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天明国际中心市调报告03-10,我的亲人10完天明,市调报告模板,市调报告

发布时间:2013-07-21 来源: 许昌市天明城10月房价

市调报告 一、区域界定 调研区域以北区为主,面积范围在农业路以北,三全路(新柳路... 41-60 一房,72-90 二房, 90-129 三房 08.03.09 一期 09.12.30, 二期 10 年底, 三期未...

天明国际中心市调报告 恒辉·写字楼商业事业 部2014年03月09日 提 纲 1 2 3 河南楼市热点 洛阳写字楼市场概况 洛阳写字楼市场分析 4 4 5 5 伊滨写字楼市场分析 项目主要竞争个案分析 河南楼市热点 ? 两会期间关于楼市的言论,一直被业界看作当年楼市调控政策的风 向标。 ? 3月3日,住建部部长姜伟新就房价问题接受记者采访时,不经意 间透露出四个字:“双向调控”,引发众议。业内人士用“托底盖帽 ”一词,对其通俗注解:政府提供最基本住房保障为“托底”,抑制 因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。

? 6日,全国政协委员、住建部副部长齐骥作出了权威解释:所谓 双向调控,亦可称分类指导,即对一线城市继续增加供应,抑制、遏 制投资投机性需求,限购政策不退出,对于库存量比较大的城市,要 控制供地结构、供应结构。

? 一般情况下,商品住宅库存消化周期不足6个月,则被认为是市场供 不应求;12个月左右时,市场供求基本平衡。

? 今年两会期间,“双向调控”成了房地产行业调控政策走向的信号灯 。住建部官员给“高库存”下了个定义,库存量高于月销售量的 12~15倍,就是高库存,就要控制供地结构、供应结构。 2 洛阳写字楼市场概况 洛阳写字楼市场特征总结 ? 洛阳市纯写字楼、高档写字楼开发量的日益增多 ? 西工区做为原政治、经济中心,商务气氛形成较早 ? 后起之秀的涧西商务区,以南昌路为中轴线,组成大商业 格局 ? 正在发展的新区,将会是洛阳又一重要的商务聚集地 ? 洛阳写字楼市场存量大供大于求短期难以扭转,竞争激烈 c 洛阳写字楼六大特征 特征一:

洛阳市纯写字楼、高档写字楼开发量的日益增多 写字楼的多少、出租率和租售价格的高低代表一个城市、一个区域的经济活跃 程度。

洛阳市纯写字楼、高档写字楼开发量的日益增多,折射出洛阳市的经济发展已 进入快速增长期。但同时可以预见,洛阳市写字楼市场的竞争也将会更加激烈 。 洛阳城市不大,但核心区的房子价格 和边缘区的价格还是有非常明显的差 距,这也将是很持久的影响,核心区 的高成本决定其高价格。 特征二:

西工区做为原政治、经济中心,商务气氛形成较早 ?《洛阳市城市商业网点发展规划(2006—2010)》中,曾谋划“一核”和“ 两翼”:

“一核”就是指西工。西工以中州路为轴线向周边辐射。现已发 展形成以王城大道、纱厂路为横轴,中州路、九都路、凯旋路为纵轴的大 商务圈,在王城大道到定鼎路之间、中州路两侧、纱厂路两侧,众多写字 楼星罗棋布 西工主要写字楼:

1. 凯瑞商务 2. 数码大厦 3.春蕾大厦 4. 申泰新世纪广场 5.中泰商务 6.富雅东方 7. 城市杰座 8.凯悦商务 9.金港商务 特征三:

涧西商务区,以南昌路为中轴线,组成大商业格局 ?涧西区写字楼主要集中在南昌路一带,向西可延伸到亚世广场、牡丹广场 。代表作有富地国际、万国银座、金源商务、中侨大厦、创展国际贵都、锦 茂国际、六合国 际、杜康大厦、申泰新世纪、天泽大厦等。 涧西商务带:

1.六合国际 2.创展国际贵都 3.富地国际 4.金源商务国际 5.文兴现代城 6.万国银座 7.杜康大厦/申泰大厦 8.天泽大厦 9.锦茂国际大厦 特征四:

正在发展的新区,将会是洛阳又一重要的商务聚集地 ?洛南新区在市政府率先进入的领导示范下,洛阳日报社、中国移动、中国 电信、交通银行等相继落户新区,并在开元大道形成聚集效应。洛南新开发 的商务写字楼发展速度快、品质好、档次高。正在发展的新区,届时将会是 洛阳又一重要的商务聚集地。 新区商务圈 1.奥林商务 2.世贸中心 3.五洲大厦 4.洛阳日报报业大厦 5.交通银行(单位办公楼) 6.移动公司(单位办公楼) 7.中国电信(单位办公楼) 特征五: 洛阳写字楼市场存量大供大于求短期难以扭转,竞争激烈 ?2013年下半年洛阳北线全面开花 战火纷飞、西线有战事 高端盘聚集、 高新区旧村改造项目集中上市老城、瀍河区 高档楼盘突进涧西区、供应 不足得到缓解、西工区置业有了更多选择、滨水沿岸低密度项目入市、新 区、经开区商业氛围持续发酵 ?2013年下半年洛阳商品房批准预售面积大幅提升,住宅产品供应与非住 宅产品供应都继续增长。批准预售套数20367套,其中,住宅的供应量基 本与三、四月份持平。

?2014年伊始,写字楼市场尚未回暖,无论是市区,抑或是本项目所在的 伊滨区,销售热潮还未道来,仍处在销售的低迷期。 供大于求,竞争激烈:未来2-3年内写字楼市场明显供大于求短期内难以扭 转,市场存量较大,市场压力大,竞争激烈。 2013年洛阳写字楼销售 写字楼 SOHO国际广场 可售 约700套 120户 868户 696户 约800户 均价(元/㎡) 4000 9000 5500 3800 4900 建筑面积 7万方 202450㎡ 建业凯旋广场 洛阳商会大厦 隆安东方明珠 洛阳恒生科技 园 28453 716万方 120667㎡ 项目市场观点综述 1、洛阳城市地位和经济发展虽促进了商业和办公楼市场的繁荣,但是政 策法规的不健全,特别是住宅可以作为商业办公用途这一点在一定程 度上阻碍了写字楼发展; 2、写字楼价格稳中有降,市场热销产品基本上集中在50-200方的小面积 主,大面积产品销售周期相对较长。 洛阳写字楼市场机遇和挑战并存,随着洛阳经济的提升, 写字楼将有一定的市场前景,但是潜在竞争量大,市场竞 争也异常激烈。 洛阳写字楼市场----面临挑战 1、2014年,洛阳楼市将掀起群雄逐鹿、厮杀比拼、品牌与实力较量,带有血腥 味的序幕,尽管市场整体供量巨大,由于大量售价较高、低密度项目的入市, 整体房价是不会下跌的。 2、据相关专家预计,2014年房价涨幅会低于2013年,但跌下来是不可能的。 3 洛阳写字楼市场分析 洛阳写字楼市场概况 涧西区 发展楼宇经济 优惠激励政策 万国银座、金源商务、中侨大厦、 锦茂国际、六合国际、申泰新世纪等 洛龙区 发展区域将在洛南 新区市政府周围 863创智广场、世贸中心等 西工区 "一核"和"两翼" 中泰商务、凯悦商务、数码大厦、 富雅东方等 洛阳在售写字楼情况分析 ?西工区板块分析 西工区板块西工区因为优越的地理位置,一直是洛阳市的商贸中心区。在西工区 中州中路、纱厂南路、凯旋路沿线及涧西区南昌路一带,一批纯写字楼相继开盘建设 。这一时期,洛阳写字楼逐步从大面积分布到集中型聚集,写字楼市场呈现快 速扩张 之势,新上项目近20个,呈现出巨大的发展潜力。 ?西工区板块销售/租赁价格分析 西工区“档次较高的,租金均价多在20元以上,如凯瑞商务和邮政大厦,中档的 在15-20元, 如数码大厦。早期一点的或配置不高的,如唐宫大厦、春蕾大厦在10元 -16元之间 ?西工区板块客户入驻情况分析 板块位于南京的核心区域交通办公等配套设施相对齐全,板块内写字楼的入驻率 大多实现基本入驻,入驻企业主要以大型集团总部、子公司、外贸公司、大型金融、 证券机构、外资公司以及IT企业为主。 洛阳在售写字楼情况分析 ?洛龙区板块状况分析 在政策的指引下,新区的变化有目共睹,洛阳未来写字楼的发展区域也将在洛南新区市政府周围 ,如:开元大道、政和路等主要交通枢纽附近。另外,大新区,跨过伊河等相关规划的陆续出台, 使洛阳的重心南移。 ?洛龙区板块销售/租赁价格分析 此区域租赁价格区间为0.9-2.33元/㎡.天,主力租赁价格区间为1.5-2元/㎡.天。 ?洛龙区板块客户入驻情况分析 洛南新区在市政府率先进入的领导示范下,洛阳日报社、中国移动、中国电信、交通银行等相 继落户新区,并在开元大道形成聚集效应。洛南新开发的商务写字楼发展速度快、品质好、档次高 。正在发展的新区,届时将会是洛阳又一重要的商务聚集地。 洛阳在售写字楼情况分析 ?涧西区板块租售模式分析 板块内各类型物业呈现一定的集聚性。形成建设路,武汉路片区、牡丹公园片区、牡丹广场片 区、南昌路及联盟路沿线片区 ?涧西区板块销售/租赁价格分析 南昌路写字楼租金水平有后来居上之势,如富地国际现租金多在25元左右,六合国际高楼层的达到 30多元/月/平方。 ?涧西区板块客户入驻情况分析 后起之秀的涧西商务区,以南昌路为中轴线。南昌路规划已定,将打造城洛阳的样板大道,以 办公楼、公寓、宾馆、酒楼、金融机构、购物中心、商业区等组成的大商业格局。 洛阳写字楼现状与售卖分析 近年洛阳写字楼市场投放量急速增长,增加的不仅是数量,我市新建的 写字楼在体量上、档次上都有明显的提升。写字楼因为投资门槛低等优势, 也正吸引越来越多的大众投资者。

种种迹象表明,我市的写字楼市场已经进入大跨步向前发展的时期。我 市的写字楼经历了从多层向高层、从商住楼向纯写字楼过渡的阶段,而且表 现出了体量越来越大、配套越来越好、档次越来越高的发展趋势。作为城市 形象的代表,写字楼的高速发展为我市成为国际化大都市奠定了坚实的发展 基础。写字楼如雨后春笋般涌现,势必引起洛阳的房产市场竞争越来越激烈 ,其游戏规则也越来越正规化,也势必会将一些残次商品淘汰出局。 洛阳写字楼现状与售卖分析 虽然写字楼向越来越高的规格发展,但是在其销售的过程中也出现一定的 难点。由于写字楼贷款难,投资大。所以对于开发商而言,开发写字楼最大的 愿望就是能在最短的时间里回款。所以大多要求买家一次性付全款,或分期。 就算可以按揭,首付也要50%。而对于洛阳这个发展中国家的三线城市,一定 会给那些想要投资写字楼的买家造成压力。投资的门坎一旦高了,那就势必会 把一些买家挡在门外。并且,对于写字楼这一还算较为新兴的“投资方式”, 很多人也是在门外徘徊,不敢轻易试足。

字楼的销售难点综其所论为以下几点:门坎高、投资大;无绿化、环境差 ;近深长、采光差;车位少、停车难;户型差、难分隔;通风差、气味大;走 廊窄、消防差;产品差、难认可;物业贵、服务差。 洛阳写字楼现状与售卖分析 洛阳写字楼的市场需求也会增加,要求也随之增加。人们在看到,听到, 感觉到现用的写字楼不足的同时,也需要寻求那些好的产品,所以诸多因素将 会对今后写字楼的发展指定方向。

具体地说,未来写字楼产品的发展趋势:

1.环境好、配置设施优越 如:产品设有会所、游泳池及观景阳台等附属设 施; 2.户型好、采光好; 3.车位充足、停车容易; 4.房体易分隔; 5.通风好、卫生好 6.消防设施完善 6.物业低、服务好。 项目 soho国际 广场 恒生科技 园 商会大厦 国贸大厦 彤辉广场 天明国际 中心 隆安东方 明珠 所在区 洛龙区 洛龙区 伊滨区 伊滨区 伊滨区 伊滨区 伊滨区 建筑面 积 7万方 42万方 9.5万方 16万方 8万方 50万方 716万方 占地面 积 30667 120666 15000 28453 12000 90671 173333 户数 140 696 868 290 324 252 408 去化1-2 月 1 1 0 0 0 0 0 均价 4700 4600 4500 4600 4400 4317 3500 成交比 例 0.7% 0.1% 0 0 0 0 0 3 4 伊滨写字楼市场分析 2014年1-2月写字楼对比 项目 天明国际中心 商会大厦 国贸大厦 恒生科技园 来电 来访 售出 30 29 0 51 40 0 63 44 0 102 81 1 2014年伊滨写字楼销售(1-03) 均价( 元/㎡) 写字楼 开盘 推广 政策 0元进驻,进 驻可享租金减 免与经营补贴 一次性付款优 惠50元/㎡ 一次性付款优 惠2%,首付 50%优惠 全款优惠4%, 按揭优惠2% 10年回购200% 去化量 洛阳商会大 厦 隆安东方明 珠 2012、06 2013、06 4500 3800 电话、短信、 工商联介 电话、短信、 户外 电话、短信、 报广、公交 电话、短信、 报广、户外 电话、短信、 报广、单页 194㎡ 0 九嘉海港城 国贸大厦 天明国际中 心 2012、06 2013、06 未定 4200 4600 4300 0 212㎡ 0 5 项目主要竞争个案分析 国贸大厦 基本信息 项目名称 投 资 商 销售均价 国贸大厦 洛阳祝福房地产开发有限公司 暂无 物业管理 洛阳星河物业管理有限公司 (最低价4456元/㎡) 购房每平米减200元 标准 5A甲级写字楼 面积 区间 销售 价格 销售 状况 写字楼106-1858m? 剩余对外报价:4500-5000元/㎡ 实际成交:4000-4500元/㎡ 标准层面积 主力面积 1858 106㎡ 标准层高 3.3 车位数量 未知 总体销售状况:根据网上房地产统计,该项目入网总面积约为约16000 平方米,。

项目户型去化顺序分析:对于该项目而言办公用房共约209户 已实现销售约 0.9 %,其中106㎡销售去化最快 项目优惠促销措施分析:1#楼在售,全款优惠4%,按揭优惠2% 国贸大厦 综合研判 优 势 1) 2) 3) 区位优势:地处CBD 临环形湖 洛偃快速通道,; 工程进度:准现房 1#楼在做外墙保温,2#楼在做内墙抹平 建筑:中央空调. 劣 势 1)来往人员较多,不善于管理,有一定的安全隐患; 2)周边配套:周边各类配套不齐 3)小开发商、体量小、形不成规模 商会大厦 基本信息 项目名称 投 资 商 销售均价 商会大厦 洛阳高新申泰置业有限公司 5500元/㎡ 标准层面积 主力面积 物业管理 未知 标准 5A甲级写字楼 面积 15#、16#、21#楼在售,97-280 区间 ㎡ 销售 剩余对外报价:4500-5000元/㎡ 价格 实际成交:4000-4500元/㎡ 1865 97㎡ 标准层高 3.22 车位数量 1000 销售 总体销售状况:根据网上房地产统计,该项目入网总面积约为约16000 平方米,入 状况 网总销售 97 ㎡, 项目户型去化顺序分析:对于该项目而言其中,办公用房共约868套,已实现销售 约 0.1 %; 项目优惠促销措施分析:均价5500元/㎡,招租,0元进驻,进驻可享租金减免与经 营补贴。 商会大厦 综合研判 1)区位优势:位于伊滨区CBD核心地带、东揽CBD内湖及伊滨区中心广场 2)交通规划:临近二广、郑洛第二高速,城际路线、轻轨将交汇于此; 3)规划优势:两栋高层商务写字楼呈南北分布,4层商业裙楼将它们相连。据介 绍,项目设计地下1层为大型停车场;地上1—4层为开放式商业空间;5层为会议 中心及餐厅 4)企业优势:业主单位是洛阳市工商联 优势 劣势 1)建筑:标准层高相对较低; 2)服务:物业资质一般 九嘉海港城 基本信息 项目名称 投 资 商 销售均价 九嘉海港城 洛阳九嘉房地产开发有限公司 均价4200元/㎡ 标准层面积 主力面积 物业管理 未知 标准 5A甲级写字楼 面积 55-200㎡ 区间 销售 剩余对外报价:4200元/㎡ 价格 实际成交:4000元/㎡ 1800 55㎡ 标准层高 车位数量 未知 销售 总体销售状况:根据网上房地产统计,该项目入网总面积约为约15000 平方米,入 状况 网总销售0 ㎡,销售率约为 0 %。

项目户型去化顺序分析:对于该项目而言,其中,办公用房共约388套,已实现销 售约0%. 项目优惠促销措施分析:一次性付款优惠2%,首付50%优惠。 九嘉海港城 综合分析 1)周边配套:建筑旗舰群囊括了一线水景豪宅、5A级智能写字楼、奢 适精装公寓,创新定制顶级配套:TOPCLUB顶级商务会馆、超五星级综 合酒店、顶级休闲健身会所、亚洲美食会所等诸多物业形态 2)产品优势:写字楼顶部规划洛阳首个大型空中亚热带花园、55-200 ㎡办公空间,满足各种层次企业需求。

1)开发商实力较小;资金不足、持续开发能力不强 2)项目建筑密度大 优势 劣势 天明国际中心 基本信息 项目名称 投 资 商 销售均价 天明国际中心 恒辉 4300元 10年回购200% 物业管理 天明物业 标准 5A甲级写字楼 面积 区间 120-2020㎡ 标准层面积 2020㎡ 120㎡ 主力面积 标准层高 3.8m 销售 剩余对外报价:4200-4500元/㎡ 价格 实际成交:3800-4500元/㎡ 车位数量 1144 销售 总体销售状况:根据网上房地产统计,该项目入网总面积约为约136亩, 状况 项目户型去化顺序分析:对于该项目而言,其中,办公用房共约252户,已实现销 售约 0 % 项目优惠促销措施分析:现阶段购买该项目可享受10年回购200%。 隆安东方明珠 基本信息 项目名称 投 资 商 销售均价 隆安东方明珠 河南隆安房地产开发有限公司 4100元 标准层面积 2020㎡ 标准层高 3.8m 物业管理 洛阳星河物业管理有限公司 标准 5A甲级写字楼 面积 88-137㎡ 区间 销售 价格 销售 状况 剩余对外报价:3700元/㎡ 实际成交:3500元/㎡ 主力面积 88㎡ 车位数量 5311 起价3700元/㎡,公寓13.8万/套起,商务广场与住宅小区均为业主提供免费WIFI, 优惠详询售房部 天明国际中心 综合分析 1)周边配套:承建行政副中心、紧跟政府脚步 2)建筑;大开发商、大体量、高配 3)产品优势:洛阳天明置业有限公司统一规划、统一建设、统一配套 优势 劣势 1)行政副中心改革、导致客户不安 2)周边楼群没有形成。 隆安东方明珠 综合研判 优 势 1) 2) 3) 价位优势:价格较低; 工程进度:准现房 周边配套:

“东方明珠国际建材、家居、饰品博览中心”;地下为大型停车 场。 劣 势 1)开发商实力小、建筑密度大; 2)近来绯闻不断、名誉受损 2014房地产前景 ? 总体来看,2014年的中国房地产行业仍将维持在一个比较 景气的状况。从供求关系看,随着2013年房市的火爆,开 发商在下半年大幅拿地,2014年的总供给会比2013年增 加,房价涨幅预计会下降。 ? 综合各大投行报告,预计2014年的房地产销售额增速在 10~17%,销售面积增速在9~12% ? 综合各大投行报告,预计2014年的房地产销售额增速在 10~17%,销售面积增速在9~12% 总结:本项目位于新区起步区行政 副中心,政府单位密集,处于未来 商业核心价值圈,依靠中原经济区 顺势崛起,3米8层高尽显大家风范, 50万方体量持续发展,无后顾之忧, 天明20年,遍及河南,首访洛阳, 董事长连续3届全国人大代表,紧随 政府政策。潜力无限!!

绿地·原盛国际中心 第26 页 共66 页 类别:市调类[编号:20110308] 项目基本信息: 开... 绿化率 35% 开盘时间 2008.03 项 目 基 入住时间 2010.10 楼层状况 共建设8 栋商务楼,...

市调报告 一、 调查目的 通过对位于南京市江宁科学园内的浙江商品城的市场调研,进 ... --124页 word 《国兴融达地产股份有限公司内部控制自我评价报告》--10页 pdf 《房地产...

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