苏州制造业重镇,如何保障蓝领住有所居?
苏州制造业重镇,如何保障蓝领住有所居?
1 1 、
苏州制造业强市对蓝领有吸引力的城市
苏州历来是制造业重镇,改革开放 40 多年苏州从普通地级市发展成为拥有近20000 亿 GDP 的中国第六大经济强市,2019 年苏州工业产值突破 33000 亿,仅次于上海和深圳。苏州不仅有制造业优势和传统,而且技术创新主体也是制造业企业,全市域发展制造业使苏州成了一个实体经济为主的城市。
工业园区更是苏州发展制造业的“机要重地”,2017 年工业园区 GDP 占整个苏州城市的 13.79%,其中第二产业占园区内生产总产值的比例始终超 50%,在我国退二进三的进程下,第三产业发展同样的迅猛,但始终没有动摇第二产业的地位。
制造业主导自然会产生大量的蓝领工人住宿问题。在园区众多产业中, 电子产品与机械器具及零件是两大核心产业,而以外资主导的产业基本都涉及蓝领工人住宿问题。并且近年来,园区内蓝领人口逐年增长,从 2010 年 34.7 万人上涨至
2018 年的 53.7 万人,8 年期间净增 19 万蓝领人口。因此,园区内蓝领人群的住宿压力还是挺大的。苏州政府是如何解决这逐年上涨的居住需求?
一方面,苏州政府加大力度筹建政策性租赁住房,2020 年明确未来三年内通过利用存量土地、集体土地、非住宅房屋改建等方式筹集政策性租赁住房 10 万套(间),明确了“3+3+4”的分年度计划目标(即 即 0 2020 年 年 3 3 万套,1 2021 年 年 3 3 万套,2 2022 年 年 4 4 万套)。另一方面,政策上有保障, 苏州公积金可以用于租房,出租屋 “n+1” 合法化,都有利于蓝领阶层。因而,苏州也成为货真价实对蓝领有吸引力的城市,根据《2018 年四季度在苏蓝领调研报告》发布,近九成蓝领愿意节后返岗,苏州及苏州企业对蓝领的吸引力依然保持的非常好。但与杭州不同的是,杭州筹建蓝领公寓主要靠政府主导,而苏州完全市场化,主要靠政府引导、扶持、补贴,吸引社会力量与资本积极参与,但蓝领公寓市场依然蓬勃的发展。
2 2 、
运营模式多样,但资产在政府手中 下面我们看苏州蓝领公寓是如何市场化的,园区内租房主要分为几个等级:优租房、集宿房、群租房(白领公寓除外),优租房是政府保优的人才公寓,由政府主导完全自营,目前有 9 大公寓品牌,但入住需要申请有一定的门槛,蓝领入住的几率较小;集宿房实际意义上就是蓝领公寓,有些是政府运营,有些是企业运营,但完全依靠市场化操作;群租房即散户手中的隔断房。因此, 园区内蓝领居住的地方主要集中在集 宿房和群租房,以及企业自建的员工宿舍。
集宿房的来源主要通过村集体用地、国有资产或原企业员工宿舍及其他类型资产改造入市。村集体资产可以自营也可以入股自营;国有资产可以自营,也可以与公寓品牌商合作托管,如润家乐璟生活社区由苏州恒泰集团、上海中富旅居、建设银行合力打造,政企银三方合作;民企可以委托中介或专业运营商,目前魔方、万科泊寓、世联红璞等知名长租运营商品牌已进入园区内。因此,园区内集宿房运营模式非常多样,但资产持有方依然是政府,园区内大多数集宿房的股东背景是兆丰、兆阳、兆润、兆胜等“兆氏”企业,比如创苑泊寓的实际资产人是兆阳资产,而兆阳资产的股东是兆润资产,而兆润的实际控股人是苏州工业园区管委会,所以园区内虽然存在多种运营模式,但实际资产依然在政府手上。
如今,园区内产业已经非常成熟了,周边可供地面积并不多,未来政府新增供地的面积有限,存量改造是蓝领公寓未来的主要方向,来源是散户手中的群租房及原企业手上的员工宿舍改造。
3 3 、
“ 冠寓 ”“ 泊寓 ” 竟是 “ 三房东 ”
前面我们说房在政府手中,产业成熟,而由于园区内集中提供的房源有限,但随着苏州工业园区蓝领规模的稳定增长,其对于企业公寓产品的需求量也将稳步增长,所以就诞生了园区内有特色的“三房东”模式,二房东从业主手上包租改建,再按照市场需求重新规划房型和功能出租给企业或个人。泊寓和冠寓属于后来者,只能通过别的运营商手上转房,比如 A+公寓,作为本地最大的蓝领公寓运营商,泊寓和冠寓都有从 A+手上拿过房。
总结
蓝领公寓作为一个有潜力的市场,苏州工业园区内呈现了复杂且繁荣的局面,但专业的运营商并不多,未来园区内蓝领公寓的机构化和规模化还有待进一步提升。
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