戴德梁行-粤港澳大湾区城市更新进化论,(1)(1)

时间：2020-12-22 20:14:27 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人

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　 .Illk CUSHMAN & lllll II WAKEFIELD 粤港澳大湾区

　城市更新进化论

　CONTENTS 目录

　03 前言 04 大湾区城市更新进化论 06 大湾区城市更新的起源 10 大湾区城市更新的应变 理市更新评估方法论与案例分享 23 艮务

　3 兽港澳大湾区城市更新进化论

　 2019 年，城市更新话题持续火热。戴德梁行持续 关注城市更新领域，继 2017 年发布《城市更新 4 。》 重磅报告后，适逢粤港澳大湾区规划纲要正式出台, 现隆重发布《粤港澳大湾区城市更新进化论》报告。

　着眼于城市可持续发展的城市更新 4.0 阶段，其 内涵和外延愈加深厚，从节约集约用地到注重民生、 产业、环境、城市形象等的协调发展。城市更新 4.0 的内涵和外延的进化，与粤港澳大湾区建设世界级 城市群、实现区域协调发展的战略目标不谋而合。

　在本报告中，戴德梁行通过对大湾区各地城市更新 的现状、政策等进行梳理，探索大湾区背景下的城 市更新“进化论”；最后结合戴德梁行服务过的大 湾区城市更新实操项目案例，从专业服务的角度， 深入探索大湾区背景下城市更新“进化论”，以期 为各参与方提供参考建议，携手共赢。

　粤港澳大湾区城市更新进化论 4

　 大湾区城市更新 进化论

　01 大湾区的土地资源在中国三大城市群中最为紧缺 城市更新是城市发展的必经历程，其目标是提高现有土地资 源利用效率以配合经济发展现状。大湾区作为中国开放程度 最高、经济活力最强的区域之一，吸引大量人才与产业集聚 于此。但是，大湾区有限的土地资源成为横亘在经济和社会 发展面前的难题。

　■ 经济转型升级对土地资源极致利用的需求 经过多年的快速增长，截至 2018 年，大湾区的人均GDP 、 第三产业的比重已然位居中国三大城市群之首，但是整体土 地面积仅为其余两大城市群的约四分之一。随着大湾区产业 结构转型升级的步伐加快，原有的工厂、产业园、写字楼等 产业载体在功能、配套方面需要与时俱进。

　■ 人口的大量涌入给城市土地资源和公共配套带来的挑战 大湾区 2018 年底总人口为 7,112 万人，近四年常住人口 563 万的增量远超京津冀、长三角两大城市群，人口的大量涌入 加重了大湾区土地资源和公共配套的承载压力。

　 中国三大城市群 主要指标对比 第三产业 比重（%）

　京津冀 21.6 万平方公里 长三角 5.6 万平方公里 ♦ 来源：《京津冀协同规划纲要》、《长江三角洲城市群 发展规划》、各城市统计局、戴德梁行研究部 数据时间节点：

　2018 年底（香港、澳门第三产业比重为 2017 年底数值）

　近四年 人均 GDP 常住人口增量 （万元）

　（万人）

　近四年 人均 GDP 第三产业 常住人口增量（万元）

　比重（%）

　（万人）

　粤港澳 澳 大 大湾区 21.2 万平方公里

　建设用地人口密度 （人/平方公里）

　5 兽港澳大湾区城市更新进化论

　2017 年粤港澳大湾区 城市土地开发强度、人 人 口密度和单位产值

　 *圆圈大小表示建设用地单位产值高低（亿元/平方公里）

　来源：各城市统计局、广东省国土资源厅、香港规划署、 澳门地图绘制暨地籍局、戴德梁行研究部

　 02 加快城市更新可以化解大湾区土地资源难题 通过对比大湾区 11 个城市的建设用地人口密度及土地产出效 率，不难发现，缓解土地资源紧缺的局面是实现城市经济可 持续发展的关键。而对于城镇化率水平较高的大湾区来说， 城市更新，或者说是“三旧改造”、“市区重建”、“存量 土地的再开发”，早已是无可置疑的答案。

　■ 香 港、澳门：土地资源紧缺，城市更新势在必行 澳门和香港主要受地形和保护绿地的限制，建设用地有限， 再加上密集的人口和发达的第三产业，土地承载压力极大， 人口密度分别是湾区平均值的 11.6 倍和 4.0倍，单位产值则 是平均值的 41 倍和 8.5 倍。通过项目重建提高容积率是这两 个城市进行城市更新的重点。

　■ 珠 三角九城：五城土地开发强度已超 30% 大湾区内已有 5 个城市的土地开发强度已超过 30% 的国际警 戒线，包括深圳、东莞、中山、佛山和珠海。惠州、肇庆、 江门则由于土地资源相对丰富，目前地产市场仍处于增量幵 发阶段，通过城市更新盘活存量用地的迫切程度相对较低。

　广州则由于增城和从化两区以耕地和林地为主，导致全市土 地幵发强度低于佛山、东莞等城市，但实际上主城区七大行 政区的土地开发强度为 48.9%, 其中越秀区作为广州传统城 区，开发强度高达 92.2%, 旧城区人口密集、交通堵塞的问 题尤其突出。

　03 大湾区城市更新进化论：内涵和外延的升华 大湾区的城市更新概念早期是以推倒重建为起源出现的，从 香港最早于 2001 年推出《市区重建局条例》，到广东省在 2009 年颁布《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若 干意见》，这两者把城市更新的内涵和外延都局限在物业本身 的改造重建，此为城市更新的第一次进化，在早期能解决物业 承载需求增加的问题。

　随着城市发展规模壮大，纯粹对物业的改造重建的简单模式无 法满足市场需要。城市更新的内涵和外延在第二次进化中开始 升华，逐步涵盖产业布局、城市建设、民生保20,000 肇庆惠州江门

　大湾区平均人口密度：

　6,789 人/平方公里 大湾区平均土地开发强度：

　18% 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000

　粤港澳大湾区城市更新进化论 6

　 障和文化历史保 育等方面。如香港在 2011 年公布新的《市区重建策略》，将 城市更新的范畴扩容至楼宇 4 彦复、文物保育和旧区活化；广东 省也在 2016 年颁布的《关于推进“三旧”改造促进节约集约 用地的若干意见》中指出，城市更新项目应与土地利用总体规 划相结合，需移交部分土地用于城市基建和公共配套。

　建设用地人口密度 （人/平方公里）

　7 兽港澳大湾区城市更新进化论

　大湾区城市更新 的起源

　粤港澳大湾区城市更新 新 政策综合评分 01 各地城市更新政策对比 为了横向解析大湾区的城市更新政策， 戴德梁行研究部收集整理了截至 2019 年 5 月底大湾区 10 个城市的最新市级 城市更新政策（澳门的都市更新相关法 规尚未正式出台，故不在本报告分析城 市之列）。

　通过梳理超过 130 份城市更新政策文 件，本报告总结归纳出八大关键指标（共 80 个细分指标），以各地政策的完善、 便利及可持续性为评估标准进行评分。

　总体评分结果显示，深圳、香港和广州 为大湾区中城市更新政策最为完善的前 三个城市。

　深圳 香港 广州 珠海 肇庆 0 10 20 30 40 50 60 70 ■改造条件■申报流程■改造模式：■改造类型■拆建安置■土地取得■利益分配■政策扶持 截至 2019 年 5 月底，澳门未正式出台城市更新相关政策；惠州、江门仅针对部分城区出台城市更新政策。

　来源：戴德梁行研究部

　为了更近一步分析各个城市之间的政策差异，本报告根据上 述的打分结果对各地政策进行系统聚类并评级，可以分成四 类，结果如下：

　 广州、东莞及佛山城市更新政策综合评分 ■广州 ■东莞 ■佛山

　■ AAAA ：

　深圳、香港 本类城市的政策完善度最高。深圳的土地面积较小，随着多 年的高速发展，土地开发强度在大湾区首屈一指，故城市更 新起步较早，经过多年的完善，已经建立起相对健全的政策 体系。尤其是在保障公共利益、预留产业发展空间和城市可 持续发展这三方面，深圳创新出台了一系列配套的城市更新 法规和细则。

　香港则面积更也现代化进程更早，是大湾区城市中率先开始城 市更新的地区。戴德梁行研究发现，香港的城市更新政策能够兼 顾物业所有者和租户的利益，鼓励公众参与改造决策，但由于其

　■ AAA ：

　广州、东莞、佛山 本类城市的城市更新起步同样较早，相关政策也是不断地迭 代出新，整体较为完善。随着经济的快速发展，土地供求矛 盾凸显。尤其是东莞、佛山，行政面积较小，发达的制造业 使得土地开发强度均位于大湾区前列，而广州主城区的开发 强度同样迫近 50%, 对城市更新的需求同样较为迫切。广 州的城市更新政策特色在于由政府主导，如在旧村改造项目 中，拆迁补偿标准由政府统一制定，并且政府会协助参与推 动旧村改造工作。

　第二产业占比较小，故较少涉及“工改工”的政策。

　剥 II 及香港城市皿政策综合评分

　 中山及珠海城市政策综合评分 ■中山■珠海 ■ AA ：

　中山、珠海 本类城市的行政区域同样不大，土地开发强度在大湾区城市 中处于中游位置。城市更新政策虽然同样较为完整，但与前 两类相比，覆盖全市的政策完善频率和指引细则方面稍弱， 政策完善度一般。

　江门、肇庆及惠州城市更新政策综合评分 ■江门 ■肇庆 ■惠州 来源：戴德梁行研究部 ■ A ：

　江门、肇庆、惠州 此类城市地多人少，各区县的城市化进程差异较大，城市更 新的迫切度也截然不同。相关政策均相对简易，部分城市如 惠州、江门现行的城市更新政策目前仅聚焦于部分区域，政 策完善度较弱。

　改造条件 改造条件

　9 兽港澳大湾区城市更新进化论

　02 城市更新政策的“进化趋势” 广东省的城市更新已超十年，针对出现的种种难题，各地釆 取了各种因地制宜的措施，来保障城市更新工作的持续顺利 进行。总体而言，目前各地的政策主要呈现六大“进化趋势”: 机构整合 过去一段时间，各地城市更新的主管部门权责受限，部门间 的协调有一定的难度。为此，各地逐步设立城市更新局（小 组），与国土、规划、自然资源等部门整合统一，且与财政、 税务等部门联动。经过整合，城市更新消除了行政障碍，明 确了部门权责，提高了办事效率。

　优化流程 城市更新的程序素来较多，加之部分城市的审批流程较为繁 琐，无形中阻碍了项目的进展。为此，目前主要釆取下列措 施优化审批流程：

　1）

　简政放权，分级审批。如深圳、广州、珠海等地将部分流 程的审批权下放到区政府。

　粤港澳大湾区城市更新进化论 10

　2）

　精简审批流程。如东莞的 T+N” 方案，备好所有材料后, “一次过会，全程通行”，大幅缩短审批周期。

　加大政府统筹力度 由于城市更新涉及的流程、参与方较多，各方利益较难顺利 达成一致，为了更好的把控城市更新进度，多地加强了政府 统筹力度。如深圳加大片区统筹研究力度，东莞加强政府在 城市更新各环节全方位的统筹主导地位。

　助推“ 工改工” 为促进产业集聚，使产业空间真正服务于产业发展，现阶段 各地城市更新配套政策主要釆取以下措施助推“工改工”：

　1）

　“松绑”部分严厉政策，拓宽产业用房的流通渠道，但 同时防止地产化倾向。如东莞放宽“工改工”产权分割转让 限制，降低了分割单元的最小面积。而深圳对城市更新项目 改造形成的工业楼宇的产权转让进行了限制（包括新型产业 用地 M0）, 仅允许一定比例的建筑面积可以分割转让。

　2）

　对“工改工”给予一定补助和减免。如东莞、中山、佛山 等地对“工改工”的改造主体实行财政补助、奖励等。同时, 对“工改 M0” 实行政策倾斜，除了放松出让方式和出让年限, 包括深圳、广州、东莞都降低了城市更新 M0用地的地价标准。

　3）

　划定工业保护线，限制“工改商、工改居”。如深圳、东 莞、佛山等地划定产业发展保护区，保障产业发展空间，并 对“工改商、工改居”制定差异性政策。

　加大旧村改造支持力度 1）

　针对旧村改造中容易出现拆迁难、“留守户”等问题， 出台政策激励村民积极参与。如广州规定在规定时间内签约 的，奖励村民可按最高人均 25 平方米回购住房。并且将违 建认定的时间点延迟到 2009 年底，扩大“旧村”认定的范围。

　2）

　加强经费支持。如深圳提出将对由政府主导实施的综合整 治类旧村改造加强经费支持。

　设立退出机制 为了破解项目进展陷入僵局的困境，确保整体城市更新工作 的顺利实施，多市建立了更新单元有效期管理机制，设立项 目退出机制等，如深圳、东莞、江门、肇庆等地。

　11 兽港澳大湾区城市更新进化论

　 大湾区城市更新 的应变

　 01 城市更新进程逐步加快 随着城市更新政策的逐步完善，粤港澳大湾区各城市的城市更新进 度均有所加快， 2018 年大湾区十大城市的城市更新完成改造土地 面积共计 5.4 万亩，同比上升 32% 。

　亩 50,000

　来源：各城市自然资源局/住房和城乡建设局、香港市区重建局、戴德梁行研究部 *香港完成改造土地面积仅包含市区重建局主导的重建类项目；澳门尚未设立城市更新具体法规，暂无数据2016-2018 年城市更新 完成改造的土地面积 45,000 ■ 2016 12017 12018

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　 02 改造方向因城而异 各城市的城市更新政策对改造主体、改造模式和改造类型的 侧重点不同，也影响着各自城市更新的改造方向。

　香港 政府主导与市场化运作并重 香港市区重建局作为城市更新项目的法定机构，其主导的城 市更新项目政策优惠力度较大。截止 2018 年底共完成重建改 造土地面积 169.6 亩，已为市场释放出 73 万平方米的住宅楼 面面积和 26 万平方米的商业面积。同时，香港的强拍条例也 为市场收购进行旧项目改造提供有力支撑。据戴德梁行统计， 香港 2018 年申请强拍宗数高达 39宗，占地面积约 570 亩。

　深圳 市场主导：存量市场成土地供应主 力 “政府引导，市场主导”是深圳城市更新的主旋律。自 2012 年起，深圳通过城市更新实现的土地供应量首次超过新增土地 供应，存量市场成为土地供应主力， 2016-2018 年城市更新 土地供应量达 1.8 万亩，为一级土地成交量的 1.5倍。

　广州 政府主导：微改造和旧村改造为主要改造方向 由于广州的政策更强调政府主导作用，城市更新以解决民生问 题为主。广州旧城区改造难度大，老旧小区微改造成为改善 社会环境的重要举措。而为解决城中村“脏乱差”问题，全 面改造以旧村改造为主。在 2018 年初广州市出台旧村改造选 择合作企业的规定，引导第三方尽早介入旧村改造前期申报 工作，有利于提高旧村的改造效率。2016-2018 年广州发布 的城市更新计划中，旧村改造占全面改造土地面积的比重高 达 85.9% O 与此同时，在政府主导背景下，广州工改项目多 由政府收储，近三年计划收储土地面积占旧厂改造的 64% 。

　佛山、东莞 产业转型升级引领城市更新 佛山和东莞作为湾区先进制造业的集聚区，在产业转型升级的 过程中必须把占用大量土地资源的低层次产业载体进行改造， 因此工改项目是城市更新的重点。《佛山市城市更新专项规划 （2016-2035）

　》征求意见稿指出， 2016-202 。年佛山将计 划拆除重建 7500 亩旧厂，占比为 35%, 远超其他改造类型（居 住用地：

　20%； 商服用地：

　20%）

　。东莞于 2015-2017 年共 完成旧厂改造 1.2 万亩，占城市更新完成改造总面积的81% 。

　珠海、中山 政策完善加速城市更新进程 珠海和中山最早分别在 2012 年和 2010 年发布“三旧”改造 （城市更新）相关政策，通过城市更新实操的经验积累，又 在 2016 年和 2018 年对城市更新政策进行系统化修改，政策 的完善进一步加快城市更新进程。珠海新政颁布后2017 和 2018 年完成的城市更新改造面积超过 2014-2016 年三年的 总数。中山新政推出后，多个镇区对“三旧”改造土地资源 进行梳理并公布城市更新专项规划， 2018 年完成改造面积超 过前两年的总数。

　江门、惠州、肇庆 市区城市更新先行 江门、惠州、肇庆三个城市均在近两年才发布城市更新专项 政策，其中江门、惠州的政策范围仅适用于市区，城市更新 项目主要集中在市区。肇庆市也在《肇庆市本级 2019年度国 有建设用地供应计划》指出，主城区端州区将以城市更新为 重点，通过盘活存量建设用地改善居民生活环境。

　13 兽港澳大湾区城市更新进化论

　 城市更新评估方法论 及案例分享

　 66 与普通房地产开发项目不同，城市更新项目在不同的开发阶段项目 市场价值各异。即便是尚未开工改造的城市更新项目在不同状态下, 其市场价值明显不同。,, 广州某工业厂房占地约 5 万平方米,地上建筑物约 4 万平方米, 拟改造为地上计容积率总建筑面积 15 万平方米的办公用地。

　土地转用途需补交 8 亿元土地出让金，拆平厂区、使土地达 到商品房开发条件的工程支出及其他成本为 0.2 亿元。

　A. 城市更新项目获批前的市场价值，即原用途下的房地产价 值。按 0.3 万元/平方米的工业厂房测算，项目市场价值（土 地及建筑物总价值）

　1.2 亿元 （=0.3x4）

　o B. 城市更新已获批、未补交土地出让金、地块未拆平状态下的 项目市场价值。按 0.8 万元/平方米办公用地楼面地价测算，项 目市场价值 3.8 亿元（仅为土地使用权价值=0.8x15-8-0.2）

　。

　C. 城市更新已获批、已补交土地出让金、地块尚未拆平的项 目市场价值。项目市场价值为 11.8 亿元（仅为土地使用权价 值 =0.8x15-0.2）

　。

　D. 城市更新已获批、已补交土地出让金、已完成拆迁的项目市场 价值□项目市场价值为 12 亿元（仅为土地使用权价值 =0.8x15）

　类型 获得城市更新 政府审批 已补交土地使用 权出让金 已拆平达到商品 房开发条件 项目市场价值 （亿元）

　阶段 A X X X 1.2 阶段 B V X X 3.8 阶段 C V W X 11.8 阶段 D / V V 12

　 林勃 华中区估价及顾问服务部 董事及主管

　粤港澳大湾区城市更新进化论 14

　区分不同价 值内酒 类别 价值内涵 常见用途 （以阶段♦土地为例）

　市场价值 评估对象经适当营销后，由朧情况、谨慎行事 且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值 时点自愿进行交易的金额 该价值类型常用于土地或项目交易，例如阶段 D 土地市 场价值为 12 亿元。

　抵押价值 评估对象假设未设立法定优先受偿权下的价值 减去法定优先受偿款后的价值 金融机构审批贷款额度时需确定房地产抵押价值，假定阶 段 D土地存在 2 亿元的法定优先受偿款，则其抵押价值 为 10 亿元。

　投资伯 评估对象对于特定单位或个人的价值 一般用于投资决策，某开发商认为阶段 D 土地的投资风 险大于普通国有土地，期望开发利润率为 35% （而当地一 般项目的开发利润率为 25%）, 据此评估出土地的投资价 值为 9 亿元。

　综上所述，不同阶段、不同用途的城市更新项目价值不同，准确厘定评估价值类型、 价值内涵，掌握各种情况下城市更新项目的评估方法，对于拿地、合作谈判、融资、 投资决策等具有重要的意义。区分房地产（土地）价值 和公司价值 上述项目市场价值的定义是一般意义上 的土地或房地产市场价值，而城市更新 项目在股权转让、股权融资质押等环节, 通常还会评估持有该项目的项目公司股 东全部权益市场价值（以下简称项目公 司价值）

　o 这两者在评估对象、评估方法、 评估结项目 房地产（土地）评估 公司股东全部权益市场价值 评估对象 土地及地上建构筑物 （或仅为土地）

　除土地及地上建构筑物外，还包括公司 拥有的其他资产和负债 评估方法 市场比较法、假设开发法、 成本法、公示地价系数修 正法 市场比较法、资产基础法、收益法 评估结果 似上述阶 段 D 的案 例为例）

　12 亿元 项目公司另有流动资产、固定资产等其 他资产共 1 亿元，负债 5 亿元，则该项 目公司股东全部权益市场价值为 8 亿元。

　15 兽港澳大湾区城市更新进化论

　66 旧城区商业改造历程可以大致分为 4 个。首先出现的是“推倒重来”， 然后有“修旧如旧”下保留旧建筑并弓 I 入新业态，也有原住民与人文 气息浓厚的商业业态“共生”，最后是文化与商业的“共融”阶段。,, 01 旧城区商业改造历程 大拆大建，推倒重来 第一阶段，将原有的建筑推倒重来，换上新的面貌。其特点是，直 接换上了现代商业的“外衣”，对旧建筑毫无保留。

　最具代表性的项目要数广州 CBD 珠江新城的猎德村改造。猎德村 拥有逾 9 。

　0 年历史，地处 CBD 核心板块，是被高楼大厦围绕的“城 中村”， 2008 年幵始拆迁改造。在改造中拔地而起的时尚购物中 心igc 天汇广场，总投资额高达 100 亿元，于 2016 年开业。其"轻 奢时尚地标”定位汇集了 FURLA 、 MICHAEL KORS 、 Givenchy 及 ISSEY MIYAKE Watch Gallery 等品牌，成为羊城轻奢版图中 的新标杆，在优质商业项目中占有重要一席。温苑雯 脸謡重来"

　1 “化妆” | 3.0, "共生” 1 £言如旧，烟火保留" 4・0 」 1 “共融” 建筑与商业与文化共融

　广州商业地产部 高级助理董▲ igc 天汇广场

　粤港澳大湾区城市更新进化论 16

　 2.0 “化妆" 建筑修旧如旧 走过了大拆大建的粗放型改造，第二阶段对极具特色的旧建筑，修旧如旧，并引进 新的业态。

　佛山岭南天地是香港瑞安集团继上海新天地、武汉天地后的第三个天地作品，对建 筑采取了修旧如旧的方式，保存原来的街巷尺度空间及岭南建筑的特点。商业业态上, 岭南天地延续了港资公司的风格,将多个香港品牌首次带入佛山市场，如吴系茶餐厅, 翡翠拉面小笼包， Godiva, 湊湊火锅等。从商业招商和运营角度来看，岭南天地实 属优质的城市更新项目。然而，大部分外来的商业业态，与众多港资幵发商运营的 商业项目大同小异，对“岭南天地”的灵魂“岭南”二字并无回应，缺失了佛山祖 庙当地独特的文化印记，只留存了建筑的“形”，没有文化的“魂”。

　3.0 “共生" 3.0 在 2.0 建筑和商业的基础上，保留了原住民的生活气息，如上海田子坊。

　田子坊位于上海泰康路， 1998 年前是一个马路集市，后经政府引导及文创公司、艺 术家的入驻，成为了旅游和体验式文化的集聚地。不同于永庆坊改造，田子坊保留 了原住民的生活状态，同时在业态上提升了文创的比例，让街区更有文化气息，但 仍存在当地文化色彩不足，内容标杆性、辨识度不高的问题。

　 ▲佛山岭南天地 另一典型案例 永庆坊，弱化商业业态的 同时增添了不少博物馆文化元素，如李小 龙猝。聞庆坊作为一个复合业态的载 体，业态设置过于静态，与往日居住的生 活场景相比，缺少了生活气息与人间烟火, 在商业和城▲佛山岭南天地 ▲永庆坊 ▲田子坊

　17 兽港澳大湾区城市更新进化论

　 4.0 “共融” 3.0 存在的问题在于文化与商业的融合度不够，因此 4.0 阶段重要的是“ 共 融”。

　位于清水寺外的二年坂，是极具京都风情的坡道，也是日本重要传统的建造物群保 护地区。二年坂地段是从知恩院、八坂神社、円山公园、高台寺、八坂的塔开始到 清水寺。浓缩了京都千年风土人情的二年坂，具有极高的文化价值。除了普通商业 业态，二年坂贯穿了京都传统人文元素，成功营造了商业之外的京都人文文化环境 和氛围，使消费者获得情感上的共鸣，从而打破仿古商业街千篇一律的弊病，做到 了在建筑、商业与文化上与消费者产生情感共融。

　游客除了游览当畋名景点外,还可深度体验日本的和月兢化 x 祈福文化 x 日式茶道文化等。

　02 城市更新商业改造 4.0 探索 高第街：打开的博物馆

　城市更新病历本 姓名：高第街项目 年龄：100 岁+ (现建筑初建于上世纪 20 年代) 住址：越秀区北京路商圈 病情描述 治疗建议 (1) 历史建筑 11 栋、传统风貌建筑 16栋、沿街骑楼 1 条、传统街巷 4 条， 建筑形态破败老旧、年久失修； (2) 拥有宋代至建国后丰富悠久的 文化历史，但现在少人知晓，尘封 在建筑里； (3) 项目周边商业业态杂乱低端， 以专业市场和传统零售为主； (4) 项目所在北京路商圈老字号分布 分散、影响力差；商圈旅游体验感一 般、消费业态偏中低端，同质化严重， 休闲感不足；文化和商业融合性差。

　(1) 注重活化城市历史文化，打造可 感知、可体验、可品味、可对话的"打 开的博物馆.； (2) 坚持有市井温度、有历史韵味、 有城市个性的规划原则； (3) 改造模式：还原市井生活的文 化场景+具有前脂性的商业业态+ 历史街区的建筑空间； (4) 修旧如归、焕发骑楼和历史风 貌建筑的活力，保留原有的历史建 筑形态和街巷肌理，使传统建筑与 现代商业无缝连接。

　商业城市更新已进入 4.0 时代，戴德梁行商业地产部团队有幸 参与广州传统核心商圈一北京路商圈的高第街商业改造项目。

　高第街拥有过百年历史，地处历史文化核心区，具备历史建 筑体量大、形态多样等原生条件。团队结合广州老城区独有 的文化基因，遵循建筑、商业与文化共融的原则，提出打造 广府文化“打开的博物馆”改造思路，期望在“修旧如旧”、 保留原有历史建筑形态和街巷肌理前提下，以广府文化为基 底，将广州的老西关街坊文化、传统老字号文化、老广品牌、 粤语文化糅合其中，打造可感知、可体验、可品味、可对话的“打 开的博物馆”。

　面对承载“老广”期待的高第街项目，戴德梁行期望用“还 原市井生活的文化场景+具有前瞻性的商业业态+历史街区 的建筑空间”的全新模式，以有市井温度、有历史韵味、有 城市个性的规划原则，来解决过往历史街区改造里文化与商 业失衡、活化效果不佳、体验感差等一系列问题。

　▲清水寺二年坂

　粤港澳大湾区城市更新进化论 18

　66 随着城市的高速发展，在土地消耗日益严重、增量土地日渐减少的背景 下，转变土地利用方式，提高土地利用效率显得尤为迫切。因此对市区 低效存量土地的二次幵发成为城市转型升级持续发展的有力推手。,, ■ 项目 背景：

　随着城市的高速发展，在土地消耗日益严重、增量土地日渐 减少的背景下，转变土地利用方式，提高土地利用效率显得 尤为迫切。因此对市区低效存量土地的二次幵发成为城市转 型升级持续发展的有力推手。基于产业结构调整的政策，城 市中心存量厂房的“退二进三”成为城市更新的重要组成部分, 并为城市空间的重塑创造了条件。

　在粤港澳大湾区的发展战略之下，对城市高质量发展提出更 高的要求，城市更新进程进一步加快，产城融合和产业协同 等需求也日益提上议程。

　■ 城 市更新案例名称：

　广船地块旧厂改造项目整体定位策划及发展建议 ■ 識 德梁行服务团队：策略发展顾问部 ■ 项目 位置：广州市荔湾区 ■ 服务 内容：

　1 、针对船厂搬迁后清退出的 56 公顷地块进行 整体的发展定位策划； 2 、针对 5.4 公顷自改地块的定位及物业发展建议 ■ 项 目预计建成年份：

　2023 年 ■ 城 市更新类型：全面综合性改造

　■ 项目 描述：

　广船地块位于芳村大道南，西邻广钢，东临珠江，北至鹤洞 大桥，南接东塑村，用地面积 56.13 公顷。广船船坞拥有一百 多年历史，不仅记录了广东工业制造的发展史，让广州成为 中国造船史中引领风骚的中坚力量，更是广东制造业勇立潮 头的缩影，代表着广东企业改革前行的先进性和使命感。

　但伴随着城市中心的不断扩张，昔日的“城郊”已成为“市 区中心”，如此大面积生产厂区的存在严重制约了区域的扩 容提质，因此广船地块的城市更新尤显重要及迫切。

　广船地块的发展有别于广钢“居住新城”的定位，将走“产 城融合”路线。规划打造成为荔湾科创平台一海洋船舶产 业总部经济集聚区、高端研发、科技孵化等科技创新活动集 聚区；旧厂更新示范区一广州西部城区市级公共服务中心、 珠江西岸特色宜居社区；未来将承担起广州市构建“一江两 岸三带”的重要使命。図 ■ 项目痛点 1）

　处于非核心商务区，缺乏商务基础与氛围。

　2）

　商办物业体量巨大，未来市场吸纳能力存在隐忧。邵丰 华中区策略发展顾问部 高级董事及主管

　19 兽港澳大湾区城市更新进化论

　 办公物业是企业发展的重要载体，不同 类型与不同发展阶段的企业对办公物业 的使用需求也不尽相同。结合项目的产业 发展方向，戴醵行鄭寸细分产业客群 的需求调研及分析，根据客群的差异化 需求，提出打造多元化产品组合的建议， 通过发展三大产品体系，增加产品对目标 客户的吸引，提升项目自身竞争力。

　.解 解 决思路 A

　深挖本体资源 .打造特有价值 通过研究剖析，戴德梁行发现项目拥有 的 2 公里滨水岸线景观、船厂旧址遗迹 留存的工业文化底蕴、中信与中船强强 联合的开发企业背景等都是项目本体特 有的资源。未来通过片区的整体规划， 亦将构筑优质的绿地资源和完善的交通 网络。因此“生态+产业+文化”，将 成为项目特有的价值组合。

　B

　复合产业体系 ■构建科创核心 要发展都市楼宇经济，就必须要有强大 的产业集聚能力作为支持。项目位于广 佛交界，戴德梁行通过分析广佛两地的 产业情况及特点，研究各类产业需求与 项目的匹配度，基于建设珠江西岸经济 新高点和国际科技创新产业区的发展需 求，提出了以中信集团的“创新金融” 资源为驱动，结合中船集团的“海洋+” 资源为辅助，构建以 “IACF” 为核心 的八大复合产业体系，着力推动区域商 务氛围的形成。

　具备打造 优质片区的基础 有助于差异化 竞争的亮点 ■紧邻广钢中央公园 ・16 万平方米公共绿地 ■广船片区统一规划 ■周边片区人口导入 ■地铁 ■码头 ■过江隧道 快速路 C

　多元产品组合 主要 产业 海洋+ 创新金融 ■新一代信息技术 时尚创意 辅助 ■现代服务业 ■创新金融 1 新一代信息技术 产业

　■现代服务业 现代服务业

　20 兽港澳大湾区城市更新进化论

　 分步发展策略 ■推动附显现 结合项目实质的发展现状，戴德梁行提 出了 “环境先行、配套同步、产业集聚、 价值提升”的开发策略：优先打造优质 的环境有助于树立片区形象，吸引企业 进驻；同步完善交通配套、城市配套及 生活配套，提升区域成熟度；通过总部 资源带动，形成产业集聚优势，实现物 业价值提升最大化。围绕资源价值的提 升，通过科技创新产业的驱动，广船片 区将成为引领城市建设、促进产业集聚 的湾区未来港。

　围绕资源价值的提升，通过科技创新产 业的驱动，广船片区将成为引领城市建 设、促进产业集聚的湾区未来港。

　D

　时间

　 城市政案例名称：佛山珠影星光城 戴德梁行服务团队：产业地产部 项目位置：佛山禅城区 改造前建筑面积：

　59,376 平方米 项目■ 成年份：

　20 年以上 城市更新类型：微改造

　66 近年随着城市更新力度的加大，城市更新的重心正由旧居住小区改造 向旧厂、旧村改造偏移。除了旧厂、旧村在改造项目上的显著增多， 城市更新接下来的核心是产业的回归，在城市更新过程中，为区域有 效引入产业资源，再进一步孵化培育，可极大地提高区域经济活力及 竞争力，通过“以产促城、以城兴产”持续为城市发展赋能。

　，， ■ 项 目描述 项目位于广东省佛山市禅城区，原有物业为村集体的工业园， 建有 6 栋多层厂房、 3 栋员工配套宿舍。珠影星光城通过与 村集体租赁合作的形式，作为更新改造实施方，为项目注入 影视相关产业的新动能，为原有的多层旧厂房以及高密度员 工宿舍带来新面貌。

　■ 项 目痛点 1）

　工业园里原来主要是低端粗放型的制衣小企业，在生产过程 中对于垃圾、污水没有严格地管制与系统地组织排放，导致 项目内生活及生产环境十分脏乱差。

　2）

　村里早期建设时缺乏科学统筹与规划，项目内的建筑密度 大，楼与楼之间的距离相当近，使得建筑内的光源、通风及 舒适度都大打折扣。

　3）

　项目并未邻近主干道，入口被建筑物遮挡，非常不显眼， 且进入道路狭窄。

　目前周边的影视制造产业氛围薄弱，且单靠影视类企业不足以 支撑项目的整体发展，限制了未来项目的盈利能力带来局限， 需要发散思维挖掘影视产业上下游扩充定位。

　2）

　项目的先天交通与建筑肌理条件不够优越，在人口吸引、 人流导入、人才聚集上不占优势，需要后期通过布局规划、动 线设计、爆点策划上进行弥补。

　■ 解 决思路 1）

　在传统影视制作产业的基础上，建议项目向创意设计类上 游以及影视 IP 应用类下游延伸产业链。因此，戴德梁行为项 目提出了艺术培训、文化创意、网红经济、室内影视基地等 兼顾政府意愿与周边消费需求的产业方向。

　2）

　在业态设置上，除了满足影视制作类企业的办公要求，考虑 目前城市人群喜爱的“周末游”、“短途游”、“市内游”的需求, 导入打造集创意、重体验、聚人气的影视 IP 周边店、跨界联合 店的体验型消费业态，将项目打造成为一部“永不散场的电影”。

　D. 佛山珠影星光城微改造 黄文礼 广州产业地产部 董事及主管 ▲珠影星光戢现状 ■珠影星光城设计效果图 ■ 技 术难点 1）

　政府对于项目的产业方向有较严格限制，要求客户在完成改 造后导入影视相关的产业资源，带动区域的影视现状照片来源：广州产业地产部 设计效果图来源：汉博联和设计授权使用

　3）

　在动线布局上，通过空中连廊增强项 _ , 目内各栋建筑的连接性以及网红打卡 点等引流手段，加强项目人气。

　21 兽港澳大湾区城市更新进化论

　 66 在城市更新浪潮下，越来越多物业通过改造获得了新生。

　其中有不少旧厂房被注入了现代商业的元素及魅力，在业 态和物业功能上均实现了蜕变，新环境下这些项目应匹配 同样升级了的物业管理设施及服务。,, ■ 项目 描述：

　广州珠江啤酒股份有限公司（以下简称“珠江啤酒厂”）作为一家以啤酒业为主体的大型国有企业，于 1985 年建成投产，是改 革幵放后我国第一家全面引进国外先进设备和工艺建设而成的现代化啤酒企业。

　自 2015 年起，为配合广州市政府“退二进三”的产业政策，珠江啤酒生产线完成了从市区到南沙工业园的搬迁过程，原位于广 州市海珠区珠江江畔的园区已被政府列入“互联网创新集聚区”规划范围。原珠江啤酒厂的老旧厂房将打造为时尚潮流的啤酒文 化创意产业园区，导入餐饮、办公、展览等业态。为匹配项目改造及业态转换后的管理需求，戴德梁行作为项目物业管理公司进 行接管。

　 城市更新类型：全面改造 姜文健 中国区物业及设施管理部 华中区物业及设施管理部主管

　粤港澳大湾区城市更新进化论 22

　 ■ 项 目痛点 1）

　珠江啤酒厂位于城市中心一线临江区域， 约有数十年生产经营年限，逐步面临建筑物老 化、设备残旧等问题，同时还有诸如设备设施 老化、消防设备缺乏、基础条件不满足新进场 业态需求、指示标识不清晰等问题。

　2）

　由于商业业态与工业厂房硬件上存在的差异 导致商户装修改造困难，也给后期管理带来一定 困难，需要对项目粉析及管«%

　 ■ 技 术难点 旧厂房场地狭窄、原有生产设备占地较大、消防 设备设施无法满足商业运营需求。

　.解 解 决思路 1）

　为全面提升项目管理服务质量，我司成立了 总部品质监控小组，为项目全面导入ISO 质量 管理体系，通过全国 40 。热线实现服务无间断 监管，对项目租户及消费人群提出的诉求及意 见及时进行收集并处理，提升项目满意度。

　2）

　项目接管之初，为确保改造工程实用性与设 计指标一致,我司为项目进行了工程承接工作， 全面梳理工程设备及设施现状，对强弱电系统、 空调给排水系统、消防系统、精装修工程等各 方面进行详细排查,整理并形成设备工程台账。

　最终结合国家相关政策对工程设备状况提出改 善建议并形成档案，为后续管理提供基础，为 项目设备全生命周期管理提供支撑。

　3）

　我司通过增加消防设备、按照消防法规定增 加疏散楼梯、配置灭火器材、张贴防火标识等 方式，提升项目消防安全管理水平，有效减少 消防隐患。

　4）

　此外，根据项目主要为啤酒文化餐饮、特 色轻餐饮、展览及周边等业态大量人流的特点， 增加场外共享单车指定停放点位、游客中心问 询及休憩服务、公共洗手间配置、设置临时物 品存放柜、充电宝借用柜等措施，为商户及消 费人群提供人性化服务。

　 ■ 项 目运营现状 截至 2018 年年底，珠啤文商公司新增招商面积 4,698 平方米，承接广州设计之夜 暨 2019 春夏广州时尚周、广州设计周、广州潮流文化周等国际性盛事，打造啤酒廠.琶 醍新 IP, 持续擦亮广州城市文化新名片。

　（数据来源：珠江啤酒 2018 年年报）▲珠江啤酒厂改醵

　23 粤港澳大湾区城市更新进化论

　 戴德梁行城市更新 全周期服务

　粤港澳大湾区规划提出将城乡一体化发展，而各项发展要素都需要大量土地来承载。但是，大湾区多数城市的土地开发强度已然 高企，增量土地供应有限，故城市更新将逐渐成为土地供应的主角，全面承载大湾区的融合发展。

　需求侧：大湾区的融合发展，势必将带来大量人流、物流、资金流、信息流的互联互通和导入，从而产生巨大的居住、商业、办公、 生产、仓储等需求。这些需求均需要土地来承载，大湾区城市更新将需要在区域协调发展的战略目标下进行统筹。

　供应侧：为了建设“宜居城乡”，众多老旧小区居民的居住条件亟待改善，居民的改造意愿强烈；随着供给侧的结构性改革，落 后产能的升级、转型、淘汰，亦将提供相当数量的土地，为各个城市发展提供载体。

　政策体系不断进化, 市场热度将稳步上升 政策：近年来，城市更新主管部门逐步进行机构整合，办事流程亦精简优化。同时，随着经验的不断总结，各地城市更新的政策 也持续进化，保障城市更新的可持续发展。如深圳在 2018 年底为保障公共设施用地供给而创新出台了 “飞地”政策。

　值得注意的是，由于城市更新的复杂性，尤其是在处理公共利益和个人利益、以及历史用地处置需要多方协商，相关法规和细则在 这些细节处理上依然会存在政策落地等问题。长远来看，随着各城市进一步将审批权下放至区政府，此类问题有望找到有效解决方向。

　市场：城市更新是大势所趋，在良好的政策生态环境培育下，在众多鼓励政策的助推下，各相关方的利益有望达到最佳平衡点，各 方参与的积极性有望进一步被激发，预计市场热度将稳步上升。城市更新将承载 大湾区融合发展 C, 增■ 土地有限，城市更新将 V I 全面承载大湾区的融合发展

　粤港澳大湾区城市更新进化论 24

　©戴德梁行 2019 年

　未来大湾区的城市更新需求将持续释放，熟悉掌握各地城市更新政策和项目操作 中的关键环节，是摆在市场参与方前面的重要课题。戴德梁行认为，典型城市更 新项目的全周期实操环节可以大致分为六大流程，其中各个环节都需要有专业服 务的介入，保障项目的合理、合法的推进：

　大湾区城市更新 全周期服务流程 01 可行性研究 前期研究（区位研究、产业研究、市场调研、 城市人文研究、初步定位、经济效益测算、租 金/地价/补交土地出让金评估）

　建筑形态设计顾问 03 深化策划 ■ 定位建议（功能定位、产品定位、产业定位、 业态策划、热点研究、物业管理运营策略等）

　■ 开发策略 （盈利模式、租售策略、经济效益分析、运营模式等）

　物业管理前期顾问 05 竣工 ■承接查验、推广顾问、招商代理、招 商/营销中心管理、物业管理筹备期顾问、 开发价值评估等 02 土地取得 04 报建开工 06 运营 ■招商代理、推广顾问、运营顾问、第三方 平台引入、产业资源导入、物业管理服务、 运营期租金评估 ■第三方合作平台引进 ■拿地策略、融资策略、投资价值评估 招商顾问、在建工程价值评估、 工程管理顾问