1和昌目标成本管理作业指引

时间：2020-09-23 11:37:12 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人

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　《和昌集团目标成本管理作业指引》

　 1. 作业指引要素 1.1. 作业指引目标：明确目标成本的管理原则、管理目标、职责分工，明确目标成本的确定、调整、控制、管理及后评估程序； 1.2. 作业指引主导部门：集团成本管理部； 1.3. 作业指引关键指标：

　作业指引关键指标 责任部门 数据来源 开发成本：

　动态成本≤启动会版≤投拓版

　区域/城市公司 成本管理部

　 1.4. 作业指引输入输出关系：

　信息输入要求 成果标准 成果输出应用 拿地指标、土地出让条件、营销 定位（户型配比、产品配置）、强排方案、风险排查表、基准成本

　投拓版目标成本 为拿地提供决策依据 确定项目实施经营指标（净利润率）

　土地与市政条件、规划指标、项 目定位策划、产品适配标准、竞品调研、限额标准、市场价格、基准成本、投拓版目标成本

　启动版目标成本 确定目标成本 指导产品方案经济比选 产品适配标准、限额指标指导方案图纸及施工图纸设计

　2. 适用范围 2.1. 适用于公司独立操盘项目、联合操盘项目、代建项目、融资代建项目的目标成本编制、控制与责任落实的管理；

　 3. 术语定义 3.1. 目标成本：根据项目预期售价和目标利润，依据项目产品标准、产品概念，根据具有成本优势的竞品项目成本对标情况，结合公司成本管理水平确定的成本控制上限，目标成本体系如下：

　 层次

　目标成本名称

　会议形式

　时间节点

　测算深度

　目标

　成本

　投拓版目标成本 投资决策会

　投资决策会

　三四级科目

　启动版目标成本 项目启动会

　概念设计评审会后 20 天内 三四级科目

　3

　单项

　指标

　限额设计经济与技术指标

　设计合同签订前

　设计合同签订前

　细分控制指标

　 4. 管理原则 4.1. 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现；

　4.2. 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性；

　4.3. 可追溯性原则：编制目标成本的资料，包括：项目概念报告、建造标准文件、规划设计图、政府对

　4

　房地产相关的收费标准、市场信息价、资本化利息、营销费用管理费用、税收的计算依据及其他相关文件等，须及时收集、整理、存档；

　 5. 职责分工 5.1. 项目总：成本控制责任第一责任人；

　5.2. 土地拓展部门：土地费用的管理与控制部门；

　5.3. 成本管理部门：前期费、基础设施、主体建安、园林景观、公共配套、开发间接费、营销设施费用 （永久部分）的管理部门及完成《合约规划》；

　5.4. 营销部：营销费用（营销设施费用（非永久部分））的管理部门；

　5.5. 财务管理部：财务费用（资金成本）、管理费用、税费等；

　5.6. 设计管理部:设计阶段负责将目标成本中的限额技术指标、《产品适配标准》及《产品建筑标准》等关键指标落地，形成至方案及施工图纸中，施工阶段负责控制设计变更的产生；

　5.7. 工程采购部：配合成本部完成《合约规划》，负责采购阶段的成本控制及控制施工过程中签证发生。

　5.8. 项目管理部：负责实施阶段的成本控制；

　 6. 成本核算对象 6.1. 核算对象确定原则：

　1) 分类归集原则：对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目， 可作为一个成本对象进行核算；

　2) 可销售原则：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入对外经营销售的成本对象。开发商自己持有的开发产品要区分自持可售和自持不可售两种成本核算对象进行核算;

　3) 利于成本核算及管控原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集与核算；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求；

　4) 定价差异原则：开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算；

　5) 功能区分原则：开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算；

　6) 权益区分原则：开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算；

　6.2. 核算对象：

　1) 一级核算对象：以整个项目作为最高级的核算对象；

　2) 二级核算对象：对于开发规模较大、工期较长、分地块的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域/地块以各期(区)为成本核算对象；

　3) 三级核算对象：同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同业态的，还应按业态划分不同的成本

　5

　核算对象；

　4) 四级核算对象：同一单项工程项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在三级核算对象的基础上， 还应按功能划分成本核算对象。但对于只为一个房屋等开发项目服务的项目（例如别墅住宅附送的地下室），可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本；

　注：1、业态划分执行和昌产品分类；

　2、如项目不分期/地块，第一步直接结束；如项目分期/地块，按照第二步执行。

　7. 成本费用的归集与分摊原则 7.1. 核算对象的成本归集和分摊按下表进行。若当地政府对产品对象的计容建筑面积、产权归属、税收制度等方面的特殊要求，对外按照当地政府规定执行。公司内部，按本核算指导执行；

　1) 当存有资管物业时，先按表一原则对资管物业与地产物业进行分摊后，再按表二进行地产物业分摊；

　2) 表一：资管物业与地产物业分摊原则

　 序号

　科目

　资管物业与地产物业分摊原则

　0

　总则

　执行权益划分原则

　 1

　 土地费用

　多地块时，按照每一单地块的成交价计算土地费用

　土地一级整理费用，按占地面积进行分摊；

　 二级土地费用：分期开发的项目按规划分期的占地分摊地价，分期内各业态按合理

　容积率分摊，如规划没有分期，无论项目是否分期开发，目标成本均按不分期考虑；

　有街区可售商业时，按资管商业楼面地价与该地块主力产品（住宅）楼面地价的比值按照销售价格比值进行分摊；）；

　第一步 确定一级 核算对象 第二步 第三步 办公楼

　酒店

　公寓

　住宅

　别墅

　确定三(四)级核算对象 一期 / 地块

　确定二级核算对象

　地下车库 N 期 / 地块

　独立商业 沿街商业 底商 裙房

　超高层

　高层

　小高层

　洋房 四期 / 地块

　三期 / 地块

　二期 / 地块

　整个项目

　/

　6

　有资管不可售商业或办公用房时，按照上述计价原则分摊地价后，再将自持资管不 可售商办地价的三分之二分摊给可售物业，收益按照二十年的租金收益折现至测算时点进行计算；

　 2

　 前期费用

　按业态分别测算实际成本；

　当同一物业同时存在资管物业与可售物业时，按谁受益谁分摊原则执行。其次按建筑面积进行分摊；

　3

　基础设施

　按资管物业与可售物业建筑面积比例分摊；

　 4

　 各业态建安成本

　按业态分别测算实际成本；

　当同一物业同时存在资管物业与可售物业时，按谁受益谁分摊原则执行。其次按建筑面积进行分摊；

　其中：地下商场作为独立业态单独核算，不计入公共配套费；

　5

　园林景观

　按资管物业与可售物业谁受益谁分摊原则执行。其次按建筑面积进行分摊；

　6

　公共配套

　地下车库：

　按资管物业与可售物业车位数量比例分摊；

　物业用房、设备用房、公共厕所、垃圾中转站等社区配套用房，按服务对象进行分 摊；

　当为共用物业时：按资管物业与可售物业建筑面积比例进行分摊；

　教育、医疗配套：归属可售物业成本；

　7

　开发间接费

　按资管物业与地产物业建筑面积比例分摊；

　3) 表二：

　地产物业-可售与非可售成本分摊原则

　 序号

　科目

　分摊原则-V2.0 版本

　 0

　 总则

　1、涉及同一地块同时存有自持与可售物业时，原则上先进行自持与可售物业成 本分摊，再进行可售物业成本分摊；

　2、自持与可售物业执行权益划分原则（详见表一：自持资管物业与可售物业成本分摊原则）；

　2、可售物业跨期分摊原则：按谁受益谁承担原则，按总建筑面积比例进行分摊； 如 1 期未建设人防地库，人防车库在 2 期中建设，则在计算 1 期成本时，则需 要将应承担成本按预提至 1 期；

　 1

　 土地费用

　1、多地块时，按照每一单地块的成交价计算土地费用；

　2、土地一级整理费用，按占地面积进行分摊；

　3、二级土地费用：分期开发的项目按规划分期的占地分摊地价，分期内各业态按合理容积率分摊，如规划没有分期，无论项目是否分期开发，目标成本均按不分期考虑。

　4、对同一建筑物内部各业态之间，按可售面积进行分摊；

　7

　其中：

　安置区-按照单独的物业形态，计算全费用，包含地价；车位和储藏室部分难以实现收益的，按照全费用分摊给可售物业，总成本在投资利润表中体现；

　公租房、廉租房-按照单独的物业形态，计算全费用，包含地价；车位和储藏室部 分难以实现收益的，按照全费用分摊给可售物业，总成本在投资利润表中体现； 2

　前期费用

　不可售业态成本 100%分摊至可售业态；其中可售地下车库（储藏间）分摊 35%自身 前期费用，其余 65%分摊至可售；

　3

　基础设施

　按地上可售面积进行分摊；

　4

　各业态建安成本

　按业态分别测算实际成本，按对应业态可租售面积计算单方；

　其中：各业态单体建安测算包含各自对应主楼地下室成本；

　5

　园林景观

　按可售面积进行分摊；

　6

　公共配套

　1、地下车库：

　可售地下车库（储藏间）：承担 35%自身建安成本，其余 65%分摊至可售

　不可售地下车库：100%分摊至可售业态；

　 2、物业用房、设备用房、公共厕所、垃圾中转站等社区配套用房及不可售幼儿园、 小学、会所等：成本

　100% 分摊至地上可售业态；（如幼儿园、小学等为可售物业则按单独业态进行测算）；

　7

　开发间接费

　不可售业态成本 100%分摊至可售业态；其中可售地下车库（储藏间）分摊 35%自身 开发间接费用，其余 65%分摊至可售，

　注：1、营销费用分摊参照营销分摊制度，其中：样板间装修（装修工程、软装、设计费）、广告围挡、非永久展示区景观、非永久售楼处、永久售楼处的装修及软装工程均计入营销费；

　 4）土地分摊原则中合理容积率法：各业态合理容积率参考表

　根据各产品类型可售面积和容积率计算得出相应占地面积，通过该比例分摊当期总地价；

　各地块主力产品，次主力产品应按照“各业态合理容积率”表（详见参考表）给定的容积率范围内执行，其余业态作为补充地块容积率考虑，即其余业态占地面积= 地块总占地面积-主力和次主力产品按照合理容积率已分摊第土地面积，其余业态容积率=其余业态建筑面积/ 其余业态占地面积。

　原则：尽量保证各业态容积率合理。

　 8. 目标成本科目设置 8.1. 成本费用科目：开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括如下几项：

　(一) 一级科目：

　1) 开发成本费用：土地成本、前期费用、基础设施建设费、建筑安装工程费 、园林景观工程、公共 项目容积 率

　产品类型

　层数

　≤0.4

　独栋

　2/2.5/3

　0.4-0.5

　双拼

　2.5/3

　0.6-0.8

　联排

　2.5/3

　0.8-1.0

　叠拼

　4-5

　1.0-1.2

　洋房/叠拼

　5-6

　1.3-1.7

　洋房/类洋房

　6-9

　1.8-2.0

　小高层

　10-11

　2.1-2.5

　高层

　12-18

　2.6-3.0

　高层

　18-27

　3.0以上

　超高层

　35以上

　8

　配套建设费、开发间接费、预备费

　2) 期间费用：销售费用、管理费用、财务费用（资本化利息）

　(二)

　 二级科目：

　 1) 土地费

　一级土地开发费用：土地费用、土地拆迁及补偿费、拆迁补偿费（有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等）、耕地占用税、土地评估费、土地使用税、土地使用金、安置过渡费、土地整理、安置区建安费分摊、安置区土地费分摊；

　土地二级开发费用：土地出让金、土地交易服务费、土地契税（含配套费的契税）、土地使用权初始登记费、土地变更用途和超面积补交的地价、合作款项（补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等）及其他等。

　2) 前期费用

　勘测费：包括土地测绘，地勘（初勘、详勘）文勘、工程检测费、城市更新旧房屋测绘。

　设计费：

　括前期顾问咨询及可行性研究其他费用、方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、精装修设计费、各类专项设计费：如人防设计费、基坑设计费、电力、供水、燃气设计费、智能化设计费、门窗设计费、泛光照明、幕墙、市场咨询费（机电顾问）综合管网设计费、排水方案设计费等所有设计费、图纸优化、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等；

　三通一平费：

　➢ 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用；

　➢ 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用；

　➢ 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用；

　➢ 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。临时设施费：指建设方承担的临时设施费。

　➢ 包括临时围墙、大门：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

　➢ 临时办公室：租金、建造及装饰费用。

　➢ 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

　报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、办证费。

　➢ 市政配套费：（基础市政配套费：向政府部门缴纳的红线外大市政配套费，如果开发商做大市政配套，则为实际发生的红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费

　9

　等）、人防异地建设费、环评、可行性研究、交通流量分析费、日照分析费、水土保持费、教育设施配合费、白蚁防治费、四害费等；

　➢ 建设用地规划许可证：

　办理其证件的相关费用

　➢ 建设工程施工许可证：包含建筑两金、图纸审查、新型墙体材料专项基金、散装水泥基金、生活垃圾处理费、城建档案接收费等

　➢ 预售许可证：包含面积预测费、维修基金等

　➢ 办理房产证：包含产权交易费、实测实量、规划核实费等

　➢ 竣工验收及检测费：竣工验收及资料编制费、基坑监测、节能检测费、常规材料检测、土壤氡检测、消防检测、环保验收费等

　➢ 其他缴费项目：包含土地分割测量、异地绿化补偿费、分幅分丘费用、市政开口费等

　3)

　基础设施建设费用供水系统费：

　➢ 管道系统：主要包括小区内给水管道、检查井及外接的消火栓等费用；

　➢ 水泵房：水泵房土建、设备、安装及装修费等；

　➢ 用水增容；

　➢ 挂表费、表远传系统费用：远程抄表系统费用； 供电系统费：

　➢ 管道及电缆系统：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用， 室外强电管道及电缆敷设；

　➢ 配电房：配电房土建、设备、安装及装修费等；

　➢ 用电增容。

　➢ 挂表费、表远传系统费用：远程抄表系统费用；

　燃气系统费：分户燃气计量表及以前的所有燃气管道及设施的支出，工程范围包括：

　➢ 室外管道系统；

　➢ 调压站；

　➢ 煤气增容费包括各项收费；

　➢ 挂表费、表远传系统费用，远程抄表系统费用； 采暖系统费：

　➢ 管道系统；

　➢ 热交换站：热交换站土建、设备、安装及装修费等；

　➢ 锅炉房：锅炉房土建、设备、安装及装修费等；

　10

　智能化系统费：

　➢ 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；

　➢ 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费;

　➢ 周界红外防越系统费用；

　➢ 小区门禁系统费用；

　➢ 电子巡更系统费用；

　➢ 电子公告屏费用；

　➢ 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；

　➢ 对讲系统费用：可视及非可视对讲系统费用；

　➢ 消防控制系统；

　➢ 智能灯控系统；

　电视电话网络工程费：

　➢ 电视工程费是指支付给当地有线电视公司为开通有线电视服务的支出。销售合同另有约定的从其约定。工程范围包括：建筑物内穿管布线、室内室外有线电视的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费用。

　➢ 电话通讯工程费是指支付给中国电信通信管道工程相关的支出。销售合同另有约定的从其约定。工程范围包括：室内管线、室外电话的管道预埋、检查井、室外线路及设备等。

　➢ 宽带工程费：与宽带接通相关的支出。销售合同另有约定的从其约定。工程范围包括：室内外宽带网的管道预埋、检查井、室内外线路及设备等费用。

　7、雨污水工程费：

　➢ 管道系统；

　➢ 雨污水泵站：雨污水泵站土建、设备、安装及装修费等；

　➢ 中水系统费是指分红线内外的中水系统工程。

　8、市政工程（红线外）：红线外大市政施工费用，包含但不限于：水、电、热、气、道路、车站等项；

　4) 建筑安装工程成本

　地基基础工程：包括土石方工程、地基处理费、基坑支护、桩基（桩基咨询及检测费）、降水等； 建筑安装工程费：指项目开发过程中发生的主体内列入建安工程费的各项费用。主要包括：

　 ➢ 主体建筑安装工程费：主要包括地下室以上的结构及粗装修工程（砼框架、砌体、地面找平、内外墙粉刷及抹灰、防水、内外墙保温、屋面保温、屋面瓦、散水、底层花园砌体、沉降缝、伸缩缝、垂直运输、脚手架、超高补贴及技术措施费等）；

　11

　➢ 外立面工程费：外立面饰面、入户门、单元门、门窗工程、遮阳工程、铝合金百叶、外立面装饰构件、楼体亮化、栏杆工程。

　➢ 公共区域装修工程：地下室大堂、首层大堂、标准层电梯厅、过道走廊、楼梯间、防火门工程、信报箱、标识牌工程；

　➢ 室内精装修工程：户型改造、地面、天棚、墙面、户内门、厨房洁具等；

　➢ 安装工程费：室内水电管线设备费，包括：室内给排水系统费：包括自来水、排水、直饮水、热水；

　➢ 室内电气系统费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋；

　➢ 采暖工程：包括施工、管材供应、地暖工程、暖气片等；

　➢ 消防系统及其安装费：水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；室内设备及其安装费、通风空调系统及安装费：空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；

　➢ 电梯工程及其安装费、维保费用；太阳能系统及安装；

　➢ 发电系统及其安装费：发电机供货、安装、机房降噪费；人防设备及其安装费：密闭门、气体过滤装置等；酒店项目的厨房设备及其安装费等。

　5) 园林景观工程费；

　 指项目所发生的园林环境造价，主要包括：

　➢ 绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；

　➢ 道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等。

　 ➢ 建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；

　 ➢ 大门及围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；

　➢ 室外景观水电：室外照明电气工程、管道工程、亮化工程（如路灯、草坪灯；）

　 ➢ 室外零星设施：儿童游乐设施、运动器材、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等；

　 ➢ 车库及出入口装饰：车棚、出入口雨棚。

　6) 公共配套建设费

　指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出；产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施及其他应归为公共配套的支出。主要包括以下几类：

　➢ 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；

　12

　➢ 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、学校、邮电通讯、医疗设施、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；

　➢ 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；

　➢ 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

　➢ 人防地下室工程：包括土建、安装、消防、防水、地坪漆、人防设备、车位划线及交通标识、机械停车设备等

　➢ 普通地下室工程：：包括土建、安装、消防、防水、地坪漆、车位划线及交通标识、机械停车设备等

　➢ 学校：设计、单体建造成本及配套资产购置；

　➢ 幼儿园：设计、单体建造成本及配套资产购置；

　➢ 会所：设计、单体建造成本及资产购置；

　➢ 物业等管理用房：物业及社区用房

　➢ 其他配套用房：配电房、水泵房、宗祠等

　➢ 其他配套设施：架空层

　7) 开发间接费成本

　开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出。工程管理费，包含如下费用

　➢ 造价咨询费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；

　➢ 招标代理费：包含所有招标及失标费，如勘察工程、设计、监理、施工等的招标及失标费。

　➢ 工程监理费：支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工程监理、造价监理、质量监理、安全监理等各种监理费；

　工程后续成本：包含物业前期介入管费、商业部门前期介入管费、工程维·修整改、后期完善、建筑物内开荒保洁、公共区域开荒保洁、工程赔付成本、工程保险费、公共维修基金；

　营销设施建造费：售楼处装修装饰费：包括设计、装修、家具、饰品以及保洁、维修费。样板间装修装饰费：包括设计、装修、家具、饰品以及保洁、维修费。（）主体外搭设的、使用后将会拆除的样板间还包括建造费用；）展示区景观工程。

　名词定义：

　13

　➢ 占地面积：占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积，通常指红线内用地面积；

　➢ 建筑面积：指按国家或地方相关管理文件和规则计算的物业建筑面积；

　➢ 可售面积：指能取得《商品房预售许可证》,可进行预售（租）和销售（租）的物业建筑面积；

　➢ 不可售面积：除可售面积以外的建筑面积，均为不可售面积；

　➢ 销售收入：指按签约价格计算的实际总收入，包括地下室车位收入；

　➢ 可售比 =总可售面积 / 总建筑面积；

　注：为统一可售比口径，地下车位不论是否实际有产权、在计算可售比时均不列入可售面积；

　9. 目标成本确定 9.1. 编制要求

　➢ 指标保证：《投拓版目标成本》确定利润、现金流等经营指标，《启动会版目标成本》确定开发总成本；

　➢ 依据充分：目标成本编制时应保证以基准成本为测算参考基础，目标成本测算应分业态和公共分摊类成本分别进行测算，做到量价分离、分摊合理、测算精细、依据充分；

　➢ 强制对标：完成目标成本编制后，应强制与基准成本进行对标，若为新进城市，无基准成本，则强制与外部项目进行对标；

　➢ 模板统一：目标成本应采用公司统一的测算表格进行测算（详见附件 1-《目标成本编制模板》）；

　➢ 深度保证：《投拓版目标成本》测算深度：建安成本测算到三四级科目，《启动会版目标成本》建安成本测算到四级科目以上；

　 ➢ 品质保证：精装、园林、外装工程在测算说明中单独说明，并需要与竞品项目进行对标；

　9.2. 投拓版目标成本编制

　在土地拓展阶段，新进入区域/城市由集团成本管理部进行成本测算（已成立拓展组的，由拓展组中成本人员负责测算），已进入城市/属于区域、城市公司所辐射卫星城市由当地城市公司成本部进行成本测算，成本测算前应进行成本调研，具体调研内容包括：

　➢ 了解项目所在地工程造价水平，落实具有优势的类似竞争项目的主要材料、人工价格及其它成本资料。

　➢ 了解项目所在地政府各项行政收费模式、标准及减免条件等，充分评价项目的公共配套费用和设施的投入。

　➢ 了解项目的市政基础条件，需特别关注政府垄断部门施工的工程项目。

　➢ 了解项目是否存在红线外大市政工程需公司投资建设或交纳、分摊费用。

　14

　➢ 了解项目地形、地貌以及工程地质可能对成本造成的影响。

　➢ 了解强排设计是否符合营销定位，产品适配是否符合营销要求，并要求营销部门对产品适配进行书面确认。

　➢ 根据项目难易程序，也可聘请具有与成本优势竞争对手合作经历的顾问公司进行相关调研、编制工作。

　➢ 编制完成后的《投拓版目标成本》需要与区域/城市公司的《基准成本》 (将投拓项目规划指标代入到基准成本中，形成该项目的基准成本指标) 进行对比，并针对差异之处进行原因说明；

　➢ 《投拓版目标成本》确定项目的经营指标（净利润率、ROE、IRR）作为项目成功标尺之一；

　9.3. 启动会版目标成本确定

　a) 确定产品适配标准：项目产品定位确定后，区域/城市公司设计部应组织区域/城市营销部、设计部、成本部编制《产品适配标准》，《产品适配标准》需要通过竞品项目调研进行对标确定（包括景观造价标准、精装修造价标准、外墙建造标准等客户敏感成本标准）；

　b) 在产品定位策划及概念方案确定后，基于投拓阶段《投拓版目标成本》确定的成功标尺、《项目规划指标表》、《产品适配标准》、和昌集团限额指标表、基准成本，完成《启动会版目标成本》的测算；

　c) 启动会版目标成本区域/城市公司决策：区域/城市成本部组织区域/城市财务部、设计部、工程部、项目部和运营管理部进行评审，根据意见修改后进行区域/城市成本决策会决策；

　d) 启动会版目标成本集团成本预审会：由区域/城市成本部组织集团成本管理部进行评审，并同时收集集团各条线意见，并形成书面意见回复记录在汇报文件中；

　e) 启动会版目标成本集团评审：区域/城市成本部根据区域/城市及启动会版目标成本预审意见修订《方案版目标成本》后，由集团成本决策委员在启动会上进行评审决策，评审通过后根据公司《和昌地产组织权责手册》进行会签审批；

　 f) 会签审批后的《启动会版目标成本》作为方案设计及后续其它阶段目标成本确定的基础；

　9.4. 不可预见费：

　不可预见费的设置：为确保拿地阶段的目标成本编制的准确性，投拓版目标成本编制中均可视项目开发难度、开发周期及节奏预留一定比例不可预见费，此不可预见费用主要用于主要材料涨价、政策性停工、新政策出台等不可预见事件发生时，原则上不可预见费的设置不超过总目标成本（直接成本，不含土地费）的 3%。

　9.5. 限额设计经济与技术指标确定

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　a) 限额设计经济指标包括：外装饰投影面积单方、园林景观室外面积单方、公共区域精装单方、室内精装修单方等； b) 限额设计技术指标包括：墙地比、窗地比、钢筋、砼含量等； c) 设计合同签订前，设计单位应先提出限额设计经济与技术指标，区域/城市公司设计部根据设计单位提出的目标，组织项目部、成本部结合启动会目标成本中的限额设计经济与技术指标沟通确定； d) 区域/城市公司设计部根据沟通确定的限额设计经济与技术指标，在签订设计合同时，将限额设计经济/技术指标及相关成本管理要求写入设计合同；

　10. 启动会版目标成本调整 启动会版目标成本经确定后不得随意修订；

　11. 目标成本控制 11.1. 启动会版目标成本控制：

　 a) 二级科目内控制：目标成本在二级科目间进行强控，超标项目不能占用二级科目外的节约项指标； b) 客户敏感点控制：精装、园林、外墙等客户敏感点目标成本单项控制，其它超标项不准借用； c) 设置节约池：二级科目内设置节约池，超标项先从节约池占用目标成本指标，占用节约池目标需报区域/城市成本决策会审批同意后方可使用；

　 11.2. 设计限额指标执行评估

　项目设计部负责在完成阶段性设计成果后，组织成果评审会议，确保设计成果经济技术指标在控制指标之内。区域/城市公司成本部负责监控各项设计成果是否在成本指标范围内，具体要求如下：

　a) 方案评审会，项目成本部应对限额设计经济指标（外装饰投影面积单方、园林景观室外面积单方、公共区域精装单方、室内精装修单方等）及限额设计技术指标（墙地比、窗地比、钢筋、砼含量等）进行单项汇报，并说明指标是否控制在启动会版目标成本含量指标范围内；

　b) 施工图设计完成后 2 周内，区域/城市成本部完成对施工图各项含量指标进行测算，如果含量均控制在启动会目标成本含量指标范围内，则施工图纸正式下发项目部进行施工，如超出，则成本按实际图纸含量重新进行目标成本测算，对比差异金额后，提交区域/城市成本决策委员会进行决策，是否需要对施工图纸进行优化。

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　12. 附件 附件 1：《目标成本测算模板》附件 2：《目标成本汇报模板》