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    3孔雀城项目定位报告范文

    时间：2020-10-12 20:44:52 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人 蒲公英阅读网手机站

    相关热词搜索：孔雀 定位 报告

    　项目 定位报告

    　2012- - 11

    　目录 第一部分

    　精英城市定位 .............................................................................. 2

    　1. 片区理想与定位 ........................................................................................................................... 2 1.1 片区简介 ........................................................................................................................... 2 1.2 片区理想 ........................................................................................................................... 3 1.3 片区定位 ........................................................................................................................... 3 2. 精英城市配套体系 ....................................................................................................................... 3 2.1 精英城市配套体系汇总 ................................................................................................... 3 2.2 重点建设配套体系 ........................................................................................................... 3 第二部分

    　项目定位 ..................................................................................... 4

    　1. 项目分析 ....................................................................................................................................... 4 1.1 宗地分析 .................................................................................................................................. 4 1.2 项目战略分析 .......................................................................................................................... 6 1.3 精英客户分析 .......................................................................................................................... 6 1.4 竞争分析：

    　.............................................................................................................................. 7 1.5 其他分析（宏观分析）

    　.......................................................................................................... 8 2. 项目定位 ....................................................................................................................................... 9 2.1 定位要素 .................................................................................................................................. 9 2.2 客户定位 .................................................................................................................................. 9 2.3 产品定位 .................................................................................................................................. 9 3. 项目策略 ..................................................................................................................................... 10 3.1 竞争策略 ................................................................................................................................ 10 3.1.1 竞争要素价值分析表 ......................................................................................................... 10 3.1.2 竞争要素级配表 ................................................................................................................. 10 3.1.3 竞争措施 ............................................................................................................................. 11 3.2 开发策略 ................................................................................................................................ 11

    　项目 定位报告 框架

    　 第一部分

    　精英城市定位

    　. 1. 片区理想与定位

    　1.1 片区简介

    　 区位分析（区位、背景介绍；附图）

    　 交通分析（对外交通分析；附图）

    　 片区分析（地块四至、用地现状介绍、自然环境、经济、人口简介；附图）

    　1.2 片区理想

    　1.3 片区定位

    　 片区总体定位  精英城市定义 . 2. 精英城市配套体系

    　2.1 精英城市配套体系汇总

    　 精英城市配套体系建设目标（如固安：层次健全、功能齐备、品质高尚）

    　 1241（城市、社区、组团）配套体系项目列表 级别 体系 项目名称（拟打造配套项目）

    　城市级 通达路网 主干路网、对外通道（高速公路、高速入口）、绿色慢行交通网

    　林荫大道 孔雀大道、中央大道

    　公园体系 中央公园、市民广场、地标雕塑及景观节点、沿路滨水景观带、孔雀水系

    　综合商业 幸福港湾、幸福天阶、幸福新天地、幸福广场

    　学校体系 幸福国际学校、幸福公立学校 星级酒店 幸福酒店、精品酒店

    　医院体系 幸福医院、幸福国际康体中心

    　规划展馆 规划展馆

    　体育公园 幸福体育公园，幸福高尔夫俱乐部 交通枢纽 幸福快线、地铁及轻轨站点

    　行政中心 行政服务中心

    　文化公园 幸福文化公园（四合一：电影院、图书馆、科技馆、儿童见学公园）

    　社区级 社区公园

    　社区医疗中心

    　幸福幼儿园

    　幸福五合一图书馆

    　组团级 幸福五合一会所

    　 项目汇总图 2.2 重点建设配套体系

    　 公园绿色体系（公园体系建设目标概述、项目列表、汇总图）

    　 教育医疗体系（教育体系建设目标概述、项目列表、汇总图）

    　 酒店商业体系（商业体系建设目标概述、项目列表、汇总图）

    　第二部分

    　项目定位

    　（项目定位简述）

    　. 1. 项目分析

    　1 1.1 宗地分析

    　1.11 .1 区位分析

    　（主城都市圈位势、片区在主城的位势、项目在片区的位势等）

    　. 1.. 1.2 2 项目本体分析

    　 四至、控规（用地红线）、容积率、占地面积  交通和人流  景观、地形、地质等资源  市政设施、城市配套、重要建筑物  历史人文条件 . 1.. 1.3 3 土地价值分析

    　按照景观资源与周边环境将土地分为四级，接近景观和用地中心价值高，靠近地块北侧和道路的土地价值越地，相应的应将溢价能力的强的产品放置在土地价值高的地块 。

    　 示例：

    　 . 1.. 1.4 小结与建议

    　有利因素

    　不利因素

    　1 1 1

    　2 2 2

    　3 3 3

    　宗地产品初步定位 1、档次 2、产品线

    　2 1.2 项目战略分析

    　. 1. 2.1 项目背景 — 过去、现在、未来

    　. 1. 2.2 项目使命 — 财务目标、非财务目标

    　（在公司业务中承担的战略任务）

    　. 1. 2.3 小结

    　3 1.3 精英客户分析

    　（基于宗地初步开发方向，结合项目战略任务后的模拟客群）

    　. 1. 3.1 客户来源（地域特征）

    　. 1. 3.2 目标精英客户客户群构成（要选自“飞机模型”目标精英客户图谱）

    　“飞机模型”目标精英客户图谱

    　. 1.3 3.3 客户购买特征

    　 购买属性（N 次购买）

    　 购买力（单价、总价）

    　 购买目的（首置、首改、再改、高端再改、度假养生、养老等）

    　. 1.4 3.4 小结与建议

    　4 1.4 竞争分析：

    　. 1.1 4.1 片区市场供需分析

    　（过去 12 个月量价分析图、未来 1-2 年预测）

    　. 1.2 4.2 细分市场竞争格局分析（细分市场选择、竞争项目选择）

    　总价细分市场的容量（亿元）

    　产 品面积 121- 130

    　 面积细分市场容量（亿）

    　 111- 120

    　 101- 110

    　91- 100

    　81- 90

    　 71- 80

    　 70 以下

    　30- 40万

    　41- 48万 48- 55万 56- 65万 66- 7 0万 71- 77万 78- 84万 85- 91万 92- 105万 105万上 产品总价

    　. 1.3 4.3 三同三最表

    　 . 1.4 4.4 典型 竞品分析

    　. 1.5 4.5 小结与建议

    　5 1.5 其他分析（宏观分析 ）

    　指标 现象 意义 评估 初步对策 有利因素 不利因素 政治

    　经济

    　社会

    　人口

    　技术

    　行业

    　销售情况 客户构成户型面积（㎡）单价 （元/㎡）总价（万元）（1、开盘当日去化量2、总去化量）(首置、首改、再改、高端再改)与来源（区域）产品特色、产品策略对我们产品的策略借鉴同区位项目：同总价项目：同产品项目：最好发展商的项目：最高售价的项目：最快销售速度的项目：三最三同竞品名称主力产品信息 分析

    　. 2. 项目定位

    　1 2.1 定位要素

    　1 2.1.1 定位口号

    　2 2.1.2 核心诉求（关键价值点、卖点）

    　3 2.1.3 原则/ / 理念（性格、属性）

    　4 2.1.4 定位说明

    　 范围（全球、亚太、中国、区域…… ）

    　 地位（领先、创新、领导、数一数二……）

    　 性格（人文……）

    　 类型（空港、水都、水岸、山地、温泉、养老、养生……）

    　2 2.2 客户定位

    　. 2.1 2.1 客户组合

    　 精英客户类别及结构（基于成长/成就/成功精英和职业）

    　 各类精英客户特性描述 . 2.2 2.2 主力客群购房需求特征

    　 购买力（单价、总价）

    　 实体需求（产品形态、配套、景观、服务）

    　 心理需求、生活方式（人文、调性、社会关系、建筑风格等）

    　3 2.3 产品定位

    　. 2.1 3.1 产品线选型（ 90% 产品要选自产品图谱）

    　 产品等级配比（标杆、拳头产品、辅助产品）

    　 户型组合  配套组合

    　. 2.2 3.2 强排方案对比（含经济测算）

    　分析

    　. 2. 3.3

    　开发方案及指标

    　. 3. 项目策略

    　1 3.1 竞争策略

    　1 3.1.1 竞争要素价值分析表

    　 2 3.1.2 竞争要素级配表

    　产品竞争要素 高感知 低感知 高成本 低成本 城市 区位形象

    　 通达路网

    　 公园体系

    　 人文氛围

    　 购物休闲

    　 教育配套

    　 医疗配套

    　 其它配套

    　 社区/组团 容积率

    　 景观

    　 建筑

    　会所/公共空间

    　 服务

    　 社区/组团配套

    　 单体 功能空间

    　 服务空间

    　 赠送空间

    　 秘密性

    　 车位

    　 价格

    　3 3.1.3 竞争措施

    　2 3.2 开发策略

    　. 3. 2.1 分期开发策略

    　 分期开发原则、分期数  各期开发时间、位置、规模 （示意图）

    　 各期主力产品

    　 各期售价预测  配套开发策略 . 3. 2.2 首期开发策略（含示范区）

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