和昌杭州云栖玖著说辞20170928

时间：2021-03-12 15:05:33 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人

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　一、

　基础篇

　 1、项目总体概况 2、开发商 3、建筑设计单位 4、景观设计单位 5、策划公司 6、工程监理单位 7、园林绿化单位 8、物业管理公司 9、销售代理公司 二、

　环境篇 1、行政区域 1.1 西湖 1.2 历史人文背景 2、周边配套

　 2.1 购物

　 2.2 教育

　 2.3 医疗

　 2.4 交通 三、市场篇

　1、宏观市场分析

　2、杭州市场分析

　 2.1 楼市政策解读

　2.2 土地市场政策解读

　2.3 市场分析

　3、项目竞争分析 四、价值篇

　1、项目核心价值提炼 五、产品篇 1、产品的物业类型

　2、竞品户型对比分析 3、建筑风格 4、景观设计方案及景观元素 5、会所规划用途 6、交付标准 7、智能化配套设施明细 六、和社区体系 七、答客问 八、接待流程及项目标准说辞

　 一、基础篇 1.项目总体概况

　项目位于 320 国道与九龙大道交口，西面是紫云山庄，南面是黄公望国家森林公园，

　东面是西湖山度假村。项目占地面积为 9 万方，总建筑面积为 15 万方，容积率 1.0，规划 62 幢，其中 50 幢排屋，12 幢小高层公寓，共计 761 户。其中高层住宅户型 89-121方，联排 126-198 方，1.0 容积率，是纯粹低密改善墅区。整体规划车位 1022 个，车位配比 1:1.3。

　云栖玖著紧邻杭富轻轨文创园站，320 国道与九龙大道交叉口，处于国家级开发区银湖板块，旨在打造高端低密度森林住区，紧邻西湖区景区资源，坐拥稀缺森林山景，项目以和昌云舒系高端低密度产品定位于银湖板块的高品质住区。

　项目所在银湖板块位置紧邻之江国际艺术区，经过紫之隧道 20 分钟直达城西，过之江大桥即到滨江，约半小时内可达奥体及武林商圈，更值得一提的是地铁 6 号线及杭富城际轻轨，将于 2020 年建成通车，这条线路连通了地铁 1 号、2 号、4 号线，可快速到达杭州主城各个核心商圈，真可谓离尘未离城。更具有得天独厚的自然资源，南依黄公望国家森林公园，北望午朝山国家森林公园，毗邻野生动物园。是杭州少有的生态区块，PM2.5 含量极低，集山地、水系、田园、林地于一体，为田园别墅营造的天然美地。

　2015 年，富阳撤市设区正式成为杭州的第九大区，银湖板块作为新的主城区重要板块，产业集聚，硅谷小镇是浙江省人民政府批准的首批省级开发区，浙江省首批省级37 个特色小镇之一。硅谷小镇力争到 2020 年成功培育年产值超百亿元的智慧企业 5家以上，智慧产业实现年产值 1000 亿元以上，将开发区打造成千亿级的产业平台，并助推富阳迈入更高层次的“2.5 智慧时代”。而距离项目 7 公里的云栖小镇，是国内首个以云生态为主导，云计算为核心科技，基于云计算大数据和智能硬件产业的产业小镇。产业覆盖云计算、大数据、APP 开发、游戏、移动互联网等各个领域，已初步形成较为完善的云计算产业生态，引领着新一代科创行业奋发前行。整个城市蓬勃发展，主城区

　房价接连破五破六，连之江也破了 3 万，更不用说西溪湿地别墅动辄上千万，而银湖板块环境配套都不缺的情况下，而售价仅为之江三分之一，是杭州前所未有的价值洼地。

　2、开发商 中瑞控股集团成立于 2000 年，总部位于北京和新加坡，是一家以实业为基础的类金融控股集团。业务涉及煤炭、大宗商品贸易、金融投资、化工、地产开发等相关领域，旗下拥有瑞茂通、中瑞国际、中瑞资本、和昌集团等七大独立的产业公司， 2016 年实现营业收入 860 亿。其中值得一提的是瑞茂通（股票代码 600180）在 2012 年在上交所上市，近三年年报中净利润都是在稳步上升。“产业+资本+国际化”是公司实现快速发展的商业模式，控股在新加坡、印尼等多个国家设有分公司和办事处。

　正是有了母公司这样千亿企业的实力背景，能在煤炭、化工及战略投资、能源产业稳定的利润，和各产业之间的协同效应，为地产产业的发展提供了良好的发展支撑和融资平台。

　和昌集团成立于 2007 年，总部位于北京，是一家集房地产开发、资本金融服务和物业服务等为一体的综合性房地产企业，下辖三大产业：和昌地产、和昌资本及和昌物业。和昌地产在 2016 年中国房企百强排名第 86 名，2016 中国房地产开发企业品牌价值70 强，公司致力于“稳健成长为中国最有价值的房地产产品和服务综合提供商”的愿景。同时在 2016 年全年实现销售金额 164.5 亿；销售面积 183.4 万方,新获取土地 15宗. 公司从 2007 年创始于北京到现在，9 年深耕 11 座城市，服务业主约 17000 户。

　和昌集团综合考量土地、资源及客户需求，建立云端系、城邦系、匠心系、云舒系四大产品系，以“中国社区生态实践者”为己任，以“共享社区美学”为愿景，打造美学社区。通过以“将城心繁华与居住舒适度完美结合”为出发点的云端系、以“为了居住者提供一生居住所需”为出发点的城邦系、以“专注完美、品质于心”为出发点的匠

　心系、以“在优雅的环境中放松心灵”为出发点的云舒系四大产品系，为业主提供优质的产品。

　 衍生说辞（客户希望深入了解时详细说明）：

　匠心系产品:这类产品所在位置，需要时有一定基础的城市配套，交通相对便利。针对人群以年轻客户为主。虽然项目体量不大，但我们力求在建筑、景观等产品细节追求品质，同时重点打造社区级生活配套，给业主提供精致产品和服务。例如：良渚项目就是匠心系产品，不过这个项目在产品系的基础上，不会刻意复制其他任何城市的现有产品，我们希望将‘和社区’这一全新生活理念带到杭州的同时，也能给客户带来最适合杭州的产品。通过深入研究地块属性，为更好的满足客户的生活需求，我们选择打造 11 幢18 层的小高层产品，一梯一户，把更多的空间、阳光、绿地回归给客户。

　云舒系产品:这类项目所在位置，需要占有绝佳的自然环境，并同时拥有便捷的交通到达城市中心。可作为第一居所也可兼具度假、养老。针对的是对工作和生活都有高品质追求的客户。项目以低层低密的产品形态为主，同时配有高品质的人文景观。同时更针对此类客群，还会打造高端的服务会所。例如：玖栖云著就是云舒系产品。坐拥黄公望山自然资源，将山体破地和建筑融为一体，又紧邻国道 320，30 分钟内可连接之江和滨江。地铁 6 号线延长线也将在 19 年通车，是兼具自然资源，便利交通和成熟配套的绝佳区位。

　云端系产品：主打城市高端商务人群的云端系，该系列项目所在位置，要求城市配套成熟，交通便利。面对的客群，支付能力相对较高，产品方面会采用高层现代风格和形态，可商可住，或成为城市或者板块地标。例如我们之江项目就是云端系产品。

　城邦系产品：基本规划体量在百万平米量级的产品。为居着提供一生居住所需，在环境配置、社区配套、产品形态上赋予以满足不同生活阶段不断变化的需求。在规划设计和

　项目开发策略上，以配套先行的理念，在住宅开发的同时，同步引进公交、教育、医疗、购物等城市级配套资源。是一个可自我成长，可持续发展的梦想之城。郑州的盛世城邦，林与城都属于此类产品系。

　3、建筑施工单位 施工单位：杭州建工集团有限责任公司，公司资质：一级资质，曾经建设经典项目：杭州游泳健身中心、杭州铁路新客站、东方通信大楼、嘉兴行政中心、萧山经济开发区管委会综合楼、金华信息港大楼和杭州客运中心荣获国家建筑工程最高奖鲁班奖等。

　4、景观设计单位 景观设计单位是全国知名景观公司广州山水比德园林集团，代表作有获得全国金盘奖的苏州旭辉一号院，重庆金地九曲府，杭州阳光城檀悦与连续十年排名全国豪宅首位的广州大一山庄等知名作品。

　5、策划公司 杭州捷群广告有限公司 6、工程监理单位 浙江之江工程项目管理有限公司 7、物业公司 新和昌物业是和昌集团下属企业，公司于 2008 年 6 月注册成立，注册资本为 5000万元人民币，并于 2009 年之后分别成立了安徽、扬州、武汉、南京、苏州、烟台、洛阳、杭州等 8 家分公司，另下设苏州怡昌物业（全资）、河南创和物业（控股）2 家子公司，是一家壹级资质的物业服务企业。公司经过八年努力，匠心打造十三个“和社区”，为近两万户“和业主”提供 24 小时全方位服务。

　所以对您今后的居住会带来不一样的居住感。新和昌物业致力于成为业主生活的终端服务全方位解决者，专注于为业主提供

　专业维护与悉心服务的物业管理。将深耕住宅物业服务，实现传统物业转型，深挖社区价值，拓展增值服务。为客户带来更有价值的服务。实现公司从“基于客户的物业服务，新和昌物业将整合内外部资源，为客户提供衣、食、住、行、教育、医疗、等全系生活配套。

　8、销售代理公司 易居，易居企业集团是一个中国创新的，基于大数据的房地产交易服务商，企业愿景是做房地产业的优秀服务生，服务产业链涵盖土地交易服务，新房营销代理服务，二手房交易服务，累计代理近万个楼盘，80%是全国房企百强品牌，覆盖 20 大区，165个城市，1000+案场，10000 余名一线业务员，年总消超 4300 亿。

　 策源，策源地产成立于 1999 年 3 月。策源地产是中国最大民营企业复星集团控股子公司，公司主营业务涵盖一手代理、地产咨询、商用地产三大板块。作为成长快速而行事稳健的房地产流通领域综合服务商，在中国房地产代理行业中名列前茅。

　策源地产得享复星在金融、媒体、钢铁、医药等行业的资源，同时与各类媒体、大型知名开发商、金融机构、协会商会等保持良好的合作关系，彰显出其在行业资源、媒体资源、高端客户数据资源上的领先优势。策源现已成立 17 个城市公司，主要核心城市有：上海、杭州、南京、无锡、苏州、南通、武汉、西安、重庆、天津、成都… 本着“与开发商携手，营造优质楼盘，建筑生活理想；与消费者同心，成就心中愿景，实现理想生活”的企业理念，策源不断成长，屡获殊荣。

　曾蝉联七届上海市房地产营销代理企业金桥奖二十强； 2004-2008 连续五年荣膺“中国房地产百强策划代理企业 TOP10”； 2006-2010 年在“中国房地产策划代理公司品牌价值 TOP10”位居前列。

　二、环境篇

　1、行政区域 云栖玖著紧邻杭富轻轨科创园站，320 国道与九龙大道交叉口，处于大之江板块的核心位置，大之江板块是由国家级度假区的之江板块，与国家级开发区富阳中心的银湖板块组成，旨在打造高端低密度森林住区，紧邻西湖区景区资源，坐拥稀缺森林山景，项目以和昌云舒系高端低密度产品定位于大之江板块的高品质住区。

　项目所在银湖板块位置 5 分钟到之江国际艺术区，经过紫之隧道 20 分钟直达城西，过之江大桥即到滨江，约半小时内可达奥体及武林商圈，更值得一提的是地铁 6 号线及杭富城际轻轨，将于 19 年建成通车，这条线路连通了地铁 1 号、2 号、4 号线，可快速到达杭州主城各个核心商圈，真可谓离尘未离城。更具有得天独厚的自然资源，南依黄公望国家森林公园，北望午朝山国家森林公园，毗邻野生动物园。是杭州少有的生态区块，PM2.5 含量小于 50。集山地、水系、田园、林地于一体，为田园别墅营造的天然美地。

　2015 年，富阳撤市设区正式成为杭州的第九大区，银湖板块作为新的主城区重要板块，产业集聚，硅谷小镇是浙江省人民政府批准的首批省级开发区，浙江省首批省级37 个特色小镇之一。硅谷小镇力争到 2020 年成功培育年产值超百亿元的智慧企业 5家以上，智慧产业实现年产值 1000 亿元以上，将开发区打造成千亿级的产业平台，并助推富阳迈入更高层次的“2.5 智慧时代”。而距离项目 7 公里的云栖小镇，是国内首个以云生态为主导，云计算为核心科技，基于云计算大数据和智能硬件产业的产业小镇。产业覆盖云计算、大数据、APP 开发、游戏、移动互联网等各个领域，已初步形成较为完善的云计算产业生态，引领着新一代科创行业奋发前行。整个城市蓬勃发展，主城区房价接连破五破六，连之江也破了 3 万，更不用说西溪湿地别墅动辄上千万，而银湖板块环境配套都不缺的情况下，而售价仅为之江三分之一，是杭州前所未有的价值洼地。

　银湖未来将开发成集景观居住、旅游休闲、科技创意产业于一体的生态型城市新区，规划有“一主、一心、一副、三轴、四区”的功能布局：

　 “一主”：以九龙大道东端为主中心，集中布局办公商务、商业金融等主要公共设施功能区块；

　 “一心”：在以上主功能区块建设集聚区域公共服务职能的中心广场；

　 “一副”：以 320 国道以北老镇为副中心，布局镇中心居住片的公共服务设施；

　 “三轴”：由九龙大道、闲祝线构成“十”字形相交的功能发展轴；320 国道由东北向西南贯穿整个镇区，形成一条交通轴； “四区”：北部的高级景观住宅和旅游配套区块，中部的生活、商业和创意产业综合中心区块，南部的农居安置和社区服务区块，西部的生态运动、休闲旅游区块等 4 个功能区块。

　同时，根据银湖控制性详细规划显示，未来几年内即将出让的大量住宅用地，容积率的下限都将控制在 1-1.2，这无疑表明银湖板块的高端走向。—— “杭州的西郊公园”。

　2、周边配套 2.1、商业和休闲配套 1、项目周边配套非常齐全，位于杭州野生动物园对面的“富春硅谷”将是未来几年内银湖板块内最大的配套，富春硅谷总建筑面积约为 60 万方，在银湖新城的核心区将崛起野风·山的 2 万平米大型商业配套——银湖商业中心。2、之江象山国际商业广场，位于转塘街道的核心区域，总建筑面积约 15 万方，打造成为一站式生活购物体验中心。3、恒大水晶国际广场，项目位于西湖区南侧，之浦路与枫桦交汇南行 100 米处，是一个集购物、五星级酒店、滨水商业街和住宅为一体的大型综合体项目。

　杭州野生动物世界：位于杭富路九龙大道 1 号，邻近 320 国道，占地 3500 亩，是目前华东地区规模最大的野生动物世界，被国家旅游局命名为“AAAA 级旅游景区” ，是浙江省最具影响力的景区之一。

　 杭州西湖国际高尔夫乡村俱乐部：位于之江大道 200 号，可经 320 国道、之江路到达。占地约 4000 亩，兴建 36 洞南北两个极具挑战性却又呈现不同迷人风采的国际锦标级高尔夫球场。西湖高尔夫球场为善用自然景观配合其精彩构图而闻名的世界顶尖设计大师 Jack Nicklaus 的经典之作。

　富春山居高尔夫球场：坐落于富春江畔，江滨东大道，可经 320 国道、高尔夫路、富袁线到达。球场由设计师 Golfscape Ltd. Daniel J. Obermeyer 设计，球场球洞数18 洞，标准杆 72 杆，球道长度 6,684 码。球会设施：有顶棚灯光练习场、网球场、提供职业教球课程、餐厅、休闲室、更衣室、私人餐厅、高尔夫宴会及社交中心、富春阁餐厅和会议室。

　2.2、学校：

　银湖实验学校位于开发区银湖新区北部，占地面积 350 亩，总投资近 10 亿元，师资力量雄厚，浙江中医药大学滨江学院、浙江理工大学科艺学院、浙江工业大学之江学院已签约落户并完成规划选址，将来这里会形成集聚 5 万人左右的高教园区。

　2.3 医疗：

　项目周边的医疗配套也是十分完善的，距离项目最近的杭州金华医院约 2.2 公里左右，富阳第三人民医院以及浙江省人员医院江山分院开车也仅需 10 分钟左右，未来浙医之江分院也将落户之江，为您和您家人的生活保驾护航。

　2.4、交通：

　320 国道：是富阳融入杭州大都市的龙头项目。富阳段长约 12 公里，已于 2010年 12 月通车。从转塘过去，道路宽敞、景致漂亮，到项目所在的受降镇仅约 10 多分钟。

　 闲祝线：闲祝线是富阳连接杭州西部及余杭的重要通道，起点位于余杭区闲林镇与02 省道相衔接，终点为富阳市受降镇祝家村与 320 国道相接，项目路线总长约 11.485公里，其中富阳段 4.475 公里，沿途依山傍水，景色极佳。使富阳通往杭州城西、余杭的路况有较大改善。

　紫之隧道：紫之隧道作为国内规模最大的城市隧道群，全长 14.4km，南接之浦路，沿着西湖景区，一路大清谷、龙坞山脉等旖旎景色，北接紫金港路，串起之江新城、西溪板块以及紫金板块在内的西面近半座杭州城，同时也串联杭州的大半个景区。从城西一路直达之江，并可通过之江大桥与彩虹快速路衔接。

　之江大桥：之江大桥位于杭州之江旅游度假区转塘镇东部 320 国道和杭新景高速公路连接处，连接钱塘江对面的滨江区彩虹大道城市快速路，建成后，从富阳经过之江大桥进入滨江区，并通过滨江区当地路网从钱江四桥、三桥、二桥进出杭州主城区。

　午潮山隧道（在建）：午潮山隧道建成之后，通往银湖又将增加一条“时空隧道”，即不经过 320 国道就可以从小和山直接进入银湖板块。

　杭富轻轨（在建）：杭富轻轨规划站点-文创园站紧邻云栖玖著，未来可在美院象山站无缝转入杭州地铁 6 号线，直达奥体中心，最远可去火车东站。全长约 29.7 公里、设站 10 座的杭富轻轨一期工程已于今年 2 月 18 日开工，有望在 2019 年与地铁 6 号线同步建成并带来出行利好，以构筑富杭都会同城化。

　三、市场篇 ：

　宏观市场：

　1.1、2017 年上半年中国房地产市场形势总结

　政策导向下，房地产业周转正逐步放慢。上半年全国重点城市网签成交面积普遍大幅回落，四大经济圈 24 个重点城市 2017 年网签成交同比下降 27%。珠三角、长三角、环渤海三大经济圈重点城市成交同比跌幅达 30%至 50%。华中华西地区多个城市仍处“去库存”阶段，政策相对宽松，成交保持相对稳定。

　1.2、杭州市场分析 自去年调控以来，杭州连续在住宅、土地市场祭出重拳，阻挠投资投机资金涌入。然而，杭州 2020 年亚运会带出的重大城建利好;加之政府对备案价格、网签数量的限制，房企随之调整推盘节奏。导致市面上可售新盘数与成交量有明显下滑，市场呈奇货可居状态。2017 年 7 月杭州(不含富阳)商品房共计成交 16229 套，较 6 月份的 19414 套，减少了 3185 套，环比下降 16.4%。以往，7 月是楼市的冷淡期，相较于 6 月末的疯狂，7月的成交量下滑也是意料之中。但从 7 月的总成交数据来看，并不低，在前 7 个月的排名中位列第三，甚至超过了“银四”，这就说明，购房者的热情还是十分高涨的。

　2.1、杭州近一年房市调控措施 ▪2016 年 9 月 18 日：

　 出台限购政策，暂停向拥有 1 套以上住房非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

　▪2016 年 9 月 27 日：

　 1.暂停市区购房入户;

　2.提高公积金贷款二套房首付比例：拥有1套住房但未结清相应商业性购房贷款的，首付比例由 40%调整为 50%;

　 3.提高商业贷款二套房首付比例：拥有 1 套住房但未结清相应购房贷款的，首付比例由 30%调整为 50%。

　▪2016 年 11 月 9 日：

　 1.升级限购政策，非本市户籍居民家庭购房须提供前 2 年内连续缴交 1 年的社保或个税记录证明，不得通过补缴购房;

　 2.提高公积金贷款首套和二套房首付比例，三套停贷：首次购房或拥有 1 套住房并已结清贷款的，首付比例由 20%调整为 30%;拥有 1 套住房但未结清相应商业性购房贷款的，首付比例由 50%调整为 60%;拥有 2 套以上住房或未结清公积金贷款的，不得申请公积金贷款;

　 3.提高商业贷款首套和二套房首付比例，三套停贷：首次购房的，首付比例不低于30%;“有房无贷”或“有贷无房”的，首付比例不低于 40%;拥有 1 套住房但未结清相应购房贷款的，首付比例不低于 60%;拥有 2 套以上住房的，暂停贷款。

　▪2017 年 3 月 2 日：

　 1.扩大限购范围。

　 富阳、大江东纳入限购范围，市区范围内统一限购;

　 2.升级非本地户籍居民限购措施，个税或社保年限要求，由“前 2 年内连续缴纳 1年以上”调整为“前 3 年内连续缴纳 2 年以上”; 3.增设本地户籍居民家庭限购措施，本地户籍居民家庭限购 2 套。

　2.2、杭州近一年土拍市场调控措施

　▪2016 年 9 月 26 日：

　加大土地供应，公布出让计划，调整土地出让竞价方式：溢价率超过 100%时，签订出让合同一个月内全额付清土地出让金;溢价率超过 120%时，须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到 150%时，转入投报配建养老设施。

　▪2017 年 3 月 24 日：

　再次对土地出让竞价规则作进一步优化：溢价率超过 50%时，须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到 70%时锁定限价，转入竞报自持比例;当自持比例达到 100%时转入竞配养老用房

　目前楼市限购政策汇总：

　一、限购范围 限购范围：上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区、富阳区和大江东产业集聚区的普通自住住房。

　二、限购政策 1、本市户籍成年单身人士（含离异）：在限购区域内限购一套住房，即在市区范围内暂停对拥有一套及以上住房的本市户籍成年单身（含离异）人士出售新建商品住房和二手住房。

　2、本市户籍家庭在限购区域内限购 2 套，暂停对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

　3、企业购买限购区域住房的限制上市交易年限，需满 3 年才能上市交易。

　4、非本市户籍家庭，需提供自购房之日起前 3 年内在本市连续缴纳 2 年以上的个人所得税或社会保险证明。

　5、对户籍由外地迁入四县（市）的居民家庭的购房限制，自户籍迁入之日起满 2 年，方可在本市市区范围内购买住房。

　PS：自 2016 年 9 月 28 日起，在杭州市区范围内（含萧山、余杭、富阳、大江东）暂停实施购房入户政策。

　三、贷款政策 （一）住宅商业贷款：

　1、首套房

　 在杭州无房且无住房贷款记录，首付不低于 30%。

　2、二套房

　 在市区范围内，对于已拥有一套住房，或无住房但有住房贷款记录的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房，执行二套房信贷政策，首付款比例不低于 60%。

　 严格审核借款人还款能力，严格落实月供收入比不超过 50%等政策要求，对已成年、未就业、无固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，可参照二套房信贷政策执行。

　（二）公积金贷款政策

　1、首套房

　 职工家庭名下无房，且无住房贷款记录的，购买普通自住住房执行首套房政策，贷款首付款比例不低于 30%，公积金贷款利率按同期住房公积金贷款基准利率执行。

　2、二套房

　 被认定为二套房贷款的，贷款首付款比例不低于 60%，公积金贷款利率按同期住房公积金贷款基准利率 1.1 倍执行。

　 四种情形，不予公积金贷款

　①职工家庭名下拥有两套及以上住房的。

　 ②职工家庭未结清住房公积金贷款的。

　 ③职工家庭名下已拥有一套住房，除该套住房外有其他未结清商业住房贷款记录的。

　 ④职工家庭有两条及以上未结清商业住房贷款记录的。

　四、首套房、二套房认定标准

　1、严格首套房标准

　 职工家庭名下住房套数根据家庭房产查档和住房贷款记录确定。家庭住房贷款记录包括公积金贷款记录和商业住房贷款记录，以公积金中心审核和人民银行个人征信报告记录为准。未结清的住房贷款记录条数计入家庭名下住房套数，与住房查档记录一致的可合并计算。

　2、三种情况，被认定为二套房

　 ①职工家庭名下无房，有住房贷款记录并已结清的。

　 ②职工家庭名下已拥有一套住房，无住房贷款记录或有住房贷款记录并已结清的。

　 ③职工家庭名下已拥有一套住房，有一条未结清的商业住房贷款记录且为该套住房的。

　四、价值篇：

　项目价值分析-项目 SWOT S：

　交通便利：紧邻 6 号轻轨科创园站，彩虹快速路直达滨江，紫之隧道贯穿西湖景区 2、板块价值：位于大之江板块，离尘不离城，传统豪宅板块 3、周边环境：大之江西湖景区，北靠午朝山森林公园，南依黄公望森林公园

　W：

　1、地理位置：隶属富阳区，320 国道边上 2、周边配套：周边配套较少，商业依托转塘 3、品牌：和昌进入杭州较短，未被大众熟悉 O：

　1、入市时机：主城区居高不下，滨江 断供，之江疯涨，小面积排屋较少 2、供需关系：杭州库存严重不足，供小于求 3、产品定位：为杭州受众最广的面积段，搭配市场稀缺排屋

　T：

　1、板块认可度：银湖板块发展多年，配套较少，未被多数人熟知 2、市场因素：东洲板块大牌开发企业云集

　价值体系建立 1、城市发展维度：

　G20 过后，国际杭州发展飞速，十三五规划出台，杭州各大区域房价倍速高升，库存去化迅速。主城区接连破 5 破 6 万，滨江 4-5 万，之江板块 3 万左右，杭州富阳撤市设区，成为杭州第九区，成为十三五规划，七大副中心之富阳中心，银湖板块地处富阳与杭州的交汇之大之江板块。随着杭富轻轨和地铁 6 号线的建设，紫之隧道的开通，必将迎来主城区外溢客户潮，也将加快银湖板块的发展。

　320 国道综合整治和环线外移工程已竣工通车，九龙大道、高科路、科创东路、科创西路、金桥北路、西二环路等主干道构成便捷的内部交通路网。6 号线轻轨，紫之隧道，之江大桥，彩虹快速路。

　2、生活理念维度：

　2.1 设计理念：

　打造最好家园，找寻失落的归属感； 和昌云栖玖著对家园的理解是：最好的家是人可以把心安顿下来的地方 2.2 规划理念：

　 和昌将云舒高端系产品理念营造云栖玖著，拥有城市低密居住形态，同时又拥有稀缺的自然环境以及便捷的交通网络打造城市级山墅。

　3、产品价值维度：

　3.1 规划：

　项目占地面积为 9 万方，总建筑面积为 15 万方，容积率 1.0，规划 63 幢，其中51 幢排屋，12 幢小高层公寓，共计 761 户。其中住宅户型 89-121 方，联排 126-198方，1.0 容积率，是纯粹低密改善墅区。整体规划车位 1057 个，车位配比 1:1.3。

　3.2 建筑：

　项目整体建筑风格充分借鉴浓郁东方风情的江南民宅，汲萃东西方建筑之精髓，将现代形式构图融合至传统建筑符号之间，著造新东方现代主义建筑，从而达到优雅、简洁、质朴的效果，筑美学建筑之境。整个外立面充分吸收了中国建筑元素，排屋外立面的花窗，是古代园林建筑中窗的一种装饰和美化的形式，既具备实用功能，又带有装饰效果；入户门口的抱鼓石，是效仿汉族传统民居，造型精致典雅。高层外立面主体偏重横向线条设计，落地窗设计，更注重建筑的通透性，利于采光；底座采用围合干挂石材基座；顶部利用顶部大出挑的屋顶创造的收头和随时间而变化的阴影来强调立面的体积感。

　3.3 户型：

　高层住宅公寓主力户型 89-121 方，联排主力户型 126-199 方。

　3.4 景观：

　项目园区景观以山、水为媒介，营造与山水的亲密关系，打造出一种城市山居生活理念，通过打造山体公园等高品质的休闲山居配套，让人充分的体验与山亲近，在山上放松心灵，形成美好山居生活体验，全面满足客户城市山居生活所需。在繁华都市文明中享受自然馈赠，在忙碌都市节奏中获得心灵慰藉。

　3.5 配套：

　毗邻银湖科技城，但社区配套丰富，有大型农贸市场及超市，未来自建的 5 万方商业，其中近 1 万方的纯商业配套。位于杭州野生动物园对面的“富春硅谷”将是未来几年内银湖板块内最大的配套，富春硅谷总建筑面积约为 60 万方，在银湖新城的核心区将崛起野风·山的 2 万平米大型商业配套——银湖商业中心。

　3.6 智能化：

　暂定的智能化配备包括监控系统、围墙防盗报警、车辆管理系统、一卡通门禁系统、信息显示系统。

　4、品牌价值维度（和社区）：

　4.1、“和沐人居系统”：通过生态规划、公共景观、贴心公共设施等优质产品打造“和沐人居系统”；从整体建设规划到每个人的活动空间，进行深入了解与考虑之后，和社区创造了人们居住的社区；人们喜欢享受步行的乐趣，于是人车分流，告别噪音搅扰就成为社区交通的规划前提和实施守则。和社区通过最初的有效规划，到细节的不断改善实施，创造出人们喜欢的社区，给予居住在此的居民以极大安全感。

　4.2、“和美生活系统”：通过多元化休闲、智能医疗、全优生活和康体运动等配套完善

　的“和美生活系统”；美好的生活不仅是居住的全面舒适，更包括精神世界的文明统一。和社区照料着居民的生活，以有效的机制建立社区居民的基础管理系统。从衣食住行、金融家政、24 小时医疗，到新型充电桩等家用车服务，足不出户在社区中满足居民一切与时俱进的生活需求，犹如一个温暖的大家长。亲老中心、文化广场、咖啡厅、健身房等是社区的基础活动设施，在有条件的社区中选择以社区电影院、茶舍、文化艺术馆、图书馆等，更具吸引力的精英文化活动，引导和社区的整体精神文明向更美好的方向前行。

　4.3、“和乐成长系统”：通过萌学堂、善学堂和智学堂等资源配置体现“和乐成长系统；人们越加相信，持续的教育是对一生最有益的事。从幼儿园到中学的一站式标准教育体系，到社区主题学堂；从成长的知识学习，到美学美育的提升，不仅为家长分担教育孩子的重任，更深入成人兴趣学习与老年学习领域，引入和昌大学／老年大学与和昌训练营，以“更多的学习”代替“过度的休闲”，在持续一生的多层次教育中，不断发掘全新的生命活力。一个持续学习中的社区，一定能够创造更精彩的人生与未来。

　4.4、“和善分享系统”：通过兴趣联盟、和社区公约、私享服务和公益等组织建立“和善分享系统”。分享会给人们带来意想不到的快乐。定期的各种主题分享会和市集，不仅让左邻右里更亲近，更促进开放、平等、友善的和社区氛围。越是进入社会的高阶发展阶段，人与人交流的价值便不断提高。比如：垃圾分类、二手市集、义工活动、创业分享…虽然点滴小事，却可以在共同的习惯养成中形成相互认同的社区文明。对社区资源深层发掘与整合的过程，不仅是“邻里互助”优化社区资源配置，更能够最大化激活每位居民的潜力与活力，形成新的关系链接。从和社区活动组织，到建立社区公约，最终形成的共同社区平台，和社区与社区居民一起，更健康地长久发展。

　五、产品篇：

　1、产品的物业类型 高层住宅公寓主力户型 89-121 方，联排主力户型 126-199 方。

　2、建筑风格：

　项目整体建筑风格充分借鉴浓郁东方风情的江南民宅，汲萃东西方建筑之精髓，将现代形式构图融合至传统建筑符号之间，著造新东方现代主义建筑，从而达到优雅、简洁、质朴的效果，筑美学建筑之境。

　3、景观设计方案及景观元素 新山水田园居 景观元素：山石、林木、飞鸟、流水、琴书、观赏草、钢板等 4、交付标准 交付标准以合同为准

　 六、和社区 和昌集团在 2016 年提出了“和社区”全新生活理念，通过打造社区生态规划、公共景观、贴心公共设施和匠心户型设计等优质产品，和社区”定义为中国社区生态的实践者，致力于对日常生活之美的构建。和社区主要包括了和沐人居、和美生活、和乐成长、和善分享四大系统。

　“和沐人居系统”：通过生态规划、公共景观、贴心公共设施等优质产品打造和沐人居系统； （衍生说辞）：从整体建设规划到每个人的活动空间，进行深入了解与考虑之后，和社区创造了人们居住的社区；人们喜欢享受步行的乐趣，于是人车分流，告别噪音搅

　扰就成为社区交通的规划前提和实施守则。和社区通过最初的有效规划，到细节的不断改善实施，创造出人们喜欢的社区，给予居住在此的居民以极大安全感。

　“和美生活系统”：通过多元化休闲、智能医疗、全优生活和康体运动等配套完善的和美生活系统；美好的生活不仅是居住的全面舒适，更包括精神世界的文明统一。

　（衍生说辞）：和社区照料着居民的生活，以有效的机制建立社区居民的基础管理系统。从衣食住行、金融家政、24 小时医疗，到新型充电桩等家用车服务，足不出户在社区中满足居民一切与时俱进的生活需求，犹如一个温暖的大家长。

　亲老中心、文化广场、咖啡厅、健身房等是社区的基础活动设施，在有条件的社区中选择以社区电影院、茶舍、文化艺术馆、图书馆等，更具吸引力的精英文化活动，引导和社区的整体精神文明向更美好的方向前行。

　“和乐成长系统”：通过萌学堂、善学堂和智学堂等资源配置体现“和乐成长系统；人们越加相信，持续的教育是对一生最有益的事。

　（衍生说辞）：从幼儿园到中学的一站式标准教育体系，到社区主题学堂；从成长的知识学习，到美学美育的提升，不仅为家长分担教育孩子的重任，更深入成人兴趣学习与老年学习领域，引入和昌大学／老年大学与和昌训练营，以“更多的学习”代替“过度的休闲”，在持续一生的多层次教育中，不断发掘全新的生命活力。一个持续学习中的社区，一定能够创造更精彩的人生与未来。

　“和善分享系统”：通过兴趣联盟、和社区公约、私享服务和公益等组织建立“和善分享系统” （衍生说辞）：分享会给人们带来意想不到的快乐。定期的各种主题分享会和市集，不仅让左邻右里更亲近，更促进开放、平等、友善的和社区氛围。越是进入社会的高阶发展阶段，人与人交流的价值便不断提高。

　比如：垃圾分类、二手市集、义工活动、创业分享…虽然点滴小事，却可以在共同的习惯养成中形成相互认同的社区文明。对社区资源深层发掘与整合的过程，不仅是“邻里互助”优化社区资源配置，更能够最大化激活每位居民的潜力与活力，形成新的关系链接。

　从和社区活动组织，到建立社区公约，最终形成的共同社区平台，和社区与社区居民一起，更健康地长久发展。

　通过和社区的四大系统，完整营建美丽的社区空间，美满的生活体系，美好的素质养成及美善的分享精神。从而让人们的社区生活更加丰富有趣，更有生命质量。

　在社区里：以规划配套为生活环境生态，景观环境为自然环境生态，物业管理为发展环境生态，人与人之间的关系为人文环境生态。它们结合在一起，便形成了社区整体生态。从实践和社区生态，满足城市居民更高层次的需求。