盐城商业市场调研报告

时间：2020-09-01 11:39:52 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人

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　盐城商业市场调研报告

　0 2010 年 年 1 11 月

　一、 商业地产的概念

　1. 商业地产定义

　商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，商业地产是一种结合体，具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业，同时这三方面的特性既相互独立又相互作用，形成了商业地产较为明显的特征——环环相扣，系统性极强。此外住宅的开发本身可以通过滚动开发的模式回收资金，因而资金压力相对比较轻；而一个大型的商业计划，要通过投资建成商业气氛就要求开发商有雄厚的资金储备和抵御风险的能力，要有大的资金投入，多数情况下，其建设维护成本及单价较之住宅要高出许多。在商业发展成熟地区，一般来讲商铺住宅价格比维持在 4：1 到 5：1 之间。这种情况造成了商铺开发及投资总额相对较大，因而风险相对较大，从规避风险的角度考虑，将会出现多个利益主体共同分担风险的局面，因此其相关的利益主体较之住宅类产品明显要多。

　2. 商业地产的利益主体 在商业地产的运作中，最基本的利益主体将由发展商、投资者、经营者、消费者等构成，各个利益主体都有其明显的利益要求，因此，商业地产在推广中必须要根据各个利益主体的不同关注侧重点，选择主诉求点。

　3. 商业地产在中国

　商业地产的概念最早出现在中国是2000年，首先从北京、上海、广州开始，并逐步蔓延到全国。随着近几年中国房地产业的持续升温，商业地产作为房地产中最具专业化的开发形态，以其惊人的价值提升速度，成为房地产市场中最受关注的投资热点。人们用手中的富余资金购买商铺，然后或返租获取固定回报，或单独出租获取租金，或出售赚取差价，博取更多收益。

　由于商业地产远比住宅地产的操作要求更高，所以虽然参与开发的很多，但能够坚持做商业地产且比较开展比较成功的仅有大连万达、宝龙地产、世纪金源、中粮地产等，这些为数不多的企业基本都是在资金储备、专业人才方面具有很大优势的全国性商业地产开发企业。

　4. 商业地产投资方式的分类 目前商铺投资运作方式主要有返租式、出租式、自营式三种：返租式投资方式即由大商家租赁商铺并从事商业经营，商铺产权人获得稳定的租金回报，投资者无须参与经营管理，收益稳定，因为降低了置业门槛而吸引了更多中小投资者；出租式是指投资者在投资商铺后转而出租给其他经营者，供其他经营者经营获利，投资者无需参与经营管理，只需每年收取租金即可，这种方式受周边区域市场的影响较大，需要投资者在对市场发展潜力认识上具备更好的眼光；而自营式投资方式指投资者在投资商铺后是作为商铺的经营者而出现的，投资者必须亲自参与经营管理，收益的稳定性不如返租式，此外对投资者的经营能力也有较高要求。

　二、盐城现有商业概况

　根据盐城商业网点规划，市区将形成“一主、四次”的商业空间布局，即一个市级商业中心，四个区域商业中心，另有 3 个在建商圈，并同时建设若干商业特色街区。

　 盐城“一主四次”商圈分布列表 商圈

　位置

　核心商业

　与市中心的距离

　商圈定位

　存在问题

　铜马商圈 市中心 百货大楼、商业大厦、金鹰、0 盐城中心商圈 商业升级，提升配套

　乐天玛特 招商场商圈 老城北偏东 招商场、四季服装城、悦达酒店、瀛洲宾馆 2 公里 盐城小商品批发市场 商业升级，提升配套 大庆路商圈 老城南部 家乐福、鸿基电脑城 0.8 公里 老城区新型综合商圈 过于分散，缺乏整合 盐渎商圈 新城区 盐渎公园周边 东进路餐饮街、水街 3.2 公里 新城区特色商圈 招商不力，人气不足 世纪大道商圈 新城区南部 红星美凯龙 4.8 公里 专业市场 与西环路的竞争

　 铜马商圈

　 商圈概况

　商圈名称 铜马商圈 主力客户 全市家庭 商圈描述

　商圈级别 全市最核心商圈 聚集度 较集中 以城市中心区的建军路、解放路两侧及其 延伸范围，基本形成了以建军路为主干， 以商业大厦、金鹰国际汇金广场、人民商场以中茵·海华广场购物中心等为主要节点。

　目前城市中心（建军路）商圈，商业氛围 最成熟，目前的租金也是所有商圈中最高。

　商圈基本功能 综合 经营水平 较高 距项目距离 3 公里 交通 略微拥堵 日均人流量 5 万 政府关注度 支持全面 消费者组成 全市家庭 未来发展趋势 传统商业改造

　区域商业分类 业态 商家 百货商城 金鹰百货、商业大厦、盐阜人民商场 大型超市 乐天玛特 商业街 建军中路商业街、希沧商业街、鑫天地商业街 步行街 华兴路步行街 专业卖场 苏宁电器、国美电器 沿街商铺 毓龙路、迎宾路、人民路

　区域商业状况一览表

　建军中路 解放路 迎宾路 人民路 毓龙路 业态 商场、超市、手机电器等专业卖场、连锁餐饮… 时尚类服饰、婚纱摄影、鞋帽、餐饮为主 电脑数码及周边 新型商业形态 鲜花、婚纱摄影、服饰、眼镜… 经营档次 中高档 中高档 中档 中档 中档 代表品牌 三福、美特斯邦威、肯德 台北新娘、薇薇新 联想、三星、索尼… 百事德咖啡… 精工眼镜、薇薇新娘

　基、金伯利钻石… 娘、与狼共舞… 婚纱摄影… 租售情况 租赁为主，沿街价格约为3—7 元/平米/天；中茵海华广场售价约 3—4 万/平米；汇金广场底商售价为4.6—5.6 万/平米 租赁为主，沿街价格约为 2—5 元/平米/天； 租赁 1—1.5 元/平米/天 零星商铺，租金 1—1.5 元/平米/天 以租为主，租金 1.5—2 元/平米/天 点评 传统商业中心，商业地位进一步巩固 建军中路商业的延伸 传统主题商街 建军路商业的延伸 主题相对集中 分析

　经过几十年的发展， 盐城传统中心铜马商圈的商业地位依然不可撼动， 便利的交通、覆盖各种类型商业业态是致胜的根本，但铜马 整体商业能级还是比较落后， 首先是 商圈业态结构处于相对失衡状态， 依靠人流量的中低档商业形态占比过大；其次配套设施严重不足，限制了商业消费群的流动性；另外铜马商圈一直以来处于自然发展的状态，整体规划相对落后，这就造成了一边是严重重复的商业形式，一边是很多空闲的商铺。铜马商圈呼唤高档次、配套全面的 新型商业形式，否则很快就会被其他新型商圈所淘汰。

　 招商场商圈

　 商圈概况

　商圈名称 招商场商圈 主力客户 全市及周边 商圈描述 商圈级别 区域集中型商圈 聚集度 较集中 以黄海路与开放大道交汇处为核心，方圆 500 米范围，由盐城招商场、四季服装城、老汽车客运站沿街商业为核心组成部分。

　该区域以小商品批发、物流客运为主的传统老城区商圈，除找商场经营比较有序，商圈中其他零散商家经营模式缺乏统一规划，没有高档商业 商圈基本功能 小商品批发 经营水平 中低档 距项目距离 0.5 公里 交通 略微拥堵 日均人流量 5 万 政府关注度 支持 消费者组成 全市家庭 未来发展趋势 老城区商业改造、逐步有序化

　区域商业分类 业态 商家 百货、娱乐 百货无、娱乐有海乐迪 大型超市 农工商超市 大型宾馆酒店 悦达国际大酒店、瀛洲宾馆、城市之星商务酒店 商业街 \ 步行街 \ 专业市场 盐城招商场、四季服装城、五星电器 沿街商铺 黄海路、开放大道沿街

　区域商业状况一览表

　业种/业态 经营档次 代表品牌 租售情况 点评

　黄海路 连锁餐饮、批发市场、五金机电、鞋帽服饰、宾馆酒店… 中档 肯德基、农工商超市、海螺服饰… 租赁 1—1.5 元/平米/天 招商场商圈延伸的以五金机电为主的一条街 开放大道 沿街底商、宾馆酒店 中高档 瀛洲宾馆、悦达国际大酒店 租赁 1—1.5 元/平米/天 临近招商场，给招商场商圈增光添彩 海龙路 烟酒批发、鞋帽服饰、宾馆酒店、花卉市场 中低档 四季服装城 租赁 1.2—1.5 元/平米/天 招商场延伸的小商品一条街

　分析

　城市商业地产中除去那些发展多年、商业成熟、具有大区辐射力的中心一级商圈，就是正在发展壮大的城市副商圈，这一类型 的地段主要依附大量住宅区或者交通中转站带来的消费体量，并且为了避免城市集中消费带来的不均衡发展，处于发展阶段的次一级商圈往往会得到政府政策上的引导与支持，且拥有地标性高档写字楼建筑或酒店，招商场商圈作为盐城发展比较早的的商圈具备以上优势，因此在招商场周边的房地产住宅市场发展势头旺盛，推出即能热卖的情况屡见不鲜。

　但招商场整体档次不高，尤其周边零散商业处于比较混乱的状态，限制了其商圈发展，近年政府有把小商品批发的功能向城北转移的思路。

　大庆路商圈

　 商圈概况

　商圈名称 大庆路商圈 主力客户 老城中心以南家庭 商圈描述 商圈级别 城市型商圈 聚集度 较分散 此商圈规模较大，以新体育场、家乐福购物广场为中心，已经成为大部分盐城人日常消费的一个重要选择，该商圈目前在盐城人心中的美誉度可谓最高，这主要得益于几个优势，一是品牌商家集中，能满足各种需求，二是交通便利，停车方便，三是消费环境相对开敞，所以吸引了大部分中等以上的消费群体 商圈基本功能 生活购物、餐饮 经营水平 很高 本项目距离 5 公里 交通 极其便利 日均人流量 4 万人 政府关注度 支持尚不全面 消费者组成 市中心及南区家庭顾客 未来发展趋势 集餐饮、娱乐、大型超市、体育休闲为一体的盐城第一休闲生活圈

　分析

　在投资商业地产中，“人”，也就是所投资商铺周边的消费群体情况是最重要的影响因素。一个区域主要消费群体是哪些人，他们的消费能力、消费观念、消费习惯都是需要关注和了解的，很多时候并不能仅仅只看人流量大，还应当做更深层次的分析。大庆路商圈虽然包含了从大型卖场、大型餐饮、休闲娱乐、电子产品甚至体育运动等各种类型的消费形式，但由于比较分散，所以并没有出现局部人流量过大的问题。在下一步的竞争中，大庆路商圈作为兼具新老城区 商业优势的商圈需要统一整合，打出品牌，打造真正适合盐城人消费的最佳商业区，也可以起到分散铜马商圈压力的作用。

　 盐渎商圈

　商圈概 况 商圈名称 盐渎商圈 主力客户 本区家庭 商圈描述

　 分析

　盐渎商圈地处新城区，以盐渎公园为中心，主要面向新城区入住人群，但由于新城区规划面积很大，且目 前入住率受到限制，所以就决定了盐渎商圈的招商现状并不能达到预期，尤其是政府巨资打造的水街项目，不仅经营惨淡且租金处于较低水平。而沃尔玛相比大庆路商圈的家乐福同样也存在人流量不足的问题。

　以上充分说明了地段在商铺招商中的重要性，有了好的地段不一定能够促成商业圈的繁荣，但没有好的地段是无论如何也不能成就一个成熟的商业圈的。隐藏在地段背后的其实是所处区域的人流量，这是商铺成功运营的基本条件。

　 世纪大道商圈

　商圈级别 区域型商圈 聚集度 较零散 核心组成=缤纷亚洲+国飞·尚城+东进路美食街+盐镇水街等 国飞·尚城商业中的重要组成部分——沃尔玛的开业也带动了国飞尚城底商的繁荣。公园道 1 号未来将在盐渎公园的对面一条长约 200 米左右的商业街区，充分利用盐渎公园所带来的商机，并借助盐渎公园的天然优势带动项目本身的商业氛围。钱江方洲中心位置有 3 万多平方米的商业街。这里的商业首先是满足小区业主的需求，再就是服务周边地区。由于商业街处于整个城市的中心位置，这里的招商对象也会以品牌商家为主。

　商圈基本功能 生活购物、餐饮 经营水平 较低 距项目距离 3 公里 交通 较落后，有待建设 日均人流量 2 万 政府关注度 支持全面 消费者组成 本区家庭顾客 未来发展趋势 将成为城市另一核心

　商圈概况

　商圈名称 世纪大道商圈 主力客户 专业市场的客户 商圈描述 商圈级别 区域商圈 聚集度 较零散 核心组成=家居建材专业市场+汽配+住宅商业网点，建材和现存住宅商业是重点商业组成。城南不仅是全市的行政中心所在地，还将成为未来城市的商业中心。现在，随着南城区房地产的开发引发了大规模“白领新移民”现象，南城区人口结构在未来将会迅速调整，该区域未来消费潜力也相应地得到提高，由此也将引发南城区商业业态结构和商业档次的提升。开发商也纷纷进驻南城区，启动商业地产的开发。

　商圈基本功能 生活购物、餐饮 经营水平 较低 本项目距离 10 公里 交通 较落后，有待建设 日均人流量 1.5 万 政府关注度 支持尚不全面 消费者组成 建材、汽配有专门需求的客户 未来发展趋势 规模化的专业市场

　 分析

　世纪大道商圈作为专业类型的商圈，消费群体相对固定，且为面向整个盐城市的大型商圈，政府在其中的主导作用不可忽视。在地段选址上，此商业圈选择了在新城区内，周边住宅区林立，且交通便利距离盐城西高速出入口相当近；加上政府的统一规划，各大型专业市场历经长时间专业运营，可以直接复制成功经验，先进的管理模式、超大规模的体量是世纪大道商圈取胜的关键，但近年在西环路、城北兴起的专业市场已经开始对 世纪大道商圈的经营带来了竞争，同时对商圈内的商家在经营、管理模式上提出了更高的要求。

　 盐城市主要 商业街 概况

　主要商业街区

　1、建军路商业街区 该街区位于盐城市中心城区内，是作为盐城市中心城区乃至于整个盐城地区最为核心的商业街区，该街区贯穿整个盐城市中心城区东西 2 侧，

　该地区商业形态主要还是以沿街商业作为商业形态主导而进行向经营扩散商业辐射范围，区域内沿街商业经营类型主要大型商场、沿街底商、购物广场、大型卖场、商业步行街区等为主，其余商业形态以餐饮、休闲娱乐、电子产品、银行等作为区域商业形态的辅助。整体商业街区形态分布为“单一区域分头集中，过多区域零散分布”的形式，因此整体对外形象为杂、乱、无较好统一布局。

　2、解放路商业街区 该街区贯穿整个盐城市中心城区南北2侧，与建军路商业街区共同组建成为一个盐城市的核心商圈——以新四军的大铜马雕塑闻名的“大铜 马商圈”。该地区商业形态主要还是以沿街商业经营作为商业形态主导而进行经营扩散商业辐射范围，区域内商业经营类型主要有餐饮、日用品、箱包、鞋贸、服装、纺织品、交通工具（摩托车、电动自行车等）等为主，其余商业形态以餐饮、休闲娱乐、超市、电子产品、银行、等作为区域商业形态的辅助。整体商业街区形态也呈现为“路北区域集中，路南零散分布”的格局，因此整体对外形象为杂乱无章。

　3、开发大道、黄海路商业街区（以招商场和劝业场为主体组成）

　盐城招商场是盐城市各类专业批发市场起步较早、崛起迅速、发展较快、规模最大的市场。现已拥有固定资产超亿元，建筑面积 8 万平方米、摊位门市 14000 个，从业人员 10000 余人，初步形成了以一、二、三、四期工程为主体，包括各联办市场和外围市场在内的大规模市场群，成为苏北地区最大的室内工业品批发市场。

　盐城招商场经营服装、布匹、百货、针纺品、床上用品、副食品、鞋类、家用电器、文化用品、化妆品、服装辅件、塑料制品等 30 多个行业，4 万多个经营品种，规格档次齐全，能满足不同层次的消费需求。

　次要商业街区

　4、环城南路商业步行街（现状）。

　东起解放南路，西至建军中路，全长 680 米。现已有城中城、板桥巷商业街等商业设施，再结合二桥广场和串场河沿河绿地的开发建设，将是市民购物、游憩、餐饮、娱乐、休闲、服务的好去处。定位以购物、休闲、夜间消费的特色街。鼓励开设名店名品，提升服务档次，营造舒适、景观丰富、文化高雅的环境，将此处建设成盐城市的标志性商业步行街。

　5、浠沧巷商业步行街（现状）。

　解放北路以西，建军路以北、剧场路范围以内，建筑面积达 3 万多平方米,处于盐城的闹市区，是沿街商业向街坊纵深发展的商业区。定位于时尚购物，辅以休闲为主。鼓励引进国际、国内品牌专卖店，限制经营百货店，形成国际国内知名品牌高度集中，专卖店、专业店高度集中的时尚购物街。

　6、苏嘉房产精品一条街（现状）。

　解放南路与青年路交汇处东南侧。全长约 500 米，服务于南城区的居民休闲购物。鼓励名品名店，适度发展餐饮小吃，限制烟杂店，低档次商品经营。

　7、市开发区商业街（现状）。

　全长 900 米。服务于该区域的企业及居民。集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，能满足居民多样化消费需求的综合性社区商业街。鼓励设置社区小型折扣店、便利店、超市、餐饮网点、菜市场、生活服务设施。限制设置：百货店、大型专业店、仓储商店、专业市场、购物中心、大型综合超市。

　8、东城区北商业街（现状）。

　迎宾大道北侧富康路。全长 600 米。服务于东城区居民及开发区企业并服务于工学院。集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，能满足居民多样化消费需求的综合性社区商业服务中心，鼓励设置社区小型折扣店、便利店、超市、餐饮网点、菜市场、生活服务设施。限制

　设置：百货店、大型专业店、仓储商店、专业市场、购物中心、大型综合超市。

　9、先锋岛古玩文化休闲一条街（现状）。

　东至登瀛桥、北至东越河桥，西至西越河桥，全长约 600 米。原以杂货店居多，现已改造。泰山庙是盐城的一个重要的旅游景点，依托这个景点建成古玩、字画、旅游商品一条街。鼓励设置文物、文化艺术品、字画、盐城旅游商品等专业店，适度发展餐饮小吃、咖啡吧等休闲网点，限制百货店等无特色的商业网点，形成以旅游文化为主体的特色街。

　10、板桥巷商业步行街（女人街）（现状）。

　东至解放中路，北至建军路，南至环城南路，西至板桥巷，呈“T”型。原是盐城曹家巷小商品市场，曾创造过辉煌的业绩，后拆迁改造。规划将原解放路东侧的女人街延伸到板桥巷，使“女人街”名称及内涵延续。定位该商业街以销售女士服装、用品为主，辅以美容、美发、休闲，将目标顾客锁定在老、中、青妇女的中、上等消费人群。鼓励开设品牌系列专卖店和女装专业店；适度发展餐饮、咖啡吧、茶酒楼等休闲场所；限制开设无品牌无特色和综合型网点。使其成为我市展示女士整体形象和为女性服务的特色街区。

　11、华兴女子服饰街（现状）。

　南至纯化路，北到毓龙路，全长约 150 米。现有网点 140 家，基本以经营年轻女子服饰为主。定位为以时尚女装、鞋帽、女性饰品为主，突出女性服饰休闲风格，辅以咖啡吧、休闲吧、美容美发等女性消费设施，体现休闲购物理念。考虑到该步行街长度受限制，可将毓龙西路作为拓展区域。

　12、迎宾北路电脑一条街（现状）。

　迎宾桥至黄海路之间，全长约 1200 米。以经营电脑、电脑配件为主，辅以电脑维修、旧电脑交易等业务类型，形成以电脑及其相关业务为特色的商业街。

　13、高力电子商业街（现状）。

　该街南起毓龙东路，北至榆洋路，街长 400 米，门店数不少于 215 个。经营商品以电脑、手机、配件以及耗材、维修等相关业务为主。规划拟对现有电子商业街进行改造，提升文化品味，鼓励国内外精品、名品入驻，提高电子街的档次。

　14、榆洋路特色餐饮一条街（现状）。

　现有的几十家临时摊点统一管理，将现有业态进行调整，定位以特色餐饮、风味小吃为主，辅以休闲、娱乐、饭店等业务形成餐饮服务一条街。该街西起开放大道，东至文港路，全长 720 米。鼓励传统品牌、加盟连锁、特色餐饮。

　 典型商业街分析

　东进路美食街

　位

　置：位于串场河风光景观带和盐渎公园之间 建筑特色：为中式园林建筑 项目规划：该项目 16 幢楼总建筑面积 59800 平方米，其中商业面积 39800 平方米，公寓式酒店 8600 平方米，住宅面积 11400 平方米，同时分为 4 个区域。

　主要经营层面：中高档餐饮（中式、西式皆有）、以及中高档休闲娱乐场所等，目前东进路美食街是集合了较为中高档的餐饮设施为主，休闲娱乐设施为辅助的商业设施。

　 主力面积：基本以沿街单栋独立商业建筑为 销售价格：该项目因早已销售完毕，且销售初期价格较为低廉，则不能与现今周边在售商业项目价格进行比较，若参照目前宝龙城市广场项目 1 层沿街商业之销售价格为均价 35000 元/平方米，则综合考虑东进路美食街商业目前销售价格将在 25000-28000 元/平方米之间进行分布。

　 盐镇水街

　位

　置：开放大道、人民南路之间，东西沿东进路约 1 公里左右 建筑特色：为中式园林建筑

　主要经营层面：中高档餐饮（中式、西式皆有）、大众餐饮、地方特色农贸产品经营、盐城海盐文化和地方民俗文化展示，同时也具备文化旅游城市观光之功能等为一体的商业项目。

　 主力面积：单栋沿街建筑不小于 500 ㎡/层，分为 2 层和 3 层建筑不等，内侧小面积商业大体为 10-15 ㎡不等

　租赁价格：0.75-0.85 元/㎡/月，只租不售，免租 18 个月

　国飞尚城沿街底商

　国飞尚城住宅底商依托沃尔玛大卖场，业态档次明显高于一般社区商业，商业辐射范围也有所扩大

　位

　置：迎宾南路延伸中段 销售情况：目前已开始进行 C 区沿街底商销售，C 区底商目前只余下少量，A、B 区的沿街底商已销售完毕

　销售价格：均价 32000 元/㎡（一层，挑高 5.7 米）

　面积分布：30-500 ㎡/套 主力面积：100-200 ㎡/套 租赁价格：1.6 元/㎡/天 目前已进驻商户：天和茶庄，盐城土特产，合众人寿，金福祥美食，华生药房，孚曰大家纺，九阳专卖，忆江南酒店，江苏银行，燕之屋，梦之蓝，麦田茗茶pub，骨色骨香，克丽缇娜，空气能热水机，开心大药房，博雅会所，雅堂茶酒楼，后天空间设计，千丝阁美容，露华浓养生火锅，原野家居生活馆，尚城眼镜，中国银行，凯瑞大酒店，威尔美健身，奥克斯厨具电器，空气能热水嚣，志高空调，碳晶地暖体验中心，汗蒸美，中国电信，太阳雨太阳能，老板厨房电器，百得热水器，名烟名酒，邦佳洗衣，赋隆地暖，海信空调，千科生活电器，希尔乐热水嚣，哈佛热水器，格力，五洋本田，红蚂蚁装饰，中国移动，大金中央空调，名烟名酒，美的，托馥咖啡

　 名 称 商业 面 积（㎡）

　三、盐城市在售、将售商业项目分析

　①城南商业市场分析 大型商业分布情况 城南新区目前正在新建和已建的大型商业有超过 50 万㎡的体量，其中以宝龙城市广场为最，商业将集中释放。

　 宝龙城市广场 20 万 紫薇国际广场 5.5 万 钱江方洲—优活街 5 万

　②典型商业项目介绍 A.钱江方舟

　开发商 盐城市苏嘉房地产开发有限公司

　规划设计 华汇建筑设计集团 投资商 浙江森桥实业集团 项目定位 高档综合型住宅 位置 解放南路东侧 商业面积 商业一条街 商业管理 盐城市凯迪商业 建筑参数 占地面积 333333 平方米 建筑面积 619700 平方米

　铺位参数 单铺面积 90-800 不等、面宽 3 米、3.6 米、4.2 米、5.4 米不等，层高内街 1 楼 4.8 米/2楼 3.3 米，沿街商业层高 5.2 米

　营销策略 一楼:A 区 1.2～2.1 万元∕平米、B 区 1.5 万元∕平米、C 区 1.4～1.58 万∕平米、 二期五年返租 1 年免租、2\3 年返房款 4.5%、4/5 年返房款 5.5% D 区 1.2 万元/平米五年返租 同 C 区二期返租方式 二楼;A 区 0.8 万元/平米、D 区 0.8 万元/平米 同 C 区二期返租方式 租金 1.2-1.5 元/天/平米 销售情况 90% 招商情况 2009 年 11 月开始

　 目前已签约商户 中国银行，浦发银行、王家香辣馆，陆琴脚艺，福奈特干洗，移动通讯，好丽华休闲食品，快捷名酒，果然鲜，皇家宝贝母婴系列，爱维眼镜店，佳诚名烟名酒，唯美洗化，爱心天使，我心飞扬，索菲亚干花，旺家乐超市，李老翁冬虫夏草，奥瑞特瑜珈，百莲凯美容院，曰曰佳净菜超市，港岛甜品屋等（部分即将进驻）

　项目优势 1. 区位优势：新老城市的中心腹地，连接南北，贯通东西 2. 配套优势：东靠盐渎公园、南靠东进路美食街、西有超市乐天玛特超市 3. 人气优势：钱江方舟为目前盐城认可度最高的楼盘之一，自身有近 4000 多户业主 4. 规划优势：商业街从解放路到迎宾路，横穿整个项目

　项目劣势 1. 商业没有具体的划分比较乱，其经营项目较杂 2. 市场不成熟，商业很难在很短时间形成气候 3. 缺乏主力商铺的带动，整体成熟尚需时日 4. 东侧即为宝龙商业项目，缺乏竞争优势，消费群体会被大量分流

　 A B C D

　B.宝龙城市广场 开发商 盐城宝龙置业发展有限公司 规划设计

　投资商 宝龙地产 商业面积 20 万平方米 位置 青年路以南、迎宾路以东 项目定位 综合型住宅 开盘时间 2009.11.01 开业时间 未核实 建筑特点 住宅、商铺、写字楼、酒店式公寓 施工进度 基本完工 项目概况 占地面积 221184 平方米、建筑面积：480000 平方米 包括 15 平米的高档住宅，5万平米的特色商业街，6.5 平米的国际公寓，1.5 平米的四星级酒店、15 万平米国际化大型商业街（包括五星级国际影城、百货、超市}等

　营销策略 一期:1F：33000 元/平方米

　2F：18000/元平方米

　3F:10000/元平方米

　 面积分隔为 30-400 平米/套，主力面积为 60-80 平米/套 二期：1F：35000 元/平方米

　2F：18000/元平方米

　 面积分隔为 35-170 平米/套，主力面积为 50-70 平米/套

　 其中二层可分割销售也可整层销售 销售情况 99% 招商情况 正在进展中

　项目优势 1. 区位优势：在老城区新城区结合位置，东邻盐渎公园，西邻钱江方舟 2. 市场优势：是盐城较大的购、食、娱一体的综合型商业中心 3. 经营优势：是政府招商项目，统一经营管理，有专业团队运营 4. 品牌开发商效应：宝龙地产在全国商业地产中排名第二

　5. 招商优势：超市、百货、五星级影院等主力店占有 30%

　项目劣势 1.整个新城区的商业氛围并没有形成 2.商铺的购买价格为新城区最高，投资回报期长 3.大庆路商圈商业发达，大型超市就有沃尔玛家乐福苏果，会对宝龙项目客群造成很大的截留

　C.紫薇国际广场 开发商 盐城瑞尔房地产开发有限公司 商业面积 5.5 万平方米 位置 市政府东侧 项目定位 顶级商业城市综合体 建筑特点 沿街高层住宅配套商业 施工进度 建设中 建筑参数 占地面积 55098.7 平方米、地上面积 241883.3 平方米，地下面积 32484.5 平方米

　 项目概况 主要打造苏北最大的 IT，由电脑市场、通讯市场、电子市场所组成，包括通讯、数码、电脑配件、电子电器各类产品集展示、贸易、物流、办公、为一体。

　该广场还建成 LIP 国际影城、儿童游乐园、国际金品走廊、顶级娱乐城堡、地中海美食广场等

　营销策略 一期:1F：30000 元/平方米

　2F：20000/元平方米

　 主力面积为 50-60 平米/套 二期：接受 VIP 客户诚意登记，价格未公布 1 楼层高 5.2 米，2-5 楼 4.8 米 销售情况 一期基本结束，二期接受登记 招商情况 主要电脑配件、电子市场、通讯市场 项目优势 1.紧邻市政府，整体档次高，形象好 2.商铺面积较小，总价低，便于销售 3.东侧为盐城政务区，形成整个城市的关注点 项目劣势 1.纯沿街商铺，且周边 500 米范围内住宅偏小，难以聚集人气 2.商铺体量过大，楼层多，招商难度极大

　D.欧洲风情街 商业面积 5.5 万平方米 项目位置 人民路向东至串场河 建筑特点 威尼斯风格 施工进度 基本完工 建筑参数 全长 800 米，总用地面积 140 亩，水面面积 30 亩，总建筑面积约 35000 平方米 铺位参数 单铺面积 48～700 不等、面宽 3.5 等等

　营销策略 租期暂定为 5 年以上，租金每年每平方米 220 元-260 元（不含税）。

　凡 2010 年 8 月 18 日前，在国际风情街新设立并对外正常营业的经营单位和个体经营者，可享受以下优惠扶持政策：

　1、给予免租期优惠 18 个月(包括装修期、市场培育期等)，自合同签订之日起算；2、新设立的经营单位，按特色商业街区征收营业税、城市维护建设税、教育费附加，地方留成部分第一年全额奖励给经营者，第二、三年 50%奖励给经营者，由盐都区财政部门审核奖励，一年兑现一次，同时免收相关基金。

　3、对有关卫生检测费、环境影响评估费、消防安全评估费、室内装修检测费等相关费用，有关部门和中介机构征收时按最低收费标准执行。

　4、对先行签订合同、进场装修并按期开业的客商再给予三个月的免租期优惠，名额为前五位，按签订合同的时间排名。

　项目优势 1.整体建筑风格为欧式风情，在盐城地区属于原汁原味的异国风情街区 2.地理位置独特，为未来城南新区的核心 3.招商的优惠力度较大，便于快速形成良好的商业氛围 销售价格

　 不对外销售

　 小结：

　从上面的数据可以看出以宝龙的商铺 18000- -0 33000 元/ / 平方米，而其他项目价格都在 10000- -0 30000 元/ / 平方米，主力面积都是 50- -0 80 平方米/ /套。相比宝龙商铺价格之高，这是由于整个南区的规划所决定的。

　的 纵观城南区商业项目我们不难看出除了宝龙国际广场之外，以内港湖为中心的周边商业圈在未来的 3 3- -5 5 年内会形成盐城新的商业聚集点，此商圈主要是由于市政府的大力参与，所以相比于其他分散的单个项目，运营优势明显，加上政府大力打造的 BRT ，将老城区与城南商圈的时间距离大为缩短，紫薇商业、金鹰、新百、欧洲风情街连同市政的文化中心、青少年活动中心等等组成了一个全新的商业活动中心。

　2.河东商业市场分析 ①大型商业分布情况

　 名 称 商业 面 积（㎡）

　东方绿苑 3.5 万平米 加州·东郡 4700 平米 朗地英郡 1000 平米

　 ②典型商业项目介绍 城东新区目前正在新建和已建的大型量很少，其中东方绿苑为主因其位置靠近工学院，周边的的学生比较多 A.东方绿苑 位置

　盐城市工学院东校区南面 开发商 盐城绿都房地产开发有限公司 位置 靠近新工学院 项目参数

　12 万平方米 商业管理 未查实

　项目规划

　1000 米欧洲风情商业街，35000 平米购物天地， 2 大露天主题广场，10000 平米水岸休闲广场：超市、书吧、咖啡吧、精品店鳞次栉比。

　商铺面积 110∽300 平米/套

　主力面积 110 平米

　销售价格 1F：均价 13000 元/平方米 2F：均价 8600 元/平方米 一楼层高 4.8 米、二楼层高 3.6 社区西北角一栋 4 层写字楼，1000 平方米整层销售， 3 层价格 5100 元／平方米，4 层价格 4600 元／平方米。

　层高都为 3.6 米 销售情况 90% 招商情况

　 项目优势 1.紧邻工学院东校区，学生流量较大。

　2.是唯一靠近盐城东大桥的项目，相比其他的项目去主城较方便

　项目劣势 1.没有大型商业进驻，形成不了大的商业圈，不能满足居民的日常生活. 2.路边的小商贩还是比较杂乱,没有统一的规划.

　B.伯乐达 加州·东郡 开发商 盐城市金马置业有限公司

　规划设计 东南大学建筑研究院 投资商 江苏伯乐达集团 项目定位 高档综合型住宅 位置 盐城市亭湖区开发区经二路 商业面积 商业一条街

　建筑参数 占地面积 107000 平方米、建筑面积 150000 平方米

　铺位参数 单铺面积 50-120 平米不等，层高 5.2 米

　营销策略 1F：9000 元∽10000/平方米

　只卖一部分 2F：面积为 1200 平米对外招租

　17.36 元/平方米/月

　销售情况 开发商决定大部分商铺持有，目前销售的占据整个可销售面积的 20% 目前已签约商户 一些零散的商户，无主力店进驻 项目优势 1.周边有几个大型的住宅在建设，这有利于这个地区的发展 2.靠近东方绿苑成熟生活配套区，可以借势

　项目劣势 1. 商业没有具体的划分比较乱，其经营项目较杂 2. 都是零散商铺，满足生活配套为主的便利型商业，很难在很短时间形成气候 3. 周边没有大型的商业配套，交通不便利

　 小结：

　河东片区在位置上相当于上海的浦东新区，主要由亭湖开发区和盐城开发区组成，一批盐城的支柱企业在河东都有分厂，如起亚汽车、

　中大汽车等，同时盐城最高档的酒店 —— 迎宾馆也处于河东为位置，可以说河东是下一步盐城经济发展的火车头，故吸引了大批人口前来置业，由此带来的商业发展潜力巨大。

　但目前河东因为和老城城区相隔通榆河，目前只有一南一北两座桥可以通过，极大限制了河东住宅的销售，尤其作为商业地产，河东目前的商业现状与主城相比要落后近 0 10 年时间。青年路东延至亭湖大道的高架桥 目前仅剩下铁路涵洞尚未完工，相信随着这条连

　接主城与河东的主干道的开通，河东未来 D CBD 作为商业中心，以郎地英郡、亭湖检察院、亭湖区政府作为基点形成城东的商业圈将被提上日程。在未来的 3 3- -5 5 年内必将看到一个新型商业圈的崛起。

　3.城西商业市场分析 ①城西板块（西环路以西）商业现状

　西环路目前缺少成型商业配套设施。商业，西环路最大的软肋，同时，也影响了业主居住的舒适度，降低了西环路板块的空间价值。

　②未来商业项目分布

　金大洋城市生活广场即将启动，将建成国际化、多元化、休闲化、娱乐化、时尚化、年轻化、洋溢着朝气与欢乐的大型购物广场。据调查位于青年路与西环路交汇处的西城逸品、新日月翠洲嘉园、八菱华庄、盛世华城都规划了沿街的商铺将逐步被填充。

　小结：

　西环路这个区域在大商业配套逐步完善之前已经形成了自己的一个独特的区位优势。发展的时间较早，区域项目品质比较高，由于其区域内的交通比较便捷，附近一小时生活圈的市民到这个区域非常方便。尤其今年青年路、大庆路的西延接轨 新的国道，新地块的出让，吸引了众多的消费者选择在这里置业，因此，西环路有形成自己的商业圈的基础。相信随着大型商业的启动 2 2 年到 3 3 年之后，利用自身的这些区位优势将会打造有自己特点的商圈。

　4.城北商业市场分析 1. 城北新区已建和在建大型商业类项目分布 ①大型商业分布情况

　 名 称 商业 面 积（㎡）

　江苏白马商城 15 万 明珠世贸商城 70 万 义乌商贸城 28 万 五金机电城 22 万

　 ②大型商业分布情况 A.江苏白马商城 开发商 名都房产开发有限公司

　规划设计

　投资商 华通行投资 项目定位 主流市场 位置 新洋经济区开放大道华丰路口 商业面积 15 万平方米 商业管理 白马纺织服装营销管理有限公司 施工进度 已完工

　营销策略 销售情况：现在在售的是六号楼 主力面积为 20-100 平方米 均价为 10000 元/平方米 租赁情况：面积 40 平方米 租金 15000-40000 元/年 租一年 免一年 销售情况 在售六号楼 招商情况 紫罗兰、蓝丝羽、阿迪达斯、美津浓、等

　 项目概况 江苏白马商城总建筑面积 20 万平方米，占地 200 亩，是汇集家纺/服装批发、购物休闲、仓储物流、酒店办公，会展于一体的第 5 代专业市场。一期家纺市场由 3、4、12、13、14号楼共 5 幢楼组成，约 30000 平米。二期服装市场是盐城白马的核心组成部分之一，由 1、2 号楼及 6 号楼组成，约 20000 平米。市场经营业态共分五大类：家纺、服装、皮草、食品、窗帘布艺，市场配套有 2 万平米的仓储中心，后期规划有车站、展览中心、商务酒店等。

　项目优势 1.江苏白马商城定位为家纺服装的主流市场，辐射苏北 3500 万人口的批发总站 2.聘请上海、广州、南通等行业知名专家进行管理 3.紧邻汽车北站，货物运输较方便

　 项目劣势 1. 紧邻义乌商贸城，在商业运营、整体推广上和义乌相比存在明显的差距 2. 与盐城主城区相隔义乌商贸城，运营之后存在客户被截留的情况 3. 目前有商家开始陆续入驻，但空余的大批 2、3、4 楼商铺阻碍商业氛围的营造，不利于进一步的招商

　 B.义乌商贸城 开发商 盐城中瓯置业有限公司

　项目定位 全国性的小商品批发零售市场 位置 新洋经济区开放大道华丰路口 商业面积 28 万平方米

　商业管理 盐城嘉华义务国际商贸城有限公司 施工进度 接近封顶，2011 年年底营业

　营销策略 A 座

　分为五年每年回报率为总价的 8%

　前三年回报率在交房款时减除，后两年足年给

　优惠后的成交均价为

　 1F:均价 11500 元/平

　2F:均价 7800 元/平方

　3F:均价 5500 元/平方米

　 主力面积 40-60 平方米

　B 座

　于 2011 年下半年推出 价格尚未定 销售情况 73% 招商情况 贝尔莱德、广东东菱电器、上海卓力、南京视威电子等

　 项目概况 总占地面积约 350 亩，总建筑面积约 28 万平方米，其中交易中心 13 万平方米，配套专属仓储物流中心 15 万平方米以上。项目规划 3500 多间商铺，经营范围涵盖日用百货、文体用品、日化护理、针织鞋袜、箱包皮具、玩具、工艺礼品、饰品、烟酒副食、办公用品、五金家电、厨卫用具、电子通讯、孕婴等二十八大类业态超 10 万种商品。

　项目优势 1.有自己专业的商业模式，持有超过 50%的物业，持有商业的带动作用明显 2.统一的商业规划，同时在火车北站有 15 万平米仓储中心作为商户的配套（只租不卖）

　3.义乌品牌具有强大的号召力，吸引了很多外地尤其浙江的追随者，销售和招商优势较大

　项目劣势 1.义乌体量在城北商圈中属于比较小的，在规模竞争上处于劣势 2.周边有白马、明珠这样的大型项目和其竞争，必会有客户的流失

　C.五金机电城 开发商 江苏钱江实业有限公司 规划设计 盐城设计院 投资商 江苏钱江实业有限公司 项目定位 大型专业市场 位置 盐城市开放大道 288 号 商业面积 未核实 商业管理 台湾金泰电通实业 施工进度 也完工 铺位参数 30-100 平方米不等

　 营销策略 A 座、B 座、一到三楼均价为 6000 元/平方米 一楼层高 4.3 米、二楼层高 3.6 米、三楼层高 3.6 米 销售情况 95% 招商情况 主要是小海路商业搬迁

　项目概况 项目占地面积为 720 亩，总建筑面积为 70 万平方米，商铺 8000 多个，可入住商家 9000 多家，预计经营者及服务人员超过 20000 多人，日流量达 6 万余人次，总投资约为 13.7 亿元人民币。首期开发占地为 180 亩，建筑面积为 18 万平方米，投资额约为 5 亿元人民币。

　项目优势 1.由专业招商公司进行运作，另外小海路建军路机电一条街由政府主持搬迁，政策优势大 2.和周边的其他市场的大杂烩相比，专业性较强，偏于后期运作

　项目劣势 1.城北目前的商业圈来看，专业市场还不成气候 2.整体出售的模式将在后期的经营中表现出劣势

　小结：

　北城区作为我市的后起之秀，优势在于经过几十年的发展，它离老城区很近，各项配套设施趋于成熟。但是其也有明显的缺陷，工厂较多，学校、医院、交通要道等交叉在一起，这样给人一种喧闹、杂乱、浮躁的感觉。进几年来，随着城市的发展的步伐加快，政府自定中长期发展计划，提出了优化城北的发展方向。根据现有的规划设施，优化后的城北作为盐城的北大门，在百万人口城市中地位越来越重要。北区板块已经成为盐城的物流中心，随着上述几个重点项目的建设，北城已经形成了规模巨大的物流商圈，再加上周边的几条高速公路让物流商圈有了优越的外部条件。因 为商业的带动北城区很快会改变其落后的现状。

　5.城中商业分析 老城区虽然不像南城区那样拥有充足的后备资源去扩张，但随着旧城的改造，老城区依然是这个城市重要不可替代的商业、生活版块。

　老城区虽也有比较完善商业配套设施外，近年来政府不断的对老城进行改造，如 BRT 德投入使用，各条道路的加快改造、拆迁工程的加速进行，这些工程也让人们能够看到老城区以后的面容。

　①老城区将要规划以及在售、将售的商业分布

　 A.先锋国际广场

　 项目概况：先锋岛地处盐城市区西端，全岛 268 亩，由串场河、蟒蛇河、越河围合成岛。

　 项目的定位：是全国首个为家庭定制的公园式生活体验中心，目标是“先锋岛 家天下”。

　名 称 商业 面 积（㎡）

　先锋国际广场

　 8 万 劝业场

　 6 万 明悦景庭

　2000 丽阳招商城

　3 万

　商铺概况：未推出

　 B . 原劝业场地块

　 项目概况：主楼 45 层，北起建军路、东临人民路、西依迎宾路、南至文峰路。

　 现

　状：拆迁中

　商铺概况：未推出 C. 明悦景庭

　开 发 商：盐城市明新房地产开发有限公司

　 项目位置：黄海中路 76 号

　项目参数:占地面积 94133 平方米 建筑面积 170000 平方米

　 商铺概况：解放北路的沿街商铺、商铺面积 30-130 平方米、主力面积 50-60 平米 一楼前面部分层高 5.2 米，后面夹层 3.3 米

　销售情况：暂不对外出售

　C. 丽阳招商城 主要分为内街和外街，内街为一期，价格 6000-8000 元/平方米、主力面积 40-100 平方米/套 二期为外街 18000-28000 元/平方米、主力面积 40-80 平方米/套 小结：

　“一铺养三代” —— 在老城区零售型沿街商铺中最能表现出商铺的巨大价值，老城区成熟的基础设施建设及巨大的人流量给商铺购买者带来的不仅是信心，更是实实在在的真金白银。但在我们的实地调研中发现，在新楼盘推出的零散底商中，“一推出即售出”的火爆情况已经一去不复返了，如果没有明确的定位、合理的价格，尤其是一个没有硬伤的产品，闲置三年五年以致始终不能出 租的情况比比皆是。

　目前零散的老城区商业存在以下几个问题 1. 重点向南发展的的观点将所有人眼光拉向了城南 2. 老城区的开发量少，产品同质化也影响商铺的价格 3. 开发商的估价值太高，没有认清自己的产品任意的定价。