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    住宅小区地下停车位权属问题研究

    时间：2023-05-31 10:02:09 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人 蒲公英阅读网手机站

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    住宅小区地下停车位权属问题研究

    《人民防空法》第五条第二款规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”以下是蒲公英阅读网小编为大家收集的内容，希望能够帮助到大家。

    　　司法实践中，因住宅小区地下车位的权利界定不明确，产生了较多的纠纷。本文拟在对现有法律规定及司法案例进行梳理总结的基础上，就地下车位的法律性质和权属问题进行研究，以期对该问题有更为深入的认识。

    　　一、关于地下人防车位

    　　《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”该条规定明确了“谁投资、谁使用、谁收益”的原则，但其仅仅涉及到使用权的内容，未提及所有权的归属。而目前司法实践中，对于地下人防车位的权属问题，主要有以下三种观点：

    　　（一）人防车位的所有权属于国家该观点认为，人防工程属于国防资产，从国家的法律规定或者地方法规层面，人防车位属于国防资产，其所有权归国家所有。在司法实践中，部分法院依据此观点作出判决。（xx）辽02民终9819号判决中法院认为，根据xx市人民防空办公室于xx年1月25日向高楠出具的《xx市人民防空办公室政府信息公开告知书》（xx第1号）载明的内容，案涉车位所在的xx某小区地下人防工程属于人民防空国有资产，产权归国家所有，开发建设单位万科城置业公司可优先租赁使用，且该公司已办理人防工程使用证，用途为地下停车场。（xx）粤06民终12082号中法院认为，涉案人防车位属于人民防空工程的一部分，产权归国家所有，平时由投资者xx市顺德区哥顿房产有限公司使用、管理及收益，赖耀生等53人作为涉案小区的业主，均与涉案人防车位的使用具有直接利害关系，有权就该车位用益物权问题主张权利。

    　　（二）人防车位的所有权属于开发商目前部分城市通过颁布地方法规的方式确定人防工程的所有权，如《xx市民防工程建设和使用管理办法》第二十条规定“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。”《xx省人民防空工程产权管理办法》第四条“人防工程实行谁投资、谁所有的原则。战时服从人民政府统一调用。”以及《xx市人民防空条例》第七条“人民防空设施建设及开发利用，享受国家、市人民政府规定的优惠政策。鼓励企业事业单位、社会团体和个人，以多种方式投资建设和利用人民防空设施，其所有权和收益归投资者。”前述地方性法规和规章的法理是，开发商为真正的投资建造人，在其建造行为完成之时原始取得了人防工程部分地下车位的所有权，持有此类观点的判例有：如（xx）闽08民终362号案件中法院认为，根据《中华人民共和国防空法》第五条第二款关于“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，讼争的人防车位由被上诉人万盛基业投资建设，收益也应归被上诉人所有。虽然人防车位的财产权受到一定的限制，但是只要人防车位建设费用是由建设单位筹措并列入建设项目投资，开发商作为住宅小区地下人防车位的投资人和所有人，享有使用权、收益权。在（xx）浙温民终字第1183号案件中，该案争议焦点之一为《商品房买卖合同》第四条第二款关于人防车位属出卖人所有的约定，以及附件八补充协议第二条关于车位（车库）、庭院（绿地）、露台（屋顶平台）等所有权的约定，是否有效。对于该争议焦点，法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《人民防空法》第五条第二款规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”因此，本案合同中关于车位、车库的约定，不违反法律规定。……故上诉人请求确认合同中关于人防车位、庭院（绿地）、露台（屋顶平台）等所有权的约定无效，原判不予支持，并无不当。

    　　（三）回避人防车位的所有权问题，仅认定开发商享有使用权和收益权因法学理论和司法实务中对于地下人防车位所有权归属于国家还是开发商或业主存在分歧，因此根据“谁投资、谁受益”的原则仅明确使用权和收益权，如：（xx）苏中民终字第00690号案件的法院认为部分，鉴于人防车位有其特殊性，其所占面积属于人民防空工程，目前尚无相关法律、法规对人防车位的所有权作出界定，但依据《中华人民共和国人民防空法》第五条：“人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有”的规定，天地源公司作为人防车位的投资建造者，对人防车位享有使用权及收益权。另外，（xx）皖13民终617号判决中载明，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”和第二十二条：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”。目前在法学理论和司法实务中对于地下人防车位所有权归属于国家还是归属于开发商或业主的认识存在分歧，但依照“谁投资、谁受益”的原则并不影响房地产开发商系地下车位使用收益权利人的认定。

    　　二、关于地下非人防车位

    　　（一）地下非人防车位的所有权是否为业主共同所有对于小区建筑区划内的地下非人防车位归属问题，应根据以下情况区分：1.有约定的，按约定执行根据《民法典》第二百七十五条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”的规定，地下非人防车位应首先审查开发商与业主所签订的《商品房买卖合同》及补充协议中关于车位权属问题的约定，有约定的从约定。2.没有约定的，则视不同情况处理（1）如果地下非人防车位的开发建设成本未计入商品房的销售价格中，则该车位的所有权归属于开发商，反之，则该车位的所有权应归业主共有。（2）对于地下非人防车位的开发成本是否计入商品房的价格中，开发商承担该节事实的举证责任更为合理且科学。（3）在（xx）最高法民再263号案例中，最高院认为，因案涉地下停车场既没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权，现瑞征公司也未提交证据证明案涉地下停车场开发成本已相应分摊到各个商品房的出售价格之中，因此不宜认定案涉车位已随美加广场项目所有权的转让，一并转移给全体业主。

    　　（二）开发商是否有权出租、出售未缴纳土地出让金的地下车位在2007年生效的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二条中，已明确规定了在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用该规定，即以空间体积代替平面面积，并以此来计算土地出让金，只不过是一直以来没有具体实施，或者只有极少数项目在征收土地出让金时包括了地下车库。而对于历史遗留的未缴纳土地出让金的地下车位或者新增项目，有部分城市作出了明确的处理规定。如，《xx市人民政府办公室关于完善历史遗留居住用途房地产开发项目配建地下（半地下）停车场土地使用手续的通知》【大政办发（xx）73号】第一条：“xx年11月2日前已签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称出让合同）的居住用途房地产开发项目及居民个人购买的公建式公寓项目，其配建地下（半地下）停车场未缴纳土地出让金的，除作为项目公共停车场管理、使用及人防停车位之外，应依法办理国有建设用地有偿使用手续，缴纳土地出让金。未缴纳土地出让金的遗留配建地下停车场不得转让、出租、抵押，不得办理不动产登记。”即，开发商已补缴土地出让金的地下车位，开发商享有完全的所有权和处分权，但未缴纳土地出让金的地下停车位，政府将给予适度的干预，不得转让、出租和抵押。又如，《xx县人民政府关于印发xx县地下车位（库）不动产登记管理暂行办法（草案）的通知》（东政规〔xx〕1号）第四条：“地下车位（库）办理不动产登记时，同一项目（本宗地）地表设定出让国有建设用地使用权的，不再缴纳土地出让金。地表设定划拨国有建设用地使用权的，地下车位（库）完成不动产首次登记后，要依法完成补办土地出让合同和补缴土地出让金后，才能批准交易和办理转移登记。”《普宁市城镇住宅区地下车位（库）不动产登记管理规定（试行）（征求意见稿）》第四条：“开发利用地下空间建设地下停车位（库）应当依法取得地下空间建设用地使用权。地下空间建设用地使用权约定应当纳入国有建设用地使用权出让合同，地下停车位（库）应当与地表项目一并取得建设用地使用权。本规定施行前未将地下停车位（库）的建设用地使用权纳入出让合同约定、但地表项目规划设计方案包含地下停车位（库）且方案已经审批通过的，视同与地表项目同步取得权利性质一致的使用权。试行期间，上级国家机关有出台新规定，需补交土地出让金及有关税费的，由本宗土地使用权受让方负责按规定标准补缴。”和第十三条：“建设单位在办理商品房预售许可时，应当将可以销售的地下停车位（库）与商品房一并办理预售许可。经审核符合销售条件的，应当将批准销售的地下停车位（库）个数和面积在预售许可证上备注。不得向本住宅区外业主销售。”上述两城市亦对未缴纳土地出让金的地下车位使用权作出了一定的限制。地下车位作为商品房的重要部分，关系到每一位小区业主的切身利益，近年来围绕地下车位的权属问题纠纷日益增多，而目前关于地下车位权属性质的法律规定不甚完善，因此建议在《商品房买卖合同》及补充协议中，对此类问题作出明确约定或告知，进而明晰权利，减少纠纷。


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