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武汉市房地产业市场结构的主要特征(论文),我国房地产业论文,房地产业营销策略论文,房地产业营销模式论文

发布时间:2014-10-18 来源: 房地产业发展趋势论文

针对武汉市房地产业的发展状况提出了相应的政策建议.本文研究的主要内容如下: 首先... 虚热和结构性问题,存在较严重的市场风险. 国家经贸委副秘书长马建堂认为,2003年...

维普资讯 http:// 度的不同, 一般把市场结构分为 四种类型 :

( 1 ) 完全 竞争市场 ( 2 ) 完全垄  市场( 3 ) 垄断竞争市场( 4 ) 寡头垄 断市场。

决定市场结构 的主要因素有:

  _ 者简介 , 蔡黔芬 , 武汉理工大学建 筑学院工程管 理专业硕士研 究生  品, 开发商 以高 负债来经 营, 资金 回收 慢 , 房地产项 目投资 周期一般 以年  计算 , 项 目周期长 。

  维普资讯 http:// 上半年 , 武汉 市房地产 开发投资过亿 元的企业 2 1 家, 年 投资超过 5 0 0 0   万的企业 6 3家, 同比增长近 3 5 %左右。这些都表明 , 房地产开发企 业投  特殊促销活动差异等都可 以形成产品差别化的因素 、 由于房地产的项 目   主导性 , 开发商在项 目 和 企业两个 层次 上造成 了产 品的差别化。

  1 41   维普资讯 http:// 建I 筑1 管l 理l   C o n s t   u c l _ o n   M a n a g e m e n t   2   1 从项 目层次上造成的 差别  房地产 的进 入门槛太低 . 表现在注册 资本太低 :

一 级资质注册 资本  5 0 0 0万元 :

二级资质注册 资本 2 0 0 0 万元 :

三级 资质注册资本 8 0 0万元  ( 武汉市规定为 1 0 0 0万元 ) ; 四级资质注册资 本 1 O O万元。注册 资金要  求低 造成 开发企 业数 目 较 多. 而且 项目投入资金严重不足 。据 调查数据  显示 :

房地产 开发企业 项 目投入 资金约 2 0 %~ 3 0 %是银行 贷款 . 其 中包  括 土地出让金。项 目启动资金几 乎都来 自银行 , 建筑公 司的项 目垫付资  金 也多来源于银行贷款 , 约 占项 目投资的 3 0 %~ 4 0 %。在购买商 品房 的  个 人消费群体中向银行抵 押贷款 的 占到半数 以上 , 这几 项总和起来就不  房地产业项 目主导的特点决定 了产品 的生产 以项 目为单位 , 企业 的   市场调查、 投资决策、 融资、 建设、 营销等各种经营行为都围绕着特定项  目展开 , 不同项 目之间的经验 很难复制或移植 。这种 特点使一家企业 的   项 目之间 , 也具有很大的差别 . 能给开发商 带来垄断利润。

许 多开 发商 善  于 用这种差别来制定经营策略 , 来取得市场优 势。在楼盘的营销上 即可  见一斑 :

金色华府 、 盛合 家园、 俊华雅苑等楼盘 以其周围 良好地教育配套  作为卖点 ; 半岛豪庭 、 九运京汉名都 、 华智大厦都 轻轨 沿线楼盘 以其毗邻  轻轨 的便利 交通条件作 为 自己的卖 点 ; 圣淘沙 国际公 寓、 非 常男女等一  难发现:

房地产项目 开发建设的资金 6 1 %源于银行。贷款质量决定了银  行体 系的波动程度 , 不 良贷款 的增多 , 显示出金融体 系风 险的增大 , 为了   保证贷款 质量 , 降低不 良贷款 率, 2 0 0 3 年6 月1 3日, 中国人民银行发  了《 关于进一步 加强房地 产信贷业务 管理 的通 知》 ( 简称“ 1 2 1 通 知” ) 规  定购 买第二套 以上( 含第二套) 住房 的, 应适 当提高首付款 比例 , 并不再执  行个 人住房贷款利率 ,而按 央行公布 的同期档次贷 款利率执行 。“ 1 2 1   通” 知切断了许 多房地 产企业 的资金来源 。

  在2 0 0 2年 7月 1日前 ,房地 产开发 用地主要 是 以协 议方式 取得  批楼盘以其小户型、 精装修作为卖点; 绿景苑、 保利花园以其国家康居示  范工程的身份作为 自己的卖点。

  2 l 2 从企业层次上造成的差别  武汉市 目前登记在册 的房地 产公司有 8 0 0多家 , 全市房地产开发企  业 中具有一级房地产开发企业资质等级的只有 8家 , 仅 占总数的 1 %, 二  级 以下房地产开 发企业有资质等级 的占总 数的 8 0 %以上 ,其 中 6 0 0多   家三级及以下资质等级。大量存在的为项 目型公 司, 没有长远发展规划  和清晰的经营思路。

  产品存在差别是由于消费者认为他们不 同。也就是 , 尽管某品牌产  品 同另一 产品是相 同的 , 但 如果消 费者认为产 品不 同并相应 地进行购  买, 那么产品实际上便 存在差别, 可见 品牌在竞争 中的重要性  的, 由于国家是 土地使 用权市 场唯一的供 给者 , 极易 导致低效运作 或寻  租 空间的存在。

2 0 0 2年 7 月 1 日实施的《 招标拍卖挂牌 出让国有土地使  用权规定》 , 即规定 :

“ 商业 、 旅 游、 娱 乐和 商品住宅等各类经 营性用地 , 必  须 以招标 、 拍卖或者挂牌方式 出让 。

” 2 0 0 4年 3 月3 1日, 国土资源部与  监察部发 出通知 ,严格要求各地 将协议 出让 十地 中的历史 遗留 ' 口 ] 题. 必  须在2 0 0 4 年 8月 3 1日之前处理完毕 ,否则 国家 士地管理部 、 ] 有 权收  武汉市商品住房除在户型 、 面积 、 质量 、 功 能等 内在品质上越来越面  向消费市场外 , 品牌 日益成为 重要品质指标 品牌 的内核是资金实 力、 管  理水平 、 营销 理念 等竞争优势 , 形 之于外 , 对消费者则 意味 着更多的信任  感, 更高效省心的购房选择 。

如福星惠誉这样的 民企新锐 . 所开发的若干  楼盘 , 在武汉 市民 中I q :

碑 不错。企业本 身的规模并 不大 , 却具有 战略眼  光, 能 抓住机会高效率 运作项 目资源, 确立优势 , 以致企业 的发 展壮 大树  立 自己的品牌  3 市 场 进 入 障 碍   回, 纳入 国家土地储备体系 。使房地产 市场的土地交易更加公 开 、 透明 .   房地产企 业在拿地这一环节 上开始 了完全市场化 的竞争 土地 的市场化  运作 , 把 实力差的小开发商挤 出了市场, 让更 多的实力强 , 资全充裕 的开  发商重新瓜分市场 , 对企业和消费者都是 随着我市房地产市场的进 件好事  步规范 , 特别 国家的宏观调控政 策出台   以来 , 无疑对房地产业产生 了一定 的影 响, 对中小型房地产企业 而言 . 这  进入 障碍又称进入壁垒或进入 门槛 , 它是指产业 内已有厂 商对准备  进入 或正 在进入该产业的新厂商所 拥有 的优势 , 或者说是新厂商在进 入  种影响强会表现的更加突出, 在资金融贷. 土地获取方面由于实力原因   将更加艰难, 部分实力不强的企业必将被淘汰 实力较强的房地产企业.   则可以结合 自身的房地产发展战略和 国家 的房地 产政策 , 有选择 的走 强   l蜃匡I器量重I壁匿  I  该产业时所遇 到的不利 因素和 限制。

形成进入障碍的原 因:

规模经济 、 绝  II匿匿睡匿 i 警 盈   蓦r   .     一 。

  对费用、 产品差别化、 政策和法规障碍等。在市场经济条件下. 应充分发  挥市 场配 置资源 的基础性作 用, 由市场解决 问题 ; 只有在市 场失灵 的情  况下、 政府才进行 干预 , 实施 宏观调控。

由于房地产属 于资金密集型 行  业, 高 负债 , 周期长 , 风险高。

房地产市场制度 不完善 , 大量存在 不规范操  强联合之路 , 打造武汉 房地产品牌形象 , 为新 轮 的发展 奠定坚实基础  参考文献 :

  川 邬 义钧 , 邱钧. 产 业经济 学 l M】 . 北京 :

中国统计 出版社, 2 0 0 1   6   【 2 】 王文群.房地产经济学 【 M】 北京 :

经济 管理 出版社、 2 ( ) ( ) 3 .   1 3 1 孙克放. 政府 、 银行 、 企业面对房地产经济 的改革 中国房地 产报  2 0 0 3年 7月 2 1日   作, 房地 产市场缺 乏避 险机制 , 政府 在关注房地 产业蓬勃发 展的同时也  逐步加强 了对房地产市场的调控 力度 ,所 以房地 产业极 易受政策左右  国 家对新建企业的行政管理 以及相关的经济政 策和法规 , 不同程度地形  成 了新厂商的进入障碍。本文就政 策法规 带来的进入 、 ] 槛作 些讨论  [ 4 】 国务 院发展研 究中心信息 网 Ⅵ . 、 v w   d …Ⅲ … 1 1 _ c n /   I S ] 武汉 市城 市综合开发管理 办公室 V  ̄ ' W W . w t l — k f b . g o v   c n   土地和资金是进入市 场的两大门槛 。银行从信 贷上提高 门槛 . 政府  则从 土地上把住入 I :

q 。

  作者单位 :

武汉理工大学建筑学院  1 42  

武汉市房地产业市场结构的主要特征浅析 作为国民经济的支柱产业,房地产的发展非常迅速,房地产业投资占全国固定 【引证文献】 中国博士学位论文全文数据库 前1条1白涛; ...

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武汉市房地产业市场结构的主要特征.KDH 参见附件(4568kb).

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