重庆航空基地一期工程钢结构监理实施细则

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重庆航空基地一期工程钢结构监理实施细则 本文简介：Cisdi重庆赛迪工程有限公司重庆航空基地一期工程钢结构工程监理实施细则编制人：审核人：重庆赛迪工程咨询有限公司重庆航空基地一期项目监理部2016年6月1日一、工程概况本工程为重庆航空有限责任公司生产基地建设项目一期工程，建设用地位于庆渝北区210国道东侧，319国道南侧，重庆江北国际机场西北侧。建

重庆航空基地一期工程钢结构监理实施细则 本文内容：

Cisdi重庆赛迪工程有限公司

重庆航空基地一期工程

钢结构工程监理实施细则

编制人：

审核人：

重庆赛迪工程咨询有限公司

重庆航空基地一期项目监理部

2016年6月1日

一、工程概况

本工程为重庆航空有限责任公司生产基地建设项目一期工程，建设用地位于庆渝北区210

国道东侧，319

国道南侧，重庆江北国际机场西北侧。建设地形总体呈五边形，基地总用地面积为

82449.2

㎡，建设用地南北长约

399.54m，东西宽约

311.65m。

综合办公楼±0.000以上钢结构（包括屋面钢架

、会议大厅网架、阳光顶桁架、钢连廊、钢楼梯、雨篷）施工图，系根据工艺、建筑、水、暖、电等

专业技术条件设计而成。会议大厅网架四边支撑，采用正放四角锥，上弦支撑，上弦标高17.4m，高度2m，网架节点采用螺栓球节点。

阳光顶桁架跨度12m，上下弦杆件采用薄壁方钢管、腹杆采用薄壁圆钢管，一端铰接、一端滑动。钢连廊跨度14m(12m)，钢梁采用热轧H型钢，一端铰接、一端滑动，楼板为钢筋混凝土楼板。

空勤保障楼±0.000以上钢结构（包括钢架及雨篷），屋面钢架采用钢框架结构，层高3.6m，主要柱网为6.8m×8m。钢架梁采用热轧H型钢及焊接方钢管，钢架柱采用焊接箱型钢柱。雨篷柱距为6.8m、8m，悬挑长度2.1m~2.7m，雨篷梁采用热轧H型钢及焊接箱型梁。钢结构制作严格按照《钢结构工程施工质量验收规范》。

屋顶钢结构按位置不同，共分为两个独立钢结构施工区域。柱底标高均为32.300，梁顶标高均为35.900。

2、

编制依据及质量验收一般规定

1、

已批准的监理规划

2、

与专业工程相关的标准、设计文件和技术资料

3、

《钢结构工程施工质量验收规范》

GB50205-2001

4、

《钢网架螺栓球节点》

JG/T10-2009

5、

《钢网架螺栓球节点用高强度螺栓》

GB/T16939-1997

6、

《建筑钢结构焊接规范》

GB50661-2011

7、

《建筑结构荷载规范》

GB50009-2012

8、

《建筑抗震设计规范》

GB50011-2010

9、

《钢结构高强度螺栓连接技术规程》

JGJ

82-2011

10、

《建筑钢结构焊接技术规程》JGJ81-2002,J218-2002

11、

《普通碳素钢》GB/T700

-2006

12、

《碳钢焊条》GB/T5117

-1995

13、

《低合金高强度结构钢》GB/T5118

10-2008

14、

《钢结构防火涂料应用技术规程》CECS24:90

3、

监理工作流程：

4、

专业工程特点：

综合办公楼（包括屋面钢架

、会议大厅网架、阳光顶桁架、钢连廊、钢楼梯、雨篷）会议大厅网架四边支撑，采用正放四角锥，上弦支撑，上弦标高17.4m，高度2m，网架节点采用螺栓球节点。阳光顶桁架跨度12m，上下弦杆件采用薄壁方钢管、腹杆采用薄壁圆钢管，一端铰接、一端滑动。钢连廊跨度14m(12m)，钢梁采用热轧H型钢，一端铰接、一端滑动，楼板为钢筋混凝土楼板。

空勤保障楼（包括钢架及雨篷），屋面钢架采用钢框架结构，层高3.6m，主要柱网为6.8m×8m。钢架梁采用热轧H型钢及焊接方钢管，钢架柱采用焊接箱型钢柱。雨篷柱距为6.8m、8m，悬挑长度2.1m~2.7m，雨篷梁采用热轧H型钢及焊接箱型梁。

5、

监理工作方法及措施：

1、

质量的监理控制方法及措施：

（1）督查承包商职能人员是否到岗并持证上岗；

（2）参与并落实图纸会审及技术交底内容的实施；

（3）

审查承包商提交的施工方案，并提出审核意见和建议；

（4）

对进场使用的原材料进行见证检测；

（5）

对安装工序实施旁站监督；

（6）

除锈、放样、下料、焊接、防腐等工序均须报现场监理人员验收通过后，方可进入下道工序；

（7）

采用指令性文件，包括监理工程师通知单、监理工程师指令单等对承包商进行控制；

（8）

需要协商解决的问题，召开工地会议协商解决；

（9）

当承包商现场项目部对有关质量问题，不执行监理人员指令时，总监理工程师可约见承包商的主要负责人，指出承包商在工程上存在的问题的严重性和可能造成的后果，并提出挽救问题的途径，如果不听劝，总监理工程师可采取进一步的制裁措施。

（一）原材料及成品进场

1．钢材

（1）钢材、钢铸件的品种、规格、性能等应符合现行国家产品标准和设计要求。进口钢材产品的质量应符合设计和合同规定标准的要求。

（2）对属于下列情况之一的钢材，应抽样复验，其复验结果应符合现行国家产品标准和设计要求。

①国外进口钢材；

②钢材混批；

③板厚等于或大于40mm，且设计有Z向性能要求的厚板；

④建筑结构安全等级为一级，大跨度钢结构中主要受力构件所采用的钢材；

⑤设计有复验要求的钢材；

⑥对质量有疑义的钢材。

（3）钢材的表面外观质量除应符合国家现行有关标准的规定外，应符合下列规定：

①当钢材的表面有锈蚀、麻点或划痕等缺陷时，其深度不得大于该

钢材厚度负允许偏差值的1／2；

②钢材表面的锈蚀等级应符合现行国家标准《涂装前钢材表面锈蚀等级和除锈等级》GB

8923规定的C级及C级以上；

③钢材端边或断口处不应有分层、夹渣等缺陷。

2．焊接材料

(1)焊接材料的品种、规格、性能等应符合现行国家产品标准和设计要求。检验方法：检查焊接材料的质量合格证明文件、中文标志及检验报告等。

(2)焊钉及焊接瓷环的规格、尺寸及偏差应符合现行国家标准中的规定。

3．连接用紧固标准件

(1)钢结构连接用高强度大六角头螺栓连接副、扭剪型高强度螺栓连接副、钢网架用高强度螺栓、普通螺栓、铆钉、自攻钉、拉铆钉、射钉、锚栓(机械型和化学试剂型)、地脚锚栓等紧固标准件及螺母、垫圈等标准配件，其品种、规格、性能等应符合现行国家产品标准和设计要求。高强度大六角头螺栓连接副和扭剪型高强度螺栓连接副出厂时应分别随箱带有扭矩系数和紧固轴力(预拉力)的检验报告。

(2)对建筑结构安全等级为一级，跨度40m及以上的螺栓球节点钢网架结构，其连接高强度螺栓应进行表面硬度试验，对8．8级的高强度螺栓其硬度应为

HRC21～29；

10.9级高强度螺栓其硬度应为HRC32～36，且不得有裂纹或损伤。

4．螺栓球

(1)螺栓球不得有过烧、裂纹及褶皱。

(2)螺栓球螺纹尺寸应符合现行国家标准《普通螺纹基本尺寸》GB

196中粗牙螺纹的规定，螺纹公差必须符合现行国家标准《普通螺纹公差与配合》GB

197

中6H级精度的规定。

6．封板、锥头和套筒封板、锥头、套筒外观不得有裂纹、过烧及

氧化皮。

7．金属压型板

(1)金属压型板及制造金属压型板所采用的原材料，其品种、规格、性能等应符合现行国家产品标准和设计要求。

(2)压型金属板的规格尺寸及允许偏差、表面质量、涂层质量等应符合设计要求和本规范的规定。

8．涂装材料

(1)钢结构防腐涂料、稀释剂和固化剂等材料的品种、规格、性能等应符合现行国家产品标准和设计要求。

(2)防腐涂料和防火涂料的型号、名称、颜色及有效期应与其质量证明文件相符，开启后，不应存在结皮、结块、凝胶等现象。

(二)钢结构焊接工程

1.钢结构的焊接

1、安装单位应报验，首次采用钢材的焊接工艺评定报告及施工焊接人员的有效资质证书，并

经监理、业主审验合格。

2、安装用的焊条等焊接材料质量证明书及复试报告经审验合格。

3、选用合格焊工并持证上岗施焊，焊接前应认真检查焊口坡度、钝便、间隙等尺寸及其清理

情况，合格后方可施焊。

4、焊接前对坡口两侧各100mm范围内的母材进行加热去污处理，当板材厚度大于36mm时，

应按规定预热和后热处理，预热和后热温度应经焊接工艺评定试验确定。当风力大于3m/s时，焊口周围、上方应有遮挡，遇雨雪和风力大于6m/s天气时，应停止焊接。

5、垫焊板应与母材贴紧，不得在母材焊缝以外打弧、引弧，应按规范规定装焊引弧、收弧板，

焊接后割去收、引弧板，并打磨手滑。

6、焊接十字、H形及箱形钢柱及钢梁时，应采取合理的焊接顺序及焊接方法，减小和控制构

件的变形。

7、在安装钢梁和钢柱连接时，遇到有焊接和高强度螺栓并用的连接，除设计无特殊要求时应

先栓后焊的顺序施工。

8、多层焊接应连续施焊，每一层焊完后应及时清理检查，消除缺陷后再焊后道。当焊缝检查

出现气孔、夹渣等缺陷时，应用碳弧棒刨去缺陷焊缝，并对焊口重新进行清理，经检查认可后方可重新焊接。

9、焊缝高度、宽度及外观质量应符合设计图纸及《钢结构工程施工及安装规范》GB50205-95

和《建筑钢结构焊接规程》JGJ811-91的要求。

10、焊条应按规范进行烘焙并随用随领，领用的焊条应存放在保温桶内，对受潮焊条应进

行二次烘焙，焊条二次烘焙不得超过两次。

11、焊缝无探伤

a．

焊缝无探伤应在焊缝外观检查合格，并在焊缝冷却到环境温度24h后进行。

b．焊缝探伤应按设计文件要求进行。探伤前，安装单位应有焊缝坡口较多、间隙、钝边尺寸

等原始资料，以备缺陷评定时参考。

c．

对接等强焊缝应满足《锅炉和钢制压力容器对接焊缝超声波探伤》JB1152-81中的I级焊

缝的要求；其余应满足该规程II焊缝的要求；贴角焊缝应满足III级焊缝及有关质量验评计算要求。

d．经焊缝外观质量检查及无损探伤检验查出的焊缝缺陷，安装单位不得擅自处理，应按规范

要求制定相应的缺陷处理方案，经设计、监理同意后再进行处理，并按相关要求再次检查，直至合格。

2．

焊钉(栓钉)

焊接工程

(1)焊钉焊接后应进行弯曲试验检查，其焊缝和热影响区不应有肉眼可见的裂纹。

(2)焊钉根部焊脚应均匀，焊脚立面的局部未熔合或不足360°的焊脚应进行修补。

(三)紧固件连接工程

1．普通紧固件连接

(1)普通螺栓作为永久性连接螺栓时，当设计有要求或对其质量有疑义时，应进行螺栓实物最小拉力载荷复验，试验方法见本规范附录B，其结果应符合现行国家标准《紧固件机械性能螺栓、螺钉和螺柱》GB3098的规定。

(2)永久性普通螺栓紧固应牢固、可靠，外露丝扣不应少于2扣。

2．高强度螺栓连接

(1)钢结构制作和安装单位应按本规范附录B的规定分别进行高强度螺栓连接摩擦面的抗滑移系数试验和复验，现场处理的构件摩擦面应单独进行摩擦面抗滑移系数试验，其结果应符合设计要求。

(2)高强度螺栓连接副终拧后，螺栓丝扣外露应为2～3扣，其中允许有10％的螺栓丝扣外露1扣或4扣。

(3)螺栓球节点网架总拼完成后，高强度螺栓与球节点应紧固连接，高强度螺栓拧入螺栓球内的螺纹长度不应小于1．0d(d为螺栓直径)，连接处不应出现有间隙、松动等未拧紧情况。

(4)

钢零件及钢部件加工工程

1．切割

(1)钢材切割面或剪切面应无裂纹、夹渣、分层和大于lmm的缺棱。

(2)气割的允许偏差应符合表6-100的规定。

2．矫正和成型

(1)碳素结构钢在环境温度低于一16℃、低合金结构钢在环境温度低于一12

℃时，不应进行冷矫正和冷弯曲。碳素结构钢和低合金结构钢在加热矫正时，加热温度不应超过900℃。低合金结构钢在加热矫正后。应自然冷却。

(2)矫正后的钢材表面，不应有明显的凹面或损伤，划痕深度不得大于0．5mm

，且不应大于该钢材厚度负允许偏差的1／2。

3．边缘加工

(1)气割或机械剪切的零件，需要进行边缘加工时，其刨削量不应小于2．0mm）。

(2)边缘加工允许偏差应符合表6—102的规定。

4．管、球加工

(1)螺栓球成型后，不应有裂纹、褶皱、过烧。

(2)螺栓球加工的允许偏差应符合表6-103的规定。

（3）钢网架(桁架)用钢管杆件加工的允许偏差应符合表6-105的规定。

钢网架(桁架)用钢管杆件加工的允许偏差(mm)

表6-105

5．制孔

(1)A、B级螺栓孔(I类孔)应具有H12的精度，孔壁表面粗糙度Ra不应大于12.5um，其孔径的允许偏差应符合表6-106的规定。C级螺栓孔(Ⅱ类孔)，孔壁表面粗糙度Ra不应大于25um，其允许偏差应符合表6-107的规定。

(2)

螺栓孔孔距的允许偏差应符合表6-108的规定。

1．

在节点中连接板与一根杆件相连的所有螺栓孔为一组；

2．

对接接头在拼接板一侧的螺栓孔为一组；

3．在两相邻节点或接头间的螺栓孔为一组，但不包括上述两款所规定的螺栓孔；

4．受弯构件翼缘上的连接螺栓孔，每米长度范围内的螺栓孔为一组。

(3)螺栓孔孔距的允许偏差超过表6-108规定的允许偏差时，应采用与母材材质相匹配的焊条补焊后重新制孔。

六、钢结构安装

6-1、一般要点

1）、构件在工地制孔、组装、焊接和铆接以及涂层等的质量要求均应符合规范的有关规定。

2）、构件在运输和安装过程中，被破坏的涂层部件以及安装连接处，应按照有关规定补涂。

3）、装卸、运输和堆存，均不得损坏构件和防止变形，堆放应放置在垫木上，已变形的构件4）、矫正，并重新检验。

5）、确定几何位置的主要构件应吊装在设计位置上，在松开吊钩前应作初步校正并固牢。

6）、多层框架构件的安装，每完成一个层间的柱后，必须按规定校正;

继续安装上一个层间时，应考虑下一个层间安装的偏差值。

7）、设计要求顶紧的节点，相接触的两下平面必须保证有70％紧贴。

8）、各类构件的连接接头，必须经过检查合格后，方可紧固和焊接。

9）、垫铁规格、位置正确，与柱底面和基础接触紧贴平稳，点焊牢固。坐浆垫铁的砂浆强度须符合规定。

10）、栏杆安装后须作强度检验。

11）、构件中心和标高基准点等标记完备清楚。

12）、结构表面干净，无焊疤、油污和泥沙。

13）、结构安装的允许偏差应符合规范的规定。

6-2、钢结构吊装

6-2-1、钢结构吊装准备

1、编制钢结构工程的施工组织设计，内容包括：计算钢结构构件和连接件数量；选择吊装机械；确定流水程序；确定构件吊装方法；制定进度计划；确定劳动组织；规划钢构件堆场；确定质量标准、安全措施和特种施工技术等。选择吊装机械是钢结构吊装的关键。选择吊装机械的前提是：必须满足钢构件的吊装要求；机械必须保证供应；必须保证确定的工期。吊装流水程序要明确每台吊装机械的工作内容和各台吊装机械之间的相互配合。其内容深度，要达到关键构件反映到单件，竖向构件反映到柱列，屋面部分反映到节间。对重型钢结构厂房，柱子重量大，要分节吊装。

2、基础准备和钢构件检验

基础准备包括轴线误差量测、基础支承面的准备、支承面和支座表面标高和水平度的检验、地脚螺栓位置和伸出支承面长度的量测等；柱子基础轴线和标高是否正确是确保钢结构安装质量的基础，应根据基础的验收资料复核各项数据，并标注在基础表面上基础支承面准备的两种做法：1）、基础一次浇筑到设计标高；2）、基础预留标高（约50—60mm），安装时做足。应按规范要求检查基础支承面、支座和地脚螺栓的允许偏差；钢构件外形和几何尺寸是否正确，关系到结构安装能否顺利进行。为此，在吊装之前应根据规范的有关规定，仔细检验钢构件的外形和几何尺寸，如有超出规定的偏差，在吊装之前应设法消除。此外，为便于校正钢柱的平面位置和垂直度，行架和吊车梁的标高等，需在钢柱的底部和上部标出两个方向的轴线，在钢柱底部适当高度处标出标高控制线，对于吊点亦应标出，便于吊装时按规定吊点绑扎。

3、验算行架的吊装稳定性

吊装行架时，应保证行架上、下弦角钢的最小规格满足相关规定，否则，在吊装过程中行架将引起较大的变形，失去稳定性。因此，在吊装之前需要进行加固。

6-2-2、钢结构吊装

1、钢柱吊装与校正

当钢柱经起重机吊至与吧定位置并插进锚固螺栓临时固定后，经过初校，待垂直度偏差控制在20mm以内方可使起重机脱钩。钢柱的垂直度用经纬仪检验，如有偏差，用螺旋千斤顶或油压千斤顶进行校正。在校正过程中，随时观察柱底部和标高控制块之间是否脱空，以防校正过程中造成水平标高的误差。

2、钢梁吊装与校正

在钢柱吊装完成经调整固定于基础之上后，即可吊钢梁。钢梁均为简支梁形式，梁端之间留有10mm左右的间隙。梁的搁置处与牛腿面之间留有间隙，设钢垫板。梁与牛腿用螺栓连接，梁与制动架之间用高强度螺栓连接。

钢梁吊装前必须：1）、密切注意钢柱吊装后的位移和垂直度的偏差；2）、实测吊车梁搁置处梁高制作的误差；3）、认真做好临时标高垫块工作；4）、严格控制定位轴线。钢梁的校正主要为标高、垂直度、轴线和跨距等。标高的校正可在屋盖吊装前进行，其他项目的校正宜在屋盖吊装完成后进行，因为屋盖的吊装可能引起钢柱在跨度方向有微小变动。检验钢梁的轴线，以跨距为准，与钢梁上沿长度方向拉通钢丝，再用铅锤检验各根吊车梁的轴线。亦可用经纬仪在柱子侧面放一根与吊车梁轴线平行的校正基线，作为校正吊车梁轴线的依据。钢梁跨距的检验，用钢皮尺量测，跨度大的用弹簧秤拉测。钢梁标高校正，主要是对梁作高低方向的移动，可用千斤顶或起重机等。轴线和跨距的校正是对梁作水平方向的移动，可用撬杠、钢楔、花篮螺栓、千斤顶等。钢梁安装的允许误差应符合规定。

3、钢行架的吊装与校正

行架多用悬空吊装，为使行架在吊起后不致发生摇摆，和其他构件碰撞，起吊前在离支座的节间附近用麻绳系牢，随吊随放松，以此保持其正确位置。行架的绑扎点要保证行架的吊装稳定性，否则就需在吊装前进行临时加固。

钢行架的侧向稳定性差，如吊装机械的起重量起重臂长度允许时，最好经扩大拼装后进行组合吊装，这样不但可提高吊装效率，也有利于保证其吊装的稳定性。行架临时固定如需用螺栓或冲钉，则每个节点处应穿入的数量必须由计算确定，并应符合下列规定：1）、不得少于安装孔总数的1/3；2）、至少应穿两个临时螺栓；3）、冲钉穿入数量不宜多于临时螺栓的30%；4）、扩钻后的螺栓（A级、B级）的孔不得使用冲钉。

钢行架要检验校正其垂直度和弦杆的正直度。行架的垂直度可用挂线锤球检验，弦杆的正直度可用拉紧的测绳进行检验，其安装允许偏差应符合规定。

6-2-3、钢网架吊装

1、高空拼装法

1）、拼装支架搭设

拼装支架是在拼装网架时，支承网架、控制标高和作为操作平台之用。支架的数量和布置方式，取决于安装单元的尺寸和刚度。大跨度网架覆盖面积大，支架需要量多。在条件允许的情况下，以满堂红支架（脚手架）为好。支架的位置必须对准网架下弦的支承节点，支架间距不宜过大，以免网架安装过程中产生多大的下垂。支架高度要方便操作，如用千斤顶调整标高，则支架上表面距枉驾下弦节点80cm左右为宜。

支架上表面的施工操作面应满铺脚手板，便于杆件的摊放和施工人员的操作，存在施工部位，应挂安全网，以保证施工安全，避免坠落事故发生。由于网架的安装速度较快，应配备相应的架子工将已安装完成并通过验收部位的脚手架及时拆移，保证安装的持续进行

2）、大型网架为多支承结构，支承结果的轴线与标高是否准确，影响网架的内力和支承反力。因此，支承网架的柱子的轴线和标高偏差应小，在网架拼装前应予以复核。为保证安装的准确性，应预先在各柱子顶部放出标高控制线

高空拼装一般采用搭设拼装支架作为网架的安装平台，支架多为钢管脚手架搭设，支架的数量和布置方式，取决于安装单元的尺寸和刚度。大跨度网架覆盖面积大，支架需要量多。在条件允许的情况下，以满堂红支架（脚手架）为好。支架的位置必须对准网架下弦的支承节点，支架间距不宜过大，以免网架安装过程中产生多大的下垂。支架高度要方便操作，如用千斤顶调整标高，则支架上表面距枉驾下弦节点80cm左右为宜。支架上表面的施工操作面应满铺脚手板，便于杆件的摊放和施工人员的操作，存在施工部位，应挂安全网，以保证施工安全，避免坠落事故发生。由于枉驾的安装速度较快，应配备相应的架子工将已安装完成并通过验收部位的脚手架及时拆移，保证安装的持续进行

3）、网架安装应前对柱子的轴线进行复核，并在各柱子顶部放出标高控制线；

4）、网架杆件在吊运至施工面时，应避免因集中堆放，使局部荷载过大引起支撑架的跨塌；

5）、确定拼装顺序时用避免误差积累并便于拼装，另外也要考虑结构的受力特点和吊装机械的性能。拼装顺序一般从建筑物的一端的两角开始向另一端以两个三角形同时推进，待两个三角形相交后，即按品字形逐榀推进，最后在另一端的正中闭合。每榀屋架的拼装顺序，在开始的两个三角形部分是由屋脊部分开始分别向两边拼装，两个三角形相交后，则由交点开始同时向两边拼装。

6）、屋架拼装后，下方有支架者，用木方顶住中央竖杆处，用千斤顶顶住屋架中央下方进行标高调整。其他屋架则随装随拧紧高强螺栓，与欲拼装好的屋架连接。由于螺栓孔径大于螺栓直径，故高强螺栓需随拼装随拧紧，否则会加大网架的下垂。

7）、如屋架轴线有误差，可将倒链挂在柱子上端，同时拉动屋架上下弦进行矫正

8）、网架拼装完毕并全面检查后，拆除全部支顶网架的方木和千斤顶。考虑到支承拆除后网架中央沉降最多，应按中央、中间和边缘三个区分阶段按比例的下降支承，下降支承时要严格控制同步下降，避免由于个别支点受力而使这些支点处的网架杆件变形过大甚至破坏。

6-2-4、钢构件表面处理

构件表面的除锈方法分为喷射、抛射除锈和手工或动力工具两大类。构件的除锈方法与除锈等级应与设计文件采用的涂料相适应。手工除锈中ST2为一般除锈，ST3为彻底除锈。喷、抛射除锈中SA2为一般除锈，SA21/2为较彻底除锈，SA3为彻底除锈；

6-3、钢结构的涂装

6-3-1、钢结构的涂装应注意下述事项：

1、涂料、涂装遍数、涂层厚度均应符合设计文件的要求。当设计文件对涂层厚度无要求时，宜涂装4—5遍，涂层干漆膜厚度应达到以下要求：室外应大于125μM，室内应大于100μM。涂层中几层在工厂涂装，几层在工地涂装，应在合同中规定。

2、涂料施工应先做样板，通过质量验收后再大面积展开。

3、配置好的涂料不宜存放过久。涂料应在使用的当天配置。稀释剂量、的使用应按说明书的规定执行，不个随意增加。

4、涂装的环境温度和相对湿度应符合产品说明书的要求。当产品说明书无要求时，室内环境温度宜在5——38℃之间，相对湿度不应大于85%。结构表面有结露时，不得涂装。雨雪天不得在室外作业。涂装后4小时之内不得淋雨，防止尚未固化的的漆膜被雨水冲坏；

5、施工图中注明不涂装的部位不得涂装。安装焊缝处应留出30——50mm暂不涂装；

6、涂装应均匀，无明显起皱、流挂、附着应良好。

6-3-2、防火涂料处理

1、

防火涂料的选择必须符合图纸要求，必须已在消防局备案的产品；

2、

防火涂料施工必须由专业施工单位进行；

3、

防火材料进场必须提供产品合格证，检验报告；

4、

施工单位应提供施工方案和施工及管理人员名单；

5、

对须做防火涂料部位的基层进行验收，对不符合施工的因素进行处理；

6、

涂料的厚度必须达到要求，在大面积施工前，必须先做样板，达到验收标准后，经相关方验收，再进行大面积实施；

7、

对有基层和面层的涂料，须对基层的验收通过后，方能进行面层施工；

8、

施工完成，经监理验收通过后，方可通知专业验收单位验收。

七

安全监理的程序

7-1

安全目标管理

（1）施工现场必须实行安全生产目标管理，工程开工前应制定总的安全管理目标，包括伤亡事故指标，安全达标和文明施工目标以及采取的安全措施。

（2）项目部与施工管理人员和班组，班组与职工必须签订安全目标责任书，以责任书形式把工地总的安全管理目标按照各自职责逐级分解。项目部制定安全目标责任考核规定，责任到人，每月考核，记录在册。

（3）项目部各级签订的安全目标责任书内容应明确安全生产指标、双方责任、工作措施和考核及奖惩内容。

（4）施工单位拒不整改或者不停止施工，及时向建设单位和建设行政主管部门报告。

7-2

施工准备阶段的安全管理

（1）制定安全监理程序，严格依照法律、法规和工程建设强制性标准实施监理；

（2）审查施工单位的《营业执照》、《企业资质证书》、《安全资质证书》，总包单位对分包单位的安全生产工作要统一管理；

（3）审核安全管理体系和安全专业管理人员资格，检查特种作业人员持证上岗情况；

（4）施工组织设计（方案）由施工企业技术、质量、安全、设备等内部审批，报监理单位审查，重点审查施工组织设计中的安全技术措施和施工单位的自控系统、专项施工方案，是否符合工程建设强制性标准，报建设单位审批；

（5）审核安全设施和施工机械、设备的安全控制措施；要求施工单位开工时必须的施工机械、材料和主要人员先期到达现场，并处于安全状态，施工现场的安全设施要先到位；施工单位的安全设施和设备进入现场前要检验并合格，提供安全设施的产地、厂址以及出厂合格证书；

（6）掌握新技术、新材料的工艺和标准，审核新工艺、新技术、新材料、新结构的使用安全技术方案及安全措施；

7-3

施工阶段安全管理

工程项目在施工阶段，安全监理要对施工过程的安全生产工作进行全面的监理，掌握工程项目安全监理的依据，制定项目安全监理的职责，并逐项执行。

（1）检查安全生产管理机构的设置及安全专职人员的配备等；

（2）检查安全生产责任制及管理体系、规章制度的建立，是否满足安全生产操作规程；

（3）检查特种作业人员的持证上岗情况及管理情况；

（4）检查主要施工机械、设备的技术性能及安全条件。

（5）检查作业区域安全防护设施是否按方案执行。

（6）巡视作业过程安全状况。现场监督与检查，发现安全事故隐患时及时下达监理通知，要求施工单位整改或暂停施工：

1）日常现场跟踪监理，根据工程进展情况，监理人员对各工序安全情况进行跟踪监督、现场检查、验证施工人员是否按照安全技术防范措施和操作规程操作施工，发现安全隐患，检查可能导致意外伤害事故的原因，及时下达监理通知，责令施工企业整改；

2）对主要结构、关键部位的安全状况，除日常跟踪检查外，视施工情况，必要时可做抽检和检测工作；

3）每日将安全检查情况记录在《监理日记》；

（7）组织每周、每月的安全大检查及节假日安全检查，并形成简报、纪要。

（8）及时与建设行政主管部门进行沟通，汇报施工现场安全情况，必要时，以书面形式汇报，并作好汇报记录。

（9）重点控制

1）脚手架：

A

脚手架设计方案（图）是否齐全完整可行；

B

脚手架设计验算书是否正确齐全完整；

C

脚手架施工方案及验收方案是否齐全完整；

D

脚手架使用安全措施是否齐全完整；

E

脚手架拆除方案是否齐全完整。

2）高处作业：

A

临边作业的防护措施是否齐全完整；

B

洞口作业的防护措施是否齐全完整；

C

悬空作业的安全防护措施是否齐全完整。

3）交叉作业：

A

交叉作业时的安全防护措施是否齐全完整；

B

安全防护棚的设置是否满足安全要求；

C

安全防护棚的搭设方案是否完整齐全。

4）塔机：

A

地基与基础工程施工是否能满足使用安全和设计需要；

B

塔机拆装的安全措施是否齐全完整；

C

塔机使用过程中的检查维修方案是否齐全完整；

D

塔机操作人员的安全教育计划和班前检查制度是否齐全；

E

塔机的安全使用制度是否健全。

G

塔机驾驶员、指挥工上岗证书是否齐全。

5）临时用电：

A

电源的进线、总配电箱的装设位置和线路走向是否合理；

B

负荷计算是否正确完整；

C

选择的导线截面和电气设备的类型规格是否正确；

D

电气平面图、接线系统图是否正确完整；

E

施工用电是否采用TN-S接零保护系统；

F

是否实行“一机一闸”制，是否满足分级分段漏电保护；

G

照明用电措施是否满足安全要求。

6）安全文明管理：检查现场挂牌制度、封闭管理制度、现场围挡措施、总平面布置、现场宿舍、生活设施、保健急救、垃圾污水、防火、宣传等安全文明施工措施是否符合安全文明施工的要求。

7-4如遇到下列情况，监理人员要直接下达整改令，并及时向项目总监和建设单位汇报：

（1）施工中出现安全异常，经提出后，施工单位未采取改进措施或改进措施不符合要求时；

（2）对已发生的工程事故未进行有效处理而继续作业时；

（3）安全措施未经自检而擅自使用时；

（4）擅自变更设计图纸进行施工时；

（5）使用没有合格证明的材料或擅自替换、变更工程材料时；

（6）未经安全资质审查的分包单位的施工人员进入施工现场施工时；

（7）出现安全事故时。

7-5、治安消防管理标准

（1）施工现场要实行封闭式管理，搞好治安综合治理。要设置封闭式大门和值班室或警卫，配备执勤和保安人员建立治安保卫制度。坚持值班值宿制度，采取防范措施，落实目标责任。对内部人员要建档立卡，对外来人员要登记造册，防止扰乱社会治安和丢、损、毁、盗现象发生。

（2）施工现场要有防火措施。建立防火制度，配备灭火器材，各种设施合理，动火手续齐全。明确责任区，落实责任人，杜绝或减少各类火灾事件的发生。

重庆赛迪工程咨询有限公司

编制人：

2016-06-01

篇2：重庆理工大学科研创新团队建设实施办法

重庆理工大学科研创新团队建设实施办法 本文关键词：重庆，实施办法，理工大学，团队建设，科研

重庆理工大学科研创新团队建设实施办法 本文简介：重庆理工大学科研创新团队建设实施办法（试行）第一章总则第一条为培养拔尖科研创新人才，打造优秀科研创新群体，推动学科和科研基地建设，提升科研自主创新能力和核心竞争力，实现建设高水平大学的目标，学校决定实施科研创新团队建设计划，特制定本办法。第二条创新团队建设的主要任务是：（一）在国家级科研项目、省部级

重庆理工大学科研创新团队建设实施办法 本文内容：

重庆理工大学科研创新团队建设实施办法

（试

行）

第一章

总

则

第一条

为培养拔尖科研创新人才，打造优秀科研创新群体，推动学科和科研基地建设，提升科研自主创新能力和核心竞争力，实现建设高水平大学的目标，学校决定实施科研创新团队建设计划，特制定本办法。

第二条

创新团队建设的主要任务是：

（一）在国家级科研项目、省部级或横向重大（重点）科研项目立项方面取得突破。

（二）争取在国家级、省部级等有显示度的重大科研成果奖励上获得新突破。

（三）培养优秀学术带头人和优秀创新人才群体，推动其进入国家级和省部级层次的创新人才或团队支持计划行列。

（四）与科研基地建设实现优势互补，为基地建设提供科研支撑。

（五）打造学术梯队，凝炼学科特色方向，为学科建设提供支撑。

第三条

学校重点支持省部级、校级创新团队建设工作，鼓励各二级学院和科研基地根据自身发展的需要，建立院级和基地级创新团队，以形成多学科、多层次的创新团队体系。

第四条

学校科研处负责组织实施创新团队建设与管理工作。

第二章

申报条件

第五条

各层次创新团队申报应符合以下基本条件：

（一）省部级创新团队申报条件参照教育部、重庆市教委等上级科技主管部门发布的相应管理办法为准。

（二）校级创新团队申报条件应符合以下几个方面要求：

1.研究方向：属于国家和重庆市科研发展规划、哲学社会科学的重点领域、国内外学术发展前沿和热点问题；或是对经济发展、社会进步和国家安全有重要意义的基础性研究或技术创新领域；或是多学科交叉的前瞻性研究领域。

对凸显我校学科特色、符合社会经济发展、在区域与行业具有独创性的特色研究方向以及学校引进的特殊人才，在申报条件上予以适当倾斜。

2.科研支撑条件：一般应以省部级科研基地、或校级后备科研基地、或具有硕士学位授予权单位、或“博士单位建设工程”重点学科为依托。团队带头人及成员有充分的时间和精力从事本办法资助的研究工作。

3.团队带头人：创新团队带头人应得到校内外学术同行的公认，品德高尚，治学严谨，具有较高的学术造诣、创新性的学术思想、较好的组织协调能力及合作精神，在团队中能发挥较强的凝聚作用；团队带头人原则上应是年龄不超过55岁的正高职人员（市级学术带头人不受年龄限制），以及校龄两年、40岁以下具有博士学位的副教授，同时还应符合申报通知附件“科研创新团队带头人科研业务能力基本条件”。

4.学术积累：创新团队研究工作已经取得了突出成绩，具备较好的研究基础，其学术水平在国内外同行中具有一定优势。

5.学术梯队：创新团队一般由5-10人构成，骨干成员一般应以45岁以下的中青年教授和35岁以下博士为主；其团队成员的专业结构和年龄结构较合理，研究方向相对集中，具备勇于探索、敢于创新和团结协作精神。校级创新团队成员之间不得交叉。

6.建设目标：创新团队应在学科建设、科学研究、基地建设、学术交流、队伍建设及人才培养等方面提出明确的建设目标，其预期成果具有突破性、创新性。

第三章

评审程序

第六条

省部级创新团队申报与评审根据上级科研主管部门发布的申报通知和相应管理办法适时开展，学校在已批建的校级创新团队中择优推荐上报。

第七条

校级创新团队建设期为三年，原则上每年评审一次。学校将按照择优支持的原则，每年遴选一定数量的创新团队，其遴选流程如下：

（一）申请创新团队填报《重庆理工大学科研创新团队建设计划申请书》，经所在二级单位初审并签署推荐意见后报送学校科研处。

（二）学校科研处对申报材料进行资格复查，组织校外专家就符合申报条件的团队进行择优评审，评审实行差额遴选。

（三）根据专家评审意见，由科研处拟定资助方案，经学校领导审定、校内公示、校长办公会审批后正式下达建设计划。

第八条

学校鼓励创新团队建设与科研基地、学科建设紧密结合，同等情况下，创新团队建设计划优先支持依托科研基地和重点学科建设的创新团队，优先支持跨学科跨领域组建的创新团队。

第四章

团队管理

第九条

省部级创新团队依据上级主管部门相应管理办法进行管理。

第十条

校级创新团队实行计划立项、年度考核和终期验收的“优胜劣汰”项目管理模式。

（一）获准资助的创新团队在建设计划下达一个月内应填报《重庆理工大学创新团队建设计划任务书》；在建设计划实施中每年年末填写《重庆理工大学创新团队建设计划年度进展报告》；在建设期限结束后三个月内填写《重庆理工大学创新团队建设计划总结报告》。

（二）年度考核以团队建设计划任务书为依据，对年度考核合格的创新团队拨付次年的资助经费。对年度考核不合格的创新团队将撤销建设计划，停拨资助经费，团队带头人的本年度个人科研考核为不合格。

第十一条

创新团队实行团队带头人负责制，全面负责计划实施。团队应探索和建立运转灵活、高效有序、效率优先的内部管理制度，包括团队成员责权利及利益分配、经费使用、成果个人归属等。

（一）在建设计划实施期内，团队带头人应与团队成员签订聘任协议，分解落实团队建设目标任务，明确团队成员的责权利，但团队成员的人事隶属关系不变。

（二）团队成员实行动态管理，根据人才引进的情况和支持计划实施的需要进行适时调整，但团队带头人应以书面形式上报科研处审定备案。对不能履行职责的团队成员，团队带头人有权解除与其的聘任协议。

（三）团队带头人负责团队成员个人学年度科研考核、团队经费开支和日常管理工作。

（四）团队成员申报与创新团队研究方向一致的科研项目和科研成果时均应取得团队带头人的同意批准，其成员排名及成果归属由团队带头人根据实际工作情况协调处理。

（五）鼓励创新团队带头人结合实际探索多种方式的团队运行模式，与团队成员之间建立统一管理式或者合作式的创新团队运行模式，提高团队运行效率。

第十二条

学校加强创新团队过程管理。在重视创新团队目标考核基础上，对创新团队规定包括项目申报、项目策划、学术交流、学术报告、成果申报等作为建设期基本任务，加强创新团队培训、相互交流、经验总结等团队建设的过程管理工作。

第五章

支持措施

第十三条

学校设立专项资金，列入学校预算，用于省部级创新团队建设匹配经费和校级创新团队建设运行经费。资助期限为三年，实行一次核定，按照50%、25%、25%的比例分年度拨付。同时，鼓励二级单位设立院级专项资金，用于院级创新团队建设。

（一）省部级创新团队：按上级管理部门有关管理规定执行，每个自然科学类团队资助总经费为30万元（不含上级拨付年度经费），每个人文社会科学类团队资助总经费为20万元（不含上级拨付年度经费）。

（二）校级创新团队：每个自然科学类团队资助总经费为20万元，每个人文社会科学类团队资助总经费为15万元。

第十四条

资助经费使用应严格执行学校财务管理办法和科研经费管理办法的规定，由创新团队带头人负责统一支配，专款专用，不得挪用，其开支范围如下：

（一）

研究经费，原则上不低于总经费的60%，主要包括：

1.实验及材料费。

2.实验及办公设备费。

3.出版物/文献/信息传播事务费。

4.学术交流费。

5.调研差旅费。

6.信息采集费。

7.专家咨询费（原则上不超过10%）。

8.研究生劳务费（5%）。

9.业务接待费（10%）等。

（二）其它经费，原则上不超过总经费的40%，主要包括：团队成员内部激励考核分配。原则上，三年运行期间支付不超过40%，建设期满验收合格后支付余下60%。

第十五条

创新团队所依托的科研基地应将其运行经费的10-20%用于支持创新团队的建设，鼓励重点学科建设单位在经费上给予创新团队重点支持。

第十六条

学校将在申报并争取承担国家级科研项目、省部级重大（重点）科研项目、学校预研基金、青年基金、科研条件建设、成果推荐奖励、学术交流与合作、专家推荐和优秀学术著作等方面对创新团队给予政策倾斜。

第十七条

创新团队所在二级学院应做好团队成员教学工作和科研工作之间的协调。

第十八条

学校设置一定数量的专职科研编制，支持创新团队开展科研工作。创新团队可根据自身实际情况，通过其所在二级学院向学校提出专职科研编制申请，但应与所依托的科研基地专职科研编制相统一协调，不重复设置。

第十九条

学校对创新团队高层次人才引进、外派进修等方面给予政策倾斜。

第六章

目标考核

第二十条

省部级创新团队资助期满除完成建设计划书中的考核目标外，还应争取进入上一级别的创新团队支持行列。

第二十一条

校级创新团队依据建设计划书进行基本合格考核，其标准见申报通知附件“科研创新团队三年资助期满基本合格考核指标”；对在资助期内取得高层次、大项目、大成果的团队，依据“科研创新团队三年资助期满考核合格免检指标”实行免检制度。此外，创新团队还应在以下方面取得较大突破：

（一）围绕学校学科重点发展方向，所依托的科研基地建设水平得到显著提升，达到国内同类科研基地的领先水平。

（二）在国内同研究领域处于前沿，具有较强的竞争力和影响力，具备进入上一级别的创新团队支持行列的实力。

（三）培养一批学术基础扎实、具有创新能力和突出发展潜力的中青年学术骨干，造就具有国内学术影响力的学科带头人。

第二十二条

对创新团队运行情况进行动态监测，每学期末公示其科研进展情况。

第二十三条

创新团队终期验收等级分为优秀、合格、不合格三种。对考核合格的创新团队，学校将从创新团队在标志性成果、重大项目、高水平论文、科研经费、人才培养、方向凝炼等方面制订评价办法，择优评出优秀创新团队。对评为优秀的创新团队给予一次性奖励3万元。

第七章

兵工团队

第二十四条

学校创新团队建设重点向军工特色创新团队倾斜，鼓励与兵工企业合作组建以国防军工科研为主要任务的兵工创新团队。

第二十五条

军工创新团队申报条件原则上不受限制，成熟一个审批一个，但应符合以下条件与要求：

（一）研究方向属于兵工行业或者兵工企业急需和重点发展的军工研究领域，并与兵工企业形成技术创新优势互补的关系。

（二）已建立了校企产学研合作关系，创新团队研究方向已纳入兵工企业发展规划，进入了兵工企业的技术研发体系，有稳定的兵工企业技术创新需求。

（三）团队带头人一般应主持或参与过军工项目。

第二十六条

军工创新团队的评审程序、团队管理、支持措施原则上参照本办法相应条款进行。目标考核将结合兵工科研实际与特点进行必要修订。

第八章

附

则

第二十七条

本办法自发布之日起施行。

第二十八条

本办法及其未尽事宜由科研处负责解释。

篇3：重庆中原针对长寿菩提古镇项目合作建议书

重庆中原针对长寿菩提古镇项目合作建议书 本文关键词：长寿，中原，建议书，重庆，菩提

重庆中原针对长寿菩提古镇项目合作建议书 本文简介：重慶（香港）中原营銷策劃顧問有限公司CHONGQING（HONGKONG）CENTALINEPROPERTYCONSULTANTSLIMITED香港中原集團成員汇通地产长寿菩提古镇项目合作建议书重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司2009年12月04日中原服务模式主要分为两个阶段:第一阶段：前期策划

重庆中原针对长寿菩提古镇项目合作建议书 本文内容：

重慶（香港）中原营銷策劃顧問有限公司

CHONGQING（HONGKONG）CENTALINE

PROPERTY

CONSULTANTS

LIMITED

香港中原集團成員

汇通地产

长寿菩提古镇项目

合

作

建

议

书

重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司

2009年12月04日

中原服务模式主要分为两个阶段:

第一阶段：前期策划服务

即市场调研、项目定位、产品设计建议、经济技术评价。

第二阶段：营销推广服务（营销策划＋后期销售+商业招商）

即后期营销策划、驻场销售、商业招商三方面服务内容。

第一阶段

服务模式

l

工作成果

形成《市场研究报告》、《项目定位报告》、《项目产品设计建议报告》、《项目经济技术评价报告》。中原地产在项目实施期间，通常按照与发展商沟通之原则，实施周例会沟通机制，例会时间与地点由贵我双方协调而定，由中原地产汇报、提交阶段性工作成果。

l

工作时间：70个工作日

表：各阶段工作时间表

阶段

成果

工作时间

第一部分

《市场研究报告》

30个工作日

第二部分

《项目定位报告》

10个工作日

第三部分

《项目产品设计建议报告》

20个工作日

第四部分

《项目经济技术评价报告》

10个工作日

工作提纲

第一部分

市场研究

说明：市场研究从两个方面入手，一是市场供应，包括对重庆辖区内的类似项目、竞争项目、全国范围内的可借鉴项目进行调研分析；二是客户需求，主要针对项目潜在客户群进行调研，重点分析客户对旅游地产、商业、住宅的需求度、产品偏好、背景、行为模式等。市场研究是项目定位的前提和基础。

一、项目地块分析

说明：本部分工作属于概述性分析，需贵公司提供部分数据。重点是提炼项目的资源优势。

（一）地块属性资源价值研究

1、地块物理资源研究

2、地块人文资源研究

（二）地块周边区域价值研究

1、交通及通达程度

2、周边旅游环线配套研究

3、项目主要辐射区居民研究

4、地块潜力研究

（三）项目价值界定

1、区域层面

2、项目层面

3、价值点分析

二、竞争旅游地产项目分析

说明：本部分主要针对相关旅游地产及热点旅游板块进行分析，从整体上把握各个项目的优劣势和核心竞争力，为项目打造核心竞争力提供借鉴。

（一）竞争项目界定

1、距重庆主城区2小时范围内相关项目

2、长寿旅游环线相关项目

（二）竞争项目分析

1、竞争项目基本情况

2、竞争项目发展理念

3、竞争项目主题概念

4、竞争项目特色资源分析

5、竞争项目旅游设施

6、竞争项目地产产品开发方向

6.1酒店

6.2住宅

6.3商业

6.4商务

6.5其它

7、产品设计细节分析

8、客户群分析

（三）本项目与竞争项目的对比分析

1、本项目比较优势分析

2、本项目比较劣势分析

3、本项目相对机会分析

4、本项目相对威胁分析

三、狭义地产专项市场研究

通过市场研究，探究相关产品的机会点和可借鉴点。

（一）住宅市场研究

1、整体休闲度假区住宅市场状况

l

市场供销量

l

物业规模

l

产品形态

l

户型供应

l

价格

2、休闲度假区住宅发展特点

l

热点区域

l

产品特点

3、住宅重点个案研究

l

项目概况

l

规划格局

l

户型配比面积

l

景观绿化特点

l

配套设施

l

资源占有情况

l

客户群来源

l

营销策略

l

价格策略

l

去化速度

l

项目SWOT分析

l

对本项目的可借鉴之处

4、休闲度假区住宅发展趋势分析

5、住宅研究结论

（二）酒店方向

1、休闲度假区酒店供应结构

2、休闲度假区酒店规划分析

l

酒店设施配备

l

客房面积分析

l

客房设施

3、休闲度假区酒店经营状况

l

客房价格实施标准及出租情况分析

l

经营特色

l

酒店投资利润率和回收期分析

l

物业发展商与酒店管理公司合作方式

4、住店客人消费习惯分析

l

过夜数

l

住客类别

5、酒店投资规模分析

l

酒店星级

l

代表案例

l

客房规模

l

投资规模

l

单位客房平均投资规模

6、未来休闲度假区酒店发展趋势

l

未来供应量

l

未来酒店入住率走势

l

酒店行业发展预测

7、酒店研究结论

（三）商业方向

1、整体休闲度假区商业市场状况

l

市场供销量

l

物业规模

l

产品形态

l

价格（售价/租金）

2、休闲度假区商业发展特点

l

布局特点

l

产品特点

3、休闲度假区商业发展趋势分析

4、商业重点个案研究

l

项目概况

l

规划格局

l

面积配比

l

配套设施

l

资源占有情况

l

客户群来源

l

营销策略

l

价格策略

5、商业研究结论

（四）商务方向

1、休闲度假区商务市场概述

2、目前休闲度假区商务供需情况分析

l

供应规模

l

供应结构

l

租金及售价

l

出租率

l

客户来源

l

需求面积及配套

l

典型项目分析（概况、规划配套、租售状况、客户特征分析）

3、商务研究结论

四、客户需求专项研究

说明：在通过前面的供应市场研究之后，中原将根据前文相关研究成果进一步锁定本项目目标客户构成及来源，通过需求市场调研，进行客户需求方面的市场论证，以及减少最终定位的偏差。

l

调研方式

竞争项目拦截问卷法

点对点深度面谈访问法

l

调研对象

在和贵司进一步沟通后对调研对象进行更加精确的锁定。

l

调研样本

竞争项目拦截访问问卷有效问卷200份（初步预计发放问卷数量约250份左右），主要针对中高端人士。

点对点深度访问法有效样本20组，主要针对高端人士。

l

分析工具

SPSS统计软件

l

调研渠道

由中原进行督导、数据整理和分析

l

问卷内容要点

注：调研问卷标准样本另行制定

（一）客户背景特征

1、需求主体构成情况

2、需求主体背景特征分析

l

年龄

l

家庭结构

l

职业

l

生活方式

l

消费心理及行为分析

（二）需求市场产品需求意向分析

1、购房消费心理分析

2、购房用途分析

3、购房中重要关注点分析

4、户型面积需求

5、功能空间需求

6、设计尺度预期

7、建筑风格喜好

8、配套设施需求

9、对用材及交房标准的需求

10、对精装修的需求

11、价格承受能力

l

单价承受能力

l

总价承受能力

l

首付承受能力

12、其他相关需求

（三）对项目评价及购买意向

1、项目所处区域了解程度

2、项目所处区域评价

3、购买意向

五、全国范围内可借鉴项目专项研究

（一）可借鉴项目界定

（二）可借鉴项目分析

1、基本情况

2、发展理念

3、主题概念

4、特色资源分析

5、旅游设施

6、地产产品开发方向

7、产品设计细节分析

8、客户群分析

（三）可借鉴要点分析

1、可借鉴项目成功要素

2、可借鉴点分析

第二部分

项目定位

一、项目战略定位思路框架

二、项目开发条件分析

三、项目战略定位

（一）

项目战略定位原则

（二）

项目战略定位思路

1、项目S－C-Q分析

l

S（situation）：项目的背景事实

项目的背景即SWOT分析中的优势、劣势、机会、威胁，它们表明了项目自身资源及项目现阶段所处环境。

l

C（complication）：事实与愿景之间的矛盾

C

即R1与R2之间存在的矛盾或冲突，其中R1代表由特定情境导致的特定结果，即按现实发

展的可能结果；R2代表期望结果即我们的期望目标。

l

Q（question）：要解决矛盾必须解决的问题

2、项目核心竞争力

l

项目核心竞争力解析

l

核心竞争力矩阵

l

本项目竞争资源状况

l

相关项目核心竞争力对比分析

l

本项目核心竞争力打造方向

l

核心价值排序

3、项目功能定位分析

l

项目区域功能占位分析

l

项目主要开发功能及产业功能延伸分析

4、项目客户群定位

客户群定位是构建赢利模式的关键因素之一，简单的讲就是确定“赚谁的钱”。从客户的消费力来看，可以分为高、中、低档客户。从客户作用来看，可以分为标准、跟进、提升型客户。从客户容量来看，可以分析主体、补充、游离型客户。通过运用客户模型分析，确立项目的客户定位。

l

定位前提分析

l

客户群分析

l

客户群定位

l

目标客户群描述

5、项目产品开发方向定位

l

体现项目功能的产品线分析

l

产品种类筛选

l

确定产品开发方向

6、档次定位

档次定位主要针对住宅、商务和酒店进行，商业本身没有档次之分，只有经营档次之分。住宅和商务主要是确定其高、中、低档；酒店重点是确定星级。

定位前提分析

l

档次定位

l

定位说明

l

档次定位延伸

7、形象定位

l

社会形象定位

l

客户心理形象定位

l

形象定位延伸

8、项目开发策略研究

本部分主要针对开发序列进行构建，确保理想的市场效应和合理的现金流。

8.1项目整体开发模式

8.2项目开发节奏（说明及原则、项目整体开发节奏、项目分期开发关键因素）

第三部分

产品设计建议

第一章

狭义地产产品设计建议

说明：在产品开发方向确定的前提下，有针对性的对相关产品类型进行设计建议。

一、整体规划布局建议

二、住宅产品设计建议

1、建筑风格

2、物业形态

3、单体设计建议

4、户型配比建议

5、园林景观设计建议

6、智能化建议

三、商务产品设计建议

1、建筑风格建议

2、单体设计建议

3、标准层设置建议

4、入户大堂建议

5、装修标准

6、智能化建议

7、配套建议

四、酒店产品设计建议

1、建筑风格建议

2、公共部分及单体设计建议

3、各功能部分设计建议(客房、餐饮、康体、会议)

4、酒店设施设备建议

五、商业产品设计建议

1、建筑形态建议

2、建筑风格建议

3、铺面划分建议

4、交通组织及入口建议

5、商业小品特色建议

第二章

项目旅游规划设计建议

说明：针对整个项目旅游规划建议。

一、影响旅游规划设置的因素分析

1、项目战略影响分析

2、项目主题概念影响分析

3、项目自身资源状况影响分析

二、对项目旅游规划的建议

1、旅游规划的原则

2、总体项目功能规划分布建议

3、项目局部规划功能及要求建议

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入口及停车场建议

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商业区建议

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酒店区建议

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会议区建议

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疗养区建议（药疗建议、水疗建议、健身中心建议）

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运动区建议

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重点景点建议

a.山景

b.树景

c.花景

d.水景

e.文化景

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内部交通规划建议

a.道路设计建议

b.交通设备建议

c.道路景观小品设计建议

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其它规划建议

第三部分

经济技术评价

第一章

建设方案设定

一、项目建筑策划前提说明

二、项目初步方案选择

1、方案对比

2、初步评价

3、方案选取

三、项目开发建设方案

1、项目分期开发情况

2、项目配套设施拟定

3、项目初步建设方案

4、项目开发序列和经济技术指标设定

四、项目开发节点及销售情况预测

第二章

项目开发经济技术分析

一、编制前提

1、建设项目各项费用取费标准说明

2、同类产品建筑成本一览表

二、土地及基础设施费用

三、前期费用现金流量

四、项目各开发期现金流量表

五、项目分期投资情况

六、项目各期销售收入

七、项目开发期损益表

八、项目开发期现金流量

九、税务分析

第三章

项目评价

一、静态评价指标

二、项目动态评价指标

三、保留资产

四、项目敏感性分析

五、综合评价

第二阶段

工作提纲

说明：本部分工作在项目规划设计完成之后启动，贯穿于销售的全过程。在项目正式亮相之前形成相关报告（包括《项目包装报告》和《推广报告》），在项目亮相之后持续跟进，并根据市场变化和项目情况适时调整营销策略。

第一部分

项目整体营销方案

一、项目总体定位

通过项目分析、客户分析、竞争楼盘对比分析等提出项目总体定位，以制定出项目总体营销思路，根据项目定位制定具体营销策略，如：广告表现、样板房装修、物业管理、顾问团队等建议。

二、营销推广主题定位

1、目标客户分析

2、营销主题定位

三、营销主题延展表现

1、广告主题

2、广告目标

3、广告受众分析

4、广告诉求策略

5、广告表现方式

四、营销总目标

1、阶段性目标

2、销售率

3、销售速度

五、营销推广阶段性策略

1、项目亮相及入市时机选择

2、营销阶段的划分

六、价格策略

1、总体均价建议

2、每户价格建议

3、阶段价格建议

4、付款方式及优惠

七、营销工作计划制订

前期筹备、销售中心、会所、样板房、环境包装、广告推广、营销活动、销售资料准备、人员配置、工程配合等各项工作具体开始和结束之时间节点和内容。

第二部分

物业包装

说明：所有平面设计及装修需由广告公司和装饰公司完成。项目包装要体现出本项目市场形象，充分挖掘其市场附加值，为项目推广做铺垫。

一、形象包装

结合项目形象定位，就以下几个方面提出建议：

1、项目形象定位说明

2、项目名称建议

3、项目宣传主题

4、项目VI识别系统建议

二、地盘包装

1、销售中心包装

2、样板间包装

3、现场包装（含示范区）

三、宣传包装

结合项目形象定位，就以下几个方面提出建议：

1、会所、楼书设计数量、风格、形式、文案建议

2、折页数量、风格、形式、文案建议

3、海报数量、风格、形式、文案建议

4、宣传品数量、形式建议

5、报纸、电视、电台、网站宣传渠道选择及发布内容、策略建议

6、其他宣传品

第三部分

营销推广

一、推广建议

1、推广目标

2、推广时间节点安排

3、推广流程

4、媒介及其他营销渠道建议

5、营销活动建议

6、推广计划及费用预算

二、推广执行方案

1、开盘活动计划

2、促销策略

3、媒介每日发布时间、内容、主题

4、其他活动实施计划

第四部分

销售执行

一、项目销售团队组织架构搭建及人员配置

1、项目销售模式

2、项目销售团队组织架构、工作职责、人员素质要求等

3、薪酬激励方案

4、管理制度设计（以下为基本管理制度纲要，中原项目组将依据具体的、确定的项目销售目标、推广计划和销售模式，以及企业开发、经营理念等制定详细的、针对性的管理方案）

l

现场客户接待基本规范

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电话使用的管理

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轮位次序管理

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礼仪行为规范

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客户现场纠纷解决基本规范

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销售道具管理基本规范

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沙盘模型使用基本规范

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接待台面基本规范

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销售认购工作规范

5、销售团队培训方案的设计及实施

以下仅为“项目销售团队基本培训及实施方案”，中原项目组将依据具体的、确定的项目销售目标、推广计划和销售模式等，制定详细的、针对性的培训方案并协助实施。

6、基本内场培训内容

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基础培训内容培训

房地产常识、买卖合约及银行按揭、户型研究及置业预算、物业管理知识、重庆房地产热点板块分析、重庆房市区域发展概况、房地产重大政策回顾、房地产相关法律法规条例解读、重庆地方户籍/教育/二手房交易政策、重庆风情地产、礼仪礼节常识、时尚品牌认识、风水基础知识、装修知识、销售技巧及经典案例分析等。

l

项目产品培训

户型理解、配套设施、交房标准、规划特色、项目卖点理解、物管、工程施工工艺、立面设计风格、园林特色、推广方案、办理按揭程序、按揭合同、注意事项等。(需要发展商予以配合)

a.管理制度培训

b.渠道直销营销情景培训

c.书面考试

7、培训实施及考核

7.1基本外场培训内容

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市场调研

调研内容：竞争项目状况；区域楼盘调研；旅游环境调查等。

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绘制区域业态地图

以项目为中心，市民心理边缘为界的区域性周边业态分布图，以此较全面的了解周边状况。

7.2上岗前基本培训内容和考核

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《销售百问》问题制定及答案确认

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项目接待流程、销讲流程/动线、销讲辞等的制定

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销售人员销讲演练及考核

7.3重要展示场景和营销道具施工制作效果的协助把控

为确保项目包装、推广的市场实效，中原项目组将协助发展商把控如下环节：

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销售中心及外卖场展示

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旅游商业街展示

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样板园林展示

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地盘包装展示

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重要宣传物料制作

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沙盘、户型单体模型

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渠道直销包装

7.4周营销情况分析。

包括来访数量统计、需求面积、户型、价格、朝向等特征分析，并通过分析找出变化的方向。

7.5月成交情况分析

包括成交单位统计、成交客户年龄、家庭、职业状况等相关分析，并对未来市场形势做出相关预测。

7.6每月广告投放情况分析、总结

从来电、来访、成交等方面对每月的广告投放情况做综合分析和总结，为下一步的广告投放提供相关参考。

7.7销售、宣传策略调整

针对项目销售过程中出现的特别情况，制定相关对策建议。

—END—

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