16赤峰市赤峰西站项目市场情况专项调研

时间：2020-09-29 20:14:54 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人

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　 赤峰市赤峰西站项目市场情况专项调研

　赤峰市赤峰西站项目市场情况专项调研 目录 综述……………………………………………………………………………………………………………………3

　正文 1、项目基础条件分析………………………………………………………………………………………………5 1.1 赤峰人口分析………………………………………………………………………………………………6 1.2 赤峰经济分析………………………………………………………………………………………….6 1.3 项目房地产分析…………………………………………………………………………………………9 1.4 赤峰规划分析………………………………………………………………………………………….12 1.5 项目区域分析……………………………………………………………………………………………15 2、赤峰土地市场分析………………………………………………………………………………………………19 2.1 赤峰土地供求状况……………………………………………………………………………………19 2.2 赤峰土地价格水平……………………………………………………………………………………19 3、住宅市场发展分析………………………………………………………………………………………………20 3.1 赤峰住宅市场格局…………………………………………………………………………………20 3.2 赤峰重点项目盘点………………………………………………………………………………20 3.3 重点项目案例分析……………………………………………………………………………………21 3.4 住宅客户分析………………………………………………………………………………………….27 4、写字楼市场发展分析………………………………………………………………………………………28 4.1 赤峰写字楼市场格局………………………………………………………………………………28 4.2 赤峰重点项目盘点………………………………………………………………………………29 4.3 重点项目案例分析……………………………………………………………………………………30 5、商业市场发展分析…………………………………………………………………………………………33 5.1 赤峰商业市场格局…………………………………………………………………………………34 5.2 商业重点项目盘点……………………………………………………………………………34 5.3 重点项目案例分析……………………………………………………………………………………35

　6、 商住市场发展分析……………………………………………………………………………………………46 6.1 赤峰商住市场格局……………………………………………………………………………………46 6.2 商业重点项目盘点………………………………………………………………………………47 6.3 重点项目案例分析……………………………………………………………………………………47 7、酒店市场发展分析………………………………………………………………………………………………51 7.1 赤峰酒店市场格局……………………………………………………………………………………51 7.2 酒店重点项目盘点………………………………………………………………………………52 7.3 重点项目案例分析……………………………………………………………………………………53

　 综

　述 本项目赤峰西站片区开发项目，作为与赤峰西站并行的区域开发项目，在全市范围内具有示范表率作用，将作为未来赤峰的重要地标。项目在市场调研的基础上，进行全方位的城市、市场、业态认知，服务于以赤峰西站开发为核心的新型片区进行科学的、系统的、可行性强的业态定位及产品定位。

　依托高铁带动作用，树立全新的城市名片，以“赤峰高铁新城”立势，摆脱老城标签  赤峰西站位于新城区与老城区的交界带上，是链接老城区与新城区的重要纽带及关

　键过渡；但赤峰西站片区给城市的印象依然是低矮破败的老城区形象，区域开发应重新树立“高铁新城”的全新城市名片，站位赤峰全新的城市地标 住宅：高铁新中心 • 品质标杆 • 绿色、健康、现代的新型宜居产品  本项目应以促进改善赤峰的城市面貌、带动城市进步、提升人文绿化环境为原则，致力于打造现代感十足，且高品质、高标准的居住型产品，树立高铁带动城市告诉发展下的新型特色居住区。住宅市场风险较小，2016 年中心城区去化周期仅 5 个月，价格优势明显，区域住宅销售价格在 8500-10000 元/㎡，且为住宅绑定车位或储藏间销售模式，销售压力较小，且资金回流速度较快；本项目最大限度争取住宅指标，保证资金安全。

　公建：定位于赤峰新地标，城市发展新引擎，人流集散中心、站前服务中心与区域商业中心相结合

　 重要的交通枢纽作为城市的新引擎，将是一座城市枢纽地标，实现交通疏解、旅游集散以及商务办公、休闲购物等多种功能。将成为每日往来枢纽的商旅人士，附近居民和城市精英白领等的消费主场和文化娱乐中心，公建产品需满足城市地标、人流集散中心、站前服务中心与区域商业中心的四重定位。公建产品价格在7000-9000 元/㎡之间，经历了促进库存的一年，会产生一定的公建消费能力的透支，项目公建体量需谨慎斟酌。

　 整体业态配比：

　区域整体公建体量建议控制在 50 万 ㎡左右，作为区域消费、高铁人流消费、接待以及相关产业办公、投资等主要商用建筑集群。此外，争取低容积率商业地块，打造塑造性较强、低密度、独立型，特色商铺集群。

　主要业态

　功能定位

　数量

　面积建议

　商业综合体

　站前服务中心+ + 区域商业中心

　1 1 个，地上 3 3- -4 4 层

　8 8- -0 10 万㎡

　特色商业街

　以北京老字号为核心特色商业

　商铺 15- -0 20 个，2 2- -3 3 层独立商铺集群

　5 5- -6 6 万㎡

　精品快捷商业街

　以精品商业、快捷餐饮为主

　南北各一条，底商商铺， 200- -0 300 个左右

　4 4 万㎡

　五星级酒店

　城市地标，高端人流接待

　1 1 个，0 300 个房间 ，0 120 米超高层

　5 5- -6 6 万㎡

　精品 文化型 酒店

　中端商务 人流接待

　1 1 个， 200- -0 300 个房间设置

　1 1- -2 2 万㎡

　商务快捷酒店

　中低端人流接待

　2 2- -3 3 个设施，独立商业性质

　5 1.5 万㎡

　写字楼

　交通枢纽产业服务中心

　1 1 个，以物流、旅游等产业为依托

　8 8- -0 10 万㎡

　公寓

　商住两用，短居人群首选

　1 1- -2 2 个，商住两用

　6 6- -0 10 ㎡

　合计

　--

　--

　4 45 5- -5 50 0 万㎡

　 公建运营方式：

　采用“整售+散售”相结合的运营方式：整售主要适用于自用客户，采取“招商先行”策略，进行定制化建设；散售采取“先售受租，招商并行”的运营模式，以集中商业中心为例，首先进行分割取证，打造“小面积、低门槛”投资产品，然后与购买客户签订返租协议（或委托租赁协议），有运营企业统一招租运营，购买客户可获得一定（前五年为 8%上下固定值，五年后按租金收入的百分比计算）的租金收益，如此实现“回报快、投入低”的优质投资资质产品。

　第一部分

　 项目基础条件分析 赤峰市是内蒙古自治区下辖地级市，位于内蒙古东南部，蒙冀辽三省区接壤处，蒙东辽西冀北地区（旧热河地区）经济中心、区域中心城市，被自治区政府定位为 省域副中心城市。赤峰地处 环渤海经济区和东北经济区的腹地，京津冀协同发展辐射区，是 中国 0 50 家投资环境诚信安全区之一。2017 年 10 月，被授予 国家园林城市。

　全市总面积 9 万平方公里，辖三区、七旗、二县，是一个以蒙古族、汉族为主的多民族城市，是 内蒙古第一人口大市，内蒙古东部中心城市。

　赤峰是中华文化发源地之一，境内有 红山文化遗址。

　赤峰市区位优越，距北京、沈阳等中心城市 400 公里左右，距锦州、秦皇岛港不足 300公里，是内蒙古距离出海口岸最近的城市。

　截至 2013 年，赤峰市辖 3 个市辖区、2 个县、7 个旗及一个市级新区。即红山区、松山区、元宝山区；宁城县、林西县；巴林右旗、喀喇沁旗、巴林左旗、敖汉旗、阿鲁科尔沁旗、翁牛特旗、克什克腾旗和赤峰新区

　1.1 赤峰人口分析 赤峰市人口呈下降趋势，近年稳定在 430 万人左右，城镇人口逐年增加，人口城镇化率年增长在 1%以上 赤峰第六次人口普查工作（标准时点为 2010 年 11 月 1 日零时），全市常住人口为4341245 人，同第五次全国人口普查（2000 年 11 月 1 日零时）的 4518046 人相比，十年共减少 176801 人，下降 3.91%，年平均下降 0.40% 430.62 430.38 429.95430.52193.86198.18202.32207.945.02%46.05%47.10%48.29%43.00%44.00%45.00%46.00%47.00%48.00%49.00%0501001502002503003504004505002013年 2014年 2015年 2016年2013年-2016年赤峰市人口数量及城镇人口数量常住人口 城镇人口 城镇人口率

　单位（万人）

　 数据来源：赤峰市年度国民经济和社会发展统计公报 1.2 赤峰经济分析 赤峰市经济增长速度放缓，但城镇居民收入平稳较快增长，传统产业有色金属的生产能力稳定和新兴第三产业、旅游产业相结合稳定发展，2016 年旅游接待人数 1453 万人次，2017 年有望达到 1600 万人次，增长率 10%，旅游收入 245 亿元。赤峰市加速发展旅游产业，培育旅游大产业，未来将与随赤峰高铁的成熟，起到互相促进的作用。

　根据 2017 年政府工作报告的安排，2017 年计划经济社会发展主要预期目标是：地区生产总值增长 8%左右，但从前三季度的数据来看，赤峰市 2017 年三季度地区生产总值发展放缓，2017 年三季度，赤峰市地区生产总值为 1282.73 亿元，近增长 4.2%，仅完成预期增长的 52%，预计年增长率将突破 7%。

　1686.151778.371861.271933.281282.739.2%7.9%8.1%7.3%4.2%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%10.0%050010001500200025002013年 2014年 2015年 2016年 2017年前3个季度2013 年- - 2016 年赤峰市地区生产总值及涨幅地区生产总值 增长率单位（亿元）

　数据来源：赤峰市年度国民经济和社会发展统计公报

　赤峰市有“中国有色金属之乡”的美誉，有色金属产业经过多年耕耘，形成了有色金属稳定的生产能力，年销售收入稳定在千亿元以上，是赤峰工业的顶梁柱 近年来，赤峰全面稳增长、调结构、转方式，大力发展新型工业化，工业经济体现出做大总量和提升层次相统一，调整产业结构和优化产业布局相促进，以培育壮大六大产业为抓手，有效推动了产业结构转型升级。传统产业和新兴产业、资源型产业和非资源型产业相结合的鲜明特点。

　 现代农牧业：全面实施“3661”工程，取得了玉米种植面积、肉羊养殖规模“两减”和设施农业、人工种草、高效丰产经济林、生猪养殖、肉牛养殖“五增”的可喜成效，较好完成年度工作目标。荣获“中国牛羊肉食品之都”称号。

　 冶金产业：云铜 40 万吨铜冶炼项目奠基开工，金剑 40 万吨铜冶炼项目签约落地，有色金

　属产业综合体及非标有色金属交易中心启动建设。

　 清洁 能源产业：落实了京津冀 1000 万千瓦的新能源电力市场消纳承诺，赤峰（元宝山）至华北 500 千伏输电通道列入国家“十三五”电力发展规划，国电投 2×30 万千瓦热电联产项目和 26 万千瓦新能源电力项目建成竣工。

　 战略性新兴产业：新能源汽车、航空装备制造产业基地项目合作签约，智慧赤峰建设全面启动，蒙东云计算中心入驻企业达到 86 家。

　 旅游业：与南开大学建立了旅游创新发展战略合作关系，阿斯哈图石林景区通过国家 5A 级景区资源评价，新增国家 4A 级旅游景区两家，全年接待游客 1453 万人次，旅游收入 228亿元。宁城县和克旗进入国家全域旅游示范区创建行列。玉龙机场旅客吞吐量突破 100 万人次。

　 商贸物流业：全市物流园区销售收入突破 500 亿元，红山物流园区获国家示范物流园区称号。左旗、林西县、克旗、翁旗、敖汉旗成为全国电子商务进农村示范县建设试点，红山区被纳入国家服务业综合改革试点地区。

　时间 第一产业 同比涨幅 第二产业 同比涨幅 第三产业 同比涨幅 2017 年前三个季度 119.58 4.0% 641.69 3.4% 521.46 5.3% 2016 年 292.41 3.7% 908.57 7.1% 732.30 8.9% 2015 年 276.96 4.3% 882.59 8.7% 701.72 8.5% 2014 年 274.39 4.1% 892.01 9.7% 611.97 6.3% 2013 年 264.71 5.4% 912.69 11.4% 508.75 6.8% 单位（亿元）

　数据来源：赤峰市年度国民经济和社会发展统计公报 赤峰是红山文化的发祥地，是北方民族逐鹿的历史舞台，是辽王朝的故都，是草原游牧民族的摇篮，是大元帝国的腹地，古老的游牧文明在这里留下印记。赤峰是距北京最近最美的内蒙古大草原，是北京的后花园，是生物与地质多样性的天然博物馆，是内蒙古的缩影。全市初步形成了“一带两翼、六大板块”的旅游发展格局和草原生态观光游、历史文化修学游、地质奇观科考游、运动康体快乐游、温泉养生度假游、神奇大漠体验游、大辽契丹探秘游、草原冰雪激情游、乡村民俗休闲游、畅行赤峰自驾游十大旅游产品体系。

　到 2020 年实现五个翻番：旅游总人数翻番；旅游总收入翻番；旅游投资翻番；旅游就业人数翻番；旅游对经济增长贡献比例翻番。到 2020 年，全市年接待游客总量突破 2000万人次，旅游业总收入突破 500 亿元，旅游投资累计达到 300 亿元

　9101139125614531600145.2180190.72282450501001502002503000200400600800100012001400160018002013年 2014年 2015年 2016年 2017年目标2013 年- - 2017 年赤峰市旅游接待人数及旅游收入情况接待游客量 旅游收入单位（万人/亿元）

　 数据来源：赤峰市年度国民经济和社会发展统计公报 2017 年，赤峰市城镇居民收入平稳较快增长，2017 年前三季度赤峰市全体居民人均可支配收入 13930 元，比上年同期增加 1152 元，增长 9.0%，增速列全自治区十二个盟市第二位，增速超过全自治区平均水平 0.2 个百分点。前三季度赤峰市城镇常住居民人均可支配收入 22879 元，比上年同期增加 1792 元，增长 8.5%，增速居自治区十二个盟市第二位，比自治区平均增速快 0.3 个百分点，比全国平均增速快 0.2 个百分点。

　1253714948163021773719333208022319925195273362965811.4%10.3%9.1%8.8%9.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%050001000015000200002500030000350002013年 2014年 2015年 2016年 2017年（预计）2013 年- - 2017 年赤峰市居民可支配收入水平居民人均可支配收入 城镇居民人均可支配收入 增长率单位（元）

　 数据来源：赤峰市年度国民经济和社会发展统计公报 1.3 项目房地产分析  政策方向：赤峰市引导居民住房消费、推动去库存的方向依然不变，且鼓励对非住宅商品房的去库存，并给予多种政策优惠，并鼓励开发企业物业自持。

　赤峰市房地产政策致力于合理引导居民住房消费、推动商品房库存消化、促进我市房

　地产市场健康平稳发展起到了积极作用，政策效果明显。为进一步加强房地产政策调控，稳定市场，2017 年 5 月 24 日引发了 《赤峰市人民政府关于调整房地产去库存工作有关政策内容的通知》 ，对市政府分别于 2015 年 7 月 27 日印发了 《赤峰市人民政府转发<内蒙古自治区人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见>的通知》 （赤政发〔2015〕52 号）和 2016 年 9 月 5 日印发了 《赤峰市人民政府关于进一步实施购房优惠政策推进房地产去库存工作的意见》 （赤政发〔2016〕94 号）文件，进行了有关调整内容，现行赤峰市房地产政策如下：

　1. 实行总量控制 ：非住宅商品房去化周期超过 36 个月的地区，暂停新出让同类性质用地，加速存量消化。

　2. 允许对已出让土地的非住宅房地产开发项目调整转型。一是对已出让土地，并编制了修建性详细规划的非住宅房地产开发项目，可根据市场情况进行业态调整。二是对已出让土地，未编制修建性详细规划的非住宅房地产开发项目，根据房地产市场需求，确需调整用地性质的，可按程序变更用地性质，国土资源、城乡规划等主管部门应及时重新办理相关用地手续，并重新核定相应的土地价款。”三是符合相关规范的前提下，同意将已出让土地的非住宅房地产开发项目进行用地性质调整和业态转型，用于国家和自治区支持的新兴产业、养老产业、文化产业、科教产业、体育产业等项目建设。

　3. ：

　土地增值税优惠政策：房地产开发项目土地增值税实行先预征、后清算、多退少补，将普通住宅、非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率在现行标准(内地税字〔2016〕136 号)基础上分别下调 50%,调整后预征率低于 1%的，按 1%执行 4. 鼓励自持，或向 “ 售租并举 ” 模式转型：鼓励将商业、办公等非住宅商品房转化为开发企业自持物业。支持房地产开发企业从商品房销售向“售租并举”投资模式转变。

　5. 进一步优化住房供应套型结构：取消对商品住房户型设计“90 ㎡以下户型占 70%以上”的限制性规定，放开商品住房套型比例，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。

　6. 首套贷款比例 30% ，二套比例 40% ：对购买首套普通自住房（含公寓式住宅）的家庭，贷款最低首付款比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍。对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性住房贷款，金融机构执行首套住房贷款政策。对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性住房贷款，最低首付款比例调整为

　不低于 40%。

　7. 本地公积金贷款无障碍，外地公积金基本停贷：职工连续足额缴存住房公积金 6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款，首套最高贷款比例为 70%，结清后，可申请二套公积金贷款，最高贷款比例 60%，三套不再办理公积金贷款。

　8. 。

　合理调整契税税率。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买 90㎡及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按 1%税率征收契税。

　9. 。

　进一步减轻住房交易负担。对个人转让自用 5 年以上住房，并且在自治区范围内是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　10. 客观认定公寓式房屋的居住属性 ：城市规划用途为商业性质，但实际为住宅的公寓式房屋的用水、用电、用气、用热价格按照住宅房屋标准执行；建设、销售、使用上述房屋过程中需缴纳的各种税费均按住宅房屋收取。

　11. 降低非住宅商品房交易成本 ，补贴：对 6 2016 年 年 9 9 月 月 1 1 日至 7 2017 年 年 8 8 月 月 1 31 日期间，居民购买一手非住宅商品房的，按交纳契税比例的 50%由受益财政按照先征后返的方式给予补贴。商品房契税补贴具体实施办法由住建部会同财政、税务等部门共同制定。各旗县区可根据当地去库存实际情况在此基础上加大补贴力度。

　12. 降低非住宅商品房交易成本，免收手续费 ：对 6 2016 年 年 9 9 月 月 1 1 日至 7 2017 年 年 8 8 月1 31 日期间，居民购买一手非住宅商品房的，免收房屋交易手续费。

　 市场发展情况：

　赤峰市商品房价格平稳快速增长，且供求矛盾较小，尤其是 2017 年上半年赤峰市商品房成交增长，半年成交以达到往年年度成交水平；中心城区价格快速增长，增速达到 17%,到 2016 年底，中心城区商品住宅的的库存周期约需 5 个月，市场风险较小。

　361.2239.4298.6189.18293.78251.6288.96322.71396647935001 538901000200030004000500060000501001502002503003504002014年 2015年 2016年 2017年上半年2014 年- - 2017 年赤峰市商品房供求量价情况供应面积 销售面积 销售均价（元/㎡）

　540057656122741006%6%17%00.020.040.060.080.10.120.140.160.180.20100020003000400050006000700080002014年 2015年 2016年 2017年2014 年- - 2017 年赤峰市中心城区商品房价格走势中心城区价格 至 2016 年 12 月末，全市商品房待售 128953 套、888.04 万㎡，同比下降 21.02%，全市商品房去库存约需 16 个月，中心城区约需 13 个月，其中全市商品住宅去库存时间约需 8个月，中心城区约需 5 个月，去库存在全区各盟市中成效最明显，压力最小。

　2017 年 1-6 月全市二手房交易累计成交 21513 套，成交面积 195.62 万㎡，同比上升24.88%；其中二手住宅交易累计成交约 19500 套，成交面积 170.84 万㎡，同比上升 27.5%。中心城区二手房交易成交 10277 套，成交面积 91.13 万㎡，同比上升 16.33%；其中二手住宅交易成交 9092 套，成交面积 79.36 万㎡，同比上升 21.81%。

　1.4 赤峰规划分析 中心城区以向北发展为主，向东、向南发展为辅，赤峰西站位于核心城区以北，为赤峰中心城区的重点发展方向，中心城市人口 2015 年达到 100 万人，接近赤峰市总人口的四分之一，赤峰高铁的开通，计划 2019 年建成通车，将把赤峰至北京、沈阳两大城市的时

　空距离均缩短至 2 小时左右，据预测到 2025 年，赤峰高铁旅客发送量将达到 677 万人次/年，赤峰发展将迎来新的机遇。

　城镇空间布局结构：为“一轴两带，主副三心”。“一轴”指沿赤大高速、赤大白铁路、叶赤线以及赤凌快速客运铁路专线等交通干线形成的市域城镇发展主轴；“两带”中“一带”指北部沿集通线和省际大通道形成的北部城镇发展带，另“一带”指南部沿京通线形成南部城镇发展带。“主副三心”包括一个市域中心—赤峰市中心城市（中心城区、元宝山城区和平庄城区），两个市域副中心—北部大板镇和南部天义镇，形成市域一主两副协同驱动的城镇空间格局。

　城市性质：赤峰是蒙东地区的区域性中心城市，是以有色金属、能源化工、商贸物流和文化旅游为特色，生态宜居的文化名城。

　城市主要职能：内蒙古东部地区的区域性中心城市；东北—华北结合部重要的交通枢纽；我国北方地区重要的旅游服务中心，具有独特历史文化内涵的宜居城市；赤峰市域的政治、经济、文化中心；以有色金属、能源化工、农牧产品加工、医药制造业为主导产业的工业基地。

　城市人口规模：规划赤峰中心城市人口 2015 年达到 100 万人， 2020 年达到 125 万人，2030 年达到 150 万人。

　城市空间发展方向：中心城区以向北发展为主，向东、向南发展为辅。其中，向北重点发展松山北片区、北洼子片区和桥北片区；向东拓展红山经济开发区；向南重点发展小新地片区、玉龙机场以北地区和农畜产品产业园区。

　 2015 年，京沈客运专线赤峰-喀左支线正式开工，根据规划，赤峰西站将进行改造并将承担赤峰市区高铁站的任务。京沈客专赤喀支线建成后，赤峰至北京、沈阳两大城市的时空距离均将缩短至 2 小时左右。

　赤峰高铁西站为 5 台 11 线，站房建筑面积约 3.2 万平，分为东西两个子站房和高架候车室。赤峰西站综合交通枢纽配套工程投资约 20 亿元，是集铁路，轻轨，公交，出租车，社会车辆等功能于一体的现代化交通枢纽。其中包含总面积 16.5 万平的东西两个市政广场，2 万平公交枢纽站，地下设有私家车停车场，出租车蓄车区，并在预留了轻轨 1 号线地下换乘站，有轨电车 2 号线也也将在西站设点。

　 终到 途径 线路 近期拟开行对数 远期拟开行对数 北京（星火站）

　朝阳（喀左、建平）、承德 京沈客专赤喀支线、京沈客专 6 10 沈阳（沈阳南站）

　朝阳、阜新 京沈客专赤喀支线、京沈客专 6 8 丹东（丹东站）

　朝阳、阜新、沈阳、本溪 京沈客专赤喀支线、京沈客专、沈丹客专 2 3 盘锦（盘锦北站 朝阳、锦州（义县）

　京沈客专赤喀支线、京沈客专、京沈客专盘朝支线 2 3 大连南线 （大连北站）

　朝阳、锦州（义县）、盘锦、营口 京沈客专赤喀支线、京沈客专、京沈客专盘朝支线、哈大高铁 2 3 大连北线 朝阳、阜新、沈阳、辽阳、鞍山、营口 京沈客专赤喀支线、京沈客专、哈大客专 3 3 承德（承德南站）

　朝阳（建平、喀左）

　京沈客专赤喀支线、京沈客专 2 3 赤峰高铁站的建设 2016 年 7 月全面开工建设，计划 2019 年建成通车。据预测，2025年，赤峰高铁旅客发送量将达到 677 万人次/年，2035 年将达到 804 万人次/年，2040 年将达到 974 万人次/年 1.5 项目区域分析 赤峰西站位于新城区与老城区的交界带上，是链接老城区与新城区的重要纽带及关键过渡带；项目周边交通通达，但是配套不足，距离西站最近的市 2.8 公里外的永业广场及2.5 公里外的众联-上海城商圈；项目周边居住区集中，常住居民约 38260 户，常住人口约11.48 万人，区域现有消费场所不足以满足区域消费人群需求，消费需求多向南向东扩散

　赤峰西站周边（3 公里范围内）约有 24 个社区，集中在西站以南、东北及西北区域，常住居民约 38260 户，常住人口数约 11.48 万人；二手房价格集中在 5500-8500 元/㎡；加之西站区域开发内的住宅体量，未来本片区常住人口有望达到 15-18 万人，加之高铁西站带来的流动人口，区域的消费需求潜力巨大。

　 项目名称 常住人口（万人）

　二手房价（元/ / ㎡) ) 项目名称 常住人口（万人）

　二手房价

　（元/ / ㎡) ) 项目名称 常住人口（万人）

　二手房价（元/ / ㎡) ) 科海明珠 0.5 5600-7200 王府花园 0.7 8300-11000 恒 基馨居 0.48 6500-8500 亚兴国际嘉园小区 0.22 6700-7600 锦绣花园 0.3 8100-9500 福润园小区 0.46 6600-9700 悦海康庭 0.42 5700-7600 天骄西苑 0.14 7000-13000 金御华城 1.4 8500-10000 阳光小区 0.7 6000-8000 水榭花都 1.17 6500-8200 木兰小区 0.4 6900-8400 雨润星雨华府 0.39 5500-6000 蓝山庭院 0.14 7800-9200 地勘小区 0.1 5000-8000 华城和美家园 0.13 7051-8150 春光花苑 0.1 6700-8600 康居家园 0.23 6700-8500 长安小区 0.18 7840-9304 晨曦花苑 0.5 6700-8200 友谊家园 0.06 5600-8500 吉祥家园 0.16 8500-10320 航安金和城 0.6 6600-9000 香格里拉国际城 2 公寓：5500-6500 住宅：8800-13000

　第二部分

　 赤峰土地市场分析 2.1 赤峰供地情况

　赤峰市土地供应中心城区商品住宅用地供应虽然经历了 2015 年的最低点后，市场供应逐年增加，中心城区住宅用地供应始终不足整体土地供应的 20%，住宅用地稀缺，且有大量为棚户区改造用地及中小套型用地，大面积商品住宅供应更加稀缺。

　为稳定全市房地产市场状况，改善人民居住条件，2017 年全市计划供应住房用地总量为 241.75 公顷，比 2016 年增加 139.8 公顷，其中各类棚户区改造用地 141.36 公顷，比 2016年增加 109.35 公顷；商品住房用地 100.39 公顷（含中小套商品住房 53.54 公顷），比 2016年增加 30.75 公顷。

　市辖区（红山区、松山区、元宝山区）计划供应住房用地总量 179.42 公顷，比 2016年增加 122.45 公顷，其中各类棚户区改造用地 110.5 公顷，比 2016 年增加 90.5 公顷；商品住房用地 68.92 公顷（含中小套商品住房 28.9 公顷），比 2016 年增加 32.25 公顷。

　81.03110.18536.6768.9220%16%9%13%0 0%5%10%15%20%25%0204060801001202013年 2014年 2015年 2016年 2017年2013 年- - 2017 年赤峰市市区商品住宅供地计划商品住房用地 占比单位（公顷）备注：市区包括松山区、红山区、元宝山区三地； 数据来源：赤峰市国土局 2.2 赤峰土地价格水平 赤峰市 2017 年仅成交一块工业用地及一块住宿餐饮用地，土地成交集中在 2016 年，2016年新城区普通商品住宅用地取地价格在 370-450 万元/亩；红山区东城办事处片区土地价格 100-200 万元/亩之间

　 土地编号

　地块位置

　土地性质

　占地面积 单位：亩 成交价万元 楼面价 万元/亩

　取地单位

　成交日期

　赤协 2017-1 赤峰新城区玉龙大街中段九号 住宿餐饮用地 58.9 2687 45.6 赤峰玉龙国宾馆有限公司 2017 年 4 月24 日 D01-11 地块 赤峰高新技术开发区马林有色金属产业园（一期）红八街、站前大街、创业大道围合地块东北角 工业用地 870.4 8357 9.6 赤峰云铜有色金属有限公司 2017 年 4 月9 日 八家片区C09-02 地块 新城区八家片区规划十路东、大板路西、支八街南、兴安街北 其他普通商品住房用地 38.8 17946 462 赤峰宜远房地产开发有限责任公司

　 2016/12/8 八家片区C09-06 地块 新城区八家片区天山路东、规划十路西、支八街南、兴安街北 39.4 14404 365 八家片区C09-08 地块 新城区八家片区天山路东、大板路西、兴安街南、临潢大街北 54.9 24512 447 赤峰中鑫房地产开发有限公司 八家片区C10-07 地块 新城区八家片区兴安街东、临潢大街西、天山路南、经棚路北 43.2 19194 444 八家片区C11-01 地块 新城区八家片区支八街东、临潢大街西、经棚路南、海苏沟北 39.2 15041 383 赵旭、盛征、张玉芳联合竞得 赤挂2016GT002SY 小新地组团西拉沐沦大街、金融一路、金融一街、宝山路合围范围 其他商服用地 12.7 2700 213 赤峰市鑫峰房地产 2016 年 08月 07 赤协 2016-10 红山区东城办事处东大营居委会 住宅用地 70年、配套商服用地 40 年 34.5 3539 103 赤峰雍乾置业有限公司 2016 年 9 月18 日 第三部分

　 住宅市场发展分析 赤峰市住宅市场以高层为主，刚需改善市场并行，价格在 8000-12000 元/ ㎡之间，刚

　需产品以 80-130 ㎡两、三居产品为主，改善产品在 135-220 ㎡大尺度平层产品为主；赤峰市场住宅销售捆绑情况较为严重，一般捆绑地下室或车位，捆绑金额在 5-20 万之间，客户主要为本地客户及市外旗县客户为主。

　3.1 赤峰住宅市场格局

　3.2 赤峰重点项目盘点

　3.3 重点项目案例分析 1、案例名称：未名清华园

　项目位于玉龙大街以南、大板路以西；东为清华园，以 15-17 层的高层为主，西为未名园，以 9-11 层小高层为主。主打学区，产品尺度在 137-280 ㎡之间，报价 10000-14000元/㎡。项目于 2017 年 7 月 6 日开盘，目前处于顺销期。

　2016 年 9 月 30 日，赤峰二中国际学校已开工，预计今年 9 月 1 日之前完工，建成后的赤峰二中国际实验学校分小学部、初中部和国际部。借鉴国外先进的教育体系，聘请外教。赤峰二中国际学校（小学、初中）与赤峰二中（高中）直线距离不超过 1000 米，加上未来规划的国际幼儿园，真正的实现了从幼儿园到高中的一站式高质量教育资源配套。

　 项目基本情况：

　 区位介绍：项目位于玉龙大街以南、大板路以西；东为清华园，西为未名园。

　 教育配套：赤峰二中、赤峰二中国际学校、国际幼儿园  医疗配套：附属医院  商业配套：众联广场、冠东百货、沃尔玛  娱乐配套：800 亩森林氧吧

　  项目简介：

　项目 内容 物业类别 普通住宅 项目特色 毛坯 产权年限 70 年 环线位置 松山区 开发商 赤峰宜远房地产开发有限公司 楼盘地址 新城区玉龙大街赤峰二中国际学校南 建筑面积 128693 ㎡ 容积率 1.8 绿化率 45% 物业公司 未定

　 项目户型图 项目区位图

　项目户型方正，尺度较大，以三据或四居为主，但布局粗犷，套内浪费较为严重，造成整体呈现出客厅奢华，卧室紧凑的整体布局；同时细节体验严重不足，比如 214 ㎡高端改善尺度，却未实现主卧的衣帽间功能，实用度较高。

　157 ㎡三室两厅两卫

　 214 ㎡三室两厅两卫

　  销售情况统计：

　高层均价在 10000 左右元/㎡，洋房均价在 13000-15000 元/㎡。项目在售最小户型为137 ㎡三居。成交客户多为赤峰本地市区及周边区县的居民，有极少量东北三省的投资客。项目目前去化率在 40%左右。

　2、案例名称：中天悦府

　中天地产，深耕赤峰十余年，至今已成功开发金御华城、御龙湾、中天·御园、金御华府等多个项目，涉及商业、高层住宅、别墅等多种形态，成为赤峰市场认可度较高的品牌开发商。

　中天·悦府紧邻市政府南侧，占据体育公园自然资源与优越城市配套，以 16-17 层新中式建筑为主，户型在 100-247 ㎡之间三居、四居为主，精装修交付，为赤峰首个打造绿色、健康、客户、服务四大理念的 4.0 人居标准项目。

　 项目基本情况：

　 区域介绍：位于赤峰新城临潢大街与大半路交汇处，项目以天山路为界，分别为东西两个组团，分别命名为“福园”与“禧园”。

　 教育配套：赤峰二中、北大附属实验学校幼儿园、赤峰新城早期教育中心  医疗配套：新城区赤峰学院附属医院  商业配套：社区商业面积约 1000 ㎡，位于天山路两侧，完善社区配套，社区超市，诊所，银行等功能。临近御园财富广场、上海城、金帝商务大厦、巴林石大厦、宝通大厦、福兴东方酒店、九天国际酒店、赤峰市国际会展中心

　 项目简介：

　项目 内容 物业类别 普通住宅 项目特色 精装修 产权年限 70 年 环线位置 松山区 开发商 赤峰中天房地产开发有限公司 楼盘地址 新城区大板路与临潢大街交汇处 占地面积 65400 ㎡ 项目区位图

　建筑面积 163500 ㎡ 户数 1280 户 容积率 2.5 绿化率 30% 物业公司 赤峰绿城物业服务有限公司

　  项目户型图

　 210 ㎡四室两厅两卫

　 102 ㎡三室一厅一卫

　  销售情况统计：

　2017 年 4 月开始蓄客，目前仍处于蓄客期，均价在 10000 元/㎡，目前 140 ㎡以下的小户型已经全部认购完毕，目前在售户型为 175 ㎡四居、185 ㎡四居、210 ㎡四居。项目目前五证不全，五证齐全后采取一次性开盘的方式销售。目前整体去化率约 60%，100-130 ㎡小面积产品基本以定完，大尺度产品去化 35-40%左右。

　三、案例名称：航安•金和城 项目位于项目位于松北新区核心位置，西站大街与松洲路交汇处，临高铁、近车站、三区在这里交汇。项目交通便利“三纵三横”，三纵：平双路、松州路、迎金路;三横：友谊大街、西站大街、松山大街，通达全城，5 分钟进出新、老城区，更有赤峰西站高铁，便捷出行。

　 项目基本情况：

　 区位介绍：松北新区核心位置，西站大街与松洲路交汇处。

　 教育配套：松山第四幼儿园、明德小学、松山二中、松山五中、松山七中、松山外国语学校、红旗中学、地址二中、松山蒙中、内蒙古交通职业技术学院。

　 医疗配套：第六医院。

　 商业配套：永业广场。

　 娱乐配套：58 亩小区内部公园，110 亩市政运动休闲公园。

　 项目简介：

　项目 内容 物业类别 普通住宅 项目特色 毛坯 产权年限 70 年 环线位置 松山区 开发商 赤峰航安房地产开发有限公司开发 楼盘地址 松山区松洲路南段 占地面积 104548 ㎡ 建筑面积 276000 ㎡ 容积率 2.6 物业费 交房时确定 物业公司 金和物业

　 项目户型图

　101.45 ㎡三室两厅一卫

　 60.34 ㎡两室一厅一卫

　  销售情况统计：

　项目区位图

　目前项目一期为 33 层高层，目前剩余少量房源，售价均价为 7200 元/㎡；二期房源为 26 层和 18 层小高层，在售 2#和 10#楼，销售均价 7200 元/㎡。项目以刚需为主，在售户型为 84-105 ㎡两居，121-124 ㎡三居。成交客户多为赤峰本地市区、周边区县及拆迁的居民，另外有少量东北三省投资客。项目目前去化率在 40%左右。

　四、案例名称：富河托斯卡纳（富河国际二期）

　富河·托斯卡纳绿化率 38%，小区由高层及小高层组成。面积区间为 65 ㎡-376 ㎡。开发企业为毅刚·百合集团。为富河国际升级版——富河托斯卡纳，从规划设计部、户型、园林景观、绿化、物业服务管理、小区智能化等方面，完成了一次全方位升级，开启了住宅3.0 时代的崭新模式  项目基本情况：

　 区域介绍：富河托斯卡纳位于赤峰新区临近赤大高速，位置相对城区较为偏远，周边配套较为困乏  教育配套：赤峰二中、六一幼儿园、试验幼儿园，  医疗配套：大板路规划医院  其余生活配套集中在 3 公里范围外的赤峰市政府周边

　  项目简介：

　项目 内容 物业类别 普通住宅 项目特色 毛坯 产权年限 70 年 所在区位 赤峰新区 开发商 赤峰亿达房地产开发有限责任公司 楼盘地址 赤峰市机场路南西外环路东 项目区位图

　占地面积 91000 ㎡ 建筑面积 188000 ㎡ 容积率 2 绿化率 38% 停车位 1：1.3  项目户型

　 69 ㎡两室两厅一卫

　 128 ㎡三室两厅两卫

　  销售情况统计：

　项目以 130-170 ㎡改善型产品为主，配有少量 90 ㎡以下刚需，目前剩余 130 余套房源，销售价格在 8000-10000 元/㎡。

　四、案例名称：虹桥丽景现代城（国际城）

　虹桥丽景现代城由赤峰鹏宇房地产开发有限责任公司开发，开盘时间为 2016 年 11 月，预计入住时间 2018 年 10 月。项目分两期开发，一期为现代城，二期为国际城，现代城 1023户，国际城 1078 户。

　项目对面为松山区公安局。项目周边交通便利，紧邻松州路，松州路于 2017 年开通。园区是全封闭的管理模式，人车分流，车辆只允许进入地下，车库比例按照需求配比，地上自行车和电动车设立地上车棚。

　 项目基本情况：

　 区域介绍：虹桥丽景现代城（国际城）项目东临迎金路，北至友谊大街（友谊大街为松北区域主要干道），西至松州路，南至松七街，项目西北侧为松山区公安局。

　 教育配套：松山区第二幼儿园、松山区第三幼儿园、中天国际双语幼儿园、明德小学、穆家营子小学、松山区第四小学、松山七中、红旗中学、松山二中、地质二中  医疗配套：松山区妇幼保健所、松山区第六医院 实景图

　  项目简介：

　项目 内容 物业类别 普通住宅 项目特色 毛坯 产权年限 70 年 环线位置 松山区 开发商 赤峰鹏宇房地产开发有限责任公司 楼盘地址 松山区友谊大街路南 占地面积 88000 ㎡ 建筑面积 240000 ㎡ 容积率 2.5 绿化率 35% 总户数 1023 户 物业公司 赤峰正谊物业服务有限公司 物业费 1.5 元/㎡/月

　 项目户型图 项目区位图

　 87.77 ㎡两室一厅一卫

　89.55 ㎡两室一厅一卫

　 销售情况统计：

　目前项目只剩余 1 栋楼，待售产品为 90 ㎡两居，预计 2018 年销售，现报价为 8000元/㎡。

　4.4 赤峰住宅客户分析 赤峰市住宅客户主要以本地客户为主，旗县客户在赤峰具有较强的购买力，新城区项目市区客户与旗县客户的比例普遍达到 40%市区，60%旗县的比例，老城区项目市区客户占比偏大，各占为 50%左右，年龄在 28-45 岁之间为主流，主要用于自住，婚房及改善等用途。

　赤峰客户关注学区，赤峰二中带来的学区价值受客户认可度高；此外对价格敏感，关注总价，对产品品质有一定的要求，类似中天悦府类的高品质项目收到较大认可。

　第四部分

　 写字楼市场发展分析 赤峰市甲级写字楼集中在新城区，租金在在 1.2-1.6 元/ ㎡/天，在售写字楼及二手写字楼价格集中在 7000-9000 元/ ㎡，出租率在 60%-90%之间，出租主体以文化广告、金融、科技、教育、旅游、家政服务、家装等公司为主，多采用先售后租的运营方式。

　4.1 赤峰写字楼市场格局 新城区：赤峰市近年来重点打造的区域，随着市政府的搬迁及市场的发展写字楼自用客户开始大量迁入新城区，赤峰市场较新的写字楼大多在新城区，办公氛围浓厚。

　松山区：松山区是继红山区之后赤峰市的第二大板块，目前配套较好甲级写字楼仅有

　东方永业广场一家，且空置率较高，办公氛围较差。

　红山区：以文化广场为中心的红山区是赤峰市的老城区，该区人口最多，配套较好的新写字较少，以天王商务和万达写字楼为代表。天王商务所处位置极佳，商业办公氛围较浓厚，入驻企业较多，万达写字楼处于老城区的边缘，但配套设施较为完善。

　4.2 赤峰重点项目盘点 赤峰写字楼整体租金基本都在 1.2-1.8 元/㎡，基本都包含物业费和采暖费，写字楼市场中自用客户多为大型企业自建办公，近几年随着整个赤峰的规划和发展，写字楼供应逐年增多，投资客对写字楼的认知度增高，投资客一般选择小户型进行投资，面积在 80-200㎡左右,新开发的写字楼空置率都比较高。

　项目名称 天王商务 万达甲级写字楼 永业大厦 金帝大厦 宝通大厦 中天御园 项目图片 项目位置 芳草路与临潢大街交汇处 赤峰市新城区宝山桥与西拉沐沦大街交汇处

　松山区松山区政府广场 松山区玉龙大街53 号 松山区新城区临潢大 街与新惠路交界处 松山区赤峰市新城区玉龙大街南侧，赤峰二中对面 项目定位 甲级 甲级 甲级 甲级 甲级 甲级

　开发商 赤峰天王地产 大连万达商业地产股份有限公司 赤峰永业房地产开发有限责任公司 内蒙古金帝房地产开发有限责任公司 赤峰德宝房地产开发有限责任公司 赤峰中天房地产开发有限公司 写字楼建面（) 2 万㎡ 8 万㎡ 3.3 万㎡ 3.2 万㎡ 2.2 万㎡ 5 万㎡ 建筑楼层 3-27 层 2-25 层 3-33 层 1-18 层 2-20 层 1-24 层 开间面积（㎡) 70-200 87-207 60-471 105 65-145 80-220 层高 3.8 3.5 3.6 3.2 3.6 5.8 租售价格 租金 1.3 元/㎡·天 租金 1.4-1.6 元/㎡·天 二手房售价8500-9000 元/㎡ 1.3-1.4 元/㎡·天 租金 1.2-1.8 元/㎡ 二手房售价8000 元/㎡ 租金 1.3-1.5 二手房售价7000元/㎡ 在售：7000-9000元/㎡ 出租率 80% 70% 50% 95% 95% —— 入驻企业类型 投资、设计、文化科技、家居、教育、艺术中心 广告、设计、文化传媒、家居、保险、建筑工程 金融、科技、教育、家政服务、家装 金融、科技、教育、家政服务、家装 金融，旅游，教育 家政，投资，设计，科技 4.3 重点项目案例分析 案例名称：万达甲级写字楼

　1、区位介绍：

　赤峰万达广场位于赤峰新区的中心地带，西拉木伦大街、宝山路、平双路、三条主干道的围合处，毗邻锡泊河，是红山区、松山区、新城区的三区交汇地带，是新老城区的连接处。

　2、项目简介：

　项目 赤峰万达广场 地址 赤峰市新城区宝山桥与西拉沐沦大街交汇处 项目区位图

　总建面 100 万㎡ 写字楼建筑面积 8 万㎡ 物业标准 11.4 元/㎡/月 标准层高 3.5m 写字楼层数 1 层大厅，二层-二十五层 开盘日期：

　2013 年 11 月 1 日 入住时间: 2014 年 6 月 2 日 标准层面积 1500 ㎡ 开间面积 87-207 ㎡ 车位 4000 个 租售价 租金 1.4-1.6 元/㎡·天;二手房售价 8500-9000 元/㎡ 3、项目情况小结：

　  租赁客户：广告、设计、文化传媒、家居、保险、建筑工程等类型企业为主  运营方式：散售，然后可委托物业有开发企业整体出租，亦可自主散租或自用  借鉴点：周边配套设施好，可以满足写字楼人群的基本要求，办公氛围好，万达写字楼的品牌效应。体量过大，租金无优势，空置率比较高。

　案例名称：天王国际商务写字楼

　一、项目基本情况：

　1、区位介绍：

　赤峰天王商务位于松山区繁华地段，香格里拉国际城对面，是赤峰大型商务中心，项目位置优越，北临长青街，东临昭乌达路，人流量较大，购物方便，新老城交汇处。

　 2、项目简介：

　项目 天王国际商务大厦 地址 芳草路与临潢大街交汇处 开发商 赤峰天王地产 写字楼建筑面积 2 万㎡ 物业标准 租金含物业费 标准层高 3.8m 写字楼层数 3 层-27 层 开盘日期：

　2015 年 7 月 25 日 入住时间: 2016 年 9 月 标准层面积 1000 ㎡ 开间面积 70-200 ㎡ 车位 508 个 租售价 租金 1.3-1.5 元/㎡·天；二手房售价 8500-9000 元/㎡ 3、项目情况小结：

　借鉴点：地处城市核心区，区位优势大，已经形成固定规模，本地企业认可度高。

　机会点：周边环境配套设施较差，底商品牌混杂致使周边环境嘈杂，整体办公氛围较差。

　 第五部分

　 商业市场发展分析 赤峰商业具有明显的商业集群特征，分为以万达为核心的万达新兴商圈，以维多利-步行街为核心的老城商业集群...