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    1_2021新一线城市居住报告

    时间：2021-06-16 15:17:14 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人 蒲公英阅读网手机站

    相关热词搜索：居住 报告 城市

    　引言

    　根据第七次全国人口普查结果，截至 2020 年末，我国城镇常住人口约 90199 万人，占总人口比重为 63.89%，也就是说，我国城镇化率已经超过 60%，城镇化发展正逐步走向成熟。从城镇化的一般规律来看，一个国家城镇化率在30%~70%之间是城镇化速度比较快的一个时期，中国现在城镇化率是在63.89%，还处在较快发展区间。因此，在“十四五”期间，我国城镇化仍将保持较快的增长速度。随着收入水平提升，人们对美好生活的需求更为强烈，也更愿意迁入能级较高的城市。以北上广深为代表的一线城市，以及以成都、杭州、南京等为代表的新一线城市，在人口流动上表现出较强的“虹吸”效应；而那些产业基础不具优势的城市，人口外流现象仍将持续明显，城市间分化现象会越发明显。人口流动的同时，会带来消费方面的需求，体现在居住领域，大城市的居住需求会持续保持高位。

    　对于选择在一线、新一线及二线城市置业的人群，他们在置业上表现出怎样的特征？表现在人群特征上，置业人群在购房年龄、性别分布、资金来源，甚至是租买意愿上有何特点？表现在房源端，在居住空间、居室结构等方面有有何特点？ 除了置业人群的行为特征外，贝壳研究院基于 2020 年城市居住竞争力指数模型，对指标维度进行了部分更新，同时将城市范围扩充到 35 城，其中包括 4 个一线城市、15 个新一线城市及 16 个二线城市，测算出了 21 年度城市居住竞争力指数。从区域、城市群及城市角度看，竞争力指数又表现出怎样的特征？ 来到大城市定居，抛开收入谈论房价并不合理，贝壳研究院基于收入数据测算了房价收入比及房租收入比，并以此测算出了居住负担指数，以此来衡量不同城市的居住难易程度。

    　同时，为了能够量化城市人口流动性情况，贝壳研究院测算出了移民指数，以此衡量城市人口的流动性高低。在此基础上，区域、城市群及城市在该指数上表现出怎样的特征？ 带着这些疑问，贝壳研究院发布《2021 年新一线城市居住报告》，从置业特征、居住竞争力、居住负担及移民城市等角度出发，对大城市人群的居住生态进行客观描述，以期待向政府、公众描绘出相对形象的城市居住画像。

    　目录

    　PART1

    　置业特征篇 1.1 购房年龄 1.2 性别分析 1.3 贷款情况 1.4 居室结构 1.5 楼盘名称 1.6 居住空间偏好 1.7 租买意愿 PART2

    　居住竞争力篇 2.1 指标解释 2.2 居住竞争力榜单 PART3

    　居住负担篇 3.1 居住负担 3.2 购房价格 3.3 租房痛点 3.4 住房焦虑 3.5 房价与新一线城市排名相关性分析 PART4

    　移民城市篇 4.1 “移民指数”排名 4.1 大湾区重点城市移民指数 4.2 省内购房客群分析

    　 PART 1 置业特征篇

    　根据第七次全国人口普查结果显示，截至 2020 年 11 月，全国人口共 141178 万人，与 2010 年第六次全国人口普查数据相比，增加 7206 万人，增长 5.38%。同时，“七普”数据显示，我国男性人口为 72334 万人，占 51.24%；女性人口为 68844 万人，占 48.76%，中国男性比女性多 3490 万人，而“六普”男性比女性多 3398 万人。如果从总人口性别比（以女性为 100，男性对女性的比例）看，当前比值为 105.07，与 2010 年基本持平。除了性别比例失衡，“七普”数据同样反映出了家庭小型化、老龄化加速、人口增速放缓及人口区域迁徙等趋势。人口趋势的变化，对于居住消费有着显著影响。具体而言，客群因年龄、性别差异，表现在购房偏好方面，也表现出一些显著趋势。

    　1.1 购房年龄：一线城市置业年龄明显偏高

    　置业人群年龄对购房行为影响是显著的，对于 80 后的置换群体及 90 后刚需群体，在产品及配套选择上，差异性是明显的。

    　分区域看，置业人群年龄表现出怎样的特征？研究数据发现，无论是新房，还是二手房，一线城市置业人群年龄普遍偏高。就二手房而言，一线城市购房平均年龄约为 36.6 岁，高出新一线城市 1.6 岁，高出二线城市 0.6 岁；就新房而言，一线城市购房平均年龄约为 37.2 岁，高出新一线城市 3.2 岁，高出二线城市 2.7 岁。

    　受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，往往需要掏空“6个钱包”才能实现“上车”梦想，因此，反映在年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高。

    　根据贝壳研究院最新测算的居住负担指数显示，114 个样本城市中，一线城市居住负担指数算数平均数约为 89.1，新一线城市约为 65.2，二线城市约为 63.5，三线城市约为59.3，四线城市约为 55.1。一线城市居住负担明显较高，并且随着城市能级下降，居住负担指数也依次下降，两者呈强相关关系。

    　在新房及二手房方面，置业年龄表现出怎样的特征？研究数据发现，新一线城市及二线城市，新房的置业平均年龄要低于二手房。主要原因是这些城市尚未进入存量房市场，买新房的多为刚需群体，二手多为置换，所以买卖交易仍以新房为主。新房相较于二手房，在居住品质方面普遍较高，同时在交易方面，

    　部分城市有政策上的倾斜。因此，刚需购房人群更愿意选择新房，体现在年龄上，要低于二手的置换人群年龄。

    　对于一线城市而言，已经进入了存量房市场，趋势刚好相反，刚需群体买卖交易以二手交易为主，而新房多为置换人群。因此，体现在年龄上，一线城市新房的平均年龄比二手房较高。

    　如果从城市角度考虑，在 35 个样本城市中，天津、北京、哈尔滨、上海及福州等城市二手房购房年龄较高。对于天津而言，买二手房产的多为置换人群，天津本地人群相对保守，不愿意背负过高房贷压力，因此选择全款比例较高，导致购房年龄后移。在 19 个一线及新一线样本城市中，天津在 21 年度选择全款购房的百分占比达到 38.02%，居于首位。

    　从新房市场看，新房购房年龄相对较高的城市为珠海、北京、深圳、宁波及上海等。对于北京、深圳及上海而言，新房购房成本相对较高且多为置换人群购置，因此置业人群年龄延迟比较明显。对于珠海而言，作为我国五个经济特区之一，珠海东与香港隔海相望，南与澳门相连，优异的自然环境，让旅游业成为珠海的重要产业之一，因此吸引了外地人群在此旅游置业。在置业特征上，本地置业人群比例相对较低。根据最新的“移民城市指数”显示，在 35 个样本城市中，珠海的指数约为 98.5，仅次于深圳。也就是说，珠海的房子多是被外地人买走了，而选择珠海置业的外地人群，购房目的多以投资旅游为主，经济实力相对较强，体现在购房年龄上，年龄相对滞后。

    　 1.2 性别分析：女性置业人群持续走高

    　七普”数据显示，我国男性人口为 72334 万人，占 51.24%；女性人口为 68844万人，占 48.76%，中国男性比女性多 3490 万人。而“六普”男性比女性多3398 万人。

    　在高学历女性占比提升、独生子女政策影响及传统婚姻观念改变等多重因素影响下，女性在家庭生活及社会工作中的话语权逐步提升，“她经济”已经正式到来。在居住领域，女性置业的百分占比也在逐年提升。贝壳研究院统计了 35个样本城市，最新的数据显示，一线城市的女性置业人群百分占比增速相对明显，21 年度，该占比达到 48.79%。新一线及二线城市，相较于 2019 年，同样出现不同程度的增幅。同样，根据贝壳研究院发布的《女性居住现状调查报告

    　（2021 年）》显示，全国 30 个重点城市整体女性购房占比从 2017 年 45.60%到 2020 年 47.54%，逐年提升。

    　当代女性想婚前拥有一套自己的房子动机来自哪儿呢？女性受访者中，认为“房子比婚姻更让人有安全感”、“在家庭和婚姻里更加有底气”、“有一个为自己遮风挡雨的地方”的占比分别为36.07%、29.59%和 24.32%。更多女性从情感上考虑，想通过婚前置业，为自己未来的家庭生活提供安全网。

    　1.3 贷款情况：买房贷款还是一次性付清? ?

    　“买房贷款还是一次性付清?” 看似是个选择题，但更多考量的是城市购房群体的经济实力。对于大多数购房者而言，购房时贷款都是必需的流程，在调查中仅 31.8%的住房消费者无贷款，68.2%的受访者购房时会选择贷款。

    　有 13.6%的受访者还清了贷款，对于这部分受访者进一步询问，其中 65.7%的受访者是提前还款，仅 34.3%的受访者属于按正常计划还清贷款。具体细分看，在已还清贷款受访者中，90 后提前还款的占比为 68.52%，70 后提前还款的占比为 60.78%，相差 7.74 个百分点；分城市看，已还清贷款购房者，属于提前还款的占比一线城市略低于其他城市，且城市能级越低提前还款的占比越高。

    　1.4 居室结构：两居室小户型为主力交易户型

    　“七普”数据显示，我国家庭小型化趋势明显。除了受到人口流动，独生子女政策，婚姻观念改变因素影响外，生育率下降、失独家庭增多及主动独居等也是重要影响因素。贝壳研究院以 35 个城市为研究样本，按户型结构统计成交百分占比情况。研究发现，两居室成为主力交易户型。

    　如果分区域看，以哈尔滨、长春及沈阳为代表的东北地区，两居室交易占比明显较高，从供给侧角度分析，两居室成为该地区主要的供给户型。以沈阳为例，贝壳研究院数据显示，20 年度新增挂牌房源量中，两居室的挂牌房源量百分占比达到54%。另外，以北京、上海为代表的一线城市，两居室成交占比也比较高，主要原因是受限于购房压力，需求端更“愿意”选择“高单价-低总价”的小户型房源。

    　除了两居室，三居室成交户型百分占比紧随其后，35 个样本城市中，佛山、南昌及长沙等城市的三居室户型占比较高，除了受供给侧影响外，这几个城市的购房压力相对较低。以长沙为例，最新的居住负担指数约为 54.44，是个典型的房价友好型城市，置业人群就有选择余地，毕竟三居才是理想户型。根据贝壳研究院发布的《理想三居报告》显示，47.97%的受访者表示三居室才是最理想的居住状态。

    　除了受到居住负担影响，以珠海为代表的旅居型城市，对居住适宜性要求更高，决定了其成交的主力户型为三居室。

    　1.5 小区名字：藏着哪些秘密？

    　楼盘名字，蕴藏着人们对居住生活的无尽想象，也成为开发商进行房地产营销的重要手段。从重点城市楼盘名称中出现频率最高的 30 个词来看，小区名称命名集中呈现出花园家园范、国际范、奢华范、山水诗情范等特点。其中“花园”、“家园”两个词很受各城市开发商的青睐，在小区名称榜单里占据绝对的领先地位，体现出浓浓的居住气息，符合人们对美好居住生活的向往。此外，各家开发商们也喜欢用自己的品牌名来定义楼盘名称，其中要数万科、中海、绿地及碧桂园最为典型。

    　从年代角度看，小区名称表现出显著的差异性，从侧面反映出时代背景下，消费者心理的变化历程。上世纪 70 年代之前，小区的名字主要以街道命名，比如和平街出现频率最多，其次是垂杨柳、西街；到了 80 年代，花园、家园高居前两名，开始感受到人们对居住的审美需求，其余的则多为中里、北街等等。

    　1990 年初，我国进入商品房时代，诞生了以万科为代表的第一批房地产开发企业。房子的商品属性不断强化，起个好名字便成了开发商的必选动作。“小区”被山庄、别墅取代，而形容词也开始出现国际、阳光的字眼。进入 21 世纪，小区中多出现了“洋名”，“每个中国城市都有一个曼哈顿、两个华尔街和三个香榭丽舍；能下点儿雪的就是瑞士小镇；能洒点儿阳光的就是加州别苑；挨着一水泡子就是维多利亚港湾；隔着条臭水沟就敢叫塞纳河畔；又有水泡子又有臭水沟的不用问，那肯定是威尼斯没跑了。”成为了调侃。

    　从城市角度看，不同城市在楼盘命名方面存在差异，体现出不一样的城市居住性格。北京国际范与复古调并存，修饰词“国际”被广泛采用，“胡同”、“二里”体现出老北京典型的复古特色；上海“村”味气息浓厚，“新村”、“一村”、“街坊”、“二村”、“四村”等词出现频率最高，承载着上海 90年代一批住宅新村崛起的记忆；深圳高端大气范十足，作为国际化大都市，深圳开发商们在楼盘命名上也毫不逊色，“国际”、“中心”、“世纪”、“东方”等词被普遍使用。

    　其实，小区名称也是城市地名的一部分，它代表着城市形象和文化符号，反映着当地的人文或自然地理特征。小区名称的变化，背后反映了开发商营销策略及消费心理的变化，而洋名泛滥，刻意夸大，小区名重复及寓意不明等不规范问题的出现，对城市形象造成了负面影响。

    　2018 年底，民政部、公安部、自然资源部、住房城乡建设部、交通运输部和国家市场监管总局等 6 部委发布了《关于进一步清理整治不规范地名的通知》（民发〔2018〕146 号）。基于此，多地陆续出台了管理办法，重点清理整治“大、重、怪、洋”等不规范建筑物、住宅区名称，规范楼盘命名。

    　 1.6 空间居住偏好：“居者有其屋”向“居者优其屋”迈进

    　社会在发展，人们的消费能力也在提高，在消费升级的背景下，人们提高生活品质，以获得更好的生活体验。反映在居住消费领域，人们从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”迈进，对住房的认识正在逐渐深化。

    　 调查显示，随着人们生活方式和消费理念的不断更新，对于居住功能的认识向健康化、审美化、舒适化方向发展。

    　在被问及“改善性购房时，最关注哪类居住空间”，有 30.4%的消费者希望有一个“安静没有噪音的卧室”，人们对于睡眠环境的要求排在首位。

    　其次，“温馨有设计感的厨房”、“能用于种植、休息的阳台”、“能和朋友聚会的大客厅”也受到一定程度的欢迎，在受访者中占比分别达到了 14.2%、11.7%和 11.1%。

    　分性别看，男性比女性更想要有一个“能和朋友聚会的大客厅”，占比比女性高出 4.93 个百分点；而女性比男性更想要一个“安静没有噪音的卧室”，占比比男性高出 4.39 个百分点。

    　年长者对于“能用于种植、休息的阳台”、“能和朋友聚会的大客厅”的需求比年轻人更大。此外，也有一些小众居住功能空间需求在调查中被受访者选中，例如“专门设计的宠物房”、“精心设计，可以泡澡的卫生间”、“咖啡角...

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