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    三道红线对房企产城小镇业务影响

    时间：2020-11-30 20:15:21 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人 蒲公英阅读网手机站

    相关热词搜索：红线 三道 小镇

    　三道红线对房企产城小镇业务的影响 产城小镇业务开发的三大特征

    　 “一级开发+整体/分期持续取地+分期销售”的模式，为小镇、产城项目带来了三大特征：

    　“产投比大”、“货地比高”，投资回报丰厚

    　以绿城小镇为例，绿城小镇的销售体量占到绿城中国十分之一，利润贡献则占到了 4-5成。

    　 2 供地节奏可控，现金流稳定，可持续为股东提供丰厚现金流

    　 与政府勾兑的开发模式使得项目获得节奏可供，且分期开发叠加土地红利，使得成功运营的产城小镇项目，可以成为开发商稳定的长期粮仓与利润奶牛。

    　 3 投资峰值较高和整体周转率较低

    　 产城小镇项目周期一般较长，最短不低于 5 年，长的可至 10-20 年。“一级开发+整体/分期持续取地+分期销售”模式使得投资峰值极高，以绿地长岛（非小镇，但为远郊小镇的前身）为例，大型的带一级开发的项目投资峰值最高达 100 亿元以上。

    　 “三道红线”对产城小镇业务的影响

    　2 1

    　战略端

    　-协同主业要求被提到更高的高度

    　“只要协同主业，关键算的过来账，三道红线对于产城小镇业务影响是有限的”这个观点是多家企业提到的。

    　在沟通中，我们了解到其实大量企业的产城小镇业务在 2018 年后已经向“低沉淀+快周转”的模式进行靠拢。其中关键是“尽量避免一级开发投资”+“重资产沉淀跟随快周转业务配比”+ “整体拿地到分批拿地”的变化。

    　-业务目标清晰化，绿线企业持续稳定打法

    　在根据笔者在行业中的沟通了解：

    　 具备成熟现金流模型的产城小镇开发运营企业：对于产城小镇业务其实在加码，在规模支撑下其实不差投资产城小镇的钱。高产投比、高货地比，成功的现金流模型案例，以及对地产未来利润率下降预期，都使得企业愿意去拿出相当一部分资金投

    　资长周期、具备未来稳健性的产城小镇业务，进而至去“吃掉踩中三道线企业可拓还未拓的项目”。

    　传统的高周转模式的企业，对于产城小镇亦有关注。但受到“三道红线”的挤压，在没有成熟的现金流模型下，业务开展呈现“内卷化”趋势，既要利润又要速度的需求显著。项目选取条件极高，中期优秀的团队流失的趋势看上去基本不可避免。

    　但，其实近几年规模上的比较快的企业，并不一定踩线企业，这些企业主要提出了对投资节奏、同时伴随着企业在人员方面投入的调整，但对业务方向还是比较坚持的态度。

    　对于真正具备成熟业务能力模型，且出于绿线的企业，反而对三道红线产生的产城小镇业务影响不做太多关心。不加速也不减速，持续强调夯实内功。以稳健思路获取核心资源，构建持续领先，也就是所谓“时间越久越有利”。

    　 2 模式端

    　-轻资产代建、融入式嵌套式的打法将是重要趋势

    　轻资产做代建，大“小镇”中做地产板块的小“小镇”，这都是现在看到的模式创新，而笔者理解三道红线会将。其实企业做产城小镇业务一直有个逻辑陷阱，在一个广阔的平台上，从来不是一家企业就要做完一整个产城小镇项目的。

    　未来不是一个企业做一个小镇，而是多家企业做一个小镇，术业有专攻的打法应该是中长期趋势。

    　以蓝城为例，蓝城为什么能从 2015 年前几个小镇，到 2020 年超 100 个小镇的规模？关键就是术业专攻，专注于自身合资开发、地产代建的业务，为很多土地资源方提供房地产产品，而产业运营服务则是由资源方自身提供的。

    　3 投融资端

    　 -企业对优质的小项目争夺加剧投资节奏一定会调整，这是企业对于产城小镇投资的共同理解。部分企业在投资口已经开始收紧，从全国拓项目重点收缩至几个区域，要求拓展人员“对于高能级区域”进行聚焦，核心城市周边+旅游目的地的思路更为清晰，同时项目过会对于指标亦提出更明确的要求。笔者理解，让投拓人员对手上的项目哪些能过、哪些不能过更为清晰，使得投拓效率提升，让企业获得风险更小的项目是这一系列动作的目的。-控地能力比拿项目能力成为最大痛点早期产城小镇的主要问题集中在土地指标的获取，而在聚焦后，土地指标获取的问题得到一定程度的改善，其核心问题就转到了分期供地模式下如何“控地”的问题。传统的小镇开发模式一般是先集中拿地，一般一次获取千亩级这样的规模，后分期开发，前期先不计盈亏支持开发现金流，后期待区域成熟后逐步获取利润。因为土地已经在自己手中，会有一定资金沉淀的同时，其实也比较稳妥。但从现在土地出让趋势来看，千亩级的土地是很少一次供地的，先建设样板区，再分期供地已经是趋势。这也意味着：1.企业产城小镇项目享受土地红利空间越发有限；2.控地成为了企业生存的生命线，如果不能实现控地，前期所以的配套投入就是给他人做了嫁衣就笔者理解，控地其实有很多模式，包括招标、一二级联动等等，但关键还是获取政府认可，获取政府认可的关键还是通过运营为区域创造价值。

    　 4 运营端

    　 -产城小镇的产业商业板块受到空前重视以政府区域发展诉求、企业可持续经营诉求为主导，产城小镇业务的产商运营板块获得空间重视。三道红线其实倒逼了一些成熟的小镇持有资产经营的优化，同时要求新建小镇在运营方面的全面加强。对于产城小镇的产商板块，很现实的问题是：前期，1.找哪些产业/商业运营企业合作；中期，1.什么时候可以不补贴；2.什么时候可以获得持续经营收益；后期，什么时候可实现项目退出？在运营过程中其实企业痛点是很多的，比如招商一个小镇民宿一年给到的消费券补贴就在百万，我们相信在这样的趋势下一个横向切入小镇的企业即将出现，如专业经营产城小镇的社区商业、专业运营产城小镇项目的民宿酒店等。

    　 对于三道红线对产城小镇影响的理解 3 笔者理解，三道红线对于产城小镇必将产生深远的影响。房企看似规模很大，但其实现金流很紧张，真正手上的本金是非常有限的。利润在庞大的规模与紧张的现金流面前，敢不敢投出去，能不能快速收回来，都是核心关注的问题。

    　从短期来看，确实会使得踩线企业的产城小镇投资规模收缩，但从我们的研判来看，并不妨碍整体投资增加的趋势。中长期来看，三道红线使得房企可以真正的慢下来，去打磨雕琢产品，同时平衡一下规模与手中资本金，对房企产城小镇类业务是正向作用的。

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