水晶岛公寓经营运作方案

时间：2021-04-02 18:01:19 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人

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水晶岛公寓经营运作方案 本文简介：www.jsfw8.com中国管理资讯网水晶岛公寓经营运作方案目录一、产品分析………………………………………………….11、产品概述2、产品优劣势分析二、投资型物业市场分析………………………………….31、产权式物业现状分析2、租务市场分析-----谁是客户？1）消费群分析2）物业品种分析3）家庭、

水晶岛公寓经营运作方案 本文内容：

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水晶岛公寓经营运作方案

目

录

一、

产品分析………………………………………………….1

1、

产品概述

2、

产品优劣势分析

二、

投资型物业市场分析………………………………….3

1、

产权式物业现状分析

2、

租务市场分析-----谁是客户？

1）

消费群分析

2）

物业品种分析

3）

家庭、个人投资现状

三、

经营策略………………………………………………11

1、

房地产创富新模式-------产权式分期交付方式

2、

家庭理财投资新模式-------少投入、低风险、高回报

3、

建立投资者的安全保证

四、

投资理财方案………………………………………….14

1、

普通公寓方案

2、

酒店式服务商务公寓方案

3、

产权式酒店方案

五、

经营建议………………………………………………17

1、

建立业主委员会，建立产业投资基金

2、

成立高新地产投资俱乐部

水晶岛公寓经营运作方案

一、

产品分析

1、

产品概述

本项目位于西安高新开发区西南部二、三期规划开发的交汇处，东依唐延路隔路为木塔寺苗圃公园，南临科技七路，西临大学生物园,北临科技六路与西北工业大学产业园一路相隔。

整个地形呈长方形，南北长280米、东西长145米，占地面积为38688平方米，总建筑面积10万平方米。由一栋弧形状五层钢结构商务办公楼、一栋22层钢筋混凝土抗震墙结构酒店式公寓楼和玻璃体建筑造型水晶石等单体组成。其中商务办公楼建筑面积4万9千余平方米，酒店式公寓楼建筑面积5万平米。

商务办公楼以销售为主，酒店式公寓楼一、二层为商业裙楼，三至十层计划为投资型酒店式公寓，十一至二十一层为普通公寓，以销售为主。

其中公寓户型面积分布见下表：（资料来源公司企划部）

表1

户

型

单位面积（平方米）

套

数

面积小计（平方米）

售价（元/平米）

未定

106

38

4028

4300

71

18

1278

4300

87

148

12876

4300

49

410

20090

4300

123

37

4551

4300

55

36

1980

4300

88

36

3168

4300

从楼盘套数配比来看，本物业主打户型为49平米的小户型（410套）和87平米的中小户型（148套）。为使面积配比更加丰富，满足不同客户层面的需求，还兼顾了其他户型结构。

2产品优弱势点

【优势分析】

地段优势------是西安高新技术产业区未来的高科技产业基地及高尚人文社区，未来的中央商务区（CBD）周边。地域优势明显，发展潜力和升值空间巨大。

环境优势-------周边环境优美，东侧为木塔寺公园，南邻省奥林匹克中心、妇女儿童活动中心，西侧是正在规划的高新运动休闲中心和大学生物园，北边是西北工业大学产业园。

产业优势-------经济的持续发展，是高新区成为国内外商业科技精英聚集地，高档次的物业产品必将为公司商务活动创造便捷、高效、优美的工作环境。

这三点相对于其他区域的楼盘有明显的优势，但在高新区域内的楼盘中，此优势共享。

规划优势-------集酒店、公寓、商务办公、商业、休闲娱乐等多项配套功能于一体。

服务优势-------全新的经营理念，全新的管理模式，借助国内知名的酒店式管理公司参与经营管理。

产品优势--------小户型为主打户型，南北朝向，建筑风格新颖、现代，科技含量高，规划有主题，可塑性强。

以上是产品本身所具有的特性，对于高品质客户有一定的说服力，符合投资型物业特征，也是挖掘市场潜力之所在。

企业优势-------十年的开发使高新地产奠定了行业地位，开发思维理念超前，拥有枫叶系列品牌优势，企业市场美誉度高。

这对客户有一定的影响，但非决定性因素。

【弱势分析】

位置弱势-------由于本项目地处二期规划开发区内，周边的城市基础配套还不完善，开发建设尚需时日，市场不可预见的因素较多，投资者存在一定的风险。

商业氛围弱势-------正处于开发阶段，周边缺乏大型的购物中心、成熟社区及商务办共氛围，人气商气尚未聚集。

竞争威胁-------现有正在发售的和即将开发的以及各个科技产业园开发的个性化办公写字楼、公寓楼对本项目造成了直接或间接的竞争威胁。

如果能抓住本产品的潜在优势，可以有效地避免、弱化产品的弱势点，通过开发差异性产品，占领市场份额，获取良好的开发利润。

二、

投资型物业市场分析

1、

产权式物业市场现状分析

根据现在所掌握的资料表明，目前国内投资型产业有产权式公寓、产权式酒店、产权式商铺等，无论哪种投资类型，都是开发商融资和促销的一种手段。西安市目前借鉴此理念的有：

1）

德利邦国际假日中心（投资型酒店）

主要特征：

位置：北郊未央湖

规模：120间酒店客房

工程状况：已竣工，正在实施装修，按四星级酒店标准建设。

投资方式：

投资一万元，年回报10%，年免费居住13天，5年后返还本金；

投资二万元，年回报10%，年免费居住30天，5年后返还本金；

投资五万元，年回报10%，年免费居住60天，5年后返还本金。

特点：回报高，无产权保证，开发商采用一种纯融资的方式，设立会员卡制，借助北郊未央湖“景观”特征吸引投资者。本项目是西安市较早引用酒店式休闲公寓管理模式和分时度假式休闲物业经营模式的项目之一。本项目强调的是投资回报、假日休闲享受，在项目定位上与本产品有一定的错位，加之开发较早，地域差异较大，故不能对水晶岛公寓造成竞争威胁。

2）

世贸大厦（产权式商铺）

主要特征：

位置：东关正街

规模：12.8万平方米，包括商场、办公楼和公寓

工程形象：准现楼

写字楼销售价格：起价4000元/平米，均价4200元/平米

商铺销售价格：一层14300元/平米；二层9000元/平米；三层8000元/平米；四层6000元/平米

写字楼投资方式：返租三年，年回报10%

商铺投资方式：

返租五年，年回报15%

特点：回报率较高，有产权，投资额相对较“自由”（可多可少），投资者不用到银行贷款，一般人都能投资置业。地理位置优越，开发商对投资者三至五年返租期高回报的承诺，加大了投资者的投资信心，同时开发商通过此法达到了加速资金回笼的目的，但本项目由于前期开发上的资金问题以及对产品包装宣传运作不力，造成了产品销售状况不是很理想，加之周边安顺广场（帝标）、东方星座等项目的开发，形成了对本案较大的竞争。由于地域差距和项目的定位差异，此楼盘出售产权式的经营模式不能构成对我方的竞争。

3）宏府大厦（酒店式商务大厦）

主要特征：

位置：北大街；

单元面积：49平米---130平米多种面积配比，共260多套，主打面积60平米；

工程现状：正在进行装修，外立面接近尾声；

销售均价：5600元/平米，起价5300元/平米；

投资方式：售后返租，1---10年的租约方式；

特点：有产权，位置相对较佳，吸收传统酒店的优点，一改常规的经营理念，开发出目前市场较稀缺的小户型，在“小”字上做文章，利用有利的地理位置，租价较高的优势，赢得了市场先机，加之戴德梁行作物业顾问，增强了投资者的信心，销售状况不错，目前可供散户投资的单元只有20多套，同时强有力的广告宣传也对本产品的销售起到了很好的作用。

此物业在开发经营理念上有很多值得可取之处。

综上所述：由以上三个典型楼盘的分析，可以发现：

1）产权式商铺、商务办公楼、公寓以及投资型的酒店都是投资型的物业品种，开发商从不同的角度挖掘客户的心理形成自己产品的卖点。

2）产品一改目前市场追求的大户型结构，做到了户型小，房价低，首付无需贷款，使投资意愿较强的家庭、个人及中小公司都能支付的起。

3）

产品个性化较强，很注重开发区域的特征，如德利邦借“景”做假日休闲度假酒店；世贸借“地段”优势开发的商业用房，根据投资者的能力自由划分投资面积；宏府更是吸收了传统酒店的精髓，以小户型、“租价大于月供款”等优势，开发出现代化商务楼。

4）

所有产品都向投资客户承诺低投资、高回报，与传统的开发经营理念不同，很多项目通过售后返租统一管理、统一经营来实现给投资者的承诺。

以上诸多优点值得我们在开发经营水晶岛项目时加以借鉴

2、

租务市场分析-------谁是客户？

物业和投资行为相结合，产生了投资型物业形态，其特征是将开发商、经营者、投资者、承租者及银行等行业有机的结合，形成了一个新兴的行业产业链，但各自有着不同的利益追求，多方演绎着博弈之局。从整个市场来看，有什么样的市场需求，才可能有什么样的产品，从这个意义上说，租务状况决定投资型产品的成功与否，是产业链的上源头。

【租务市场消费群分析】

1）

单身白领：

这部分客户大多数上班时间不长，个人积累的资金不多，家不在本地或在本地但希望有一个自己的独立空间，所以他们租房只是属于一种临时性的过渡，由于经济条件的限制，对房屋的品质要求不是很高，面积在30---60平米左右，租价在1000元以下容易接受，再加上水、电、暖及物业管理费等，月住房支出费用不菲，一般将自己月收入的10%---20%作为上限。下为高新区从业人员收入状况：

岗

位

劳动力成本（元/月）

蓝领工人

500---800

一般技术人员和高级维修工

800---1200

中级技术人员和管理人员

1500---2000

高级技术人员和高级管理人员

3000---5000

其它高收入者

5000元以上

月收入在3000---5000元能拿出1000元以上的作为个人住房消费的人不多，月收入4000元以上者大部分是企业的中高层管理者或是IT行业、通讯、生物制药的高科技企业的员工，后者一般是较为知名的大公司，如大唐电信等企业，公司福利待遇较好，为员工提供住宿（一般为租公寓楼），为高级管理人员提供星级宾馆。

这部分消费人群占到整个租户的50%，正是本项目锁定的客户群体。如能在价格定位、配套设施、环境规划上深层次的挖掘分析，必将会吸引更多的客户。

2）

外籍、外来人员：

开发区内合资企业有不少外来的管理人员和工作者，

他们虽然有公司提供的住宅补贴，但大部分人已“本土化”，宾馆居住没有公寓居住自由、经济，因此更愿意居住环境优雅、干净整洁、价格适中的公寓楼。但这部分人群较少，据相关资料显示，2002年在西安市长期居住的外籍人士1700人，由于市场缺乏他们所期望的户型面积（40---50平米）和相应的物业配套及服务功能，大多数人仍选择传统的宾馆，宾馆相对配套服务完善，周边的商业、娱乐设施较齐全，购物、娱乐、消费、休闲等很方便。所以不论是在西安长期居住的外籍人员还是来此观光旅游的人士，近期内宾馆仍是他们的首选。

这部分人群有可挖掘的潜力，占到承租客的5%。

3）

机构、办公用房：

对于较小的公司和机构，无论是本地的还是外来企业，由于公司起步不久或才到西安开拓市场，在各方面都会尽量压缩开支，降低成本费用，在选择物业方面，尽量择用商住房，这样既解决了办公又解决了住宿，既不影响公司形象又经济实惠，月租在3000---6000元左右较容易接受。一百平米以上的户型可供他们选择。

这部分客户是本项目可挖掘的消费群体，占到总承租客的30%。

4）

给老年人：

随着开发区功能建设日益完善，相对于市区其他地段，环境非常优美，是个修身养性的好地方，较富裕家庭的子女愿意为老人在此租一套户型不大的房间作为长期居住用。

但这部分客户群相对较少占到总承租户的3%.

5）

临时居住：

为了给孩子创造一个良好的学习环境，一部分区外的住户专门在开发区内租房，为方便孩子上学，星期一至星期五临时居住在区内，周末回到自己的家。有一部分租户是在区内上班的员工，因为家距开发区较远，公司平时多加班，晚上不方便回家，索性就在区内寻找房子居住，一人或多人合租一间房。还有一部分承租客因目前未找到合适的房屋，在购买之前，临时在区内租房居住。

这些客户相对较多占到总承租客的10%，也是本产品锁定的消费群体。

下为租务市场租客比例图：

综上所述：

1、单身白领类占50%，有绝对的优势；

2、租商务公寓楼占30%，次之。

结论：从公司提供的资料来看，结合产品物业特征和目前高新区大环境的客户群消费状况，如果物业定位为纯公寓楼或者商务式公寓楼市场前景较好。

【租务市场物业品种分析】

根据本产品定位特点，研究重点为区内公寓楼、商住楼、写字楼及西安市场的三、四星级酒店。

公寓、商住楼：

表2

物业名称

物业定位

平米。月。

租价（元）

主打套面积（平米）

装修状况

配套设施

物业品质

欧锦园

公寓

30---40

120

精装

齐全、有地热

一般

枫叶大厦

公寓

40---45

164

精装

齐全、带家电

一般

红叶大厦

公寓

30---40

240

精装

齐全、带家电

较好

亚美大厦

商住

30----35

160--200

简装

齐全

一般

枫叶广场

商住

30----35

175---190

简装

无宽带

一般

瑞欣大厦

商住

30-----35

200以上

简装

齐全

一般

从上表可以看出：

1）公寓楼精装带家电和普通商住楼简装的价格相当；

2）二者的单元面积都较大，但商住楼的面积相对更大；

3）商住楼一般是简装，物业管理相对公寓楼低；

4）地段基本无差别，在高新区内位置较优越。

宾馆酒店：

表3

西安市三、四星级宾馆酒店价格表

酒店名称

级别

标准间价格

长包房价格

协议价格

常包房面积

房间数

酒店位置

新纪元宾馆

三星级

540元/日

250元/日

380元/日

22平米

100多

高新区内

钟鼓楼饭店

三星级

460元/日

160元/日

368元/日

25平米

市中心

秦都酒店

三星级

350元/日

180元/日

320元/日

21平米

180

玉祥门

骊苑酒店

四星级

540元/日

250元/日

380元/日

25平米

100多

劳动南路口

东方大酒店

四星级

580元/日

无

290元/日

21平米

398

子午路

好世界酒店

四星级

684元/日

280元/日

480元/日

28平米

100

莲湖路

从上表3可以看出：

1）

地段、品质是第一，同样级别的酒店，价格不一样，新纪元优于钟鼓楼饭店和秦都酒店，好世界优于骊苑和东方大酒店；

2）

协议价格是专门为不定期客户制定的，大部分是公司和酒店之间签订的协议价格，此价格在标准间和常包房之间；

3）

酒店的房间面积普遍小于公寓、商住楼，在市调时，发现最合理的酒店套数应设定在200---300套之间；

4）

地理位置都相对优越。

综上所述：投资型物业应有鲜明特征：

1）地段：区域经济持续发展，围绕重要行业开展的许多大中小企业，形成完整的产业链，对物业需求非常大；

2）成熟的商圈：周边有完善的商业配套、商业氛围，写字楼、商务区环布其中，拥有强大的租房需求市场的支持；

3）交通便捷：发达的交通体系会促使经济快速发展，是投资物业的关注的问题之一；

4）产品满足使用者功能的需要：结构合理，物业管理完善，对待商务楼宇还应提供智能化配置和商务服务系统。

结论，建议水晶岛公寓应结合商住楼与酒店二者的优势：

1）

本物业定位户型面积在公寓、商住楼与宾馆酒店之间（49—120平米）；

2）

摒弃传统的物业管理模式，注入酒店式服务理念；

3）月租价在35---45平米之间较为适宜；如果物业定位是普通酒店，入市租赁价格应低于市场价格，如果是酒店服务式商务公寓，租赁价位应居于公寓与酒店二者之间，低于酒店略高于商住楼，起租价低于普通写字楼市场，拉开价格定位档次，保证服务质量；

4）

根据全国产权式酒店的特点，都居于城市的边缘，风景独好的地方，拥有大量的旅游资源和游客支持，如新加坡国氏集团在秦皇岛市建造的维多利亚酒店；北京三元公司在延庆县开发的金色假日酒店；西安北郊的德力邦假日国际酒店等，此类物业以“假日、休闲”为主题。水晶岛项目不具备此优势，也不具备一般星级宾馆酒店所处的城市繁华地段，我们的地段优势在于周边分布大量的商务办公楼和具有高素质的客户群。

本物业定位为商务公寓或酒店服务式商务公寓较为合适，普通公寓也可考虑。

3、家庭、个人投资现状分析

目前很多家庭和个人资本有强烈投资需求，民间游资一直在寻求投资出口，经济发展需要投资拉动，全社会都在寻找投资的新大陆，目前可供普通家庭投资的领域，主要有证券投资、邮票投资、保险投资、国债投资、古玩投资、银行储蓄等，也有商铺投资、写字楼投资等。尽管其中不乏投资受益的机会，但不是风险过大，就是机会难以捕捉；不是投资额不菲，就是回报莫测，真正适合个人、家庭投资机会的不多。

随着人们创富观念的全新建立和理解，一些符合新经济的创富理念逐渐深入人心，改变革新了传统的投资观念，人们投资心态正在成熟和理性，特别从去年下半年以来证券市场持续低迷，市场呼唤新的投资品种。地产投资逐渐成为被广大投资者看好的一个新兴领域，购置物业已经超过其固有的概念范畴，首先不仅可用于消费，还可在市场行情看涨时出售而获得高回报。物业的不动产性决定了其投资性较其他产业的更为优越。今年的房屋交易价格仍呈稳中有升的态势，前景十分乐观，国家已将房地产业作为一个新的经济增长点，又将物业交易费税有意调低，并出台按揭贷款支持，为规范一、二级市场的良性发展，及时制定了二手房交易的相关法规，这些都为家庭、个人的物业投资创造了有利条件。

从相关资料显示，目前人们购房的目的有三种：一、30%的消费者是为了解决住房；二、50%的消费者是为了改善居住环境；三、15%的消费者是用于投资。对待投资型物业，如果在物业开发经营中能从投资者的角度出发，降低投资门槛和风险，提高回报率，以规范化经营克服传统物业交易中的弊端，用全新的经营服务理念打开个人、家庭投资市场，投资型物业在现阶段投资领域市场潜力巨大。

三、

经营策略

借鉴外埠和本市几个典型的的产权式投资楼盘经验，挖掘本项目的优势。

1、

房地产创富新模式----------

产权式分期交付方式

房屋产权包括所有权和使用权，所有权和使用权两者可以统一，也可以分离。“产权分期交付投资方式“就是通过将按揭期内的房产使用权交给专业管理公司进行统一经营、统一管理、统一支付供楼款，从而实现“投入几万元，回报百万元“的高额回报。分期回收产权投资方式，是专门为物业投资者量身定做，让投资者能以最少的资金进行物业投资，即投资者仅需付相应的首期，在签订房地产买卖合同和办妥银行按揭等全部手续后，即拥有所购房产的所有权，永不供楼，按揭期内将使用权委托给专业管理公司统一经营管理，按揭期满后可收回使用权，从而完全拥有所购房产的所有权和使用权。

这种模式在较为发达的大城市如深圳、广州、北京、香港的地运用得较多较成功，都取得了较为客观的收益。从开发商的角度出发，这种模式不仅有利于加速资金回笼，而且将开发商、经营者、银行、投资者等利益有效的整合在一起，同时也将开发、管理、经营、服务有效结合，产生了新型的产业链和经济链。

2、家庭理财投资新模式----------少投入、低风险、高回报

从目前西安市场来看，产权式投资型酒店公寓还未真正出现，水晶岛公寓如果能占领这个市场先机，必将会收到较好的投资收益。同时也将成为个人、家庭投资理财全新的投资模式。

可以从以下几点入手：

1）少投入：降低投资门槛，启动拥有10万元的家庭；

2）高回报：首期投入少，一次性投资之后，无需再付供楼款，每年可以获得稳定的投资回报和其他优惠措施，突破传统房产投资回报不稳定、回报形式单一的局限，使业主成为“房东”，实现真正的坐享其成，以吸引投资市场；

3）低风险：首期数万元不应成为投资者的负担，心理压力小，如果公司能建立设计灵活的“退出机制“，将会打消客户投资的顾虑，降低投资风险；

4）公司可引进先进的产权式酒店公寓管理模式，提供星级酒店服务水准，确保投资者投资物业的保值和升值。聘请国内知名的酒店管理公司提供专业管理指导，并提供特色星级装修和个性化酒店管理服务，吸引投资者，增加投资者信心。

3、投资者的安全保障

根据外埠先进城市酒店式公寓开发的经验，公司可以和银行联手合作争取银行为提供高额的授信资金，吸引投资者投资公寓，以公司强大的实力和信誉为投资者的安全提供了坚实保障，让投资成为一种获取财富的享受。

安全第一！在社会保障体系并不完善的现阶段，个人、家庭投资者的抗风险能力是相对脆弱的，因此，作为一种新的投资型房产，公寓的投资风险保障体系的设计显的至关重要。建立高新地产水晶岛项目灵活便捷的“退出机制“，满足投资者的个性化选择需求。

“退出机制”可以从两方面展开：

其一，如果投资者在投资满三年后选择自住，可向高新地产提出退出计划，即提前收回所委托房产的使用权，并自行向银行偿还按揭款，从而成为一名水晶岛酒店（公寓）的长住宾客，享受后小康时代的时尚生活。

其二，投资者在投资满三年后，因资金周转或出国定居等原因，可向高新地产提出退出计划，此举将确保投资者的投资低风险和灵活性。高新地产为了确保“退出机制”的安全运行，可以在保险公司特别设立了“退出机制”的专项保障基金，如广东旭飞好时光酒店等。

这种灵活的“投资者退出机制”可使公寓产权投资计划具有了“少投入、低风险、高回报”的特征。在目前投资市场，如果水晶岛公寓为投资人士设计的“低风险机制”得以实现，无疑也为高新地产铺就了一条低风险的快速发展之路！

四、投资理财方案

根据总公司策划部提供的资料显示，公寓楼的成本价格3020元，房屋的销售价锁定在4300元/平米（含地价、工程造价、内装修、财务费用、销售利润等）。

如果对物业再投资800元/平米作为室内装修和家具配置，则成本价格3820元/平米，销售价格可定在5000元/平米,由此计算利润率：

开发成本利润率：（5000-3820）/3820=31%；

如果按照目前行业利润率15%左右，返算销售价格应为4393元/平米。加之其他费用后，销售价可以锁定在4500元/平米较为合理。

从本产品的户型面积配比来分析，大致可归纳为：小面积49平米/套---55平米/套两种；中等面积70平米/套---87平米/套三种；大面积：106平米/套---123平米/套两种户型。银行利率按5.04%，起租价为25元/平米。

对本产品设定以下二种投资方案，

首推方案----------酒店服务式商务公寓方案：（酒店+办公+休息）

酒店式商务公寓不仅提供酒店式的服务功能，而且融入了商务办公的功能，使公寓的内涵更加丰富，不仅能商能住，而且还有送餐、叫早、购票、洗衣、代购物品等酒店服务。

经营形式：产品销售时，投资者分别同销售公司签订销售合同、置业公司委托经营合同，置业公司寻求相应的酒店管理公司提供增值服务（酒店式服务、商务服务）管理，对外出租经营获取利润。

投资形式：投资者首付3成，坐享其成，不用交按揭贷款，且可获得年8%的投资回报，20年收回物业使用权，或者可继续交由投资管理公司进行经营获取高额回报。

投资回报见附表一至附表四

【对公司而言：】

从附表一---四盈亏平衡表可以看出：

1）

当按揭期为15年，首付三成，平米月租价为45元，出租率56%时，经营者就可盈亏持平，出租率达到81%时，就可以达到给投资者年8%的投资分成，经营收入略有盈余。

2）

当按揭期为20年，首付三成，平米月租价为40元，出租率53%时，经营者就可盈亏持平，出租率达到75%时，就可以达到给投资者年8%的投资分成，经营收入略有盈余。

3）

当按揭期为20年，首付三成，平米月租价为45元，出租率47%时，经营者就可保本，出租率达到67%时，就可以达到给投资者年8%的投资分成，经营收入略有盈余。

4）

当出租率达到71%时，扣除17.5%的租赁税金及给投资者8%的投资分成，经营收入略有盈余，71%的出租率比较接近市场水平。

综上所述：

1）随着月租价的递增，盈亏平衡点越低，经营者盈余空间越大；

2）20年按揭还款比15年的经营风险小；

3）保证了投资者的投资利润及按揭还款，市场吸引力较大；

【对投资者而言】

1）

年8%的“稳定”投资回报率，具有很大的市场吸引力；

2）

投资者在按揭期内，无需月供，实现了真正意义的坐享其成。

结论：

40元/平米---45元/平米的月租价格，比市场公寓、商住楼价格略高，比纯写字楼低，利用价格差提供增值服务，提升物业品质和酒店式的服务管理。根据区域功能特点，开发出针对性强的产品和相应的配套功能，形成锁定客户群体的规模聚集，此价位对于租务市场才有吸引力，否则，与同质物业竞争，本产品无优势。

由此可见，酒店服务式商务公寓比纯公寓楼更具有可经营性。

（说明：本产品所有基础数据未见到公司详实资料，计算仅作参考，未计算投资回收期等）

次方案----------普通公寓方案：

经营形式：公司统一出租，提供增值服务。

投资形式：投资者首付3成购买普通公寓楼后，无需再缴纳任何费用，坐享其成，将物业交给置业公司，20年内自动收回物业使用权。

盈亏平衡及收益见附表五至十

【对公司而言】

1、

从附表五至附表七盈亏平衡表可以看出，随着售价增加，月供款也随着增加，公司为投资者付银行按揭款，年经营利润额下降很大，出现负值。售价4500元年经营收益均为正，20年的按揭期较15年按揭期风险小。售价5500元时，年收益额均为负。

2、投资者无需月供款，经营者为投资者付按揭款，只有经营收入大于月供款时，公司才盈利，才能保证给投资者的承诺，所以房租价格尤显重要，从附表八、附表九可以看出，当月租价在25元/平米时，出租率在100%时经营者方可盈亏持平，当月租价在30元/平米时，出租率在85%时经营者就可盈利。

2、

从附表八和十可以看出，当售价4500元/平米，首付三成，月租25元/平米，15年的按揭期需要100%的出租率公司方可盈亏持平，20年的按揭期85%的出租率公司就可达到盈利。

综上所述：

1）

如果物业定位为纯公寓楼，租价回报是个门槛，经营者资金压力大，经营风险高，不能实现开发计划；

2）

随着高新区域内同质、同类的产品不断推出，在经营初期租价很难提升，在同样的区域，客户会选择较低价位的产品；

3）

如果一味的提高房屋售价，前期对于开发商有利，回报较高，但偿还银行的按揭贷款也随之增高，如果没有租务市场预期租金的支持，后期管理经营困难。

【对投资者而言】

虽然公司为投资者交纳了银行的按揭贷款，但投资者并没有在按揭期内享受到投资所带来的受益，只有产权无经营权，投资吸引力不大。

结论：此方式不是最好的经营方案。

产权式酒店方案：

1）

根据公司提供的资料，本产品非酒店物业定位，未见到酒店的相关成本计算；

2）

从所得的资料看，外埠城市产权式酒店都依景观而设，所谓产权式酒店，就是假日酒店，建造这样的物业在高新区，和周边的大环境很不相称，不符合投资物业经营理念。

附：

五、经营建议

建议一、成立业主委员会，建立房地产产业投资基金

由于本产品客户定位为中高端的消费群体，投资客户和入住者的层次相对较高，在一定的情况下，成立业主委员会，向多数投资者发行基金份额设立地产产业基金，由业主委员会自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资，也可用此基金保证为本产品业主利益服务。

建立产业基金的好处有：

首先，此基金可以成为业主的专用资金，鼓励业主独立创业和追求上进，公司可以和银行联手，当业主交纳了首付款后，就可向银行申请小额贷款支持，渡过难关，此方式有利于促进本项目产品的销售。

其次，公司可以用房地产产业基金减小公司债务负担。由于房地产项目的资金需求巨大，稍微运作不善就有可能陷入资金周转困境，财务成本负担重，造成企业利润相应较少，不利于企业下一步发展。若公司获得房地产投资基金的投资，可以大大削弱对银行贷款资金的依赖性，有利于企业步入良性发展。

最后，公司可以用此基金投资于公司新建的项目或其他工程，处于小股东地位投资者的必然会更加关注公司的规范化运作，以保障其自身利益，这样就会对公司的运行起到一个外部监督的作用，有利于公司操作规范化。公司在基金支持下将得到更加迅速发展，通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于公司做大做强，实现资源的优化配置。

建议二、成立高新地产投资俱乐部

公司可利用企业强大的服务平台和资源优势，成立高新地产投资俱乐部，以会员的形式加盟。此俱乐部也可和高新生活会结合利益共享，同时也可成为公司开展行业论坛的的平台。

加盟会员的条件

1、

凡投资本项目的投资者将会自动成为本俱乐部的会员。

2、

已经具备较为宽松的经济实力，并有意将房地产作为新的投资品的普通消费者；

3、在房地产投资领域已经拼打多年，并初步尝到房地产投资乐趣的业余投资者；

4、已经拥有多处房地产投资型物业，打算将房地产投资列为长期性行为的专业投资者。

加盟会员享有的服务：

1、

俱乐部可免费向加盟会员提供西安市房地产市场投资型房产的最新信息和资料。

2、

俱乐部可邀请房地产研究专家、法律界人士成立房产投资顾问团，不定期地举办知识讲座，帮助会员提高对房地产业、西安房地产市场、各类商品房屋的规划、设计、修建、营销、物业管理等知识，增加房地产投资的专业技巧，提高房地产投资中的抗风险能力；不定期地将会员组织在一起，开展各种沙龙活动，增进会员间的相互了解，互通信息，形成战略同盟伙伴，在投资领域争取更大利益。

3、

为加盟会员提供西安房地产投资市场的相关情况及预售及内部认购楼盘的最新信息，并可优先安排参观样板房、选购房产、挑选房号、朝向，获得优先服务。

4、

俱乐部将不定期地组织会员，对公认的具有较大投资空间的楼盘进行集体选房、集体砍价，争取较为优厚的折扣优惠，并提供选楼咨询及售后的维权服务，保障会员的投资利益。

5、

加盟会员可申请本俱乐部常设律师顾问团提供的有关法律咨询、购房投诉、维权索赔等法律支援。

通过以上方式，以此来吸引投资者，可以迅速提上本产品的市场知名度，加速市场认知度，促进销售，加速资金回笼，始终保持占领市场制高点，引领地产物业市场发展方向，获取较好的利润，建立新兴行业链，进一步提升高新地产的品牌美誉度。

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篇2：春晖园公寓1#楼电气方案

春晖园公寓1#楼电气方案 本文关键词：春晖，公寓，电气，方案

春晖园公寓1#楼电气方案 本文简介：春晖园公寓1#楼电气施工方案一.编制依据1.1施工组织设计施工组织设计名称编号编制日期春晖园公寓1#楼施工组织设计SJ-20-2642003年7月8日1.2施工图图纸名称图纸编号出图日期春晖园公寓1#楼电气施工图03-10-203年9月春晖园公寓1#楼弱电施工图03-10-203年9月1.3主要规范

春晖园公寓1#楼电气方案 本文内容：

春晖园公寓1#楼电气施工方案

一.

编制依据

1.

1施工组织设计

施工组织设计名称

编号

编制日期

春晖园公寓1#楼施工组织设计

SJ-20-264

2003年7月8日

1.

2施工图

图纸名称

图纸编号

出图日期

春晖园公寓1#楼电气施工图

03-10-2

03年9月

春晖园公寓1#楼弱电施工图

03-10-2

03年9月

1.3主要规范类别

类别

名

称

编

号

国家

建筑电气工程施工质量验收规范

GB50303-2002

智能建筑工程质量验收规范

GB50339-2003

电气装置安装工程施工验收规范

市标

建筑安装工程分项工程施工工艺

ZJQ00-SG-006-2003

建筑安装工程资料管理规程

DBJ01-51-2003

1.4主要图集

类别

名

称

编

号

地方

建筑电气通用图集

92DQ系列

等电位连接安装

97SD567系列

电缆敷设

D101-1-7

建筑电气安装工程图集

SJ-20-234、237

二.工程概况

序号

项

目

设计要求

系统做法

电线类别

1

电

力

系

统

照明

单相二线制

BV塑铜

动力

三相四线制

ZR-VV22电缆

弱电

RV软线

SYV电缆

避雷

三类

自然接地体

结构柱钢筋

2

设备

安装

电梯

三相四线制

ZR-VV22电缆

配电柜

三相五线制

ZR-VV22电缆

封闭母线

3

通讯

电话、宽带

系统分开

塑铜

电视

分支分配

塑铜

三.施工安排

3.1施工组织

3.1.1施工组织系统

由于本工程的单层建筑面积较大，而且整体的单位工程土建、装饰工程又分别由两个施工队承担，故电气安装也设立两个施工班组。

专业组织设置见附图。

3.1.2施工总体安排

结构进行基础及主体结构施工期间密切配合土建工程随层的预埋暗线管和预埋，过程中分系统铺设、检查和验收。

二次结构施工期间将填充墙的开关、插座、控制按钮配合砌筑同步进行，土建结构每层顶板、墙体模板拆除后进行清盒、扫管检查带线，主体结构分层分段验收后，开始走廊、卫生间、小走道等吊顶部位的接管，照明系统稳箱盒和主电源的穿线。

土建抹灰干燥后，进行各系统的穿线、绝缘摇测，配电柜、箱的安装，装饰工程施工过程中、后期，开始穿插灯具、开关、插座的安装，各种施工试验，而后进行清理、准备竣工验收。

本工程单层建筑面积较大，流水作业不明显，工序施工集中，故按照土建进度合理安排工序，尤其基础施工期间主电源管线铺设和二次结构填充墙砌筑期间的预埋暗线管，给其他专业积极创造工作面。

3.1.3各部位施工过程重点控制

首层主电源线管暗埋铺设过程中要控制钢管的弯曲半径和弯扁度，确保电缆线的穿管顺利，铺设位置按着会审确定位置严格执行，避免与设备管沟的交叉。

主体结构预埋管需满足结构顶板厚度和梁上铁筋的间隙，吊顶和结构内分别铺设线管过程中与土建和设备安装各专业再进行核对。人员安排数量满足工程进度。

楼梯间、电梯机房以及复式层线管铺设应与土建配合，明确位置及走向。

结构预留、预埋施工期间由技术负责人组织各专业责任工程师进行样板间放样，服从样板间总体布置。

屋面避雷带的安装与防水工程和贴瓦施工的工序交叉。

每道工序完成后及时进行试验和验收。

3.2施工进度计划

为了优质高效地完成本工程的照明、动力、防雷、电梯、消防系统等分项工程的敷管、穿线安装，保证总体工程施工进度计划目标的顺利实现，服从总体施工组织设计，合理配置资源，尽量采用先进施工技术、加大机械化施工程度，利用四分公司电气专业人员能够按施工实际状况流动、共享，统筹安排各工序施工。

本工程于2003年6月28日开工，并进行3个月的土建地基处理，期间安排作好各种准备工作，从2003年10月中旬开始随土建开始预留预埋，计划2004年12月25日竣工.

详见施工进度计划表

3.3主要材料用量

序号

材料名称

需用量

备注

1

焊接钢管50

440

米

2

焊接钢管40

480

米

3

焊接钢管32

2280

米

4

焊接钢管20

2400

米

5

JDJ镀锌钢管20

14200

米

6

PVC管材20

44000

米

7

线盒塑八角

6360

个

8

线盒铁八角

1320

个

9

铁暗箱

256

个

10

铜塑线2.5MM2

146200

米

11

铜塑线6MM2

104430

米

12

铜塑线10MM2

26800

米

13

铠缆240MM2

368

米

14

铠缆95-150MM2

220

米

15

吸顶灯

4420

套

16

筒灯

1187

套

17

应急灯

398

套

18

π接柜

2

套

19

配电箱

544

套

四.施工准备

4.1技术准备

4.1.1熟悉、审核图纸、参加设计交底、办理一次性洽商。

4.1.2本工程主要关键工序就是土建结构施工期间预留和暗管敷设，分系统按样板图画出管路敷设的分布图，并编制详细的技术交底，明确施工重点与难点、指定相应质量预防措施和达到的标准。

4.1.3由专业工长组织项目技术人员参加，在施工现场向有关施工班组人员进行技术交底、安全交底。

4.2物资准备

4.2.1编制材料计划任务书，每月25日前汇总至材料负责人报公司审批。

4.2.2编制外加工定货计划，包括预埋套盒、线槽、配电箱、柜等提出技术、质量要求及供方应提供的资料和进场时间。

4.2.3编制弯管、套管、护管架加工计划。

4.3施工机具

本工程主要的机具：

名称

数量

名称

数量

电焊机

3

冲击钻

2

气焊工具

1

电锤

6

套丝机

1

JDG煨管器

4

砂轮锯

3

台钻

1

弯管机

1

气泵

1

电钻

4

本工程主要工具有：套丝板、活扳子、手锯、手锤、克丝钳、改锥、圆挫、半圆挫、棉布、放线器等工具。

本工程主要量具：万用表、绝缘摇表、接地摇表、弹簧秤、漏电测试仪、水平尺、钢卷尺、线坠、卡尺、小线等。

4.4

人员配置：

由于本工程的建筑面积较大，而且整体的单位工程土建及装饰工程又分为两个施工队进行施工，所以在人员的配置上即要满足施工工艺的要求又要满足整体施工进度的要求。

在主体结构的施工中，在三层结构完成后进行分段验收，所以一部分人员要随着主体结构的进行预埋各种暗线管，另一部分的人员又要进行二次结构填充墙砌筑中的线管铺设，只有合理的安排人员才能满足整体施工进度的要求。

表一：主体结构阶段的人员配置

电气负责人

电气工长

班组长

电工

焊工

壮工

1人

1人

2人

16

4

8

表二：装修阶段的人员配置

电气负责人

电气工长

班组长

电工

焊工

壮工

1人

1人

2人

26

6

16

劳动力动态管理图

80

60

40

20

03.11

04.1

04.3

04.5

04.7

04.9

04.11

05.1

4.5技术工作计划

施工方案交底计划安排表

交底名称

交底人

参加人员

日期安排

电气施工方案

刘树杰

卢书国

马建仁

赵金龙

王友泉

2003年11月5日

技术交底计划表

技术交底名称

交底人

参加人员

日期安排

电气钢管暗敷设

刘树杰

马建仁

赵金龙

班组人员

2003年11月10日

电源引入管敷设

刘树杰

马建仁

赵金龙

班组人员

2003年11月10日

避雷接地

刘树杰

马建仁

赵金龙

班组人员

2003年11月7日

电气箱盒预埋

刘树杰

马建仁

赵金龙

班组人员

2004年3月8日

管内配线

刘树杰

马建仁

赵金龙

班组人员

2004年4月12日

室内电缆桥架安装

刘树杰

马建仁

赵金龙

班组人员

2004年5月20日

灯具安装

刘树杰

马建仁

赵金龙

班组人员

2004年8月18日

配电箱、柜安装

刘树杰

马建仁

赵金龙

班组人员

2004年7月8日

电气竖井安装

刘树杰

马建仁

赵金龙

班组人员

2004年6月6日

开关、插座安装

刘树杰

马建仁

赵金龙

班组人员

2004年6月15日

样板计划

序号

项目

部位

施工时间

1

电气钢管暗敷设

基础一段

2003年11月16

日

2

避雷接地

首层一单元

2003年11月7日

3

电气箱盒预埋

首层一单元

2004年3月10日

4

管内配线

首层一单元

2004年5月28日

5

室内电缆桥架安装

首层走廊

2004年5月20日

6

灯具安装

首层一单元

2004年10月12日

7

配电箱、柜安装

首层一单元

2004年10月2日

8

电气竖井安装

首层一单元

2004年7月10日

9

开关、插座安装

首层一单元

2004年9月15日

五.主要的施工方法：

电气安装工程流程图：

电线导管敷设→明箱暗盒安装→顶板灯位盒固定→拆除木套箱开关、插座、电视电话发泡泡沫块→开关、插座、电视电话终端层配电箱安装，客房开头箱箱体及盒体稳固—扫管—管内穿各型号导线—层线及各支路绝缘电阻值测试—开关、插座及各型号面板安装—成套配电箱，户开关箱安装—照明灯具及器具安装—成套配电柜，π接柜及各种动力配电箱安装—绝缘电阻测试—作记录—通临时电，安全检查—电气照明通临时电试运行—各种型号电动机控制箱安装—电动机绝缘电阻值测试检查—各设备空载试运行。

5.1电线导管敷设主干线路采用铝母线排敷设。从配电箱至控制设备末端采用SC型导管敷设。各支路全部采用PVC型导管敷设，弱电部分除主干线（含整个消防系统）采用桥架SC型做线路保护外，其余各支路部分采用新型JDG电线导管敷设。

当基础底层梁浇注完砼回填土完成后，电气施工人员进行电源进户，消防进户、电视进户、电话进户、网络进户管路的敷设，特别注意各种进户管路要穿过不同的建筑物结构形式，在施工中要采取适当措施对管路进行保护，当首层墙体钢筋绑扎完后进行首层插座开关支路，电话插座支路、电视插座支路、网络插座支路、消防按钮支路的管路敷设，所有开关、插座、按钮采用发泡泡沫在墙体内固定，客房开关箱设在填充墙上，应与土建配合在后期工程内完成，电气竖井内预留母线排洞口，电话及网络间1-6层采用线槽敷设，此顶工程要在各层楼板上预留出线槽洞口，当顶下铁钢筋扎完后，进行标准层配电箱及各种标高的插座支路横管敷设，部分照明支路横管敷设及弱电全部的支路横管敷设设及部分灯头合固定，其他部分客路走在走廊顶内，与后期装修施工紧密配合。

5.2层配电箱，客房开关箱木套箱、及各支路发泡泡沫块安装：

根据本工程的质量要求，为了在装修工程得以控制层电表箱、户开关箱、开关、插座、电社终端、电话插座、宽带终端等位置标高准确，符合设计要求，采取在结构施工时预放大孔洞木套箱，小孔洞预放发泡泡沫块的方法加以控制不管各种型号配电箱、弱电箱及其尺寸都要比图纸尺寸宽、高大于5cm，泡沫块尺寸为120×190×120，木套箱、泡沫块都要比图纸尺寸低5mm.木套箱、泡沫块预留孔距与实际箱盒孔距相同，固定在土建墙体钢筋上，各种型号的导管入盒长度要大于实际入箱盒的长度。

5.3明箱暗盒安装：

层电表箱、电话组线箱、电视前端箱、分支器箱、风机房控制箱等，设计要求明箱，而分支端导管为暗敷设，因土建结构的原因，施工必须采用明箱暗盒的方法进行施工，在明箱后墙内预埋固定接线盒的做法。当土建施工明装箱墙钢筋绑扎好后电气施工人员按图纸位置下暗盒，各干支路电线导管排列整齐进盒，要一管一孔，不得一孔二管或多管。

5.4顶板灯位盒固定：

在土建每层每施工流水段顶板支好固定好后，进行灯位盒测量。测量灯位要最少二人，采用十字交叉法或对角线交叉法其交点就是灯位，以标记为准把加工好的灯位盒固定在顶板上。铁管采用铁盒，塑料管采用塑料盒，都为高桩型，盒内填满物料，盒口堵严实。当上一层盖铁钢筋绑扎完还要进入对灯头盒的检查，检查方法，用手拌不松动，在浇筑砼时设专人现场看管。

拆除木套箱泡沫块：为了节约时间，保证整体交工工期，配电箱体、开关、插座、电视电话、可视对讲、等末端盒体可提前稳固。但要达到强度时才能拆除木套箱。清理时要注意电线导管不能剔断砼墙不能破坏，完后把现场清理干净。

5.5防雷接地工序和施工方法：

防雷接地装置焊接——环形接地体焊接——防雷引下线焊接——均压环焊接——总等电位连接——局部等电位焊接——屋顶防雷均压带焊接——屋顶金属突出物与防雷带焊接——防雷接地测试——记录。

利用底板外围上下两根20钢筋作为防雷接地体，并与图中引上线的具体交点处用电焊焊牢、搭接倍数要大于钢筋直径的6倍，按设计要求利用柱内两根主筋作防雷引下线。底板部分要采用12镀锌钢筋可靠焊牢，往上升柱主筋就用直罗纹钢管连接，从底板以上就由土建负责，电气专业人员负责检查。防雷测试设在室外地坪线上0.5米处，采用防雷接地接线长用专箱进行保护，测试点共18处，测试点镀锌扁钢与柱内两根防雷引下线钢搭接焊。（搭接钢筋为20钢筋）

总等到电位与局部等电位：按总设计说明及图集《97SD567》的具体要求，在地下部分的主要金属管道及底板钢筋，电缆桥架要用40×4镀锌扁钢与电源引入的总等电位端子箱连接，局部等电位做法采用图集《97SD567》中第九页：卫生间局部等电位联接例（2），用25×4镀锌扁钢将卫生间内种金属管道、浴盆、金属地漏、卫生设备等联接一体，最后与引下线可靠焊接。

屋顶防雷避雷带及屋顶金属防雷焊接：坡屋顶防雷采用明装。沿各屋脊每一米做一支持卡子。当屋面防水结束后，将支持卡子焊牢。用一跟12镀锌圆钢做均压带固定在支持卡子上，所有突出建筑物的金属部份都要与防雷带可靠焊接。

防雷接地测试：除在基础环形接地体焊完进行防雷接地电阻测试外，并将测试值记录下来。在建筑整体系统完成后，再次从测试点进行防雷接地电阻值的测试，将测试值入电气技术资料内，整体防雷工程才算完毕。

5.6

开关、插座、电话终端盒、电话插座、层电表箱、户开关箱、箱体稳固：木套箱泡沫块剔完后，要求土建弹出装修50cm线，稳固箱盒时，预留出箱盒面板与盒大于部分的尺寸后，与50cm线为准，按设计要求标高稳固箱体盒体。在稳固箱体、盒体时如果空隙过搭超过2cm时用砼墙同标号水泥砂浆填实并保证箱盒平整，同一墙上有两个以上线盒的以50cm线返点弹线来控制线盒同标高，减少误差，同时同标高相差不大于1mm。

5.7电线导管内穿绝缘导线：

此项工程包括建筑内干线各支线，弱电部分铁线。穿线前要对所用的线进行检查，检查内容：导线规格、导线型号、绝缘层、线径外观、电缆绝缘层、管内检验潮气、合格证、导线的颜色，绝缘阻值测定。穿线顺序：清理管路→穿铁线→上户口→选择导线→放线→引线与导线结扎→穿线→断导线。在导线确定没有质量问题后，按设计图纸所标出的路别穿线，导线的颜色按相线分清，相线分黄、绿、红。零线分淡蓝，保护线分黄绿双色，先穿支线，后穿干线，先穿动力，再穿进户线，导线在各出口处要留有余量，插座开关留10-15cm箱内留箱体周长的1/2，明箱暗盒加出暗盒部分。

导线绝缘电阻测试：各型号导线穿完后，对所有导线进行绝缘电阻测试，用500兆欧表，两人操作，按层按路，按分支末端进行此次测试，达到规范要求做好记录。

5.8开关、插座及器具安装：

当土建墙面装修结束后，可以安装面板及器具。在安装前，对开关插座型号外观进行检查，并有产品合格证及三C标志。确认产品无误后，再行安装。安装前，用錾子轻轻将盒内残存的灰块剔掉，同时把其他杂物一并清理干净，在用温布或或棉丝将盒内灰尘擦净，包括导线。按线按施工工艺规范进行按线开关断相线，插座是左零右相，上接地线，安装面板要紧贴墙面，面板端正标高准确。

5.9配电箱客房开关箱安装：

在电气竖井及墙面装修完后，进行开关箱的安装。首先要彻底清理箱体，清出箱内杂物，并把导线清理干净，看一看导线有没有少线的，如有少线要补齐，整理好路数，分清支路相序，安路别邦扎成束，做好标记，安装配电箱前对配电箱进行检查，生产厂家，产品合格，外观良好，油漆箱体完整无损后，才能安装。箱门面要与墙面紧贴，箱体箱门要端正标高准确。

5.10照明灯具安装：

土建装修结束，线头涮锡完成后，进行对照明灯具的安装工作。安装前进行对各型号的灯具检查。如日光灯、双管日光灯、应急照明灯、出口指示灯，吸顶灯等，检查外观是否完好，器件是否齐全，功能是否有效，有无合格证等，规格型号是否符合设计要求。检查无问题后，进行灯具安装工作，特别日是光灯吊链使用钢链，吊链灯的引下线两根平行且垂直，吸顶灯圆台要紧贴顶板，周边无缝，接线正确。

5.11成套配电柜安装：

当配电室配电柜基础砌底完后，基础槽钢固定无，进行配电柜安装，安装前对设备进行检查，检查在运输过程中对设备造成的伤害、磨损、外观变形等。电气元件质量良好，规格型号符合设计要求，外观良好，附件齐全，排列整齐，固定牢固，各电气件应能单独拆装，保护接地用软编织线等。固定柜体时，柜体必须顺直，不得倾斜，柜与柜之间的缝隙应均匀，柜体保护接地完成并可靠连接。

5.12

π接柜安装：

π接柜框架固定必须牢固，框架高度符合设计要求，安装前检查电器元件是否齐全有效，工作零PE保护接地导线符合设计要求，各种防护保护措施齐全，框架与箱体及其基础用18镀锌螺栓安装固定。固定箱体必须顺直，不倾斜，柜与柜之间缝隙均匀，柜体保护接地完成并可靠连接。

5.13绝缘电阻测试：

当所有电器具安装完后，用500V兆欧表进行二次绝缘电阻值的测试，首先对各干线测试，然后对各分支路进行测试，最后对各照明支路、插座支路进行测试，其测试电阻值要大于0.5兆欧。把各路别的测试值做好记录，以备存档时用。

5.14电气照明通电安全检查：

当配电柜、配电箱、灯具、开关、插座全部安装完后，可用临时电送电进行安全检查：先送配电室电路，各负荷必须是断开状态，看看有没有不正常的现象，如正常再合各路的负荷闸，应仔细检查和巡视，检查开关灯具控制一致、开关灵活、开启方向一致，插座相位准确。

5.15电气照明通临时电全负荷试运行：

通过对照明器具通电安全检查后，进行电气照明全负荷试运行。在总开关上端用万用表测量电压值是多少，然后送上电，再测量一下电压值，再用钳型电流表测量导线电流值，并分别做好记录。然后每隔8小时测量一次，试运行24小时，共测量4次，把每次测量的电压值，电流值分别记录下来，要求导线发热温度在允许范围内，电压在允许范围内，导线负荷电流在额定范围内，电压降在允许范围内，导线负荷电流在额定范围内。

5.16电动机绝缘电阻测试：

当水泵电动机就位前，对电动机进行外观检查，无变形、无缺陷、铭牌上注明制造厂名、出厂日期、容量、频率、工作电压、额定电流、接线方式、温升、绝缘等级。检查没有问题时，用1KV摇表测试，其阻值不低于1兆欧。

5.17电动机空载试运行：

土建工程全部结束、现场清扫整理完毕，电动安装检查结束、冷却、调速、润滑油附属系统安装完毕后，验收合格后，用手盘车盘动转部分，运转正常后，启动电动机，除不能空载运行的电动机外，其余电动机要空载运行2小时，在运行过程中要仔细观察电动机的运转情况，电动机的温升是否正常，电流是否稳定（用钳型表）。并做好记录。

5.18成品保护

5.18.1要严格按图纸、按工艺标准施工，施工中与土建专业密切配合，不得损坏结构、土建装修后严禁剔凿。

5.18.2顶板、墙体钢筋预埋管盒时将锯末、焊渣清理干净，局部需要增做防腐时严禁污染钢筋。

5.18.3土建装修期间，注意梯子保护混凝土楼地面、磕碰墙面棱角；屋面避雷带安装时注意防水和坡瓦。

5.18.4吊顶内管道安装时不得损坏暖卫专业设备、管道，不得蹬踏散热器及管道。

5.18.5各类预埋管定位后及时进行管口封堵保护，配电箱柜搬运应防止磕碰、损坏及污染，安装完毕后及时结合现场情况采取有效措施。

5.18.6灯具、开关、插座及控制系统部件安装后应加强管理，防止损坏及丢失。

5.18.7电气器具库房保存要求干燥、避免污染，防雨、防砸，合理搬运。

5.19安全消防措施

5.19.1认真贯彻“安全第一、预防为主”的方针，明确安全生产，消防安全责任制。

5.19.2严格遵守各级组织颁布的“安全防火“的法规、标准规定，遵守现场的安全消防制度。

5.19.3每日班前，班组长、包工队负责人应根据当天施工任务特点做口头安全、消防交底，并填写班前安全讲话记录。

5.19.4施工作业应遵守安全操作规程，进入现场必须戴安全帽，吸烟到指定的吸烟室，高空作业应系好安全带，班前不准喝酒，工作应精力集中，不嬉戏打闹。

5.19.5进入现场应注意：各种危险讯号以及标志，尤其应注意高空吊运和“四口”，及建筑的出口、楼梯口、电梯井口及各类孔洞口，不准到与作业不相关的地方。

5.19.6使用电气焊必须遵守以下规定：

5.19.6.1电焊、气施焊必须取得现场用火许可证，并持有劳动局颁发的特种作业操作证，消防局颁发的特殊工种考核合格证。

5.19.6.2施焊前应清理用火范围的易燃易爆物品，携带消防水筒，并设专人看火。

5.19.6.3在隐蔽部位（如顶棚夹层内等）使用电气焊时，工长必须向焊工进行书面交底，施焊完毕详细检查确无隐患后方可离去。

5.19.6.4电焊机设置的地点应防潮、防雨、防砸。焊机把线移位或焊机移动时均需拉闸断电，每台电焊机必须装触电保护器。

5.19.6.5电焊机一二次接线端子应有可靠的防护罩，焊把线与焊机接线端子连接应紧密牢固。焊机把线应双线到施焊部位且中间无接头，无破损，绝缘良好。

5.19.6.6焊把不准与气焊的氧气、乙炔皮管放在一起，不能把焊把线盘在焊机或焊件上。

5.19.6.7气焊设备的安全附件应齐全有效，氧气乙炔皮管完好无损，放置气瓶罐的位置和距离应符合安全要求。

5.19.6.8在焊接新型、易燃物件时，必须按操作规程和有关防火要求操作，以确保安全施工。

5.19.7使用电器及电动工具必须遵守以下规定：

5.19.7.1施工现场临时用电设备及线路应符合项目经理部和上级“文明施工达标执行标准”中“施工现场临时用电安全达标标准”的规定。

5.19.7.2配电箱金属外壳楼层板应可靠地与保护线连接，保护线截面应符合下列规定：

保护线截面积要求

相线截面S(mm2)

保护线最小截面S(mm2)

S35

S/2

移动式电动工具及手持式电动工具的保护线必须采用铜芯软线，其截面不宜小于相线的1/3，且不得小于

1.5mm2，并应采用高灵敏度的漏电保护器保护。

5.19.7.3砂轮必须必须装设不小于180°的防护罩的牢固的工作托架，严禁使用不圆有裂纹和磨损剩余部分不足25mm的砂轮。

5.19.7.4建筑内施工照明使用36V电压电源，严禁使用220V电压，在特别潮湿的场所及金属容器内，工作照明灯所使用的电源不应超过12V。

5.19.7.5配电箱、电器及电动工具使用后或班后应拉闸断电。

5.19.7.6各种支搭的架子必须经有关人员检查，验收合格后方可使用，并不得随意拆改，使用脚手板应注意探头板，以防坠落。

5.19.7.7搬运料具、设备应勘察路线，排除障碍，集体搬运应统一指挥，动作一致，使用吊车电梯等的垂直运输，应将散物固定绑牢，听从机师指挥。

5.19.7.8夏季施工必须认真雨季施工措施。

5.19.8现场内用电设专人管理、专人维修、非电工人员严禁私接电气设备。从事电器维修人员进入施工现场，必须穿好绝缘鞋、带好随身工具，维修过程有专人监护。

六．主要施工管理措施

6.1质量保证体系

6.1.1项目技术负责人对工程质量、施工过程控制负全面责任。

6.1.2项目经理负责组织建立和实施《施工组织设计》及各项管理措施，接受企业各智能部门的监督。

6.1.3工长对所分管的分项、分部工程质量负责。

6.1.4专职质检员负责施工质量的检查。

6.1.5施工班组兼职质量检查员负责施工质量的自检。

6.1.6对电气施工中的各种技术资料要及时整理，并同施工进度同步积累，经项目部技术员检查合格后归档并编号。要遵循施工方案在先，施工技术交底其中，施工在后的原则，不能倒置。

6.2质量保证措施

6.2.1不断提高全员质量意识，加强全面质量管理。

6.2.2严格执行质量管理制度，切实形成质量控制权，质量否决权。

6.2.3坚持“自检、互检、交接检”及专业质量检查制度，专业质量检查每周至少要组织一次质量活动日，在当天组织项目质量专题会包括项目经理、技术、质量、专业工长、班组长等人员，实施质量联检评比。

6.2.4坚持“样板制”，所有工序施工前必须先做样板，经各有关人员验收合格后方可进行工序的大面积施工。

6.2.5质量分析会

由项目质检负责人牵头在每一层工序施工后后进行本层的质量总结发现质量问题认真组织召开质量分析会，分析质量问题原因，以利于下一步施工进行整改。

6.2.6坚持合格证制度

所有进场物资必须有合格证。

6.2.7坚持标准化制

对工艺做法，日常工作程序，分部分项工程验收形成标准化、程序化，作到事事按程序，人人有标准。

6.2.8坚持质量目标管理制

根据本工程质量目标，由项目部编制详细的创优规划，指定阶段目标及分部分项工程质量目标控制方法，确保质量总目标的顺利实现。在关键部位建立质量管理点，在班组中设立责任人向科学管理要质量。

6.2.9坚持图纸会审制，开工前项目部技术人员核对图纸参加由业主组织的图纸会审，并进一步参加设计交底。认真编制施工组织设计、专项施工方案和工序技术交底，每道工序都坚持方案先行，组织各主要管理人员进行讨论协商，共同制定合理、高效而又实际的施工方案，并做到方案的审核、审批，工序施工前，组织施工队及项目内部人员进行技术交底专题会，定期组织项目部人员学习新的验收规范。

6.3质量预防措施：

6.3.1针对配电箱、开关箱、开关、插座标高不准、里外进出的现象，在土建施工期间先进行预埋套箱、套盒方法。

6.3.2针对填充墙预留插座位置偏移，管路损坏，土建施工期间进行放线定位、焊铁架固定。

七技术节约措施

施工全过程应充分发挥科学技术是第一生产力的作用，做好科技开发的工作，广泛推广应用新材料、新技术、新工艺，开展增产节约技术革新，合理化建议的活动，结合本工程特点，采取以下措施：

7.1材料设备管理措施

7.1.1材料、设备应根据工期分批进场，进场后应码放整齐，妥善保管，定量发放，余料回收，避免积压，丢失和损坏。

7.1.2材料、设备的加工定货要严把质量关，每批进货应有书面技术质量交底，大批量的进货应有样品，材料设备进厂应按规定进行检验，对质量不合格的产品施工人员有权拒绝使用。

7.2施工技术措施

7.2.1施工人员要熟悉图纸，坚持按图施工，严格执行工艺标准，不颠倒工序，不盲目施工。

7.2.2施工量较大项目应坚持做样板，再按样板进行大面积施工，以避免造成工料浪费。

7.2.3结构施工中，做好预留工作，避免事后剔凿。

7.2.4施工坚持长材不短用，优材不劣用，尽量节约材料。

7.2.5预埋小型线盒如：开关线盒、插座线盒、电视线盒、电话线盒，在本工程的剪力墙结构施工中采用加重型发泡材料加工成所需要的尺寸。

弱电线路中，图纸采用SC型普通焊接钢管，经和设计建议采用紧定式JDG型镀锌钢管敷设管路。SC型导管施工，工艺落后、浪费材料及人工，而JDG型导管敷设管路，重量轻，不用做防腐，连接快速、接地可靠，施工快，同样也可节约开支，提高工效。

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春晖园项目部

篇3：金桥酒店式公寓项目产品建议报告

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金桥酒店式公寓项目产品建议报告 本文简介：金桥酒店式公寓项目产品建议报告本报告将通过对酒店式公寓产品的发展历史、项目分析、目前在售酒店式公寓分析、政策分析，解决金桥项目在目前的市场上以怎样的产品形态出现，能够在最短时间内实现本项目的销售价格。1.上海酒店式公寓概述上海酒店式公寓最早出现于2000年6月的普陀区MyCity。作为一个新兴的房地

金桥酒店式公寓项目产品建议报告 本文内容：

金桥酒店式公寓项目产品建议报告

本报告将通过对酒店式公寓产品的发展历史、项目分析、目前在售酒店式公寓分析、政策分析，解决金桥项目在目前的市场上以怎样的产品形态出现，能够在最短时间内实现本项目的销售价格。

1.

上海酒店式公寓概述

上海酒店式公寓最早出现于2000年6月的普陀区My

City。作为一个新兴的房地产产品由于其产品形态、开发模式较为特殊，在最初解决了一部分烂尾楼改造问题，成为部分开发商相继追捧的开发模式，酒店式公寓经历了较为特殊的产品历程。

1.

上海历年酒店式公寓上市楼盘

早期的酒店式公寓主要为烂尾楼改建，产品单一。但作为一个新兴的房地产投资类型产品，酒店式公寓以其全装修，面积小，总价低，高回报等因素不断受到市场追捧。

由于其产品特殊，伴随着上海整体房地产高速发展，其发展步伐由2003年达到高峰。2004年不断受到相关政策影响，房地产市场开始调整，整体市场快速降温，虽然价格仍然保持增势，但是需求减缓，二手房抛售快速增长，市场供求出现失衡。作为投资型物业的酒店式公寓开发力度有所减弱。

2.

上海酒店式公寓分布

从上海酒店式公寓分布情况来看，其主要集中于内环内，这主要也是同酒店式公寓发展及特性分不开的。

早期的酒店式公寓多为烂尾楼改建，由于房产开发遗留问题具备开发酒店式公寓的烂尾楼大多集中与内环内，而随着酒店式公寓的发展，产品特殊性决定了其需要较高区域属性及区域成熟度等条件作为产品支撑，大多开发商考虑到利润最大化、产品多样化的因素，加大了对酒店式公寓的开发力度。

而内环以外的部分区域，由于靠近成熟的内环内，更多的采取开发住宅社区的模式，回避开发对区域成熟度、区域配套要求较高的酒店式公寓产品。

中外环地区由于大量的开发区建设成熟，外来高收入人口的不断增加，区域成熟度的增加及外来人口的增加，使得酒店式公寓这一特殊住宅产品获得了一定市场，产品有进一步放大趋势。

3.

上海酒店式公寓价格分布

酒店式公寓作为房地产中特殊的产品形态，其价格分布与上海房地产价格分布状况基本一致，由城市中心区域为发散点，由内向外价格逐步走低。同时也表明酒店式公寓对区域成熟度的要求相对较高。

4.

影响酒店式公寓关键因素

因素

影响分析

地段

作为投资型产品，地段因素影响相对较小

区位

项目所处区域是否有较高成熟度，成熟度高、区域配套完善，接受度越高

产品

产品要有亮点，精装修、注重实用性、舒适性

总价

要求低总价、进入门槛低、投资成本低

投资回报

短期高投资回报率或长期高租金回报

配套

对自身配套、会所服务要求高

客源

作为投资客户，注重投资回报

物业管理

酒店式服务、人性化管理，提升物业品质

销售策略

体现的投资回报销售策略，能够吸引更多的客源

相关政策

投资型物业对于政策敏感度高，受相关政策影响较大

5.

上海酒店式公寓发展趋势

发展初期：主要以烂尾楼改建，产品力缺乏，简单的小户型、低总价

发展中期：仍然是烂尾楼改建，但产品力有所提升，注重部分可居住性

发展后期：大型住宅社区内出现酒店式公寓，产品得到充分提升，体现居住实用性、舒适性

未来发展：成熟居住区域环境内，充分体现居住实用性、舒适性，人文的关怀，高品质的物业管理、会所配置

未来酒店式公寓产品将朝着更加实用性、舒适性的方向发展，对物业管理、会所配置、社区环境的要求将进一步提高。

二、项目分析

本项目位于上海浦东新区，金桥加工出口区内，因此我们从金桥加工出口区研究着手，在具体到项目自身的分析。

1.

金桥加工出口区概况

金桥区域位于浦东新区中部，西临陆家嘴金融贸易区，北靠外高桥保税区，南接张江高科技园区，1998年被国家科技部认定为上海金桥现代科技园。

开发区规划面积20平方公里，以南北走向的金桥路为界，东部为现代工业园区和现代商贸园区，约16平方公里；西部为现代生活园区和管理服务中心，约4平方公里。

金桥区域路网发达，交通极为便捷，距上海火车站15公里、虹桥机场25公里、浦东国际机场15公里、外高桥港区9公里。

2.

金桥加工出口区功能规划划分

整个金桥加工出口开发区的功能划分按照“一主、三次”的原则，主要划分为现代工业区、现代生活区、管理中心区、现代商贸区。形成了进出口工业为主导，全方位、多层次配套服务为辅的高标准、现代化、科技性园区，功能上划分合理、产业发展协调、互为补充。

3.

项目所处区位及现状

本项目

本项目位于金桥加工出口开发区，现代商业区内，金新路、浙桥路交汇路口。西临银桥大厦，东靠建银大厦，南北两面均临城市干道绿地隔离带，其规划地理位置优越。

就目前现代商业区内现状来看，整体商业氛围经过十年的发展，发展速度较为缓慢，并没有形成良好的商业氛围，项目所处区域成熟度不高。

项目以东碧云国际社区的建成，无疑提升了本项目所处区域的形象，有利于塑造高品质国际化酒店式社区的产品形象。

4.

基础经济指标

容积率

3.8

总建筑面积

5万平方米

商业面积

8300平方米

建筑形态

高层

建筑层数

两栋15层、一栋30层

物业类型

酒店式办公

主力户型面积

50～60平方米/户

总套数

约900多套

5.

项目优劣势分析

优势（S）

1.

金桥加工出口区的良好支撑

2.

位于规划中的现代商业区内

3.

面积小、总价低

4.

新建项目、最大程度提升产品力

劣势（W）

1.

商业购物和生活配套设施缺乏

2.

项目周边烂尾楼影响区域形象

3.

交通欠缺

4.

总户数多、体量大

5.

中外环间

机会（O）

1.

轨道交通6号线带动区域发展

2.

依托碧云国际社区，良好的大社区概念

3.

整体酒店式公寓上市量减少

威胁（T）

1.

整体房地产市场降温、区域发展趋缓

2.

不断出台宏观调控政策、投资型客户持币观望

l

优势

金桥加工出口区良好支撑

金桥加工出口区经过近十五年的发展，区内吸引了大量的企业、资金、人才，为本项目的开发奠定了一定基础。

位于规划中的现代商业区

项目位于规划的现代商业区内，区域内聚集了大量的商业物业，未来大量的商业物业启动将带动项目自身发展。

面积小、总价低

作为投资型物业，本相目可投资性强，进入门槛低，很大程度的扩大了客源构成面。

新建项目、最大程度提升产品力

本项目由于为新建项目，不同与大多数酒店式公寓烂尾楼改建开发模式，能够有利于本项目最大程度的提升产品力。

l

劣势

商业购物和生活配套设施缺乏

现代商业区经过近十五年的发展，区域内商业和生活设施缺乏，区域成熟度低，人气不足，无法支撑区域办公和居住的基本要求。

项目周边烂尾楼影响区域形象

项目周边烂尾楼已经有很长时间历史，区域整体形象影响较大。

交通欠缺

本项目主要临街面金新路、浙桥路交通缺乏，区域主要交通分布与新金桥路、杨高南路，出行较为不便。

总户数多、体量大

作为投资型物业，本项目由于体量大、总户数多，不同程度上影响了投资客户的进入信心，担心同一区域大量抛盘导致交易下降。

中外环间

本项目位于中外环间，不属于传统的酒店式公寓酒店开发地段，地段优势不明现。

l

机会

轨道交通6号线带动区域发展

唯一一条贯穿浦东新区南北向的轨道交通6号线项目。全程计划于2005年底前建成试通车，2006年完成投入运营。届时以金桥居住区为中心，向四周辐射延伸，将会带动整个地区的发展，无论是出行购物还是上班，都将十分的方便。

依托碧云国际社区，良好的大社区概念

项目地块以西的碧云国际社区的形成，无疑成为本项目依托的重要资源之一，为项目创国际化酒店式公寓社区创造了条件。

整体酒店式公寓上市量减少

上海新建酒店式公寓整体上市量减少，供应量减少，为本项目成为市场焦点提供了有利的条件。

l

威胁

整体房地产市场降温、区域发展趋缓

近年来上海整体房地产市场不断降温，房价上涨势头有所减缓，区域发展趋势放缓，对本项目造成了不同程度的影响。

不断出台宏观调控政策、投资型客户持币观望

自2004年以来，政府不断出台宏观调控政策，打击投机行为，对于作为投资型物业的酒店式公寓客户，部分投资客户趋于持币观望状态。

小结：

从整体上来看本项目威胁主要来自政策面，机会是有限的，本项目想要成功，将主要取决于较早的入世时间，产品力的塑造，抓住现有的市场机会，整合项目资源，是项目成功的核心所在。

6.本项目属性归纳：

结合本项目所处区位及周边因素，项目初步定位为：

具有高品质国际化的酒店式公寓社区

三、部分在售酒店式公寓市场分析

1.

产品形态

楼盘名称

地理位置

物业形态

总建面积

总套数

得房率

主力面积

天赐公寓

广东路429号

一幢17层

1.5

114

70%

65-75

众昌金城大厦

海宁路1339号

一幢28层

3

634

72%

40-55

东星SOHO

荆州路265号

一幢9层

0.4

88

75%

30-35

四季沙龙

新市南路585号

一幢27层

2.5

185

72%

40-55

悠诗阁

沪太路826号

一幢5和7层

1.3

63

73%

50-55

万源晶典

浦东大道599号

一幢33层

3.4

510

72%

50-60

碧云东

新金桥路255号

一幢9层

2.39

413

72%

52

碧云108

红枫路108弄9号

一幢4层

1.2

108

73%

45-60

目前在售酒店式公寓产品形态单一，大多为单体式建筑，产品规模较小，不具备规模优势；产品得房率大多在72%左右，主力面积多在40-55之间。

2.

销售去化

楼盘名称

环线位置

公开时间

开盘时间

交房时间

总套数

去化情况

销售率

去化速度

天赐公寓

内环内

2004.11

2004.11

现房

114

59

52%

9.8套/月

众昌金城大厦

内环内

2004.5

2004.12

2005.12

634

525

82%

131套/月

东星SOHO

内环内

2005.3

2005.3

2005.6

88

40

45%

20套/月

四季沙龙

中外环

2004.2

2004.3

2005.5

185

181

97%

12套/月

悠诗阁

内中环

2003.11

2003.11

现房

63

51

80%

3套/月

万源晶典

内环内

2003.6

2003.7

2004.12

510

售完

100%

28套/月

碧云东

中外环

2004.12

2005.2

2005.10

413

369

89%

123套/月

碧云108

内中环

2004.7

2004.8

2004.12

108

售完

100%

22套/月

可以看到在售楼盘当中，楼盘预热时期相对较长、产品有亮点的个案其去化速度较快；位于内环内的个案，由于区位较好，能够获得较快的去化速度。

总体来看，受整体市场影响，大部分个案去化速度有所减缓。

3.

在售个案产品亮点分析

楼盘名称

环线位置

产品亮点

配套设施服务

包租服务

天赐公寓

内环内

厨房配套，长阳台设计

多功能健身房

3年包租计划

众昌金城大厦

内环内

/

俱乐部、健身房等

不包租

东星SOHO

内环内

/

无

不包租

四季沙龙

中外环

内廊式时尚广场、景观露台

主题会所

悠诗阁

内中环

阁楼设计

无会所

包租1-3年

万源晶典

内环内

气派挑高大堂、空中花园

花园会所

/

碧云东

中外环

复式结构，半圆形阳台设计

没有确定会所

不包租

碧云108

内中环

阁层设计

地下会所

不包租

在售楼盘部分采用阁层设计，强调居住功能分区，设计趋向于舒适性、可居住性。

作为投资型物业，大多注重产品亮点设计，吸引客户眼球，提升产品品质。如设置大堂、装修、空中花园、休闲广场等。而会所已经成为酒店式公寓产品最为重要的部分之一，根据项目定位不同会所性质有所不同。

目前有相关政策限止广告推广过程中出现包租等促销手段，但对于投资客为主要客户的酒店式公寓来说，包租仍然是对客户吸引力最大的促销手段。

4.

总价分析

楼盘名称

环线位置

均价

主力面积

主力总价

天赐公寓

内环内

24001

65-75

156-180

众昌金城大厦

内环内

13328

40-55

53-73

东星SOHO

内环内

12500

30-35

37.5-44

四季沙龙

中外环

8798

40-55

35-48

悠诗阁

内中环

8640

50-55

43-47

万源晶典

内环内

12000

50-60

60-72

碧云东

中外环

11342

52

59

碧云108

内中环

14677

45-60

66-88

作为投资型物业，在售个案主力总价大多在40-60万元左右，投资门槛较低，最大程度的扩大投资客源构成。

5.

部分在售楼盘立面归纳

东星SOHO

天赐公寓

碧云108

万源晶典

作为特殊产品形态的酒店式公寓，个案在产品塑造上立面要求高，或现代简洁明快，或欧陆沉稳大气，最大程度的吸引眼球，通过立面的深度塑造，提升产品形象、产品力。

小结：

?

由于整体市场影响，酒店式公寓销售周期将会逐步延长，但前期做好预热的个别产品力强的楼盘可以取得较好的去化速度。

?

在售酒店式公寓产品形态单一，而本项目作为酒店式公寓社区形式出现，能够很好的避免同质化竞争，形成差异化产品，在市场前景不明朗前提下具有较强的产品竞争力；

?

产品设计趋向于舒适性、可居住性。大多注重产品亮点设计，如设置大堂、装修、空中花园、休闲广场、会所等。

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对于投资型酒店式公寓来说，包租仍然是对客户吸引力最大的促销手段。

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为保证本项目取得较高的去化速度，在现有的户型条件下，保证实用性、舒适性；

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本项目作为具有高品质国际化的酒店式公寓社区，在产品立面上应做到国际化、高品质形象，最大程度上提升产品力、产品形象。

四、本项目产品初步建议

通过对项目自身条件的分析，结合酒店式公寓特性及在售酒店式公寓市场情况，在现有的产品条件下，建议产品做如下方面调整：

1.

产品亮点建议

考虑到本项目特殊性，产品比较单一。建议产品作出亮点，在现有的限高条件下，牺牲部分楼层，增加单层层高，做出目前市场接受程度较高的复式型酒店式公寓。

2.

产品立面建议

结合项目初步定位，本项目产品立面采用高品质、国际化的立面构成，提升产品品质，拔高区域形象，成为区域标志物业。

3.

社区配套服务

提供高品质社区配套服务设施，引入国际品牌休闲会所，提升社区形象地位。

4.

酒店式管理服务

引入著名品牌物业管理公司，提供高品质物业管理服务，强调酒店式社区管理理念。

小结：

由于本项目特殊型，在目前的市场条件下，本项目销售周期将会延长，建议项目尽快入世，保证足够的预热期、积累前期客源。

本项目最终在目前的市场情况下获得成功，近早缩短销售周期，必须尽最大程度提升产品力，营造酒店公寓社区氛围，增加社区配套服务设施。

五、政策影响分析

政策一：商场、办公楼分割转让规范化

发布日期：2004年1月9日

主要内容：

上海市房地资源局和市建委联合发布的《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，明确规定对商场、办公楼分割转让的规范化运作，以期降低交易过程中和交易后的风险，防止个别经营者以不正当手段进行商业欺诈，保护消费者、投资者的合法权益。

《通知》明确否定这类“划线为界”式分割权属单元的做法，要求不得对房地产登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让。需要分割转让的，必须在获得相关管理部门批准的条件下进行“实体分割”，并变更登记手续后方可销售。

影响：

本报告认为从该《通知》来看，本质上是为了杜绝商铺、办公楼项目被任意地分割销售，明确转让标的物权属单元，销售标的物必须是被测绘过的和可以登记的，“随意分割”的现象即将不复存在，交易标的物产权形态将进一步明确。

从该《通知》的影响来看，主要是规范市场，杜绝商铺、办公楼项目被任意分割的现象，有利于置业者、投资者，同时对开发商在产品规划、设计阶段充分了解市场，开发适合市场的产品形态要求更高。

分析：

由于本项目为小户型办公公寓产品，该《通知》的发布有利于本项目的市场透明度，对于广大的投资客户来说，其投资标的物更加明确，投资信心将进一步提高。

政策二：期房限转

发布日期：2004年4月20日

主要内容：

自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。

除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地产权证前，预购人进行转让得，可以按规定办理预售商品房转让的预告登记。

影响：

本报告认为，期房限转主要目的是抑制期房交易短期炒作行为，并不会影响全部投资者。投资性购房是指以获取投资回报为目的的购房行为，只要存在赢利点，符合投资者预期，投资行为仍然存在。

由于此次期房限转行不对非居住用房（办公用房、商铺等）作限制，因此部分房产投资客逐渐由住宅投资转向商业、办公投资。因此，限制期房转让政策对投资购房者的影响并不大，只是在一段时期一定范围内打击投机炒作行为。

期房限转对抑制炒房行为，净化上海房地产市场有一定作用，但是房产产品具有商品属性，遵循市场经济规律，期房限转在一定程度上起到抑制投机炒作行为，但最终决定房价的仍然上市场供求关系。

分析：

由于本项目为商办用地性质及特殊产品形态，期房限转对于本项目而言影响是积极的，部分投资客户将有可能转移投资方向，从住宅转向非居住用房投资，有利于增加项目潜在客户群体。

政策三：征收营业税收

发布日期：2005年3月1日

主要内容：

自2005年3月7日起购买本市行政区域范围内普通住房（包括从二手房市场购入的商品住房、售后公房），居住不满一年就出售的个人，包括本市户籍居住和非本市户籍个人、外籍个人。按5%的税率计算征收营业税，同时，按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。

按照房产所有人即出售人购进该普通住房时，房地产权证上记载的时间或房屋交接书上记载的时间，至出售该普通住房时向税务机关申请开具售房发票的当天，按孰先原则计算是否满一年。

计税依据：按房产所有人出售该房产时与购房者签订的房产买卖合同上注明的售价减去购买该房产时购房发票上注明的购房价款后的差额作为营业税的计税依据。

影响：

营业税征收只是针对普通商品住房，范围并不涉及商办性质物业。营业税的开征，只是表明上海市政府的态度，要维护市民居住的权利，抑制投机炒作行为。

但征收营业税这一措施较为温和，对投机炒作的抑制十分有限。相对于10万元的增值部分只收5550元的税，营业税对投机的抑制作用很小。从另一方面来看，营业税的温和有可能反过来促使房价的上升，因为这部分营业税很可能转嫁到真实需求者身上而导致房价上升。

同时营业税的开征，将会分流部分普通商品房投资客户转而投向其他投资物业类型。

分析：

本项目不属于本次营业税征收范围之内，因此对项目类型产品影响也是属于积极的。虽然此次营业税征收较为温和，对投机炒作的抑制作用不大，但部分投资客户将有可能转移投资方向，有利于增加项目潜在客户群体。

政策四：央行收紧房贷上调房贷利率

发布日期：2005年3月17日

主要内容：

从2005年3月17日起，中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策：

以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%

的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。

个人住房公积金贷款利率上调0.18％个百分点，其中，5年（含）以下贷款由现行年利率3.78％调整为3.96％，5年以上贷款由现行年利率4.23％调整为4.41％。

影响：

一年之内两度提高利率，可以看到央行是要通过此举打击炒房者，从而平抑房价，最终让真正需要购房的消费者得到实惠。在目前再度加息政策不明朗、预期不确定的情况下，持币观望者增加。

对于纯投资型物业影响较大，提高利率必然会影响投资收益，导致部分投资客户进入谨慎，淘汰部分跟风炒作的投机客户。对初步控制房价大幅上涨、抑平房价起到积极作用，房地产发展逐步实现平稳理性回归、良性发展奠定了一定基础。

同时由于对于未来利率变化、房价的担心，又使得尚有实力的消费者进入房地产市场，在这种情况下，导致部分地区房价继续上扬。

分析：

这一政策的出台，对于本项目产品类型影响较大，投资收益的下降，导致部分投资客户的进入谨慎，持币观望者增加。

但是我们也可以看到，正是由于房地产发展逐步实现平稳发展、理性回归，宏观调控后相对平稳的房地产价格，对于上海这样一个拥有较长发展历程的房地产市场，在其房地产发展迅速的同时，聚集了大量专业的投资人群来说，只要房地产投资赢利空间大于股市、银行存款利率，投资行为还是会进行到底。这对于本项目来说机会还是客观存在的。

5.

政策：

“一年房“转让按揭停止、提高第三套房贷款门槛

发布日期：2005年4月1日

主要内容：

沪上大部分银行拟从4月1日起，购房者购房一年内转让（以下统称“一年房”）的，不再接受按揭业务。

沪上银行均表示，同一借款人申请第三套住房贷款虽仍可操作，但最高贷款成数将下降为5成，贷款利率会在6.12%的基准利率上作出一定程度的上浮。光大、广发、中信实业、深发行等表示，其第三套房的贷款利率会在6.12%基准利率上再上浮10%，即为6.73%。

影响：

银行限制贷款业务的举措，很大程度上是规避银行内部风险，同时国家从宏观调控方面进一步加大对投机炒房行为的抑制，保证上海房地产市场良好的发展，也为真真想买房和投资的市民提供良好的平台。

同样该政策对于纯投资型物业影响较大，增加了资本持有时间、变现困难，机会成本逐步增加。置业成本、投资成本双双提高，投资利润降低。导致部分投资客户进入谨慎，淘汰部分跟风炒作的投机客户。

购房一年内转让，银行按揭业务停止办理，打击投机行为的同时，短时间内部分供给相对减少，一段时间内形成供给萎缩，需求不变的情况下，部分产品价格将有所提高。

分析：

由于于本项目属于投资型物业，该政策的出台对本项目的影响较大，部分优质客户可能因为多次置业而造成贷款困难，导致客源被动流失。

同时应该看到，本项目由于是新建项目，产品可塑性强。只要存在投资赢利点，政策对于上海市场上大量专业的投资人群影响不大，投资物业市场前景同样是客观存在的。