项目示范区成本管控
项目示范区成本管控,这有一套标准做法!
示范区的定义
示 范 区 作 为 营 造 客 户 体 验 的 载 体 , 一 直 以 来 都 颇 受 房 企 重 视 , 各类 附 加 了 创 新 、 文 化 、 情 感 元 素 的 示 范 区 层 出 不 穷 、 美 轮 美 奂 。从 项 目 角 度 来 看 , 示 范 区 工 作 仅 占 项 目 工 作 总 量 的 20%, 但 是 能够 展 示 客 户 关 注 点 的 80%, 是 实 现 房 企 快 去 化 、 高 溢 价 和 高 品 牌价 值 的 重 要 举 措 。
本 文 从 咨 询 公 司 成 本 管 控 的 角 度 入 手 , 提 出 了 房 地 产 企 业 示 范 区成 本 管 控 的 要 点 分 析 。
示范区造价咨询工作的节点管控
2.1 事 前 计 划 :
进 行 项 目 咨 询 工 作 的 进 度 规 划 , 制 定 工 作 计 划 ,让 计 划 具 有 更 大 的 合 理 性 和 可 行 性 。
2.1.1 示 范 区 主 要 工 作 预 估
对 于 待 发 生 的 工 作 进 行 预 估 要 做 到 不 缺 项 , 不 漏 项 。
其 中 常 规 需 要 考 虑 预 估 的 清 单 项 目 有 :
1)
基 础 工 程 类 :
示 范 区 土 方 工 程 、 示 范 区 桩 基 及 支 护 工 程
2)
主 体 结 构 类 :
主 体 结 构 安 装 及 粗 装 修 工 程 、 钢 结 构 工 程
3)
装 饰 类 :
室 内 精 装 修 工 程 、 外 立 面 幕 墙 门 窗 工 程
4)
景 观 环 境 类 :
景 观 工 程 ( 绿 化 、 园 建 工 程 、 灯 具 、 建 筑 小 品 )
5)软 装 类 :室 内 软 装 工 程( 含 电 器 设 备 、家 居 、摆 件 、装 饰 品 等 )、泛 光 照 明 、 围 挡 喷 绘 及 美 化 、 看 房 通 道
6)
其 他 类 :
室 内 智 能 化 、 售 楼 部 中 央 空 调 、 售 楼 部 消 防
7)
拆 除 及 复 原 类 :
临 建 板 房 拆 除 及 恢 复 原 貌 的 费 用
2.1.2 前 期 准 备
1)
确 定 合 理 计 划
①根 据 示 范 区 的 开 放 时 间 节 点 及 业 主 的 采 购 计 划 , 倒 排 招 标 计 划 ,避 免 因 计 划 性 不 强 ,盲 目 压 缩 作 业 时 间 ,乱 抢 一 气 而 带 来 的 咨 询 作业 的 节 点 延 误 及 质 量 风 险 ;
②项 目 招 标 阶 段 实 时 跟 各 端 口 沟 通 交 圈 ,制 定 满 足 项 目 需 求 的 总 分包 采 购 计 划 及 时 间 节 点 , 按 节 点 督 促 前 端 端 口 及 时 提 供 招 标 图 纸 ,工 程 范 围 等 相 关 资 料 , 保 证 招 标 工 作 顺 利 进 行 。
2)
确 定 合 理 采 购 方 式
①与 业 主 方 沟 通 确 定 哪 些 招 标 、哪 些 直 委 。尤 其 针 对 工 作 量 较 大 的几 类 工 程 , 如 :
总 包 、 精 装 、 景 观 、 外 立 面 , 提 前 做 好 准 备 工 作 ,制 定 相 应 的 清 单 编 制 节 点 ;
②因 示 范 区 相 比 大 区 总 价 小 ,时 间 紧 、标 准 高 、且 标 准 化 程 度 较 低 ,因 此 示 范 区 采 购 方 式 较 为 多 变 , 主 要 有 以 下 几 种 :
一 般 示 范 区 的 中 标 单 位 ,目 标 是 放 在 后 面 大 区 的 ,因 此 竞 标 心 理 还是 存 在 的 。
如 果 是 直 接 委 托 战 采 单 位 承 接 , 单 位 往 往 要 价 会 很 高 ,后 续 合 同 价 格 确 定 过 程 中 一 般 要 经 过 多 轮 谈 判 , 会 耗 费 较 多 精 力 ,花 费 较 多 的 时 间 , 可 能 还 会 迫 于 开 发 压 力 , 使 得 建 设 方 进 行 让 步 ,不 利 于 成 本 控 制 。
因 此 ,有 条 件 的 情 况 下 尽 量 选 择 招 标 ,合 同 包 干 形 式 尽 量 签 固 定 总价 合 同 ;其 次 选 择 单 价 包 干 、工 程 量 暂 定 合 同 ;不 建 议 签 订 暂 定 价合 同 。
2.1.3 组 织 措 施
1)
示 范 区 的 招 标 工 作 往 往 节 点 十 分 紧 张 , 一 般 会 极 大 压 缩 成 本 的作 业 时 间 ,要 提 前 排 布 好 工 作 计 划 和 作 业 人 员 ,提 前 开 展 清 单 编 制工 作 , 尤 其 需 关 注 与 施 工 单 位 约 定 上 报 、核 对 时 间 ,避 免 双 方 时 间不 交 圈 造 成 的 节 点 滞 后 。
2)
建 立 项 目 负 责 人 责 任 制 , 明 确 参 与 人 员 的 职 能 分 工 。
成 立 示 范区 工 作 的 专 项 咨 询 小 组 及 确 定 各 端 口 对 接 人 ,各 项 清 单 节 点 责 任 到人 , 以 结 果 为 导 向 , 有 序 开 展 推 进 。
2.2 事 中 监 控 和 预 警
1)
定 期 反 馈 , 进 行 工 作 日 计 划 , 周 计 划 反 馈 , 节 点 晾 晒 ;
2)
及 时 暴 露 预 警 风 险 , 跟 进 催 促 图 纸 答 疑 回 复 时 间 、 需 要 协 调 的需 要 及 时 跟 领 导 汇 报 避 免 到 最 后 才 暴 露 问 题 。
2.3 事 后 解 决 与 总 结
指 当 时 间 节 点 到 来 ,项 目 进 度 没 有 按 计 划 完 成 时 ,就 需 要 采 取 第 二步 准 备 的 解 决 方 案 和 应 对 措 施 ,去 解 决 当 前 的 问 题 了 。当 风 险 变 成问 题 时 ,阶 段 延 期 的 结 果 已 经 不 可 避 免 了 ,那 么 ,我 们 就 只 能 尽 一切 办 法 去 解 决 这 个 问 题 ,并 进 来 降 低 问 题 带 来 的 负 面 影 响 。在 解 决问 题 之 后 ,需 要 对 这 个 风 险 的 预 估 和 应 对 计 划 ,应 对 措 施 进 行 总 结 ,对 问 题 进 行 分 析 检 讨 ,吸 取 教 训 总 结 经 验 ,作 为 这 次 项 目 的 过 程 资产 的 一 部 分 , 为 未 来 的 项 目 提 供 参 考 和 指 导 。
示 范 区 的 咨 询 工 作 进 行 中 也 不 免 会 因 为 各 种 原 因 导 致 的 节 点 延 迟 ,这 个 时 候 首 要 做 的 是 找 出 问 题 的 所 在 ,并 协 调 一 切 资 源 去 主 动 的 补救 , 而 不 是 坐 以 待 毙 或 是 互 相 推 诿 。
示范区造价咨询工作的质量管控
3.1 工 作 前 期 准 备
1)
及 时 介 入 、 在 扩 初 图 及 设 计 阶 段 持 续 的 跟 设 计 进 行 技 术 沟 通 ,对 方 案 测 算 及 招 标 阶 段 的 各 种 图 纸 问 题 和 方 案 及 时 反 馈 及 优 化 意见 ;
2)进 行 施 工 图 预 算 编 制 前 ,召 开 预 算 编 制 专 题 会 ,明 确 工 程 做 法 、编 制 范 围 。
3.2 预 算 清 单 关 注 点
1)
明 确 图 纸 版 本 、 工 程 范 围 ;
2)
熟 悉 示 范 区 的 各 项 成 本 限 额 经 验 数 据 , 以 便 快 速 判 断 ( 以 下 为经 验 数 据 仅 供 参 考 , 具 体 项 目 需 一 事 一 议 )
;
*营 销 中 心 精 装
硬 装 :
2500~3500 元 /m2
软 装 :
1500~2500 元 /m2
*样 板 房 ( 展 示 样 板 )
硬 装 :
2000~3000 元 /m2
软 装 :
1500~2500 元 /m2
*景 观
红 线 内 园 林 :
700~1000 元 /m2
情 景 营 造 :
35~45 元 /m2(情 景 营 造 内 容 包 括 :
①定 制 花 车 、 花 箱②定 制 立 体 花 艺 、陶 罐 等 ③情 境 小 品 ④软 装 配 饰 、布 艺 ⑤小 型 雕塑 ⑥私 家 花 园 户 外 家 具 及 配 饰 );
3)
在 招 标 文 件 中 提 前 约 定 工 期 赶 工 措 施 费 及 核 算 办 法 , 避 免 后 期因 赶 工 费 争 议 导 致 结 算 困 难 ;
4)
对 于 样 板 间 装 修 要 非 常 清 晰 地 知 道 示 范 区 同 大 区 精 装 标 准 的 界面 区 别 及 招 标 条 件 的 异 同 ;
5)
所 有 材 料 设 备 的 品 牌 型 号 及 供 货 方 式 , 甲 供 , 甲 分 包 , 甲 指 乙供 , 都 需 要 明 明 白 白 , 如 果 有 集 采 价 、 战 协 价 , 需 要 尽 早 锁 定 ;
6)
市 场 询 价
①通 常 有 三 种 网 上 询 价 、 电 话 询 价 、 市 场 咨 询 ;
②询 价 要 求
A.至 少 询 3 家 以 上 的 价 格 水 平 , 达 到 合 理 最 低 市 场 价 ;
B.询 价 同 时 要 求 对 同 类 产 品 性 能 参 数 进 行 了 解 ,是 否 存 在 可 替 代 性产 品 达 到 成 本 合 理 化 选 择 。
7) 询 价 分 析
①对 各 家 的 询 价 情 况 与 历 史 价 格 做 简 单 的 分 析 比 较 ;
②如 果 价 差 过 大 ,需 询 问 是 否 因 为 各 家 理 解 偏 差 ,比 如 损 耗 、运 费 ;
③统 一 口 径 澄 清 后 再 确 认 报 价 。
8) 注 意 事 项
①询 价 渠 道 要 贴 近 市 场 ;
②询 价 要 有 数 据 留 存 :
如 传 真 、 扫 描 件 、 邮 件 等 ;
③注 意 询 价 产 品 的 价 格 组 成 ,即 运 输 费 、税 金 以 及 产 品 需 求 量 等 细节 对 询 价 结 果 的 影 响 。
3.3 过 程 管 控
1)
加 强 图 纸 会 审 和 合 同 交 底 。
合 同 签 订 后 现 场 咨 询 人 员 及 时 跟 甲方 项 目 工 程 师 讲 解 合 同 经 济 条 款 及 合 约 范 围 ,让 项 目 管 理 人 员 都 有一 个 成 本 意 识 ,杜 绝 不 合 理 的 签 证 变 更 发 生 ,减 少 后 期 施 工 单 位 索赔 ;
2)
重 视 隐 蔽 工 程 , 做 好 定 期 巡 场 , 过 程 记 录 。
施 工 阶 段 , 积 极 主动 深 入 现 场 ,及 时 了 解 现 场 施 工 情 况 ,配 合 甲 方 管 理 好 合 约 范 围 的实 施 。对 未 能 按 合 约 范 围 或 降 低 合 约 范 围 施 工 标 准 的 情 况 ,及 时 跟成 本 沟 通 反 馈 并 留 底 ;
3)
规 范 发 电 机 台 班 使 用 、 严 控 计 日 工 及 零 星 机 械 台 班 ;
4)
严 控 现 场 签 证 和 设 计 变 更 ;
5)
避 免 项 目 迫 于 开 发 压 力 变 更 合 同 要 求 , 如 将 甲 指 乙 供 材 料 改 为乙 供 , 应 由 总 包 施 工 的 工 程 另 行 发 包 , 导 致 成 本 增 加 ;
6)
进 度 款 审 核 , 特 别 关 注 非 固 定 总 价 合 同 , 及 时 转 包 干 合 同 , 确定 造 价 , 避 免 因 合 同 超 付 情 况 发 生 ;
7)
施 工 阶 段 , 现 场 咨 询 人 员 主 动 跟 各 供 应 商 沟 通 , 及 时 了 解 现 场发 生 的 签 证 变 更 情 况 , 对 于 不 合 理 签 证 变 更 做 到 事 前 预 控 。
3.4 结 算 控 制 要 点
1)
制 定 合 理 的 结 算 计 划 , 结 算 计 划 及 时 反 馈 给 公 司 , 以 便 公 司 合理 安 排 工 程 师 ,对 结 算 中 出 现 的 问 题 项 目 负 责 人 及 时 跟 进 解 决 ,需组 织 甲 方 及 施 工 方 召 开 结 算 争 议 专 题 会 议 的 及 时 组 织 相 关 部 门 开会 , 确 保 结 算 按 照 结 算 计 划 如 期 完 成 ;
2)
在 办 理 结 算 过 程 中 , 如 有 较 大 争 议 需 委 托 人 协 调 解 决 的 , 需 提前 将 争 议 问 题 反 馈 给 委 托 人 ;
3)
范 围 清 晰 , 避 免 重 复 结 算 。
示 范 区 交 叉 作 业 较 多 , 对 结 算 资 料应 严 格 把 关 ,若 有 多 个 施 工 单 位 交 叉 施 工 ,需 明 确 各 施 工 单 位 的 具体 施 工 范 围 , 避 免 重 复 支 付 、 多 付 、 超 付 的 现 象 ;
4)
分 清 责 任 , 落 实 应 扣 款 项 。
工 程 应 扣 款 项 如 甲 供 材 料 款 、 水 电费 、 罚 款 、 交 叉 扣 款 等 应 统 筹 管 理 , 避 免 漏 扣 、 少 扣 ;
5)
示 范 区 物 料 的 二 次 利 用 。
建 筑 小 品 、 园 林 灯 具 、 苗 木 等 可 用 于交 付 区 园 林 景 观 工 程 ,软 装 部 分 可 用 于 实 体 样 板 间 的 装 修 布 置 ,部分 石 材 铺 贴 可 进 行 保 护 性 拆 除 用 于 交 付 区 ;
6)
结 算 走 场 , 示 范 区 一 般 追 求 效 果 , 到 最 终 竣 工 交 付 的 时 候 相 比施 工 图 往 往 会 存 在 较 大 的 变 化 ,所 以 结 算 的 时 候 一 定 要 进 行 走 场 工作 , 结 合 现 场 仔 细 核 对 竣 工 图 纸 , 避 免 出 现 “货 不 对 版 ”的 情 况 ;
7)
不 得 进 入 结 算 内 容
①不 符 合 规 定 及 合 同 约 定 要 求 的 设 计 、技 术 变 更 、经 济 备 忘 录 及 现场 签 证 等 工 作 内 容 ;
②合 同 签 订 后 发 出 的 读 图 纪 要 、图 纸 会 审 、构 造 做 法 等 未 用 有 效 变更 形 式 体 现 的 资 料 ;
③未 按 照 工 程 设 计 图 纸 、施 工 技 术 规 范 以 及 甲 方 批 准 的 施 工 组 织 设计 及 施 工 方 案 要 求 施 工 的 内 容 ;
④超 出 设 计 图 纸( 含 设 计 变 更 )范 围 和 因 施 工 单 位 原 因 造 成 返 工 的工 程 量 ;
⑤未 使 用 甲 、 已 双 方 共 同 认 可 材 料 进 行 施 工 的 内 容 ;
⑥非 工 程 本 身 发 生 的 费 用 。
3.5 复 核 制 度
对 审 核 工 作 初 稿 的 复 核 采 取 三 级 复 核 制 度
1)
一 是 减 少 或 消 除 人 为 审 计 误 差 , 以 降 低 审 计 风 险 , 提 高 审 核 质量 ;
2)复 核 的 内 容 包 括 ;所 引 用 资 料 是 否 翔 实 可 靠 ,是 否 客 观 、充 分 、合 法 ; 审 核 判 断 是 否 有 理 有 据 , 审 核 结 论 是 否 正 确 。
总结
展 示 区 时 间 紧 、标 准 高 且 前 期 条 件 不 够 充 分 ,往 往 需 要 项 目 管 理 者有 较 强 的 综 合 能 力 , 我 们 要 合 理 计 划 , 充 分 沟 通 , 合 理 利 用 资 源 ,才 能 保 证 展 示 区 工 作 的 有 序 开 展 。
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【外国名著】 日期:2019-05-11
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【外国名著】 日期:2021-08-14
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坚定不移全面从严管党治警研讨发言稿政治建警、从严治警是党在新时代的建警治警方针。一年前的全国公安工作
【外国名著】 日期:2020-09-18
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【外国名著】 日期:2020-02-26
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梧桐花的花语|梧桐花的功效与作用
梧桐花为梧桐科植物梧桐的花,植物形态详梧桐子条。今天小编为你整理了梧桐花的花语,欢迎阅读。 梧桐花的花语是:情窦初开 在春季里晚开的花朵,有着恬淡的气息。 ...
【寓言童话】 日期:2020-03-03
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西部计划笔试题库(99题含答案)
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【寓言童话】 日期:2021-06-16
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【寓言童话】 日期:2020-03-12
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各二级学院(部): 为深入贯彻落实习近平总书记关于教育的重要论述,落实立德树人根本任务,增强当代大学
【寓言童话】 日期:2020-06-21
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主题教育调查研究工作方案1根据省、市、县开展“不忘初心、牢记使命”主题教育工
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【寓言童话】 日期:2020-08-31
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这些惊悚故事在短短的篇幅和时间之内让您感受到故事里传达出来的恐怖感,令你感到害怕。下面就是小编给大家整理的令人惊悚的故事,希望对你有用! 令人惊悚的故事篇1:学校...
【寓言童话】 日期:2019-05-13
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【古代男生漫画图片大全】男生漫画头像
漫画和动画组成了动漫产业的两大支柱。然而,与动画相比,漫画在业界和学界皆相对冷清。小编整理了古代男生漫画,欢迎阅读! 古代男生漫画图片展示 古代男生漫画图片1 ...
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北京最好吃的自助餐厅 北京高档自助餐排名
自助餐简直就是拯救大胃王的最佳饮食!没有之一!世界上没有什么事情是吃一顿自助餐解决不了的,如果有,那就吃两顿!下面小编给大家推荐北京几家好吃的自助餐。 北京最好吃的...
【寓言童话】 日期:2020-02-25
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廉洁自律自我剖析材料((精选多篇)) 信念。科学文化,提高自身素质的终身学习的意识,紧密联系群众,调
【寓言童话】 日期:2020-07-20
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学生高考动员演讲稿3篇高考动员演讲稿11 老师们、同学们: 大家下午好!漫漫高考长征路已经进入尾声了
【百家讲坛】 日期:2021-09-22
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最新企业安全的演讲稿5篇 演讲稿是作为在特定的情境中供口语表达使用的文稿。在充满活力,日益开放的今天
【百家讲坛】 日期:2021-09-22
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XX镇扶贫项目实施专项整治工作总结 为深入贯彻精准扶贫精准脱贫基本方略,认真落实党中央、国务院,省委
【百家讲坛】 日期:2021-09-22
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对乡镇领导班子干部成员的批评看法范文 一、对党委书记XXX同志的批评看法〔3条〕 1、与干部交流偏少
【百家讲坛】 日期:2021-09-22
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党委书记在警示教育大会上的讲话55篇汇编 党委书记在警示教育大会上的讲话(一) 同志们: 根据省州委
【百家讲坛】 日期:2021-09-22
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关于12021年召开巡视整改专题民主生活会对照检查材料 按照中央巡视组要求和省、市、区委统一部署,区
【百家讲坛】 日期:2021-08-14
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消防安全知识培训试题姓名: 部门班组: 成绩: 一:填空题,每空4分,共44分。 1、灭火剂是通过隔
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涉疫重点人员“五包一”居家隔离医学观察工作流程 目前,全球疫情仍处于大流行状
【百家讲坛】 日期:2021-08-14
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疫情防控致全体师生员工及家长的一封信 各位师生员工及全体家长朋友: 暑假已至,近期我省部分地方发现确
【百家讲坛】 日期:2021-08-14