
【外国名著】 日期:2021-08-14
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梧桐花的花语|梧桐花的功效与作用
梧桐花为梧桐科植物梧桐的花,植物形态详梧桐子条。今天小编为你整理了梧桐花的花语,欢迎阅读。 梧桐花的花语是:情窦初开 在春季里晚开的花朵,有着恬淡的气息。 ...
【寓言童话】 日期:2020-03-03
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惊悚鬼故事50字 令人惊悚的故事
这些惊悚故事在短短的篇幅和时间之内让您感受到故事里传达出来的恐怖感,令你感到害怕。下面就是小编给大家整理的令人惊悚的故事,希望对你有用! 令人惊悚的故事篇1:学校...
【寓言童话】 日期:2019-05-13
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运动心理学
运动心理学名词解释: 1、运动表象:通常是指在人的头脑中重现出来的动作表象,它反映动作在一定的时间、
【寓言童话】 日期:2021-06-08
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边城翠翠的爱情悲剧_翠翠爱情悲剧的产生原因
《边城》通过对湘西儿女翠翠和恋人傩送的爱情悲剧的描述,反映出湘西人民在“自然”“人事”面前不能把握自己命运的惨痛事实。下面是小编精心为你整理的翠翠爱情悲剧的产生原...
【寓言童话】 日期:2020-03-06
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槽钢表面积对照表
槽钢表面积对照表序号型号理论重量表面积计算面积 kg mM2 tm M2 1[55 43844 84
【寓言童话】 日期:2020-07-03
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廉洁自律自我剖析材料(精选)
廉洁自律自我剖析材料((精选多篇)) 信念。科学文化,提高自身素质的终身学习的意识,紧密联系群众,调
【寓言童话】 日期:2020-07-20
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首件鉴定管理办法
1.目的与适用范围1 1目的:本程序规定了产品首件鉴定的内容和要求,以确保生产工艺和生产设备满足产品
【寓言童话】 日期:2020-08-08
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【名人失败的故事】 关于失败的名人故事
我们最大的弱点在于放弃。成功的必然之路就是不断的重来一次。涓滴之水终可以磨损大石,不是由于它力量强大,而是由于昼夜不舍的滴坠。下面是小编为您整理的名人失败的故事,...
【寓言童话】 日期:2019-05-19
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康熙字典五行属金的字 [字典中八画五行属金的字信息大全]
在五行中不同属性的字寓意是不相同的,其实同样的属性不同的笔画的字寓意也是一样的,下面小编为你整理了八画五行属金字,希望对你有所帮助! 8画五行属金的字 忮、8画、...
【寓言童话】 日期:2020-03-12
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不断增强人民群众获得感幸福感安全感心得体会
不断增强人民群众获得感幸福感安全感心得体会 当前,全球疫情和经贸形势不确定性很大,我国发展仍面临一些
【寓言童话】 日期:2020-07-22
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学生高考动员演讲稿
学生高考动员演讲稿3篇高考动员演讲稿11 老师们、同学们: 大家下午好!漫漫高考长征路已经进入尾声了
【百家讲坛】 日期:2021-09-22
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企业安全演讲稿2021
最新企业安全的演讲稿5篇 演讲稿是作为在特定的情境中供口语表达使用的文稿。在充满活力,日益开放的今天
【百家讲坛】 日期:2021-09-22
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XX镇扶贫项目实施专项整治工作总结_1
XX镇扶贫项目实施专项整治工作总结 为深入贯彻精准扶贫精准脱贫基本方略,认真落实党中央、国务院,省委
【百家讲坛】 日期:2021-09-22
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对乡镇领导班子干部成员批评意见例文
对乡镇领导班子干部成员的批评看法范文 一、对党委书记XXX同志的批评看法〔3条〕 1、与干部交流偏少
【百家讲坛】 日期:2021-09-22
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群英乡扶贫资金项目芬坡村祖埇村生产道路硬化工程绩效自评报告
群英乡扶贫资金项目((芬坡村祖埇村生产道路硬化工程))绩效自评报告 一、基本情况(一)群英乡扶贫资金
【百家讲坛】 日期:2021-09-22
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党委书记警示教育大会上讲话2021汇编
党委书记在警示教育大会上的讲话55篇汇编 党委书记在警示教育大会上的讲话(一) 同志们: 根据省州委
【百家讲坛】 日期:2021-09-22
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对于2021年召开巡视整改专题民主生活会对照检查材料
关于12021年召开巡视整改专题民主生活会对照检查材料 按照中央巡视组要求和省、市、区委统一部署,区
【百家讲坛】 日期:2021-08-14
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消防安全知识培训试题.doc
消防安全知识培训试题姓名: 部门班组: 成绩: 一:填空题,每空4分,共44分。 1、灭火剂是通过隔
【百家讲坛】 日期:2021-08-14
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涉疫重点人员“五包一”居家隔离医学观察工作流程
涉疫重点人员“五包一”居家隔离医学观察工作流程 目前,全球疫情仍处于大流行状
【百家讲坛】 日期:2021-08-14
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疫情防控致全体师生员工及家长一封信
疫情防控致全体师生员工及家长的一封信 各位师生员工及全体家长朋友: 暑假已至,近期我省部分地方发现确
【百家讲坛】 日期:2021-08-14