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    项目融资的功能 房地产项目融资风险

    时间：2019-05-06 03:22:37 来源：蒲公英阅读网 本文已影响人 蒲公英阅读网手机站

    相关热词搜索：房地产项目融资风险 房地产企业融资风险 房地产项目融资计划书

    　　房地产业作为我国的经济增长点，正处于发展阶段，面临着诸多制约因素，其中房地产企业融资手段过于单一是制约我国房地产业进一步发展的关键问题。下面小编就为大家解开房地产项目融资风险，希望能帮到你。

    　　房地产项目融资风险

    　　房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。据统计，在我国房地产业的资金来源中，银行信贷占到70%以上，房地产贷款余额占商业银行贷款余额的比重高达7.8%。国内房地产业的一个软肋就是资金途径过于依赖银行贷款，这造成了风险过度集中于银行，房地产投融资金融创新滞后，以及房地产开发企业自有资金不足的后果。在紧缩的宏观环境下，使得房地产企业拓展其融资渠道的诉求变得更加迫切。 有鉴于此，为了分析我国房地产项目中的融资风险，探索我国房地产项目融资的科学模式，本文主要采用了系统分析方法和宏观分析和微观分析相结合的方法，遵循“提出问题→分析问题→解决问题”的研究范式，结合我国房地产项目融资的现状，来深入探讨我国房地产项目中的融资风险及其应对。

    　　房地产项目融资的资金来源

    　　(1)注册资本金。

    　　(2)银行融资，现在这一块卡得比较严，中国人民银行对四证不全的房地产项目是不办理的。

    　　(3)发行债券。根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，加之我国债券市场相对规模较小，交投清淡，发行和持有的风险均较大。长期债券还面临较大的利率风险，欠缺避险工具。这就注定大多数的房地产企业发行债券难以实现。

    　　(4)上市发行募集资金，一直以来，国家都不支持房地产企业上市 ，主要是为了抑制过热的经济，直到1997年开始解禁。中国证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》规定:“自2004年1月1日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市;同时，为使发行人最近3年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。”大多数的房地产公司都无法达到此要求。

    　　(5)海外资金，国内企业与海外资金的合作有这样两种形式，以合资或合作的方式，以信托的形式。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，而于中国目前的法律法规没有明确的依据，所以外资多借财务管理公司、投资公司等形式改头换面。

    　　(6)房地产投资信托(REIT)，是指通过发行受益凭证的方式，募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，REIT是一种专门投资房地产的信托产品，其在欧美已经盛行多年。我国还刚刚处于探索阶段。REIT未来的发展前景十分看好。

    　　(7)房地产基金，此类基金的收入来源除了资产增值之外，还有房租收入。房地产是对抗通货膨胀的理想工具，房地产基金亦然。由于房地产本身变现能力极低，因此房地产基金多半会有较严谨的赎回规定。

    　　房地产项目融资的主体

    　　每个房地产项目的开发，都是一个多方参与的过程。就房地产项目融资而言，主要有以下9个参与主体。

    　　(1)项目发起人(Proiect Sponsors)

    　　即商业房地产丌发商，是项目的实际投资者和真正主办人，可以是单独一家房地产丌发企业，也可由多个投资者组成联合体。他们通常因为自身资金不足或不愿承担全部项目风险而选择项目融资，在有限追索项目融资中，开发商除了拥有项目公司全部或部分股权外，还需要以直接或间接担保形式为项目公司提供一定的信用支持。因此，开发商是项目融资中的真正借款人。

    　　(2)项目公司(Proiect Company)

    　　即项目的直接主办人。通常，由项目发起人出资，专门为该项目成立一个单一目的的，具有独立法人资格的项目公司，作为借款人对外融资，直接参与项目投资和项目管理，并直接承担项目的债务责任和风险。开发商投入的资本金形成项目公司的权益，项目公司把项目I丌发风险与开发商的其他资产相隔离，实现贷款银行对开发商的有限追索。在整个项目丌发经营过程中，项目公司作为法律和经济上独立的主体与各参与方发生经济关系。项目公司也可以在经营期间转型为商业管理公司，持有物业继续经营。

    　　(3)贷款银行(Lending Bank)

    　　贷款银行，可以是单独一家余融机构，也可以是多家金融机构的联合体，这主要由贷款规模和项目风险等决定。在由多个金融机构联合提供融资时，往往需要设立一个经理银行(Manager)，其他为参与银行。项目公司更多的是与经理银行进行接触、谈判，由经理银行负责各参与银行之间的协调工作。这样大大降低了项目公司工作难度。

    　　(4)产品购买者或设施使用者(Buyers or Users)

    　　即项目房产的销售对象。在房地产项目融资中，入驻零售商与开发商签订长期租赁合同，可在一定程度上保证了项目的出租面积和租金收入，从而保证项目建成后能够产生稳定的用于还贷的现金流，为贷款提供重要信用保证。零售商既可以作为项目发起人之一，成为项目公司股东，分享开发利润:也可以只作为项目建成后的运营商，规避开发风险。

    　　(5)工程承包商(Contractors)

    　　通常，承包商通过与项目公司签订承包合同，负责商业地产项目的设计和建设工作，并承担延期误工和工程质量不合格的风险。承包商的资金情况、工程技术能力及经营纪录，会影响贷款银行对项目建设期风险的判断。

    　　(6)担保受托方(Security Trustee)

    　　由于贷款银行主要以项目公司的资产及项目未来收益作为还款保证，因此为防止项目公司违约或转移资产，贷款银行一般都要求项目公司将其资产及收益账户交由一个具有信托资格的机构保管，这家机构被称为担保受托方。担保受托方一般由境内商业银行独家或境内、外商业银行联合担任。

    　　(7)房地产项目管理公司

    　　项目建设只是商业房地产开发投资的开始阶段，最重要的是后期的经营管理。项目管理公司的专业水平和经营业绩，可以在很大程度上影响贷款银行对项目经营期风险的判断。

    　　(8)项目融资顾问和法律、税收顾问(Financial，Law or Tax Adviser)

    　　项目融资是一项系统的专业工作，需要聘请专业顾问负责融资方案的设计、分析、比较和谈判，帮助开发商实现有限追索和表外融资，并充分利用税务亏损降低资金成本，并能保证相关法律文件的严谨。

    　　(9)其它

    　　此外，项目融资的参与方还包括保险公司、有关政府机构等等，这些都会直接影响贷款银行对项目建设期和经营期风险的评价。

    　　
    看了“房地产项目融资风险”的人还看了：

    1.房地产企业的融资风险管理

    2.房地产企业的融资风险

    3.房地产开发贷款的风险

    4.房地产项目融资流程

    5.地产项目融资的方式

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